Como fugir do Imposto de Renda venda de imóvel?

Como fugir do Imposto de Renda venda de imóvel?

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Fonte: Click Habitação
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É possível você conseguir isenção Imposto de Renda venda de imóvel ou pelo pagar menos Imposto de Renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário)

Como fugir do Imposto de Renda venda de imóvel? Ganho de capital (lucro imobiliário)Ninguém gosta de pagar impostos, ainda mais no nosso país, onde existem diversas dúvidas sobre o uso inteligente e adequado do produto da arrecadação dos impostos e contribuições pelos governos federal, estadual e municipal.

Assim, procuramos efetivar uma ampla pesquisa na legislação tributária para identificar e aplicar os conceitos fundamentais para a apuração dos ganhos de capital das pessoas físicas.

A condição do alienante, se Pessoa Física – PF ou  Pessoa Jurídica – PJ, determina a forma de apuração do Ganho de Capital.

Quando o alienante é PJ, o ganho de capital é tratado conforme:

a) Regime de apuração adotado

►Lucro Real

►Lucro Presumido

►Simples Nacional

b) Atividade da empresa

►Se for imobiliária, a venda representa uma receita normal

►Se o bem for do ativo permanente, o GCAP é uma receita não operacional

O presente artigo vai se concentrar na análise e tributação para Pessoa Física – PF. 

Conceitos de Ganho de capital

Econômico

O ganho de capital acontece quando, numa transação, o titular do bem ou direito realiza a valorização deste, auferindo um acréscimo patrimonial. É a concretização da “mais valia”.

Tributário – PF

O ganho de capital Integrará o rendimento bruto o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição.

Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direito. (Lei nº 7.713/88, art. 1º, 2º, 3º §§ 2º e 3º, 16 a 22).

Também, se sujeitam à apuração do ganho de capital as operações que importem transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido. (Lei nº 9.532/1997, art. 23)

Consequências do Conceito Tributário do Ganho de Capital

❶ Impossibilidade de compensação de prejuízos

❷ Período de apuração mensal

❸ Indistinção entre bens ou direitos

❹ Ganho de capital = lucro imobiliário ou “mais valia”

❺ Correção ou atualização monetária foi extinta a partir de 01/01/1996

❻ Não importa a forma de alienação

❼ Transferência do direito aquisitivo é alienação

Se você vendeu um imóvel, deve observar as possibilidades de não incidência, redução ou isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital

Regime de tributação

O ganho de capital recebido pelas pessoas físicas é sujeito à tributação definitiva. Não faz parte do ajuste anual. A existência do ganho de capital  tributável obriga ao contribuinte a entregar a Declaração de Ajuste Anual, anexando o Demonstrativo de Apuração (PGD do programa GCAP) .

Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital (GCAP) , disponível no site da Receita Federal.  Nele há campos específicos para informar como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

Os dados deverão ser importados para a Declaração Ajuste Anual.

No campo Discriminação, informe o valor dos Bens e Direitos, os nomes e os números de inscrição no CPF ou no CNPJ dos alienantes e adquirentes, as datas e os valores de aquisição e alienação e as condições de financiamento, se for o caso.

Atenção

A alienação de bens ou direitos pode resultar em rendimento tributável. Consulte o Demonstrativo de Ganhos de Capital ou o Resumo de Apuração dos Ganhos – Renda Variável, conforme o caso.

O programa transporta para esta linha o imposto pago constante no Demonstrativo de Ganho de Capital.

O recolhimento do tributo deve ser efetivado até o último dia do mês subsequente a venda do imóvel. A inobservância do recolhimento no prazo gera imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

  • Juros de mora, calculados a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
  • Multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido.

Assim, o recolhimento do tributo não deve ser efetivado junto com a Declaração Anual do Imposto de Renda, mas até o mês seguinte da venda do bem.

Responsável pelo pagamento do imposto

O imposto devido sobre os ganhos de capital deve ser pago pelo:

a) Alienante, se residente no Brasil;

b) Adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior, se o alienante for não residente no Brasil;

c) Inventariante, em nome do espólio, no caso de transferência causa mortis;

d) Doador, no caso de doação, inclusive em adiantamento da legítima;

e) Ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, foi atribuído o bem ou direito objeto da tributação;

f) Cedente, na cessão de direitos hereditários.

Alíquota do imposto de renda venda imóvel – Ganho de Capital

Depois de apurado o ganho de capital, é apurado o valor do IR devido, representado por 15% sobre esse ganho apurado.

A redação do artigo 21 da Lei 8981/95 aumentou o percentual de incidência imposto de renda nos ganhos de capital acima de R$ 5.000.000,00 conforme disposto na Lei 13.259.

O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

Alíquotas de imposto de renda sobre ganho de capital (lucro imobiliário)

Assim, na hipótese de ganho de capital na venda de imóvel ter sido de R$ 5.300.000,00, teremos:

  • R$ 5.000.000,00 * 15% = R$ 750.000,00
  • R$ 300.000,00 * 17,5% = 52.500,00
  • R$ 5.300.000,00 – Imposto total = R$ 802.500,00

Na legislação anterior, na alíquota única de 15% o imposto seria de R$ 795.000,00.

No artigo 5º da Lei 13.259 determina que os aumentos deveriam vigorar a partir de 01/01/2016, mas esta regra segundo alguns advogados (em especial a advogada Amal Nasrallah) e juristas seria é inconstitucional e ilegal, e levaria a uma enxurrada de ações.

Assim, a Receita Federal, publicou no DOU 29/04/2016, 0 Ato Declaratório Interpretativo RFB n.º 3, de 27 de abril de 2016 reconhecendo que o aumento deve vigorar apenas em 01/01/2017, por força das normas constitucionais.

Conceitos importantes a serem detalhados

Valor de alienação para fins de apurar o ganho de capital (lucro imobiliário)

► Preço efetivo da operação

► Valor de mercado nas operações não expressas em dinheiro

► Valor efetivamente recebido pelo bem em aquisição mediante financiamento ou consórcio cujo saldo devedor é transferido para o adquirente, desprezado o valor da dívida transferida

► No caso de bens em condomínio, a parcela do preço que couber a cada co-proprietário

► No caso de permuta com recebimento de torna, o valor da torna

Imposto de Renda sobre venda de imóvel

Basicamente o ganho de capital é a diferença entre o custo de aquisição e o valor da alienação do bem. A seguir vamos detalhar como funciona e os conceitos, o que pode ser considerado custo de aquisição, o que pode ser acrescentado, o que não é tributável, o que é passível de obter redução do imposto e até a isenção de imposto de renda.

Investir em imóveis é seguro e pode ser também muito lucrativo, mas é preciso conhecer a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre operações de venda com lucro, ou como se diz, ganho de capital.

Custo de aquisição

Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.

A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal.

Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

Acréscimos ao custo de aquisição

Dependem de comprovação através de documentação hábil e idônea. Deve ser mantida até a data em que possa ser fiscalizada a alienação do bem ou direito.

Investir em imóveis é seguro e pode ser também muito lucrativo, mas é preciso conhecer a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre operações de venda com lucro, ou como se diz, ganho de capital.

Uma das maneiras de reduzir o ganho de capital é registrar as despesas e pagamentos com as Benfeitorias (Reformar e melhorias) no imóvel. Veja os detalhes:

1) Benfeitorias – Reformas e Melhorias

Esta é uma situação que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo.

Podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, os gastos com:

  • Construção, ampliação e reforma. Se a reforma for estrutural, a obra deve ser sido aprovado pelos órgãos municipais competentes. Também podem ser incluídos gastos com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
  • Os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração.

Ao somar o valor de reformas, benfeitorias e melhorias realizadas no imóvel ao valor de aquisição da unidade ao longo dos anos, o proprietário diminuirá a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.

Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço.

No caso de benfeitorias realizadas em imóvel adquirido após 1988, o custo das benfeitorias deve ser acrescido ao valor do imóvel. Informe para a Declaração:

  • No campo Discriminação, juntamente com os dados do bem, o custo das benfeitorias;

As benfeitorias realizadas em imóvel adquirido até 1988 devem ser incluídas em item próprio utilizando o código 17. Neste caso, informe:

  • No campo Discriminação, os dados do bem a que se referem as benfeitorias;

2) Taxas extras de condomínio para viabilizar benfeitorias comuns (elevador, poço artesiano, recuperação de fachada, equipamentos de segurança etc.)

3) Imposto de transmissão (ITBI) pago pelo alienante por ocasião da aquisição

4) Laudêmio

5) Juros e demais acréscimos embutidos nos encargos mensais do financiamento habitacional

Veja mais:

Custos com aquisição imóvel no IR

Não incidência do Ganho de Capital

  • Indenização do valor do imóvel rural na desapropriação para fins de reforma agrária.
  • Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado.

Reduções do Ganho de Capital

São exclusões da parcelas do ganho de capital tributável sobre imóveis. As reduções dependem da data de realização do custo de aquisição e incidem sobre cada parcela que o compõe. Nos casos de imóveis adquiridos por partes ou com pagamento parcelado é necessário individualizar cada parcela de custo para se calcular corretamente a redução.

Da Lei nº 7.713/88:

  • 5% ao ano, contados até 1988
  • % red = (89 – AA) x 5% , onde AA é o ano de aquisição anterior a 1989
  • Imóvel adquirido até 1969 tem redução de 100%, o que equivale a uma isenção do ganho de capital.

As vendas de imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 obterão benefícios fiscais de forma progressiva quanto ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A redução ocorre na proporção de 100% para imóveis adquiridos até o ano de 1969, chegando proporcionalmente a 5% para os imóveis adquiridos em 1988.

percentual de redução de ganho de capital (lucro imobiliário) na alienação de imóvel - Imposto de Renda venda de imóvel?

Dica importante – Herança de imóvel comprado antes de 1988

Quando uma pessoa morre e os bens deixados por ele são partilhados, deverá ser efetivada declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.

A diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.

A dica para pagar menos Imposto de renda sobre o ganho de capital é transferir pelo valor de mercado para imóvel comprado e declarado ao IR antes de 1988.

Na Lei nº 7.713/88, conforme acima descrito tem benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.

Mas, o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.

Podemos dar um exemplo:
  • Imóvel comprado antes de 1969 por 150 mil reais que foi transferido no espólio por 700 mil reais não gera imposto sobre ganho de capital por causa da isenção. Se o imóvel for vendido logo em seguida por 800 mil reais, o ganho de capital é apurado apenas sobre os 100 mil reais da diferença entre o custo de aquisição e o preço de venda, resultando um imposto de 15 mil reais.
  • Se a transferência fosse feita sem a atualização do valor, o herdeiro perderia o benefício de redução do ganho de capital e teria que considerar como custo de aquisição os 150 mil reais originais. Isto resultaria em um imposto a pagar sobre o ganho de capital no valor de 97,5 mil reais.

Da Lei nº 11.196/2005:

Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

  • FR1 = 1 / 1,0060m1 (m1 = nº de meses entre janeiro de 1996 ou a data de aquisição, se posterior, e novembro de 2005)
  • FR2 = 1 / 1,0035m2 (m2 = nº de meses entre dezembro de 2005 e a alienação)

Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)

Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:

 5% ao ano até 31/12/1988;

0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;

0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

► No período entre 01/01/1989 a 31/12/1995 não caberá redução.

► A redução do item 1 é aplicada de forma linear.

► A redução dos ítens 2 e 3 é aplicada de forma decrescente.

Recomendamos baixar o programa para apuração eletrônica de ganhos de capital da Receita Federal (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) e fazer uma simulação, visto que o cálculo é mais complexo (o programa faz o cálculo). As reduções podem ser significativas dependendo do período que o imóvel ficou na posse do vendedor.

Isenção de Imposto de renda na venda de imóveis

Os mais comuns são:

1) Bens de pequeno valor

É o conjunto de bens da mesma natureza alienados dentro de um mês.

Mesma natureza: guardam as mesmas características entre si

Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

► R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

► R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Computado o valor da comissão paga.

No caso de bens em condomínio o limite se aplica à parte de cada condômino.

No caso de bens possuídos em comunhão por sociedade conjugal o limite de aplica a cada um dos bens ou conjunto.

2) Único imóvel que o titular possua

Se o bem for vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (computado o valor da comissão), sendo o único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural,  desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:

  • Á parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
  • Ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

Não ter outro imóvel, na data da alienação, como:

► Proprietário único

► Condômino

► Em comunhão (casamento)

Observado o conceito de imóvel, que inclui os direitos reais sobre imóveis.

3) Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias

Introduzida pela Lei nº 11.196/2005, artigo 39 e regulamentada pela IN 599/2005 da Receita Federal.

A partir de 16/06/2005, o benefício também é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.

  • A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
  • O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Atenção: A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

A isenção aplica-se, inclusive:

  1. Aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
  2. À venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

Conceito de imóvel residencial para fins de enquadramento

O conceito adotado pela Receita Federal remete à legislação municipal (IN 599/2005, art. 2º, §9º).

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, seguindo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

Critério predominante: destinação do imóvel para moradia. É irrelevante se é a residência permanente. Portanto Casa de praia ou de campo é residencial.

Informações Importantes

  • No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.
  • A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
  • No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
  • A inobservância das condições estabelecidas importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
    • I – juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
    • II – multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.
  • A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
    • Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
    • Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

Não se aplica a isenção

  • Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
  • Venda ou aquisição de terreno (terreno não é imóvel residencial)
  • Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento

Exemplos da isenção na compra de imóvel residencial

Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias - Ganho de Capital - Exemplo 1

Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias - Ganho de Capital - Exemplo 2

Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias - Ganho de Capital - Exemplo 3

4) Permuta sem recebimento de torna

A isenção aplica-se apenas nas permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária (IN 84/2001, art. 29, §4º, I)

O instrumento particular e a escritura pública, quando lavrada, têm que ser de permuta (IN 84/2001, art. 29, §4º, II)

Cada participante da permuta registra o imóvel recebido mantendo o mesmo valor  do bem que foi dado na operação.

5) Permuta com recebimento de torna

O ganho de capital é apurado apenas em relação à torna

Ganho de Capital = T2 / (C + T)  onde:

  • T = valor da torna
  • C = custo do imóvel dado em permuta

Valem as regras de redução

O custo realizado (Cr ) do imóvel dado é:

Cr = C x T / (C + T)

O imóvel recebido pelo contribuinte que recebeu a torna ficará registrado por  C – Cr.

