Custos com aquisição imóvel no IR

Custos com aquisição imóvel no IR

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Fonte: Click Habitação
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Existem diversos tipos de despesas que podem lançadas nos custos de aquisição imóvel na Ficha de Bens e Direitos na Declaração de Imposto de Renda

Aplicacao financeira - Letras Imobiliarias Garantidas - Custos com aquisição imóvel no IR

Na compra de imóveis, o que interessa e deve ser declarado corresponde aos valores desembolsados durante o ano ou exercícios anteriores, ou seja, o que vale é o regime de caixa.

Atenção para o valor a ser declarado pelo imóvel. Quem pagou à vista, informe o valor efetivamente pago. Quem financiou deve informar o valor efetivamente pago no ano anterior, ou seja, parcela paga à vista, inclusive com uso do FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro. Neste momento não importa o valor de escritura, porque o contribuinte deve informar o valor que desembolsado no ano.

Veja também:

Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

É possível atualizar o valor do bem a preço de mercado na declaração de bens e direitos?

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

Bens ou direitos adquiridos ou de parcelas pagas até 31 de dezembro de 1991, não avaliados a valor de mercado, e dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo corresponde ao valor de aquisição ou das parcelas pagas até 31 de dezembro de 1995, podem ser atualizados mediante a utilização da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos.

O custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas a partir de 1º de janeiro de 1996 não está sujeito a atualização.

O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

Destacamos que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), as quais devem ser guardadas por pelo menos 5 anos.

Assim, é importante verificar se todos os custos de aquisição do imóvel permitidos legalmente foram acrescentadas na Declaração de Bens e Direitos, pois na hora da venda eles podem diminuir o Imposto de Renda (Ganho de Capital) a ser pago.

Valores computáveis como custo para fins da Declaração de Imposto de Renda

O assunto é regulamentado por meio da Instrução Normativa SRF nº 84 de 2001, que em seu artigo 17 lista todas as despesas que poderão ser incorporadas aos custos de aquisição do imóvel.

Veja a lista abaixo:

“Art. 17 . Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes; (Construção e Reforma do imóvel)

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus; (Corretagem)

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel; (ITBI)

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II – outros bens ou direitos:

Os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.”

Esclarecemos que as custas de lavratura da escritura e registro do imóvel podem ser enquadradas na alínea “g” do artigo 17 da Instrução Normativa da Receita Federal, onde menciona “demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel”, quando forem pagos pelo adquirente do imóvel.

Lembramos  que a inclusão dos gastos ao custo de aquisição reduz o imposto sobre o ganho de capital, pago quando há lucro na venda do imóvel.

Veja mais:

Isenção Imposto de Renda – Venda de imóvel

Desconto Custas Cartório e ITBI – Financiamento 1º imóvel

23 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite Vendi um terreno por 50 mil reais e fiz a doação desse dinheiro para minha filha. A minha dúvida é como declarar e não cair na malha fina.

    • Olá Sonia,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que na Ficha de Bens e direitos você deverá no campo discriminação deverá informar a venda, as condições da venda e nome e CPF do adquirente. No campo situação 31/12/16 deverá ser informado 0,00.
      O eventual ganho de capital deverá ser apurado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal e posteriormente exportado para sua Declaração de Ajuste Anual.
      A doação a sua filha deve declarada na ficha de doações efetivadas.
      Lembrando que isto está sujeito a tributo estadual de doação: Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD.

      Equipe Click Habitação

  2. Comprei um apt. em Maio/2016 a vista em Recife-PE e tive despesas com ITBI e custas de cartório com escritura e registro bem como despesas com reforma e arquiteto em julho/2016. Pergunto se posso juntar todas estas despesas e acrescentar ao valor do custo de aquisição. Como devo proceder na minha declaração de IR deste ano de 2017? Como fazer?
    Meu E-MAIL: marconiarani@hotmail.com
    Marconi Araní Mélo.

    • Olá Marconi

      Bom dia!

      Já respondemos o seu comentário anterior.

      Esclarecemos que como a compra foi efetivada à vista você deverá na Ficha de Bens e Direitos:
      no campo discriminação – Incluir as informações do imóvel, dados da compra, dados do vendedor e informar separadamente os valores envolvidos na compra:
      pago ao vendedor, ITBI, registro e escritura, corretor(se houver) e as despesas de reforma e arquiteto (para tal deverá guardar todas as Notas Fiscais e recibos para posterior análise da Receita, se requerido).
      no campo situação 31/12/16 – informe a soma dos valores pagos

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  3. Comprei um apt. em Maio/2016 a vista em Recife-PE e tive despesas com ITBI e custas de cartório com escritura e registro bem como despesas com reforma e arquiteto em julho/2016. Pergunto se posso juntar todas estas despesas e acrescentar ao valor do custo de aquisição. Como devo proceder na minha declaração de IR deste ano de 2017? Como fazer?
    Meu E-MAIL: marconiarani@hotmail.com
    Desde já agradeço como devo declarar,
    Marconi Araní Mélo.