O imóvel recebido pelo contribuinte que pagou a torna ficará registrado pelo custo anterior mais a torna.

Veja o vídeo da TV Receita Federal sobre Ganho de Capital (Lucro imobiliário):

É importante ficar atento a essa condições principalmente na hora de vender seu imóvel. O site da Receita Federal lista todas as condições e situações de isenção e tributação na venda de imóveis.

Esclarecemos que as informações contidas no artigo visam alertar aos contribuintes quanto aos meios legais de conseguir isenção parcial ou total do Imposto de Renda na venda de imóveis.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Fonte:

Instruções Normativas da Receita Federal 

  • IN nº 84/2001
  • IN nº 208/2002
  • IN nº 599/2005

Lei 7.713,  Lei 8.981 , Lei 9.250 , Lei 11.196 e Lei 13.259

* Artigo reformulado e atualizado em 07/08/2016

Veja mais:

A Declaração de Imposto de Renda  deve ser entregue todos os anos. Os limites que precisam ser declarados, como de costume, se ajustam, assim como os valores das deduções das despesas que podem ser abatidas.

Os contribuintes que tiverem que entregar a declaração deverão informar todos os seus bens, direitos, dívidas e ônus reais, bem como, de seus dependentes que compunham seu patrimônio no último dia do ano anterior.

Também deverão ser declaradas todas as aquisições e alienações (compras e vendas) de bens e direitos ocorridas ao longo do ano.

Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

753 COMENTÁRIOS

  1. Parabéns pelo portal! Muito bem feito! Porém, no item 3 (Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias), faltou esclarecer como fica um caso como o meu. Vendi meu imóvel por R$900 mil em mar16 no qual tive lucro e IR a pagar. Como pretendia comprar outro imóvel por cerca de R$500 mil, entrei com esta informação no GCAP e o valor de IR a pagar reduziu bem, ficando em R$18,3 mil, que paguei no último dia útil de abr16. Porém, ao partir para a compra, achei o imóvel que me agradou em jun16 e este me custou R$580 mil. Com este valor, o imposto devido é R$14,6 mil, portanto a Receita me deve R$3,7 mil. Isto decorre do fato de a Receita dar um prazo de pagamento do IR menor que o prazo possível de compra do outro imóvel. Como faço para receber o dinheiro de volta?

  2. Olá boa tarde! gostaria de tirar uma dúvida. Comprei um apartamento em junho de 2013 por 120 mil, em outubro de 2016 vendi por 235 mil, é meu único imóvel, tenho que pagar quanto de imposto de renda? sendo que comprei um terreno de 35 mil, um carro de 40 mil e uma casa de 100mil com esse dinheiro e os 60 mil restantes fiz uma aplicação no banco. Fico no aguardo e grata desde jã

    • Olá Mariana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como era o seu único imóvel e o valor da venda é inferior a R$ 440 mil você poderá pleitear a isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital, se não fez nenhum operação de venda de imóvel nos últimos 5 anos.

      Utilize o programa GCAP da Receita Federal e depois importe os dados para sua Declaração de IR facilitando a coleta de informações.

      Equipe Click Habitação

  3. Esse foi o único post que me trouxe as informações que preciso, mas ainda tenho uma dúvida, se puderem responder:
    1. lancei no IR 2010 minha casa pelo valor venal de 106.000, sendo que ela valia muito mais. Reconheço a besteira, mas não guardei nenhum documento;
    2. Vendi a casa em 23/12/2016 por 580.000, -31.000 de corretagem. 551.000-106.000 = 445.000 de “lucro”;
    3. Quero comprar uma casa, já escolhi, por 440.000, mas ela não tem a averbação da construção no cartório de registro de imóveis. Mas tem o Habite-se. Posso fazer a escritura descrevendo o terreno e a construção, e depois quando tiver dinheiro, fazer a averbação? A receita aceita isso?
    4. Restaria 5000 de ganho de capital, correto?

    Muito obrigado pela atenção!!!

    • Olá Luiz

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Em atenção aos questionamentos podemos falar:
      1) Esclarecemos que deverá declarar o imóvel pelo que você pagou e não pelo valor venal e poderá incluir as despesas com ITBI, registro em Cartório, etc. como custo de aquisição. Veja no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR
      Você poderá efetivar uma Declaração Retificadora dos últimos 5 anos e acertar o valor da aquisição do imóvel. Para fins de reduzir o ganho de capital.

      2) A apuração do lucro não é tão simples assim. Utilize o aplicativo GCAP da Receita Federal. Você tem redução do ganho de capital pelo número de meses que ficou com a propriedade do imóvel:
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      3) Considerando que o imóvel tem Habite-se e se na escritura constar o imóvel cremos que é perfeitamente aceitável como imóvel residencial.

      4) Utilize o aplicativo GCAP para apurar corretamente o Ganho de capital e o valor do imposto a pagar.

      Equipe Click Habitação

  4. Olá Alexandre, parabéns pelo site.
    Eu comprei um apartamento em 2007, quando era solteira, por 70 mil reais. Depois de casada, eu e meu marido compramos outro apartamento onde moramos hoje. O meu primeiro apartamento se tornou uma fonte de renda. Agora, por estar com dificuldade de aluga-lo e o condomínio estar pesando em nosso orçamento, resolvi vende-lo. Este apartamento que comprei por 70 mil hoje vale 450 mil. Como o imposto será muito alto, estou optando por comprar uma casa para alugar, dentro do prazo de 180 dias, depois da venda do imóvel, e assim ficar isenta do IR.
    A intensão é que a casa nos traga um aluguel sem compromisso com condomínio.
    Eu e meu marido estamos desempregados, temos reservas, mas não sabemos quanto tempo demorará para nos recolocarmos. Existe algum prazo legal para eu poder vender esta casa sem prejudicar a isenção que tive de IR com a venda do apto? obrigada

    • Olá Renata

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação a sua pergunta esclarecemos que não há impedimento de venda da casa na pretende adquirir e somente não poderá utilizar novamente a prerrogativa de isenção de IR sobre o eventual ganho de capital para compra de novo imóvel residencial durante 5 anos, desde a venda do imóvel anterior.

      Considerando que o objetivo é renda sugerimos avaliar se realmente a compra de imóvel é a melhor alternativa, pois cremos que o valor de R$ 450 mil você poderá ter um rendimento líquido mensal superior no mercado financeiro.
      Lembramos que você terá uma redução do IR significativa, pois ficou com o imóvel durante 10 anos. Veja no quadro abaixo:
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Assim, faça uma simulação no aplicativo GCAP da Receita Federal e veja quanto irá reduzir e escolher o melhor investimento a ser feito.

      Boa sorte!

      Equipe Click Habitação

  5. Inicialmente, parabéns pela matéria. Minha dúvida é a seguinte:
    Em 2005, eu e meu sócio compremos um terreno pelo valor de R$ 500.000,00, cada um dos sócios pagou a quantia de R$ 250.000,00. Pagos à vista.
    Em 2016, vendemos este imóvel por R$ 3.500.000,00 e eu recebi a metade deste valor, portanto, R$ 1.750.000,00, sendo que foi pago para mim, uma entrada no valor de R$ 750.000,00 e o restante foi dividido em 10 parcelas de R$ 100.000,00 mensais. Sendo que a primeira parcela foi paga no mês de abril de 2016 e a ultima parcela no mês de janeiro de 2017.
    Residimos no exterior e o dinheiro relativo à minha parte, foi depositado em minha conta corrente aqui no Brasil.
    Não sei se é relevante esta informação, mais contraí o vírus da AIDIS e estou doente.
    Gostaria de saber como devo proceder para declarar o ganho de capital desta transação.

    Nunca declarei imposto de renda pois resido ha mais de 20 anos fora do Brasil.

    Desde já agradeço a atenção.

    • Olá Jose

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a apuração de ganho de capital deve ser efetivado pelo aplicativo GCAP, o qual pode ser capturado na página da Receita Federal.

      Seguem respostas da receita Federal sobre o tema:

      603 – Qual é o tratamento tributário do ganho de capital auferido na alienação de bens ou direitos situados no Brasil por não residente?
      É pacífico em Direito Internacional que os bens ou direitos sujeitam-se à legislação do país onde estão situados, quer seu proprietário resida ou não no mesmo território. Esse critério também está presente no campo tributário, sendo exemplo disso as cláusulas dos acordos entre Estados soberanos, com o fito de evitar a dupla tributação internacional da renda, os quais, de modo geral, determinam que os lucros obtidos nessas operações são tributáveis no Estado contratante em que os bens estiverem situados.
      Dessa forma, o ganho de capital auferido por não residente, nas operações com bens situados no Brasil, sujeita-se à legislação tributária brasileira, sofrendo incidência de imposto à alíquota de 15% (art. 18 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995) ou, na hipótese de haver acordo entre o Brasil e o país de residência do alienante, o determinado nesse ato internacional, se essa hipótese estiver expressa no acordo.
      O ganho de capital é determinado pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem ou direito, atualizado até 31/12/1995, com base nos índices da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos anexa à Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001. O custo dos bens e direitos adquiridos a partir de 01/01/1996 não está sujeito a atualização. Não sendo possível comprovar o custo de aquisição conforme descrito, o valor de aquisição é apurado com base no capital registrado no Banco Central do Brasil, relacionado à compra do bem ou direito, ou igual a zero nos demais casos.
      Na apuração do ganho de capital, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para o residente no Brasil.
      Para os efeitos tributários, é irrelevante que o proprietário ingresse no Brasil para efetuar a venda do bem, ou o faça por intermédio de procurador devidamente credenciado para esse fim.
      Atenção:
      A fonte pagadora adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, deve reter e recolher o imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital, sob o código 0473, auferido por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil, ou o procurador do alienante quando este não der conhecimento à fonte pagadora de que o proprietário do imóvel, é residente no exterior (Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, arts. 26 e 93, inciso II).
      (Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 33; Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 18; Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, arts. 26 e 93, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 208, de 27 de setembro de 2002, arts. 26 e 27; Instrução Normativa SRF nº 407, de 12 de novembro de 2004)”

      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)”

      Equipe Click Habitação

  6. Boa tarde Senhores,

    Sei que o tópico é antigo, talvez nem seja mais respondida minha pergunta, mas é exatamente o caso em que tenho dúvida:

    Eu e meu irmão herdamos uma casa da minha mãe, a qual foi vendida em 21 de dezembro de 2016. Foi feita a divisão do valor da casa em 50% para cada irmão.

    Estou em processo de venda do meu apartamento, e desejo utilizar a soma dos valores da venda da casa da minha mãe e do meu apartamento para comprar um novo imóvel.

    Minha questão é que a venda do meu e a compra do novo serão por financiamento. Hoje é dia 24 de março, se, por exemplo, celebrar uma promessa de compra e venda para a venda do meu e uma promessa de compra e venda para a aquisição do novo, digamos, em 04 de abril (ainda dentro dos 180 dias), a assinatura da promessa já tem o condão de configurar a compra do imóvel novo, me possibilitando a isençao de ganho de capital?

    Pergunto isso pois a IN fala que a promessa já é fato gerador no caso da venda, então, por simetria, também seria “fato gerador” da isenção no caso da venda, mas há a questão do financiamento poder ser visto como “condição suspensiva”, ou seja, eu só teria direito à isenção após esta aprovação? Assim, caso o financiamento só saia no final de maio, perderei o direito?
    Obrigada!

    • Olá Lucente

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o prazo de 180 dias vence em JUN/17 e não MAI/17.

      O contrato particular com certeza poderia ser considerado para fins de apuração de ganho de capital, mas vai depender das clausulas nele contidas.
      Assim, como você ainda tem tempo sugerimos que faça a consulta a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  7. Olá,
    Tenho a seguinte dúvida:
    Suponhamos que um imóvel tenha sido adquirido por R$ 300.000,00 e vendido após alguns anos por R$ 600.000,00.
    Para se ter direito à isenção do imposto dentro de 180 dais o novo imóvel deverá ser obrigatoriamente adquirido por R$ 600.000,00 (valor de venda) ou poderá ser adquirido somente por R$ 300.000,00 (valor que deveria ser apurado o imposto)?
    Agradeço antecipadamente pela atenção,
    Luiz

    • Olá Luiz

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. Utilize o aplicativo GCAP da Receita Federal para simular e calcular o valor.

      Você poderá pleitear a redução do imposto pelo número de meses que ficou com a propriedade do imóvel:
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  8. Primeiramente, parabéns pela matéria, esta excelente.
    Eu vendi meu imóvel em março de 2016, e não realizei o recolhimento do IR na época. Agora, ao realizar minha declaração IR, fiz o cálculo da multa e dos juros, com auxilio dos Programas GCap2016 e do SiCalc. Paguei a DARF referente ao IR devido corrigido pela multa e juros. Onde devo lançar esse pagamento? No GCap2016 e importar para a declaração ou em algum lugar da declaração? Ou não preciso lançar em nenhum lugar pois esse pagamento vai ser identificado pelo sistema?
    Desde já agradeço. Abraço

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O recolhimento do IR sobre o ganho de capital não é previsto de ser informado na Declaração de Ajuste Anual do IR.
      Assim, guarde o comprovante e pronto.

      Equipe Click Habitação

  9. Parabéns pelo trabalho profissional de esclarecimento das dúvidas dos contribuintes. A minha dúvida é a seguinte: em junho/2016 vendi um apartamento que iria ter uma reforma para troca de colunas sanitárias. Em razão do transtorno da reforma, ficou acordado que o pagamento somente ocorreria após o seu término, o que aconteceu agora em março/2017. Como eu me mudei de cidade, comprei um outro apartamento, em 29.07.2016, de valor bem maior, com recursos que eu tinha em mãos. Pergunto: nesse caso posso considerar como uma reposição dentro do prazo dos 180 dias? Como lanço a venda na declaração de 2016? Grato.

    • Olá Roberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que o recebimento do valor da venda foi posterior a compra do imóvel é nosso entendimento que não se enquadraria na isenção pretendida. Mas, em todo caso orientamos a consultar a Receita Federal para dirimir a dúvida.

      Se existir um contrato particular de venda do imóvel entendemos que deverá declarar a venda e as condições de recebimento estabelecidas no contrato deverão consta no campo discriminação e no campo situação 31/12/16 deverá colocar 0,00.

      Equipe Click Habitação

  10. Boa tarde,

    Se eu vender o imóvel por R$ 445.000,00, deverei pagar o imposto integral ou somente sobre o excedente de R$ 5.000,00?

    Grato,

    • Olá Deni

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o Imposto de Renda é sobre o ganho de capital (lucro imobiliário), que basicamente é a diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda.

      Sugerimos efetivar a simulação do valor no aplicativo GCAP da Receita Federal.
      Você tem direito a desconto pelo número de meses que ficou com a propriedade do imóvel
      Sugerimos a releitura do artigo.

      Equipe Click Habitação

  11. Parabéns pelo site e trabalho …. muito importante esta ajuda.
    Recebi uma proposta para venda do meu imóvel em Set16 sendo uma parte financiada.
    Recebi um sinal em Nov16 e o contrato de financiamento foi aprovado agora em março. Devo receber o dinheiro em Abril após as assinaturas e registro do imóvel em nome da compradora.
    Na declaração de 2016 lanço apenas o valor recebido de sinal e apuro o capital em Abril17? Ou já precisava apurar o capital da parte recebida em Nov16? Pergunto isso porque não fiz a apuração já que corria o risco de o financiamento não ser aprovado e ter que devolver o dinheio a compradora.

    • Olá Roberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Abaixo vamos transcrever resposta da Receita Federal sobre o tema:

      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)

      Equipe Click Habitação

  12. Excelente artigo parabéns!

    Procurei no artigo e nos vários comentários existentes, portanto irei acrescentar essa dúvida:

    Olá,

    Gostaria de tirar uma dúvida referente a declaração de venda de imóvel único:

    Situação:
    Adquiri um terreno por volta de 1992 , num valor equivalente a 3 mil reais ,e construí minha casa (sem escritura até o momento da venda) que foi vendida por 126 mil reais.
    Comecei a declarar imposto de renda em ~2007 (que foi quando atingi o valor necessário ).
    Sempre declarei essa casa sem escritura, na guia “DECLARAÇÃO DE BENS E DIREITOS”.

    No artigo, vi que há isenção para venda de imóvel único de até 440 mil reais , sem outras vendas em 5 anos.

    Dúvida:
    No entanto, no artigo não está claro se é necessário utilizar o GCAP para essa situação de insenção, ou não. Poderiam me informar se é obrigatório utiliza-lo, mesmo que seja isento por venda de imóvel único de até 440 mil?
    Outra dúvida (caso seja necessário utilizar o GCAP): há prazo para declarar essa transação nessa situação de isenção? Pois eu vendi o imóvel em 23/08/2016.
    E como que faria para declarar isto no imposto de renda?

    Muito Obrigado

    • Olá John

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o preenchimento do GCAP é recomendado, pois ele poderá ser importado para usa Declaração de Imposto de Renda que terá que apresentar até 28/04.

      Como declarar a venda de imóvel no Imposto de Renda
      No campo Discriminação, informe o valor dos Bens e Direitos, os nomes e os números de inscrição no CPF ou no CNPJ dos alienantes e adquirentes, as datas e os valores de aquisição e alienação e as condições de financiamento, se for o caso.
      No Campo situação do Ano Exercício informe R$ 0,00.
      Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal. Nele há campos específicos para informar como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

      Veja mais no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  13. Muito bom esse artigo,

    Vocês sabem dizer a isenção do IR para aquisição de outro imóvel funciona também para a compra de materiais de construção, ou no meu caso, eu desejo comprar uma casa de madeira, para construir no terreno da minha mãe, essa situação se enquadra como isenção?

    Se puderem responder agredeço bastante!

    • Olá André

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que compra de terreno ou de material de construção não está previsto na legislação como passível de isenção do IR sobre o eventual ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  14. Excelente portal para tirar duvidas e elucidar as pessoas sobre as condições imobiliárias. PARABÉNS !
    Tenho uma dúvida: Comprei um imovel em dezembro2016 com intenção de substituir o meu atual imovel que resido. Vou vender agora o imovel atual e me mudarei para o que comprei em dezembro.
    Como tratam-se de imoveis para moradia e não é um negócio, posso considerar a regra de 180 dias para isenção de ganho de capital caso eu consiga vender a minha atual residencia neste prazo ? (observe que comprei primeiro o imovel desejado e vou vender o atual depois….ficarei no maximo 180 dias com os 2 imoveis simultaneamente). Obrigado por me ajudar nesta questão tão dificil ! Rui

    • Olá Rui

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato de ter comprado o novo imóvel antes de ter vendido o primeiro impossibilita o uso da prerrogativa de 2 tipos de isenção: único imóvel (você tem pelo menos 2 imóveis) e utilização do valor da venda de imóvel residencial para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Para obter a isenção você teria que vender o imóvel e adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Você terá direito a redução do imposto, se devido, de acordo com o número de meses que ficou com o imóvel:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  15. Vendi um imóvel no fim de 2016, por 800 mil reais. O valor no meu IR era de 660 mi. O comprador me pagou 340 mil em dezembro/2016, e o restante agora em março/2017, ocasião em que foi lavrada a escritura. Ao fazer a declaração de IR desde ano devo “baixar” o imóvel no item bens e direitos? ou devo deixá-lo pois a escritura somente foi passada este ano? obrigada.

    • Olá Juliana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O contrato particular firmado entre as partes comprador/vendedor é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel.
      Assim, você pode declarar a venda do imóvel no ano base 2016.

      O que vai diferenciar será apuração de ganho de capital. Veja a resposta da Receita Federal sobre o tema:
      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)

      Equipe Click Habitação

  16. Olá Gilberto,

    Minha dúvida é a seguinte, possuo um único imóvel herdado de meu pai falecido em 2012 e dividido entre meu irmão e eu que ficamos com 25% cada um e minha mãe que ainda vive como eram casados em comunhão total de Bens ficou com os outro 50%, minha dúvida é a seguinte ao vender esse imóvel que hoje deve custar uns R$600.000,00 teriamos que pagar o ganho de capital, já que para cada um o valor a receber sería de R$300.000,00 para minha mãe e meu irmão e eu R$150.000,00.
    Desde já agradeço sua informação,
    Um abraço
    Márcia Fonseca

    • Olá Márcia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que é o seu único imóvel e a sua parte da venda será inferior a R$ 440 mil você ficará isenta do IR sobre o ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  17. Agradeço a sua orientação dada ontem às 22:50, porém estou em dúvida em relação as datas em que deverá ser preenchido, pois fiz a permuta com torna agora no mês de 03/2017, e na sua resposta fala na situação de 31/12/2013 e 31/12/2014.
    Abraços

    Roque

    • Prezado Roque

      Boa Tarde!

      São exemplos retirados do site da Receita Federal relativos a anos anteriores.
      Se a venda foi em 03/2017 substitua por 31/12/16 e 31/12/17.
      Neste caso, como a venda foi este ano a Declaração será somente no ano que vem!

      Equipe Click Habitação

  18. Ola,

    Antes de mais nada parabéns pelo site. Estou com o seguinte cenário e estou na duvida se configura ganho de capital ou não. Eu negociei os imoveis da seguinte forma:

    1. Compra do imóvel Nr 1. Valor aquisição: 167k Data da compra: Jan/2006
    2. Venda do imóvel Nr 1. Valor da venda: 350k Data da venda: Dez/2015
    3. Compra do imóvel Nr 2: Valor aquisição: 144k Data da compra: Fev/2016
    4. Compra do imóvel Nr 3: Valor aquisição: 250k Data da compra: Fev/2016
    5. Venda do imóvel Nr 3. Valor da venda: 360k Data da venda: Dez/2016
    6. Venda do imóvel Nr 2. Valor da venda: 215k Data da venda: Fev/2017

    Minha ideia é utilizar o valor da venda do imóvel Nr 2 e Nr 3 na compra de novos imoveis. Eu estou coberto pela regra de isenção?

    • Olá Jorge

      Boa Tarde! agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para ter direito de utilizar a prerrogativa não pode ter utilizado este tipo de isenção nos últimos 5 anos.
      Lembramos que o prazo de 180 para aquisição de novo imóvel residencial terminará na data de compra do primeiro imóvel.
      Assim, você deverá comprar os imóveis na mesma data.
      Vamos transcrever o texto do artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  19. Bom dia, vendi um imovel em dezembro de 2016, usei o dinheiro da venda na reforma de um outro imóvel , terei que pagar imposto dessa venda ??? Obrigada

    • Olá Marli

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a legislação não prevê isenção de IR sobre o eventual ganho de capital na venda de imóvel para utilizar para reforma de outro imóvel.
      Você poderá obter a redução do IR sobre o ganho em relação ao número de meses que teve a propriedade do imóvel.
      Faça a apuração do ganho de capital por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  20. olá. Comprei um terreno em 1999 e com o tempo constrí um prédio de 1º andar mas nunca declarei IRPF como faz mais de 8 anos da casa construída não tenho notas fiscais e recibo da construção. esse ano é a primeira vez que vou fazer declaração do IRPF. Vou declarar pelo valor de compra do terreno. Se eu passar a vida toda com o imóvel, mesmo assim posso ter problemas com o fisco?

    • Olá Charles

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que deveria ter efetivado a declaração dos valores, que seriam a seu favor para fins tributários.

      Considerando a situação não vemos problemas com a Receita Federal, mas somente que estaria sujeito a tributação por ganho de capital, em função da diferença entre o custo de aquisição e o valor de eventual venda futura.

      Mas, como você tem o imóvel há muito tempo você praticamente terá redução do ganho de capital em função do número de meses de propriedade do imóvel, mesmo sem informar os valores da construção do imóvel. Veja abaixo:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  21. Boa noite à todos!! Primeiramente quero parabenizar pelos tópicos aqui discutidos e solucionados. Atuo como corretor de imóveis e tenho um caso atípico em mãos. Um cliente vendeu uma casa no ano de 2015 por 275 mil (contrato de gaveta) e de comum acordo as partes acertaram declarar 235 mil. Já houve tributação total deste valor de 235 mil. O comprador precisa pagar ainda 60 mil mas está sem condições. Resolveu pedir ao genro financiar através de Instituição Bancária este valor. Na verdade estão pegando no banco 125 mil e registrando venda no valor de 275 mil. Sugeri ao meu cliente elaborar um Aditivo Contratual anuindo a escrituração em nome do genro do comprador e informando os trâmites praticados entre partes. O problema é como tributar. Primeiro o cliente estará passando a informação de 275 mil (contra 235 mil do acordado anteriormente e já devidamente tributado) ao banco. Teremos de ganho de capital mais 40 mil tributados a 15% mais multas, etc. Segundo meu cliente pode cair na malha fina por essa diferença. Alguém consegue nos auxiliar nessa questão? Sei que anuência de escrituração é possível desde que seja diretamente a terceiro e sem diferença de valores. Nesse caso concreto altera-se o valor e inclui-se um Agente Bancário. Pensamos que o correto é declinar dessa transação. O que pensam? Há solução?

    • Olá Amarildo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando a problemática e a necessidade de análise jurídica e documental orientamos procurar profissional qualificado (contador ou advogado tributário) para análise e orientação ou efetivar consulta junto a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  22. Boa tarde! Fiz uma permuta com torna onde o meu unico imovel entrou por 450000,00 e o que comprei foi no valor de R$ 700000,00, entendo estar isento, estou correto? Há necessidade de utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal?

    • Olá Roque

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção ao seu comentário segue abaixo a orientação da Receita Federal sobre o tema:
      Permuta com torna:
      1. Contribuinte que pagou a torna:
      Imóvel dado em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel e os dados da pessoa com quem efetuou a transação;
      – no campo Situação em 31/12/2013, repita o valor do bem constante na declaração do exercício de 2014, ano-calendário de 2013; e
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2014.
      Imóvel recebido em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel adquirido;
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2013; e
      – no campo Situação em 31/12/2014, informe o valor constante no campo Situação em 31/12/2013 do bem dado em permuta, acrescido da torna paga.

      2. Contribuinte que recebeu a torna:
      Imóvel dado em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel e os dados da pessoa com quem efetuou a transação;
      – no campo Situação em 31/12/2013, repita o valor do bem constante na declaração do exercício de 2014, ano-calendário de 2013; e
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2014.
      Imóvel recebido em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel adquirido;
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2013; e
      – no campo Situação em 31/12/2014, informe o valor constante no campo Situação em 31/12/2013 do bem dado em permuta, MENOS o valor utilizado como custo na apuração do ganho de capital relativo à torna (veja o Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital).

      Equipe Click Habitação

  23. Em agosto de 2016 vendi um imovel ao valor de 95.000,00 e posteriormente adquiri um outro no valor de 125.000,00. A escritura foi feita agora em fevereiro/2017. Devo informar esse imovel no IRPF 2017 ou posso deixar para declará-lo em 2018.???..Terei que pagar GCAP sobre qual valor??…muito obrigada!!

    • Olá Maria

      Boa Tarde! agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que as possibilidades de isenção constam no artigo.

      Se for o seu único imóvel e caso você não tenha efetivado nenhuma venda nos últimos 5 anos poderá pleitear a isenção, pois o valor de venda do imóvel foi inferior a R$ 440 mil.

      Se não o seu único imóvel ou não atender as condições da isenção acima citada poderá pleitear a isenção, se a compra do novo imóvel se deu em até 180 dias da venda e desde que o imóvel vendido seja residencial.

      Com relação a declaração da compra do novo imóvel deverá ser efetivada no ano que vem quando da Declaração para o ano base 2017.
      A venda do imóvel como foi efetivada em 2016 deverá ser declarada este ano!
      Sugerimos o preenchimento do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  24. Boa Noite,
    Recebi 50% de um terreno por doação em 2012 no valor de 15.000.
    Hoje eu vendi essa parte do terreno por 65.000.
    Possuo 50% de uma casa.
    Incide o IR sobre a venda desse terreno?

    • Olá Roger

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que você possuía 2 imóveis não poderá pleitear a isenção por único imóvel com venda por até R$ 440 mil.
      Como se trata de terreno e não imóvel residencial não poderá utilizar o valor para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias para ficar isento do IR sobre o ganho de capital.