  4. Comprei um apt. em Maio/2016 a vista e tive despesas com ITBI e custas de cartório com escritura e registro bem como despesas com reforma e arquiteto. Pergunto se posso juntar todas estas despesas e acrescentar ao valor do custo de aquisição. Como devo proceder na minha declaração de IR deste ano de 2017? Como fazer?
    Desde já agradeço como devo declarar,
    Marconi Araní Mélo

    • Olá Marconi

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo vários tipos de pagamento podem ser incluídos no custo de aquisição do imóvel: ITBI, custas cartorárias podem ser incluídas sem problemas.
      As despesas com reforma e arquiteto podem ser incluídas, mas devem ser comprovadas por meio de notas fiscais e recibos e devem ser guardadas para eventual fiscalização da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  5. Olá, adquiri um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida em 2016, as parcelas comecei a pagar somente em janeiro de 2017, o que realmente devo declarar no ano de 2016 (ITBI e todos os valores que paguei no banco e cartório, e também usei meu FGTS e dei mais 5.000,00 de entrada)?. Obrigada!!

    • Olá Denise

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na Declaração de Imposto de Renda funciona pelo regime de caixa, assim você deverá informar todos os valores desembolsados por você na aquisição do imóvel durante o ano de 2016: ITBI, entrada, FGTS, custos de cartório, taxas e valores pagos ao banco, etc.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  6. boa tarde!
    tenho um imovel na planta financiado pela caixa.
    Onde devo declarar os valores pagos referentes ao juros de obra?

    • Olá Erica

      boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação,

      Segue abaixo trecho de artigo sobre o assunto:
      Ficha Bens e Direitos
      1) Códigos específicos
      Identifique o tipo do imóvel, já que há códigos específicos na ficha para casa, apartamento, terreno, galpão, lojas etc.
      2) Discriminação
      Retire da escritura as informações quanto a endereço e características do imóvel, nome e CPF do vendedor e condições da compra (parte à vista, parte financiada e parte com recursos do FGTS, se for o caso).
      Coloque as condições em que o imóvel foi adquirido: se pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou por crédito fora do SFH ou comprado direto da construtora. Coloque valores, prazos e demais detalhes.
      3) Situação
      Em relação ao financiamento, devem ser declarados valores das parcelas pagas no ano anterior até 31 de dezembro.
      No caso de imóveis, o que interessa e deve ser declarado vai corresponder aos valores desembolsados durante o ano ou exercícios anteriores, ou seja, o que vale é o regime de caixa.
      Atenção para o valor a ser declarado pelo imóvel. Quem pagou à vista, informe o valor efetivamente pago. Quem financiou deve informar o valor efetivamente pago no ano anterior, ou seja, parcela paga à vista, inclusive com uso do FGTS e as mensalidades pagas até 31 de dezembro. Aqui não importa o valor de escritura, porque o contribuinte deve informar apenas o valor que desembolsou no ano
      .

      Veja mais detalhes no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Lembre-se que poderá incluir os custos envolvidos no financiamento e compra do imovel: comissão do corretor, ITBI, registro em cartório, dentre outras.

      Equipe Click Habitação

  7. Bom dia,

    primeiramente, parabéns pelo excelente trabalho. Depois de muito ler, continuo com uma dúvida. Se eu aplico o produto da venda do imóvel residencial (digamos que um imóvel originalmente adquirido por 100 mil, vendido por 200 mil) na aquisição de outro imóvel residencial (digamos que pelo preço de 200 mil) no prazo de 180 dias, usufruindo da isenção, o que ocorre se eu vendo esse segundo imóvel, digamos depois de dois anos, pelo mesmo preço que paguei originalmente (neste caso os mesmos 200 mil)? Eu entendi que não estarei mais em hipótese de isenção, pois não respeitei o limite mínimo de 5 anos. Mas eu terei que recolher algum imposto de renda por ganho de capital, considerando que o preço de venda é o mesmo preço de aquisição de dois anos antes?

    Obrigado.

    • Olá Angelo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se você utilizou a isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital da primeira venda, por ter efetivado a compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias, você somente pode utilizar a mesma prorrogativa de isenção após 5 anos.

      Agora, na hipótese que você aventou não haveria ganho de capital, pois você estaria vendendo pelo mesmo valor da compra do 2º imóvel, assim neste caso não há ganho de capital e portanto não haveria imposto a pagar.

      Equipe Click Habitação

  8. Olá,
    Por favor poderiam me auxiliar na situação abaixo A e B:

    Situação A
    1 – Adquiri um terreno no valor de R$ 60.000,00 (Parcelado em 24X) no final das contas com os adicionais de juros e quitaçãoes ficou em R$74.000,00.