      Assim, você terá somente a redução do IR sobre o ganho de capital pelo número de meses que ficou com o imóvel:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  25. Bom dia,
    Possuo 50% de um imóvel que me foi doado pelo meu pai, antes de me casar.
    Agora tinha uma outra casa financiada juntamente com minha esposa e estou vendendo a mesma, a dúvida é. Consigo de alguma forma reduzir a parte dela para não pagar tanto imposto, ou seja, como existe a isenção de imoveis até 440.000 para quem tem apenas um imóvel, penso que ela teria esse direito, pois não tem direito na minha casa que foi doada.
    Aguardo esclarecimentos.

    • Olá Renato

      boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Segue abaixo resposta da Receita Federal sobre o tema:
      620 – Um casal, cujo regime de casamento é o de comunhão parcial de bens, ou companheiros em união estável, alienou/alienaram um bem comum, sendo que um dos cônjuges possui outro bem adquirido antes do casamento. O cônjuge ou companheiro que possui apenas o bem comum faz jus à isenção de alienação do único imóvel?
      Não. O bem adquirido na constância do casamento em regime de comunhão parcial de bens ou em união estável, salvo contrato escrito entre as partes, pertence a ambos cônjuges/companheiros. Para a apuração do ganho de capital, deve ser observado se qualquer um dos cônjuges/companheiros possui outro imóvel ou tenha alienado algum imóvel nos últimos cinco anos. Em caso positivo, não se pode considerar como alienação de único bem para efeito da isenção prevista em lei. Assim, o bem comum alienado pelo casal, sendo um dos cônjuges/companheiros proprietário de outro imóvel, está sujeito ao imposto sobre a renda sobre o ganho de capital tributável.
      (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Art. 1.725; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III)

      Assim, seguindo o posicionamento da Receita se o imóvel for comum ao casal apuração do ganho é conjunta, somente seria possível a isenção para sua esposa se o bem tenha sido adquirido antes do casamento.

      Você terá direito a redução em função do tempo de propriedade do imóvel, conforme o resumo abaixo:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  26. Olá,
    vendi meu apartamento em 2016, o contrato/matrícula está com data de 20/09/2016 mas as parcelas foram recebidas em 05/08/16, 16/08/16, 22/09/16 e a última em 20/10/16. Pretendo utilizar o valor para compra de novo imóvel, mas ainda não encontrei um que me agradasse para efetivar a transação. Tenho dúvidas em relação ao IR:
    1) Qual a data que deverá ser considerada para o início do prazo de 180 dias – isenção?
    2) Como não conseguirei comprar no prazo de 180 dias tenho que gerar e pagar a DARF no programa de Ganho de Capital. Como faço para atualizar os valores (juros etc)? Tentei pelo Sicalc Web e aparece uma mensagem de que o sistema não calcula os encargos. Terá multa ou será passivel só após o 210º dia?
    3) Em 2012 vendi outro imóvel para comprar esse que foi vendido em 2016, posso utilizar essa isenção de 180 dias, mesmo que o valor do primeiro imóvel anterior tenha sido inferior a R$ 440 mil?
    4) Utilizei a metade do que recebi com a venda para quitar o financiamento desse imóvel, isso não interfere em nada no ganho de capital, correto?
    Obrigada,
    Ana Paula

    • Olá Ana Paula

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção as suas perguntas podemos falar:

      1) Veja a resposta da Receita Federal:
      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)

      2) Para calcular siga a página da Receita Federal:
      https://idg.receita.fazenda.gov.br/interface/cidadao/irpf/2017/pagamento/pagamento-em-atraso

      O valor é devido até o último dia do mês seguinte ao recebimento do valor da venda.
      O cálculo deverá ser feito para cada parcela recebida.

      3) Se não utilizou a prerrogativa de isenção por utilizar o valor de venda para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias, nos últimos 5 anos, poderá utilizar a prerrogativa, apesar de venda anterior.

      4) A receita federal não reconhece o uso para quitação de financiamento de imóvel já adquirido.
      Existem casos em que a Justiça deu ganho de causa ao contribuinte. Assim, deverá avaliar a conveniência e oportunidade de ingressar com ação judicial pertinente, antes de eventual notificação da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  27. Boa Tarde

    Minha esposa recebeu de herança uma Casa construída na década 1950 com toda documentação em ordem.(Escritura,Impostos).
    Após término da última locação final de 2015, resolvemos ceder o terreno para uma construtora fazer a construção de 12 aptos, sendo que o pagamento pela cessão do terreno foi a posse de 3 unidades que serão entregues em Maio.
    * Não há contrato registrado, “apenas de gaveta” como devo declarar essa construção em 2016?
    * Quando a escritura definitiva dos outros aptos (9) forem feitas, como devo declarar no Informe de Renda se não somos os verdadeiros proprietários?
    * Caso venda as nossas unidades como será calculado o Ganho de Capital se não houve compra?

    • Olá Carlos

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar a Incorporadora para obter informações e orientação, considerando que a empresa terá que prestar informações a Receita Federal por meio do DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias.

      Deverão ser observados as condições constantes no contrato de cessão.

      Equipe Click Habitação

  28. Muito obrigado pela atenção, profissionalismo e pronto retorno. Vocês me ajudaram bastante!

    Parabéns a todos da Equipe Click Habilitação.

    Abraço!

  29. Boa tarde, em primeiro lugar agradeço pelas informações do artigo, muito pertinentes.

    No meu caso em particular, em 2015 fiz um financiamento de 30 anos junto à Caixa Econômica no valor de R$ 240.000,00 e paguei cerca de 60.000,00 de entrada à construtura. Em agosto de 2016 vendi o ágio desse imóvel por 50.000,00 (tive prejuízo) através de um contrato de Cessão de Direitos (o famoso contrato de gaveta), contudo o financiamento permanecerá no meu nome até 2019, ano em que a outra parte vai liquidar o valor no Banco ou transferir o financiamento para si. Como faço para declarar nesse caso? Pelo que vi, o GCAP não tem campo pra isso. Desde já agradeço.

    • Olá Caio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que poderá declarar a venda normalmente, o contrato de gaveta é aceito para fins tributárias. Veja na pergunta e resposta no site da Receita Federal abaixo transcrito:

      582 – Como proceder quando o mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aliena o imóvel financiado, por meio de documento particular, sem notificar o agente financeiro e sem haver transferência do saldo devedor do financiamento?
      Preliminarmente, esclareça-se que a aquisição de imóvel com financiamento do Sistema Financeiro Nacional (SFH), embora formalizado em um único documento público, consubstancia-se em dois atos jurídicos distintos, sendo um o contrato de compra e venda do bem que se estabelece entre o adquirente e o proprietário do imóvel e, o outro, um pacto adjeto de hipoteca sobre o imóvel adquirido, para garantia do empréstimo concedido para sua aquisição, vinculando o mutuário e o agente financiador. Este, no caso, pode executar a hipoteca ou exigir a regularização do financiamento pelo novo adquirente, mas não pode impedir que o mutuário ceda seus direitos a terceiros.
      Assim, o contrato particular firmado entre o mutuário e o novo adquirente é instrumento legalmente válido para configurar a cessão de direitos sobre o imóvel. Por outro lado, a legislação tributária não condiciona a eficácia do ato de alienação à notificação do agente financiador e à transferência do saldo devedor do financiamento. É, portanto, irrelevante que esses requisitos não tenham sido cumpridos pelos contratantes, no ato de cessão dos direitos à aquisição do imóvel. Com a celebração do contrato particular de cessão de direitos e a percepção da quantia pactuada (ágio), considera-se consumada a alienação, para todos os efeitos fiscais, estando concretizada a transmissão dos direitos sobre o imóvel decorrente do contrato de compra e venda.
      Nesse caso, o alienante deve apurar o ganho de capital no mês da assinatura do contrato particular. Deve considerar como custo de aquisição os valores efetivamente pagos pela aquisição do imóvel constantes na sua Declaração de Bens e Direitos do exercício de 2014, ano-calendário de 2013,
      Considera-se valor de alienação a importância recebida do adquirente (ágio), que será o valor de aquisição para este.
      Esclareça-se que, na hipótese de ocorrer o desfazimento do negócio, não haverá restituição do valor do imposto pago, conforme determina o item 6 da Portaria MF nº 80, de 1979.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014)”

      Equipe Click Habitação

  30. Boa tarde!
    Muito interessante e bem elucidativo.
    Gostaria de ratificar o meu entendimento.
    Comprei um apartamento em julho de 2010, com pagamento de 70% do valor em julho de 2010 e o restante nos anos posteriores. Tendo sido lavrada a escritura somente em dez\2015, mas a declaração do imóvel no IR se deu desde 2010 e o saldo do valor era lançado na ficha de dividas.
    Entendo que o prazo de 5 anos contar-se-á de julho de 2010 e com isso posso vender o meu apt agora em 2017 e aplicar o saldo em outro imóvel utilizando-se do beneficio.

    Outro ponto o saldo dessa venda pode ser repartido e utilizado em 2 imóveis residenciais que deverão permanecer em meu cpf, certo?

    • Olá Ana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a exigência de 5 anos é para que não tenha ocorrido outra venda de imóvel residencial com o mesmo benefício de isenção de IR sobre ganho de capital, não tem relação com o tempo que você possui o imóvel.

      A data da aquisição será a data do contrato original (2010).

      Lembramos que se for vender o imóvel e utilizar o valor para compra de mais de 1 imóvel a compra deverá ser na mesma data, pois o prazo de 180 dias se finda na data da primeira aquisição. Veja trecho do artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  31. Olá, minha dúvida é com relação ao trecho “Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.
    Em decisão recente (Novembro/2016) o STJ decidiu: “A isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte” (fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Isen%C3%A7%C3%A3o-de-IR-em-ganho-de-capital-na-venda-de-im%C3%B3vel-vale-para-quitar-segundo-bem).
    No meu caso, vendi um imóvel e todo ganho de capital foi utilizado na amortização de um financiamento de outro imóvel que possuo. Como devo proceder se a Receita Federal tem um entendimento diferente até o momento? Recolho o imposto ou aguardo?
    Obrigado.
    Gustavo Lopes

    • Olá Gustavo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a decisão é para o caso somente. Assim, se quiser usar a prerrogativa não prevista nas regras da Receita Federal sugerimos analisar a conveniência e oportunidade de ingressar com ação pertinente e antes de eventual notificação da Receita Federal.
      Administrativamente a Receita não reconhecerá tal utilização para fins de isenção.

      Equipe Click Habitação

  32. Vendi um terreno em julho de 2016 por 160.000,00 parcelado em 8 pagamentos de 20.000,00 com vencimento do contrato em fevereiro de 2017 (40.000,00) ainda não foi lavrada a escritura (valor da escritura 104.000,00) como declaro essa venda

    • Olá Aristides,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Como declarar a venda de imóvel no Imposto de Renda
      No campo Discriminação, informe o valor dos Bens e Direitos, os nomes e os números de inscrição no CPF ou no CNPJ dos alienantes e adquirentes, as datas e os valores de aquisição e alienação e as condições de financiamento, se for o caso.
      No Campo situação do Ano Exercício informe R$ 0,00.

      Veja mais no artigo:
      Como declarar no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  33. Tinha um único imóvel nos EUA que vendi em 2016. Comprei por 100.000 dólares em 2008 e vendi por 107.000 dólares. Menos de seis meses depois, comprei outro nos EUA por 75.000 dolares. Estou isenta por ser meu único imóvel este que eu vendi ou terei de pagar lucro imobiliário pela diferença da variação cambial que dá quase 100.000 reais de diferença entre a compra em 2008 e a venda em 2016? Muito obrigada. A gente encontra informação sobre tudo menos quando o imóvel se situa no exterior. É o Brasil… :-(

    • Olá Annita

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Localizamos no Perguntão do IR da Receita o seguinte posicionamento sobre o assunto:
      Alienação de bens localizados no exterior ou representativos de direitos no exterior, bem como a liquidação ou o resgate de aplicações financeiras, adquiridos a qualquer título, na condição de não residente (Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 24, § 6º, I; Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000, art. 14, inciso I).

      http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=14802

      Equipe Click Habitação

  34. Recebi 50% de um imóvel em 2010 cujo valor está lançado em Bens e Direitos. Em 2016 recebi os 50% restantes do mesmo imóvel. Pergunto:
    Devo lançar em Bens e Direitos os últimos 50% em separado ou somar aos 50% anteriores?

    • Olá N. Benfatti

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como se trata do mesmo imóvel orientamos a somar o novo custo de aquisição ao lançamento existente, sendo que campo de Discriminação deverá informar os valores e informações relativas a nova aquisição.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Luana

      Boa Tarde!

      Desculpe! Não lemos corretamente seu comentário.

      Neste caso, a possibilidade de isenção seria você aplicar o dinheiro da venda na compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Se passou o prazo ou não há interesse na compra, ainda terá direito a redução do IR sobre o ganho de capital.

      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Como o imóvel ficou em sua propriedade durante muitos anos vai ter uma grande redução no imposto a pagar!
      Você deve utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para o cálculo.

      Equipe Click Habitação

  35. Olá, bom dia. Comprei uma casa em 1997 no valor de R$ 20.000,00, vendi essa mesma casa em 2016 por R$ 200.000,00. Minha duvida é se eu tinha que ter declarado na hora da venda ou se só tenho que declarar no IR de agora o lucro imobiliário? Outra duvida, essa não é minha única casa, tive um lucro de R$ 180.000,00 na venda, vou ter que pagar 15% sobre esse valor??? Muito obrigada, estou desesperada rs

    • Olá Luana

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como a venda do seu único imóvel foi de até R$ 440 mil você pode pleitear a isenção de IR sobre o ganho de capital.
      Você preenche o aplicativo GCAP e importa posteriormente para sua Declaração de Imposto de Renda.
      O aplicativo já faz o lançamento.

      Equipe Click Habitação

  36. Gilberto, ótimo texto!
    Porém, dúvidas persistem!
    Adquiri em dez/2009 imóvel residencial no valor de R$227.000. Realizei a venda do mesmo em jan2017 pelo valor de R$440.000. Em tese um ganho de capital de $213.000.
    Pretendo comprar 2 imóveis menores com o valor da venda. Sei do prazo de 180 dias e também que não posso adquirir imóvel commercial com este valor.
    Contudo, a questão é: face o tempo de posse do imóvel – 07 anos – e do valor de venda – $440.000, – estou isento do lR ref ao ganho de capital? Aplica-se a regra “valor de alienação igual ou inferior a $440.000 e posse por mais de 5 anos” ?

    Porém, em abril/2015, adquiri novo imóvel residencial utilizando recursos próprios – venda de imóvel residencial – mais financiamento pelo SFH. Grato.

    • Olá Paulo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a isenção para venda de imóvel por até R$ 440 mil é para único imóvel, mas você tinha 2 imóveis não podendo ser usado no seu caso.

      A alternativa para isenção é utilizar o valor da venda comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      O prazo que ficou com o imóvel você terá redução no imposto a pagar conforme consta no artigo:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Utilize o aplicativo GCAP da Receita Federal para fazer os cálculos

      Equipe Click Habitação

  37. Primeiramente, excelente artigo. Parabéns!

    Fico em dúvida na seguinte situação: eu tenho até 180 dias para comprar outro imóvel, porém a data limite para o recolhimento do imposto é o mês subsequente à venda. Ou seja, se eu vender o imóvel e am até seis meses não conseguir encontrar outro imóvel que me satisfaça, deverei recolher o imposto com multa por atraso??? É isso mesmo?

    • Olá Manoel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é uma alternativa que você dispõe, a qual pode usar ou não.
      Se usar a prerrogativa no aplicativo GCAP e não cumprir a compra do imóvel no prazo de 180 dias ou utilizar o valor de forma parcial deverá pagar o IR devido com multa, juros e atualização monetária.

      Equipe Click Habitação

  38. Boa tarde.
    Tenho uma dúvida praticamente sanada, porém gostaria apenas de confirmar com vocês. Possuo 2 terrenos, um comprado em 2011 e o outro em 2015. Vendi o terreno comprado em 2011 e obtive lucro sobre a venda. Alguma possibilidade de isenção de IR nesse caso? Desde já agradeço e parabéns pelo excelente trabalho.

    • Olá Guilherme

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a única possibilidade de isenção seria se o valor do terreno fosse de pequena monta no valor de até R$ 35.000,00.

      Agora você terá a redução do imposto em função do numero de meses que ficou com a propriedade do imóvel:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  39. Boa tarde prezados,

    Excelente artigo. Parabens!
    Fiquei com uma dúvida.
    Tinha um apartamento registrado no nome da minha empresa que foi financiado diretamente com o ex proprietário. Perdi a capacidade de pagamento das parcelas depois de 70% pago. Brigamos na justiça durante anos e fiz um acordo ano passado para receber em torno de R$ 900 mil reais e abrir mão do apartamento.
    Como devo declarar essa entrada de capital na pessoa fisica, pois a empresa foi encerrada em 2016?
    Não teve ganho de capital na operação.

    Muito obrigado.

    • Olá Gustavo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Considerando a situação diferenciada orientamos a consultar a Receita Federal diretamente ou profissional qualificado (contador ou advogado tributarista).

      Equipe Click Habitação

  40. ola, muito obrigada pela ajuda, dicas super validas.
    mas minha duvida ainda persiste:
    comprei um imóvel na planta em 2010 e vendi no ano de 2016 com a simultânea liquidação do financiamento.
    Somando tudo que paguei( incluindo o saldo devedor na quitação) deu R$ 720.000,00 aproximadamente.
    Na venda foi pago pelo comprador R$ 710.000,00, mas tive que pagar R$ 30.000,00 de comissão.
    Então deduzi que não tive lucro real, pois o valor pago pelo imóvel foi maior que o que eu vendi.
    Porem, com a quitação do financiamento “sobrou” na minha mão o montante de aproximadamente R$ 330.000,00, onde eu devo declarar esse recurso recebido?

    • Olá Kelly

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a apuração do ganho de capital é basicamente a comparação entre o custo de aquisição e o valor da venda.
      Desta forma, você deve declarar a soma dos valores pagos durante o ano de 2016 acrescentando aos valores pagos até o ano anterior.
      E deverá informar o valor recebido do comprador do imóvel constante na escritura de compra e venda.
      Apure o ganho de capital, por meio do aplicativo GCAP.

      A eventual sobra de valores é sua e não precisa ser declarada.

      Equipe Click Habitação

  41. Primeiramente quero agradecer pelo excelente texto, porém minhas dúvidas ainda persistem. No caso eu fiz uma aquisição direta sem envolvimento bancário parcelada em 2017, quitando em dez/16 e registrando a quitação em jan/17. Para fazer essa quitação eu tive que tomar emprestado aprox. 50% do valor do imóvel (R$250.000,00) de PJ. Eu tenho uma casa com valor aprox. de R$480.000,00 ou seja, um pouco menor do que o imóvel que adquiri. Minha intenção era vender a casa antes para usar o dinheiro e assim quitar sem precisar de empréstimo, mas como não consegui acabei fazendo o inverso, isto é comprei primeiro para depois vender. Nesse caso como eu conseguiria isenção total ou parcial do IR caso eu venda meu 1º imóvel para usar o recurso com objetivo de quitar o empréstimo? Se eu vender até 180 dias da compra do outro imóvel é possível mencionar no GCAP como venda casada e conseguir isenção do IR?

    • Olá Roger

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a estratégia adequada seria primeiro vender o imóvel residencial e com o dinheiro da venda no prazo de 180 dias comprar o novo imóvel poderia pleitear a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital da venda do imóvel.

      Como você fez ao contrário teria que utilizar para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      O que tem seria a redução do IR sobre o ganho de capital em função do tempo de ficou com a propriedade do imóvel vendido:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Para efetivar o cálculo utilize o GCAP.

      Equipe Click Habitação

  42. Boa tarde!!

    Tenho a seguinte dúvida de como declarar um terreno vendido em fevereiro de 2016.
    O mesmo foi adquirido em janeiro de 2008 pela quantia de 5 mil reais e foi vendido pela
    quantia de 28 mil reais.
    Tal transação se aplica no caso de pequeno valor?
    Quando da venda ano passado baixei o GCAP, mas o mesmo não mostrava nenhum ganho.
    Como devo proceder na declaração?

    Atenciosamente,
    Marco Lima

    • Olá Marco

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A informação consta no artigo:
      1) Bens de pequeno valor
      É o conjunto de bens da mesma natureza alienados dentro de um mês.
      Mesma natureza: guardam as mesmas características entre si
      Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
      ► R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
      R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.”

      Assim até R$ 35.000,00 no mesmo mês a venda está isenta de IR.

      Para declaração orientamos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  43. Olá Equipe Click Habitação, bom dia. Tudo bem?

    Vendemos um imóvel agora, no início de fevereiro deste ano e já estamos comprando outro imóvel. Tenho ciência que a isenção se aplica em nosso caso, pois estamos adquirindo um outro imóvel dentro do prazo de 180 dias.

    Minhas dúvidas são as seguintes:

    1. Devo declarar essa transação em nossa DIRPF que faremos neste próximo mês, ou somente na declaração do ano que vem?
    2. Uma parte do valor foi aplicado na compra de outro imóvel. Porém outra parte, (em torno de 18% do valor), foi utilizado para o pagamento do financiamento do imóvel que vendemos. Terá incidência de imposto neste valor que usamos para quitar o financiamento?
    3. Como devemos proceder em relação ao DARF? Não fazermos a emissão dele, por exemplo? E de que forma devo informar a Receita para que fiquemos isento deste imposto? Afinal, devemos emitir tal DARF até o final de março, porém já compramos outro imóvel.
    4. Não ficou claro, na matéria, como devemos proceder para informar a Receita que usamos o dinheiro para comprar outro imóvel, ou seja, se devemos usar mesmo assim o GCAP, ou se apenas informamos tudo na Declaração de IRPF.

    Muito obrigado pelos esclarecimentos.
    O site de vocês é excelente!
    Atenciosamente,
    André Piovesan

  44. Em setembro de 2015 assinamos um contrato de “compra e venda” de apartamento em construção, “na planta”, com pagamentos parcelados até a entrega do edificio (sem financiamento ainda, parcelas pela construtora), que ocorrerá em setembro de 2017. Em maio de 2016, conseguimos vender nosso único imovel por 180 mil e utilizamos, no mesmo mês, 100 mil para adiantar parte do pagamento pelo novo imóvel, que ainda não foi entregue. Perguntamos se temos direito a qualquer das condições de isenção, seja pela venda do único imovel abaixo de 440 mil que alienamos (nenhum outro nos últimos 5 anos), seja pela reaplicação do valor em um novo imovel em menos de 180 dias, ou qualquer outra condição de isenção. Grato pela ajuda e parabéns pelo trabalho de esclarecimento!

    • Olá Alex

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que você possuía 2 imóveis e não somente 1, como disse. O Compromisso de Compra e venda de imóvel na planta é considerado bem adquirido.

      Pelo entendimento da Receita Federal o valor da venda deve ser utilizado para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias, não valendo para amortização ou quitação de outro imóvel já adquirido.

      Você tem direito a redução do imposto de acordo com número de anos que ficou com o imóvel:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Faça a apuração no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  45. Olá, Bom dia!
    Primeiramente, parabéns pelo excelente artigo!
    Tenho uma dúvida. Meu pai é meu dependente no IRPF desde 2014. Ele possui um pequeno sítio, adquirido em 1999, por um valor, à época (consta em escritura), de menos de R$ 10.000,00. Declaro, na ficha Bens e Direitos, desde 2014, o sítio dele (terra nua, pois não possuo documentação para comprovar a construção de uma casa, feita depois da aquisição do sítio) na minha DIRPF, (conforme é recomendado declarar também os bens dos dependentes). Meu pai está negociando o sítio em troca de uma casa na área urbana, mais uma torna de R$ 55.000,00 (valor total estimado da transação, casa + torna, de R$ 255.000,00). Eu possuo em meu nome (Titular da DIRPF) um terreno em área urbana, que também declaro na minha DIRPF. Perguntas: 1)poderíamos considerar a hipótese de isenção de IR por venda de único bem imóvel, com valor menor que R$ 440.000,00, já que o sítio negociado está em nome do meu pai (dependente), e não no meu nome (Titular da DIRPF), e é o único imóvel dele (Obs.: atentar que em meu nome (Titular), possuo também um terreno urbano)? Enfim, para fins desse caso de isenção, imóvel de dependente e do titular são considerados de forma separada, ou, para a Receita, é como se “eu (titular) tivesse dois imóveis” (sítio + terreno)? A esse respeito, percebi que a legislação fala em ” Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o TITULAR possua,…”, não se referindo a dependentes.
    2) Poderíamos considerar a hipótese de isenção por uma negociação na forma de permuta (escritura de permuta entre o sítio e a casa na área urbana), calculando o ganho de capital apenas sobre a torna? Nesse caso, o fato da casa a ser adquirida não possuir escritura (somente contrato de compra e venda) interfere em algo?
    Desde já, muito obrigado!

    • Olá Silvano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que o imóvel a ser vendido é do seu pai e assim está na sua Declaração de IR, imóvel do dependente.
      Não haverá nenhum problema de pleitear a isenção do Imposto Renda sobre o ganho de capital considerando que o valor da venda de até R$ 440 mil.
      Sim, a Receita vai considerar separadamente você e seu pai, pois são CPF diferentes.

      Entendemos que a permuta não seria a melhor opção, pois teria a torna e o valor do bem deveria ficar o informado no IR + a torna. Assim, como o valor do imóvel é inferior a R$ 440 mil é melhor fazer contratos de compra e venda.

      Equipe Click Habitação

  46. minha duvida é bem simples mas nao consegui compreender nas explicações, pretendo vender meu imovel por volta de 800 mil, comprei ele por 500 mil, no caso vai ter um ganho de capital de 300 mil, quero comprar um ap menor de ate 500 mil, a diferença de 300 mil posso comprar outro imovel residencial? no caso, vou vender um para comprar dois imoveis residenciais, um de 500 mil e outro de 300 mil para alugar, teria que pagar IR?

    • Olá Marcelo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível utilizar o valor para compra de novos imóveis, mas a compra deverá ser efetivada no mesmo dia!
      O prazo final para utilização da prerrogativa é a data da primeira aquisição.
      Veja no trecho do artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  47. Bom dia,

    Tenho uma dúvida que deve ser bem básica mas que muitas pessoas tem.
    Comprei meu primeiro apto em 2008 e morava nele ate o fim do ano passado.
    Em 2013, comprei um segundo imovel, na planta.
    Este imovel ficou pronto e foi entregue em novembro de 2016.
    Em dezembro de 2016 eu vendi meu antigo apto que morava, por 200mil.
    Agora em fev recebi o dinheiro da venda e quero abater o financiamento do segundo apto.

    Tem alguma maneira de isenção? Ou diminuição de IR, caso eu tenha realmente que pagar.
    E se tiver realmente que pagar qual a data pra isso e como fazer? (pq li por ai que é até o mes posterior, mas posterior a assinatura? Pq se for, foi assinado na ultima semana de dezembro e já se passou o mes posterior. Ficou preso no cartorio de registro, segundo a imobiliaria)

    Muiiiito obrigado

    • Olá Ricardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você possuía 2 imóveis quando vendeu o imóvel anterior, assim a prerrogativa de isenção seria utilizar o valor da venda para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Pela regra da Receita Federal você deve utilizar na compra de novo imóvel e não poderia obter a isenção se usar o valor da venda para amortizar a dívida de imóvel já adquirido.
      Neste sentido existem casos em que a justiça permitiu o uso, mas você teria que ingressar com ação judicial pertinente. Avalie a conveniência e os custos envolvidos.

      Redução do IR
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Sugerimos utilizar o aplicativo GCAP para efetivar os cálculos.

      Equipe Click Habitação

  48. Olá boa tarde

    Vendi um imóvel por 155 mil que foi comprado por 55 mil e não e o meu imóvel único.
    Vendi em julho de 2016 e usei todo o dinheiro para comprar outro imóvel em setembro de 2016.
    Vou precisar pagar imposto sobre esse ganho de capital?