    2 – Adiquiri 2° terreno sendo que neste caso fiz um contrato com empreiteiro onde o meu terreno atual entraria como parte do pagamento dele para contrução da minha casa, porém só agora após finalizar a obra vou transferir o terreno por valor igual a R$100.000,00.

    Minha dúvida é se mesmo não tendo tranferido o terreno na data na qual eu apenas tinha ele como única posse, posso através do contrato firmado argumentar que ele entrou como parte do pagamento para contrução da minha casa atual ou até mesmo comprovar que na data ele era o único imóvel e meu nome, para conseguir me enquadrar na clausula de único imóvel até R$440.000,00.

    Situação B
    Qual o valor devo utilizar como referência para calculo do lucro sobre o valor de venda, o declarado no imposto de renda do ano 2015 ou descrito na escritura do terreno, ou seja, qual é base de checagem da receita, valor do terreno declarado no último ano no meu imposto de renda ou base escritura idniferente do valor que declarei no último ano.

    Obrigado!

    • Olá Vanderson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para a situação A é necessária uma análise documental, assim orientamos a procurar um profissional habitado (contador ou advogado) ou a agência da Receita Federal para poder orientá-lo.

      Na situação B orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal.
      O lucro imobiliário será o valor da venda – custo da aquisição (todos os valores pagos pelo imóvel).

      Equipe Click Habitação

  9. boa noite,
    adquiri, juntamente com a minha mae (50% eu, 50% minha mae), um apartamento pelo valor de R$323.000,00, sendo parte financiada por consorcio imobiliário.
    estou vendendo este apto agora por R$550 mil, onde receberei R$400 mil em espécie e transferirei o consorcio, com saldo devedor de R$150 mil, para o comprador.
    tenho que pagar imposto sobre esta venda, pelo fato do imóvel ser 50% de minha mae (consta no IR dela)?
    Obrigado, Marcelo

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como a venda foi efetivada por R$ 550 mil e a sua parte é de 50%, sendo seu único imóvel estaria isento de IR, considerando que o valor a sua parte é inferior a R$ 440.000.
      Mas, a parte de sua mãe estaria sujeito a tributação, se ela não tiver condições de isenção conforme consta no nosso artigo:
      Como fugir do Imposto de Renda venda de imóvel?

      Equipe Click Habitação

  10. Boa noite!
    Vendi meu único imóvel em Abril/2015 no valor de R$510,000,00 e adquiri cota de consórcio de imóvel em julho/2015 e ao mesmo tempo dei entrada de R$60.000,00 em um imóvel com contrato de compromisso de compra e venda em abril/2015, valor deste de R$600.000,00.Esse imóvel tinha pendências de escritura , pois, era partilha de herança que foi resolvida neste ano em março/2016, onde através da carta de crédito do consórcio quitei a dívida do imóvel adquirido, valor restante de R$540,000,00.
    Pergunta: Como fica apuração de ganho de capital se adquiri o imóvel dentro do prazo de 180 dias, mas, só quitei o mesmo através de carta de crédito em março/2016.

    • Olá Paulo Sergio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Localizamos no site da Receita Federal as seguintes informações:
      “A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
      A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
      Atenção:
      A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.
      A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

      O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
      Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
      I – nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
      II – nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
      III – nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
      Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
      Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.”

      Assim, é nosso entendimento que somente estaria isento de Imposto de renda os valores utilizados no prazo de 180 dias. Pelo que relatou somente a entrada de R$ 60.000,00.
      Na dúvida orientamos a consultar a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  11. Boa noite!

    Além do registro cartorário, tarifas de avaliação física e jurídica, cobradas pelo banco, podem ser declaradas no IR como valores pagos ao longo do ano?

    Obrigado pela atenção.

  12. Boa noite! Tenho a seguinte questão:
    Estou fechando com o correspondente da caixa econômica um contrato de financiamento habitacional modalidade SBPE nesta segunda quinzena do mês de março/2016, solicitaram a declaração do imposto de renda do ano 2015, onde não esta declarado até o momento. Pretendo declarar o imposto informando a aquisição do imóvel uma vez que foi negociado em 2015 e a entrada do imóvel foi depositada para construtora no final de dez/2015, em fev/2016 houve um distrato da aquisição e renegociação da forma de pagamento do mesmo imóvel com emissão de um novo contrato de venda, porém com os mesmos valores de venda. Como devo declarar o imposto para não ter problemas com o sistema de financiamento habitacional e com o uso do fgts?

    • Olá Diego,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deve se utilizar a Declaração (e o respectivo recibo) entregue à Receita Federal referente ao último ano calendário (Durante o período de entrega da Declaração de imposto de Renda, meses março e abril, poderá ser aceita a Declaração imediatamente anterior ao último ano calendário).
      Considerando a situação apresentada acreditamos que a melhor opção é apresentar a declaração do ano anterior e informar que ainda não entregou a Declaração do presente ano, pois o prazo de entrega é até 29/04/16.

      Equipe Click Habitação

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