    • Olá Thais

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se os imóveis envolvidos na compra e venda forem residenciais e não tiver usado a prerrogativa nos últimos 5 anos poderá pleitear a isenção por utilizar o valor da venda de imóvel residencial para compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  49. Fiz uma permuta (sem torna), em janeiro/2017,de três terrenos por um apartamento, escriturados tudo pelo mesmo valor em R$ 500.000,00, porém os terrenos estavam declarados no IR, pelo valor da compra das escrituras de anos anteriores, no valor total declarado em R$150.000,00. Agora em menos de um mês, após escriturar o apartamento, adquiri outro apartamento, as quais dei este apartamento de R$ 500.000,00 e mais R$ 200.000,00 (total de R$ 700.000,00), por outro apartamento. Preciso declarar GCAP com recolhimento de IR? Fiz venda de imóveis já durante os últimos 5 anos.

    • Olá Valdir

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se a nova aquisição foi efetivada novamente por meio de escritura de permuta você estará isento de IR.
      A pessoa que recebeu a torna estará sujeita a apuração de ganho de capital sobre o valor recebido.

      Equipe Click Habitação

  50. Bom dia
    Parabéns pelo excelente documento, objetivo e exclaredor.
    – Tenho 02 imóveis, os quais pretendo vender e adquirir um novo com o valor total deles, sendo que um já foi vendido ( há um pouco mais de 02 meses ).
    – Estava tranquilo a procura de um imóvel, mas só agora que tomei ciência de um possível IR, que me trouxe uma preocupação, pois lendo o arquivo de vocês, acho que só me enquadro no caso de isenção referente ao prazo de 180 dias.
    – Resumindo, quero construir uma casa a adquirir uma pronta. Pra isso, penso em tentar trocar a casa que não foi vendida num terreno, ou, até mesmo financiá-lo, e usar o valor total da casa vendida na construção. Lendo o documento não vi nada a respeito de adquirir um novo imóvel na modalidade terreno + construção. Gostaria de saber como proceder nessa situação pra fugir do IR ???

    Desde já, muito obrigado.

    • Olá Eugenio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Vamos repetir o que consta no artigo sobre a questão:
      Não se aplica a isenção
      * Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
      * Venda ou aquisição de terreno (terreno não é imóvel residencial)
      * Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento

      Localizamos no site da Receita Federal o esclarecimento do seu questionamento:
      542 – São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
      Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014)

      Lembre-se que para utilizar o valor dos imóveis residenciais com a prerrogativa de isenção de IR sobre o ganho de capital para compra de imóvel residencial terá que vender o outro imóvel antes e depois tem apenas pouco mais de 3 meses para comprar o novo imóvel residencial.

      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  51. Ola Gilberto,

    Primeiramente, muito obrigado pela sua resposta à pergunta anterior.

    Só para finalizar minha duvida, gostaria de saber uma coisa quanto ao prenchimento do programa do ganho de capital: A data de aquisição do meu apartamento é considerada quando assinei o contrato de compra em 2011, quando as chaves foram entregues em 2015 ou na data que saiu a matricula do apartamento(janeiro de 2017)?

    Muito obrigado mais uma vez pelo excelente traballho. Muito louvável sua atitude em ajudar pessoas com poucas informações!!

    Abraço!

    • Olá Fernando

      Bom dia!

      Entendemos que a data a ser considerada é a data da assinatura do contrato de compra, mesmo que tenha sido por contrato particular.

      Equipe Click Habitação

  52. Boa tarde!
    Em novembro de 2016 vendemos nosso único imóvel pelo valor de R$ 345 mil.
    Esse imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 235 mil em Agosto de 2011, ou seja, mais de 5 anos.
    Pelo que li no site da Receita, estaremos isento do IR e estamos dispensados de preencher o Programa de apuração de ganho de capital.
    Não sei se estou certo, mas minha dúvida é:

    Se não temos que preencher o Programa de apuração Ganhos de Capital, como devo declarar no IR a venda desse imóvel?

    Abraços
    Ricardo

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a venda de único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil está isento de IR sobre o eventual ganho de capital, conforme consta no nosso artigo.

      Esclarecemos que o próprio Programa GCAP lhe indicará que está isento de IR sobre o ganho de capital.

      Como declarar a venda de imóvel no Imposto de Renda
      No campo Discriminação, informe o valor dos Bens e Direitos, os nomes e os números de inscrição no CPF ou no CNPJ dos alienantes e adquirentes, as datas e os valores de aquisição e alienação e as condições de financiamento, se for o caso.
      Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal. Nele há campos específicos para informar como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

      Veja mais no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  53. Tenho um apartamento e um terreno de pequeno valor (10.000,00).
    Estou comprando outro apartamento, porém o proprietário não aceita o meu como parte de pagamento, parcelou parte do pagamento para que eu possa vender o meu imóvel. Tenho algum caminho para me livrar do imposto de renda ?.
    Em tempo: O valor do meu imóvel atual é de 430.000,00 – na última declaração IR o valor foi de 67.000,00.
    Grato

    • Olá Vamberto

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o ideal seria você comprar somente depois de vender seu imóvel, pois poderia aproveitar a prerrogativa de compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Outra questão que poderá observar é se você colocou todos os custos envolvidos no imóvel. Veja no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR
      Se for o caso e tiver os comprovantes faça Declaração Retificadora dos últimos 5 anos ou o período necessário.

      Você tem possibilidade de redução do imposto em função do tempo que está com o imóvel. Veja:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  54. Boa Noite.
    Preciso de orientação. Vendi um imóvel em 23/outubro/2016, recebendo metade do valor nesta data. A outra metade será paga por financiamento junto a CEF a ser realizado agora em fevereiro de 2017. Como devo lançar a venda deste imóvel.
    Grato

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Segue resposta da Receita Federal que acreditamos que é semelhante ao seu caso:
      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  55. Olá Gilberto,

    Adquiri um imovel na planta, no sistema de condominio em 2011, e foi entregue em 2015. O custo de aquisição foi 250mil.
    Acabei permutando esse imovel por 2 terrenos, totalizando 300mil, e mais 300mil em dinheiro.
    Gostaria de saber se terei de pagar o valor do ganho de capital em cima dos 300mil em dinheiro ou dos 600mil que foi o valor da transação?

    Pergunta 2: Eu poderia declarar essa venda por 440 mil para fugir do ganho de capital?

    Muito obrigado!

    Grande abraço!

    • Olá Fernando

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se foi elaborada escritura de permuta somente o valor recebido em dinheiro está sujeito a apuração de ganho de capital.

      Segue instrução da Receita Federal:
      Contribuinte que recebeu a torna:
      Imóvel dado em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel e os dados da pessoa com quem efetuou a transação;
      – no campo Situação em 31/12/2013, repita o valor do bem constante na declaração do exercício de 2014, ano-calendário de 2013; e
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2014.
      Imóvel recebido em permuta:
      – no campo Discriminação, informe os dados relativos ao imóvel adquirido;
      – não preencha o campo Situação em 31/12/2013; e
      – no campo Situação em 31/12/2014, informe o valor constante no campo Situação em 31/12/2013 do bem dado em permuta, MENOS o valor utilizado como custo na apuração do ganho de capital relativo à torna (veja o Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital).

      Com relação a pergunta 2 esclarecemos que os Cartórios repassam informações a Receita Federal, assim deve utilizar o valor correto da operação.

      Equipe Click Habitação

  56. Boa noite!
    Poderia responder minha dúvida por favor?
    Comprei um imóvel na placa em 2009, valor negociado foi de 79mil.
    Quero vender ele agora em 2017, no valor de 135 mil. Este imóvel ainda está financiado em meu nome com saldo devedor de 58mil. Como ficaria para pagar o IR sendo que o imóvel não é “completamente meu”, pois tem esta parte financiada.
    Outra dúvida, eu tenho “participação” na casa da minha mãe em 25%, após o falecimento do meu pai foi feito inventário da casa e colocado estes 25% pra mim. Isso conta como imóvel e faz com que eu perca a isenção do IR do apartamento citado anteriormente?
    Muito Obrigado.
    Marlon

    • Olá Marlon

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção as perguntas podemos falar com base em respostas da receita Federal:

      632 – Contribuinte que possui a copropriedade de imóvel e ainda possui outro imóvel em seu próprio nome, ao vender qualquer um deles pode considerá-lo “único imóvel” para efeito de exclusão do ganho de capital?
      Não. A copropriedade caracteriza propriedade de imóvel. Nesse caso, possuindo o contribuinte mais de um imóvel, não há que se falar em “único imóvel”. Assim, não podem utilizar, do benefício do art. 23 da Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995.”

      623 – Qual é o custo de aquisição para os imóveis adquiridos em 2014 por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carta de Crédito, Programa de Arrendamento Residencial ou financiamento direto com a construtora?
      Considera-se como custo de aquisição o valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao agente financeiro pela aquisição do imóvel. A forma de pagamento de tais valores deve ser especificada no campo “Discriminação” da Declaração de Bens ou Direitos.”

      Lembramos que o valor do custo de aquisição não é o preço de compra, mas sim o somatório de valores pagos à Construtora e ano a ano ao Banco financiador. Veja detalhes no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Você pode incluir nos custos com corretagem, ITBI e custas de registro. Veja no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Você poderá ter redução do IR sobre o ganho de capital em função do tempo decorrido entre a compra e a venda. Veja:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  57. Boa Noite.
    Comprei um apartamento em 2014 por 750.000 (único apartamento), vendi por 890.000 em dezembro de 2016, com recebimento em janeiro de uma parte por financiamento.
    Em dezembro de 2016 comprei outro apartamento (continua sendo único imóvel), no valor de 400.000. (recebi como parte de pagamento do imóvel que vendi, mas na escritura está como compra e não troca)
    Esse imóvel que adquiri por 400.000 (único imóvel) moro com minha família.
    Vou ter que pagar ganho de capital?
    Obrigado pela atenção.

    • Olá Alexandre

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como o valor de venda é superior a R$ 440 mil você não encaixa na isenção por único imóvel.

      Pode utilizar a prerrogativa de compra de imóvel no prazo de 180 dias, relativo ao imóvel comprado (não foi permuta).
      O valor recebido em dinheiro do financiamento estará sujeito a apuração de ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  58. NO ANO DE 2001, MEU PAI FEZ A DOAÇÃO COM DIREITO A USUFRUTO DE 3 CASAS PARA OS FILHOS, E ELE NUNCA DECLAROU IR, E PASSOU ESTES ANOS E EU NUNCA DECLAREI ESTAS CASAS RECEBIDAS COMO PARTE DE DOAÇÃO, E EU TENHO A MINHA CASA PRÓPRIA. A MINHA DÚVIDA É TENHO QUE FAZER RETIFICAÇÃO DAS 5 ULTIMAS DECLARAÇÕES, E QUANTO AO VALOR DO IMOVÉL CONSIDERO O VALOR DE MERCADO OU DA ESCRITURA DA ÉPOCA. SENDO QUE TENHO DIREITO A 1/8 DE CADA CASA.

    • Olá Edney

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que deverá retificar as últimas 5 Declarações de IR.
      O valor da sua parte deverá ser baseada no valor constante no escritura do doação.

      Equipe Click Habitação

  59. comprei um ap na.planta e quando chegou a data da entrega do ap vende minha casa para pagar a entrada da chave do ap…..que eu estava contando com o nao pagamento do lucro que sei que devo pagar quando nao compro outro imovel em 180 dias…..como percebi a construtora nao entregaria no prozo ……corri pr comprar autra casa prorem passou dos 180 dias e agora chegou boleto pr pagar esse lugro imobiliario….pelas minha contas passou dois veses ….tenho toda documetacao incluzive uma acao que entrei com a construtora que nao me entregou no.prazo o imovel.
    Sera que consico reverte ? Pois nao tenho dinheiro….foi envestido na casa que comprei.

    • Olá Edson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que, administrativamente, não há como reverter os custos do não cumprimento do prazo legal.

      Orientamos a questionar e cobrar o custo junto a Construtora, considerando a existência de ação judicial em curso.

      Equipe Click Habitação

  60. Bom dia,

    Meu pai adquiriu um imovel em 1979 (sendo um lote inteiro) e após seu falecimento fizemos o inventário. Nesse inventário foi dividido em 2 casas. Por direito eu possuia 25% do todo, minha irmã 25% e minha mãe 50%. Ao fazer o desdobro da casa, ficou acordado que minha mãe faria uma doação de parte dela 25% para eu ficar com um imovel e ela e minha irmã no outro. Para tal acordo minha irmã precisava estar de acordo, então com orientação do advogado foi feito de comum acordo como se eu estivesse comprando essa parte delas por 20.000,00. Esse imovel antes do desdobro estava no valor venal para calculo de iPTU 40.000,00, como eu ia comprar a metada então ficou como se eu tivesse comprado a parte por 20.000,00. Agora quero vender o imovel, estou vendendo por 380.000,00 e gostaria de saber como funciona esse imposto. Tenho direito a redução do imposto de acordo com a tabela acima de % de redução de ganho de capital pelo meu pai ter adquirido em 79 ou essa data para mim contara a partir da data que esse imovel foi transferido para meu nome após o desdobro ? Tenho um apartamento financiado em meu nome, com isso não tenho direito a isenção total pelo valor da venda inferior aos 440 mil mesmo eu tendo recebido esse imovel de herança ?

    Rafael Oliveira

    • Olá Rafael

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      O artigo tem um item específico sobre herança. Abaixo transcrito:
      Dica importante – Herança de imóvel comprado antes de 1988
      Quando uma pessoa morre e os bens deixados por ele são partilhados, deverá ser efetivada declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.
      A diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.
      A dica para pagar menos Imposto de renda sobre o ganho de capital é transferir pelo valor de mercado para imóvel comprado e declarado ao IR antes de 1988.
      Na Lei nº 7.713/88, conforme acima descrito tem benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.
      Mas, o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.

      Você poderá usufruir de redução contados a a partir de sua aquisição:
      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.

      Equipe Click Habitação

  61. Bom dia, tenho uma dúvida! vendi minha casa no valor total de 145.000,00 , recebi 90.000 de entrada e o comprador disse que me pagaria os outros 55.000,00 após conseguir um financiamento habitacional.. porem eu recebi os 90.000 em 2015 e depois só saiu agora os 55.000 , declarei ao IR em 2015 o valor de 90.000 e agora o que eu faço?? Pago alguma coisa de IR?

    Obrigado

    • Olá Frederico

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Segue pergunta e resposta da Receita Federal sobre o tema, cremos que pode atender o seu caso, em caso negativo orientamos a procurar a Receita Federal para o devido esclarecimento.

      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  62. Olá equipe Click Habitação.
    Parabéns pelo excelente trabalho!!!
    Segue minha dúvida:
    Venda de imóvel por R$ 650 mil, sendo R$ 330 mil na forma de terreno como parte de pagamento. O valor do terreno deverá compor o valor da alienação no GCAP, ou devo abatê-lo?
    Grato!!

    • Olá Marcus

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que você deverá no aplicativo GCAP – Campo Dados da Operação – Natureza : Permuta com recebimento de torna

      Assim, você informará os dados da operação constantes no aplicativo para apurar o ganho de capital.
      A escritura deverá ser de permuta.

      Equipe Click Habitação

  63. Sou proprietária de 03 imóveis, 02 deles localizados no município de São Paulo. Pretendo vender estes 02 imóveis de SP. Um deles, o de menor valor, será vendido em breve. O montante obtido com a venda será utilizado para pagamento de dívidas e outros. Ou seja, não utilizarei o montante obtido com a venda para aquisição de outro imóvel. PERGUNTO: posso usufruir do benefício de redução tributária sobre o lucro obtido com a venda de imóveis a cada 05 anos, quando eu vender o outro imóvel, de maior valor? Com o montante da venda deste imóvel de maior valor quero comprar outros imóveis de menor valor (para futura locação).

    • Olá Mônica

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que não vai utilizar a possibilidade de isenção por compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias, existe a possibilidade de redução do ganho de capital. Veja o resumo que atualizamos no artigo:

      Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
      Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:

      ❶ 5% ao ano até 31/12/1988;

      ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;

      ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.”

      Como não vai utilizar a prerrogativa de isenção nesta primeira venda, poderá utilizar quando da venda do segundo imóvel residencial, desde que utilize para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Mas, lembre-se que o prazo de 180 dias termina na data da compra do primeiro imóvel. Assim, se for comprar mais de 1 imóvel deverá comprar na mesma data para evitar a perda da isenção.

      Reveja os prazos constante no artigo:
      “A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)”

      Equipe Click Habitação

  64. Bom dia! Minha mãe vai vender um imóvel e com este dinheiro comprar 50% de um outro imóvel em menos de 180 dias. A isenção de ganho de capital de aplica na compra de metade de outro imóvel residencial? Muito obrigada!!

    • Olá Thais

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a regra não estipula percentual de aquisição, assim não há restrição a aquisição de parte de imóvel, desde que seja um imóvel residencial e obedeça as regras estabelecidas.

      Equipe Click Habitação

  65. Bom dia!
    Obrigada pela resposta (em jan 31, 2017 at 15:56), e desculpe-me se quero frisar. No caso a dúvida era exatamente esta: se vender casa por R$900.000,00, cabendo a cada um R$300,000,00 (não tendo eles outro imóvel), eles usufruem então da isenção, uma vez que a parte de cada um não ultrapassou os 440 mil, ou seja, é pela cota de cada um e não pelo valor total do bem?
    Agradeço antecipadamente

    • Olá Marriete

      Boa Tarde

      Vamos transcrever o trecho do artigo sobre o assunto:

      “2) Único imóvel que o titular possua
      Se o bem for vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (computado o valor da comissão), sendo o único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
      * Á parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

      Assim, o bem em condomínio para fins de apuração do ganho de capital deve-se dividir o valor da venda para cada coproprietário.

      Equipe Click Habitação

  66. Prezados.

    Antes da pergunta, gostaria de agradecer a disponibilidade e atenção nas resposta.

    Possuo um único imóvel (há mais de 10 anos e valor de venda inferior a 400 mil), para o qual assinei o contrato de venda dele em 05/12/2016, recebendo uma parte do pagamento no mesmo dia. O restante do pagamento será concluído (à vista, sem financiamento) em 28/02/2017, quando será feita a assinatura de escritura de compra e venda.

    Em 30/12/2016 assinei o contrato de compra de outro imóvel. Este terá parte financiada pela CEF (processo que está aguardando a liberação da documentação pelo vendedor).

    Minha dúvida é qual data é considerada para efeito de isenção de IR como ganho de capital: a data do contrato de compra e venda ou a data da escritura?

    • Olá Marco

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Localizamos a IN 84 da Receita Federal – artigo 31 abaixo transcrito:
      Nas alienações a prazo, o ganho de capital é apurado como se a venda fosse efetuada à vista e o imposto é pago periodicamente, na proporção da parcela do preço recebida, até o último dia útil do mês subseqüente ao do recebimento.”

      Localizamos no Perguntão na Receita questionamento com condição suspensiva da venda. Veja:
      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)

      Caso não atenda o seu caso sugerimos procurar a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  67. Boa tarde!
    Vendi minha unica casa por 620.000. Comprador pagará 235.000 via fin bancario + 385.000 permuntando um apto.
    Esta casa(compra dez/11) esta no meu IR/16 por 440.000.
    Minha duvida é: Se consigo isenção do IR? uma vez que transfiro o ape para meu nome, adquirindo um imovel dentro dos 180 dias, conforme as possibilidades de isenção!
    Obrigado,
    André

    • Olá Andre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme nosso contato no Facebook esclarecemos que o valor recebido em torna da venda do imóvel deverá ser utilizado para compra do novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  68. Bom dia!
    Tenho um imóvel financiado e um quitado. Se eu vender o imóvel quitado por menos de 400mil pagarei imposto de renda? Fico na dúvida pois o imóvel financiado é considerado como imóvel próprio? Sendo que parte da venda do imóvel quitado irei pagar o financiamento e a outra parte irei comprar outro imóvel.
    Obrigada.

    • Olá Lorena

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pelo que relatou tem 2 imóveis, sendo que 1 tem dívida junto ao banco, mas é seu …

      Se você utilizar todo o valor da venda do imóvel residencial para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias poderá pleitear a isenção.
      Mas, a Receita Federal não considera o valor que utilizar para quitação do financiamento, estando sujeito a IR sobre o ganho de capital proporcional ao valor não utilizado na compra do novo imóvel no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  69. Boa tarde!

    Comprei um imóvel de leilão e paguei 3% do valor do imóvel para o leiloeiro. 1 anos depois vendi o imóvel e gostaria de saber se posso colocar como despesa o pagamento para leiloeiro, para diminuir o lucro obtido com a venda desse imóvel.

    • Olá Kleyton

      Boa Noite!

      Informamos que na IN SRF 84/2001 – artigo 17 – alínea “g” deixa claro que demais acréscimos pagos para a aquisição do bem imóvel poderão compor o custo de aquisição do imóvel, quando suportados pelo comprador.

      Veja na IN da Receita federal:
      http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400&visao=anotado

      Assim, se a despesa foi arcada por você entendemos que pode ser incluída no custo de aquisição do imóvel, além do ITBI e custos de registro no Cartório de Imóveis.

      Equipe Click Habitação

  70. Bom dia Gilberto, li seu artigo e estou com uma dúvida. Estou vendendo um imóvel abaixo de R$ 400 mil somente em meu nome, é meu único imóvel. Estou isento do pagamento do I.R.? O valor da venda usarei para quitar um financiamento de outro que construi em 2.015 e está financiado no nome de minha esposa e no meu. Tenho que pagar I.R.
    Obrigado
    José Roberto

    • Olá José Roberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em primeiro lugar não ficou claro:
      Você tem 1 imóvel ou 2 imóveis (1 em construção)?

      Se for o único imóvel se a venda for até 440 mil estará isento.

      Se não for, pois diz que tem outro imóvel financiado com sua esposa então não poderá enquadrar na isenção de único imóvel.

      Sugerimos a releitura do artigo

      Equipe Click Habitação

  71. Doei meu imóvel para três filhos em 2008 (imóvel que adquiri em 1988), agora eles vão vender por mais de 440.000. Pagarão impostos se a parcela de cada um é de 40.000 (declarado IR)? Tem tratamento diferenciado no caso de imóvel vendido quando adquirido em doação?

    • Olá Marriete

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor de aquisição no caso de doação deve ser o valor constante na escritura de doação.
      Lembramos que o valor da venda deverá ser dividido por 3 para o cálculo da isenção no caso de único imóvel.
      Assim, se for ó único imóvel deles poderão pleitear a isenção por venda de único imóvel de até R$ 440 mil.

      Equipe Click Habitação

  72. Olá Gilberto, bom dia.

    Recentemente solicitei a sua ajuda para a questão abaixo, e fui orientado por você a procurar a Receita Federal para ver oque poderia ser feito.

    No meu caso que construi a minha casa e não tenho as notas fiscais/recibos das compras dos materiais de construção, mão-de-obra, etc… , mas somente a escritura com o valor do terreno poderei usar o valor venal do último IPTU como valor da casa ou somente o valor de terreno na escritura?

    Eles responderam com um texto imenso e entendi que para o meu caso se enquadrou na resposta abaixo:

    Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação
    hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

    I – bens imóveis:

    a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os
    projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com
    pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos,
    pisos, paredes;

    As minhas dúvidas são:

    a) Além de nota fiscal e recibo, o que pode ser considerado documentação hábil e idônea?
    b) Na declaração de 2017, ano base 2016, poderei corrigir a forma que vinha declarando a minha casa mencionado este documento hábil e idôneo?
    c) Neste paragráfo, a Receita autoriza a integração ao custo do imóvel as despesas pagas com a construção, ampliação, etc…, mas restringe a pequenas obras. Isto significa que não posso considerar toda a obra feita para a construção de uma casa?

    Afim de compartilhar toda a resposta da Receita Federal, segue abaixo o texto na íntegra.

    • Olá Adilson

      Boa Noite!

      Informamos que retiramos a resposta da Receita pois é demasiadamente longa e atrapalhará a leitura dos comentários pelos leitores.
      Cremos que a resposta da Receita infelizmente é padronizada e repete o que consta na IN SRF nº 84 da Receita Federal.

      Sugerimos comparecer pessoalmente numa agência de atendimento da Receita Federal, conforme orientação constante na resposta abaixo transcrita:
      “Caso as informações não tenham sido suficientes,verifique se não há outro
      item em nosso Fale Conosco mais adequado à sua dúvida.
      Se a sua dúvida persistir ou haja urgência e em decorrência do sigilo
      fiscal, procure o plantão fiscal de uma unidade de atendimento da Receita
      Federal do Brasil.
      Os endereços das unidades de atendimento podem ser consultados no atalho
      abaixo:
      http://idg.receita.fazenda.gov.br/contato/unidades-de-atendimento/unidades-de-atendimento

      Equipe Click Habitação

  73. Boa tarde Gilberto!
    Por gentileza, será que pode esclarecer algumas duvidas?
    Tenho 4 imoveis e quero vende-los
    1- valor compra 70.000 valor venda 250.000
    2- valor compra 94.000 valor venda 150.000
    3- valor compra 159.000 valor venda 320.000
    4 – Valor compra 20.000 valor da venda 40.000

    Existe alguma forma de me isentar do IR?
    Caso não, qual valor eu pagaria?

    • Olá Glauco,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como você tem 4 imóveis a solução para isenção é você utilizar o valor das vendas dos imóveis residenciais para compra de imóvel ou imóveis residenciais no prazo de 180 dias. Mas, a compra deve ser efetivada no mesmo dia, pois o prazo de 180 dias termina da data da primeira compra, conforme consta no artigo, abaixo transcrito:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)”


      Equipe Click Habitação

  74. Olá Gilberto,

    Muito obrigado pelas prontas respostas.
    Permita-me me resumir nesta mensagem a minha situação.
    Eu já tenho uma casa, comprei um apto e vendi recentemente, não vou pagar o IR porque usarei este dinheiro para o financiamento de outra casa, o valor de entrada para este casa é superior a venda do meu antigo apto.
    Agora, vou vender a minha casa também, se durante os 180 dias da celebração do contrato de venda do apto, venda da minha casa seguido da compra do novo imóvel por valor superior a soma das vendas dos meus dois imóveis ficaria isento do pagto do IR, certo?
    Mas, como dito acima, já vou comprar outro imóvel antes da venda da casa, e assim que vender a casa já terei que pagar o IR desta venda. O IR será bem grande, pois o único documento que tenho para abater o valor é a escritura da compra do terreno, já que não tenho as notas fiscais das compras dos materiais de construção, nem os recibos pelo pagamento da mão-de-obra.
    Para eu ficar isento do pagamento do IR estou pensando em fazer a permuta desta casa. Na celebração do contrato de permuta vamos fixar para ambos os imóveis o valor de mercado dos imóveis. Terei que pagar o IR desta negociação nestestermos? Caso não, na venda deste imóvel por valor inferior ao da celebração do contrato de permuta me deixaria isento do pagamento do IR, faz sentido isto?

    Abs.

    Adilson

    • Olá Adilson

      Boa Noite!

      Lembramos que a compra do novo imóvel deve ser efetivado no prazo de 180 dias.

      Com relação a permuta, já consta no artigo abaixo descrito:
      “4) Permuta sem recebimento de torna
      * A isenção aplica-se apenas nas permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária (IN 84/2001, art. 29, §4º, I)
      * O instrumento particular e a escritura pública, quando lavrada, têm que ser de permuta (IN 84/2001, art. 29, §4º, II)
      * Cada participante da permuta registra o imóvel recebido mantendo o mesmo valor do bem que foi dado na operação.”

      Equipe Click Habitação

  75. Determinado imóvel comercial (loja) foi adquirido por ESCRITURA PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS Pessoa Jurídica (Com 2 sócios – Casados – à atividade de Prestação de Serviços de Escritório hoje enquadrada no Simples Nacional) em 31 de março de 1998 através de compra à prazo finda em 05/02/2002 totalizando R$ 81.469,95 e que até a presente data não se efetivou a ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA; sendo que tempos após a compra consolidada, o casal de sócios se divorciou e decidiu-se em consenso perante o juiz da partilha que a referida LOJA ficasse com uma das partes (hoje – Pessoa Física – Funcionária Pública)… Diante deste cenário existe a dúvida sobre qual caminho à seguir para se obter a menor tributação… Houve a sugestão familiar para DESINCORPORAR por ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DOAÇÃO; sendo a COMPRA E VENDA para a EMPRESA (PJ) com 2% de ITBI e IR de 15%; e a EMPRESA fazendo DOAÇÃO para o Ex-Sócio (PF) com 4% de ITD e isenção de IR… Será este o melhor caminho? Existe algum que desonere ainda mais? Agradeço pela atenção e fico no aguardo de algum auxílio… Att.

    • Olá Edeunei

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar seu advogado ou um especialista em tributos para análise da questão e verificar a melhor alternativa.

      O artigo versa somente para Pessoas Físicas.

      Equipe Click Habitação

  76. Olá , parabéns pelas ótimas informações contidas aqui. Vocês poderiam por favor me tirar umas dúvidas :
    Minha mãe tem um imóvel como valor venal 164000,00 porém no Ir está r$ 20000,00. Ela irá pagar o imposto sobre ganho de capital em cima de que valor ?
    Outra coisa , ela já tem 80 anos , então ela ainda precisa declarar o imposto de renda ?
    Este imóvel é comercial , ela pode vendê-lo e comprar outro residencial no prazo de 180 dias e não pagar este imposto ou não vale isto por ser comercial ?
    Obrigado

    • Olá Patricia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se for o único imóvel dela poderá pleitear a isenção por venda de único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil.

      Se não for o único imóvel não há previsão de isenção. Ela poderá usufruir de eventuais reduções em função do tempo que o imóvel ficou de sua propriedade.
      Não vale a isenção para compra de outro imóvel residencial, pois o imóvel é comercial.

      Sugerimos a verificação e cálculo do ganho de capital pelo aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  77. Prezados,

    Obrigado pelo pronto retorno. Uma última dúvida. Imaginando que eu tenha vendido um apartamento com ganho de capital acima de 440 mil e deseje adquirir dois outros imóveis (dentro dos 180 dias) utilizando parte do montante desta venda para a compra à vista de um dos imóveis e outra parte do montante da referida venda seria direcionada para a compra do segundo imóvel, cuja negociação envolverá, ainda, outro imóvel de minha propriedade que também representará um ganho de capital em meu favor. Seria viável a realização destes negócios (1 – compra do 1º apartamento à vista; 2 – compra do 2º apartamento com permuta / compra e venda do imóvel dado em pagamento mais diferença em dinheiro) para me valer da isenção? Se sim, neste caso, todos os negócios, necessariamente, deverão ser concretizados no mesmo dia para não descaracterizar a isenção?

    • Prezado Guilherme

      Boa Tarde!

      Olá Guilherme

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A resposta é a mesma!!

      Esclarecemos que a definição da questão consta na IN 599/05 da Receita Federal e consta no artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      * Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      * Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Assim, orientamos que as compras sejam efetivadas no prazo de 180 dias e na mesma data para você não ser prejudicado ou precisar ingressar com questionamento judicial.
      A data fim do prazo de 180 dias é a data da primeira compra!

      Equipe Click Habitação

  78. Prezados,

    Boa noite! Parabéns pelo ótimo trabalho e por elucidar de forma clara e precisa as dúvidas do seu público.

    Tenho a seguinte dúvida. Imaginando uma situação hipotética, em que eu possua dois apartamentos e ambos sejam vendidos nas seguintes condições:

    Apto A: Valor de venda = R$ 600 mil / Ganho de capital = R$ 50 mil / Data da venda: 18/01/17
    Apto B: Valor de venda = R$ 700 mil / Ganho de capital = R$ 100 mil / Data da Venda: 20/02/17

    Como visto, as vendas se deram no prazo de 180 dias para gozo da isenção do IR de ganho de capital. Com o valor de venda dos apartamentos A e B (R$ 1,3 milhão), adquiro outros dois apartamentos da seguinte maneira:

    Apto C: Valor de compra = R$ 650 mil / Data da compra: 10/04/17
    Apto D: Valor de compra = R$ 650 mil / Data da compra: 20/04/17

    Da mesma forma, a aquisição dos apartamentos se deu, ainda, dentro do prazo de 180 dias para benefício da isenção.

    Minha dúvida é a seguinte: No exemplo dado, a isenção seria plenamente aplicável aos ganhos obtidos (Apto A = R$ 50 mil e Apto B = R$ 100 mil) ou parte desses ganhos não estariam isentos em razão da compra do apto D ter se dado após a compra do apto C, mesmo que dentro do prazo de 180 dias? Não sei se consegui ser claro. Gostaria de saber o que a Receita Federal entende se o produto da venda de dois imóveis for revertido em outros dois novos imóveis cujas datas de compra sejam distintas, porém ainda dentro do prazo de 180 dias previsto na legislação. Se não for possível ser aproveitada a isenção para a segunda compra (por ter ocorrida após a compra do apto C), como ficaria a tributação do ganho de capital considerando o exemplo dado? Considerando a conjuntura da pergunta anterior (tributação de parte dos ganhos em razão do produto das vendas com lucro dos aptos A e B ter sido direcionado para dois novos imóveis adquiridos em dias distintos), haveria alguma forma de me valer plenamente da isenção, como por exemplo, comprar os aptos C e D no mesmo dia?

    Grato desde já pela ajuda.

    Um grande abraço!

    • Olá Guilherme

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a definição da questão consta na IN 599/05 da Receita Federal e consta no artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      * Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      * Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Assim, orientamos que as compras sejam efetivadas no prazo de 180 dias e na mesma data para você não ser prejudicado ou precisar ingressar com questionamento judicial.

      Equipe Click Habitação

  79. boa tarde. vendi um apto há 2 anos atras e comprei este que morava mas vendi este tambem esta semana agora e sou isenta de declarar imposto de renda .nunca fiz declaração de imposto de renda. eu tenho que declarar este apto que estou vendendo e pagar o tal lucro imobiliario dele.vou usar o dinheiro desta venda para comprar outro apartamento.

    • Olá Maria de Lourdes

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se for utilizar o valor da venda de imóvel residencial dentro de 180 dias para compra de novo imóvel residencial poderá pleitear a isenção do ganho de capital.

      Com relação a obrigatoriedade de Declaração de IR, depende do valor do seu patrimônio:
      Quem está obrigado a apresentar a Declaração de Ajuste Anual?
      Quem teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais);
      Veja mais no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  80. Boa noite,
    estou vendendo um apartamento por valor três vezes maior do que o constante na minha declaração de imposto de renda. Vou adquirir uma casa, que está totalmente pronta e já habitada há alguns anos, por valor superior ao da venda do meu apartamento, em um condomínio, contudo, ainda não tem habite-se. Neste caso, posso me valer da isenção do lucro imobiliário uma vez que vou utilizar todo o valor na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias? Ou a ausência do habite-se impede o exercício deste direito?
    Grata
    Adriana

    • Olá Adriana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a legislação tributária não apresenta restrição deste tipo.
      Assim, desde que obedeça as regras, ou seja aplique o valor da venda de imóvel residencial para compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias poderá pleitear a isenção do IR sobre o ganho de capital.
      A questão da ausência de habite-se não interfere para fins tributários, desde que haja contrato particular ou escritura de compra do imóvel no prazo legal.

      Equipe Click Habitação

  81. Bom dia! Ótimo site! Parabéns!
    Eu tenho uma dúvida. Meu sogro adquiriu em 2002 um imóvel por R$140.000,00. Infelizmente, ele faleceu em 2005. Meu sogro tinha realizado uma obra estrutural em todo apartamento, mas não acrescentou esses valores na declaração. Infelizmente, meu sogro faleceu. Em 2006, foi entregue o formal de partilha e o imóvel permaneceu com o mesmo valor de R$140.000,00. Em 2008, fizemos uma pequena reforma do imóvel, pintura, projeto iluminação e novo sinteco.Também não acrescentamos esses valores a declaração do meu marido (herdeiro). Precisamos vender o imóvel e ele está anunciado por R$1.300.000,00. Como posso pagar menos imposto sobre capital de ganho? Quando foi comprado o imóvel estava praticamente destruído e ele está todo reformado e modernizado. Agradeço pela Ajuda.

    • Olá Luciana

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a deveriam ter aproveitado o formal de partilha para atualizar o valor do imóvel das obras efetivados pelo seu sogro. Como não foi feito não há mais como acrescentar.

      Com relação as reformas feitas por seu marido, desde que tenham as Notas fiscais e recibos deverão efetivar Declaração Retificadora dos últimos 5 anos para comunicar o ajuste do valor do imóvel:
      “No caso de benfeitorias realizadas em imóvel adquirido após 1988, o custo das benfeitorias deve ser acrescido ao valor do imóvel. Informe para a Declaração:
      * No campo Discriminação, juntamente com os dados do bem, o custo das benfeitorias;”

      A atualização valor acrescentando a reforma mais recente possibilitará aumentar o custo de aquisição e diminuir o ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  82. Olá Gilberto.
    Entendi que na venda do segundo imóvel no intervalo de 5 anos deverá pagar o IR se o valor da venda for superior ao valor de compra ou custo do imóvel. Também entendi que não podemos usar como valor da casa o valor de mercado do imóvel.
    No meu caso que construi a minha casa e não tenho as notas fiscais/recibos das compras dos materiais de construção, mão-de-obra, etc… , mas somente a escritura com o valor do terreno poderei usar o valor venal do último IPTU como valor da casa ou somente o valor de terreno na escritura?
    Muito Obrigado
    Adilson

    • Olá Adilson

      Boa Tarde!

      Neste caso orientamos a procurar a Receita Federal para análise da situação e verificar o que poderá ser feito, com relação ao eventual acréscimo no custo de aquisição dos valores relativos a construção do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  83. BOA TARDE!

    TENHO UMA ÁREA URBANA QUE SERÁ FEITO UM EMPREENDIMENTO (INCORPORADORA/CONSTRUTORA) DE + OU – 50 CASAS. NA VENDA DESSES IMÓVEIS PAGAREI 15 % DE IRPF SOBRE O VALOR BRUTO DE VENDA DO IMÓVEL? COMO DIMINUIR TAL IMPOSTO OU ISENTAR? SE ABRIR UMA PESSOA JURÍDICA PAGO MENOS?

    • Olá Augusto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando a situação apresentada orientamos a procurar um contador ou advogado especialista para orientar a melhor alternativa no seu caso.

      Equipe Click Habitação

  84. Olá Gilberto. Tenho a seguinte dúvida:
    Estou comprando uma casa no valor de 250 mil, já fechei negócio e paguei 50 mil em dinheiro, 100 mil financiei e os outros 100 mil pagarei com o repasse de um terreno que comprei em 2014 por 70 mil. A dúvida é: Como devo repassar esse terreno? pode ser através de permuta? Sendo assim, não inicidiria o IR? você poderia me dizer o que você faria?
    Abraço e obrigado.

    • Olá Guilherme

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que já financiou o imóvel não poderá utilizar a permuta, a não ser que o Banco aceite que conste no contrato de financiamento a permuta como parte do pagamento.

      Outra questão é que o terreno não é aceito como imóvel residencial para fins de utilização do valor da venda para compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  85. Olá Gilberto, muito obrigado por todos os esclarecimentos. A minha pergunta é esta?
    Eu tinha 2 imóveis. Uma casa quitada e um apto financiado pelo SHF, sendo este vendido/transferido a dívida em 07/12/2016 (data da assinatura do contrato). Eu tive um ganho nesta negociação de R$ 7 mil. Agora, a casa será negociada como permuta (pegarei outro imóvel residencial) e terei que voltar uma certa quantia em dinheiro. Se fizer isto dentro do prazo de 180 dias ficaria isento do IR?

    Grato!

    • Olá Adilson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a resposta estava no artigo, abaixo transcrito:
      Atenção: A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.
      A isenção aplica-se, inclusive:
      * Aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
      * À venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

      Equipe Click Habitação

  86. Boa noite Gilberto,

    Parabéns pelo artigo, muito esclarecedor.
    Gostaria de tirar uma dúvida. Estou comprando algumas casinhas e as reformando para venda, como pessoa física mesmo. Qual a melhor forma para se pagar menos imposto sobre o ganho de capital? Devo abrir uma PJ? De que forma? Os imóveis geralmente não passam de 100 mil reais e alguns se enquadram no Programa Minha Casa Minha Vida. Obrigado

    • Olá Gustavo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como você compra e venda imóveis de forma muito rápida como Pessoa Física não há coisas a fazer. Terá que pagar o IR sobre o eventual ganho de capital de cada venda.

      Para verificar se é vantagem fazer como PJ sugerimos procurar um contador ou advogado especializado.

      Equipe Click Habitação

  87. Olá, boa tarde! Inicialmente gostaria de parabenizá-los pelo excelente canal de ajuda que colocam à disposição. Construí um imóvel residencial em sociedade com um amigo (50% cada um). Este imóvel está sendo alienado por R$1.300.000,00. O custo da construção (despesas + terreno) = R$ 350.000,00. Se não estiver enganado, pagaremos de I. Renda o valor de R$ 142.500,00 (1.300.000,00 – 350.000,00 = 950.000,00 x 15% = R$142.500,00), ou seja R$ 71.250,00 cada um. Para a isenção do IR, POSSO ADQUIRIR, DESDE QUE EM 180 DIAS, VÁRIOS IMÓVEIS, SOMANDO-SE O VALOR TOTAL DOS MESMOS?
    Caso seja possível a indagação anterior, mas o valor das compras não atinjam os R$650.000,00 (minha parte na venda do imóvel), como calcular o IR a ser pago? Obrigado!

    • Olá Almir

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que apenas o prazo de 180 dias tem regra. Veja conforme consta no artigo:
      “A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)”

      Ou seja, o prazo de 180 dias finda na data da compra do primeiro imóvel residencial, assim, se vai comprar mais de 1 imóvel deve comprar na mesma data.

      Conforme consta no artigo e na resposta da Receita Federal abaixo transcrita sobre a perda do prazo de 180 dias:
      546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 5 de junho de 2014)”

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP para cálculo do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  88. Antes de mais nada gostaria de parabenizá-los pelo artigo o qual retirou quase todas as minhas dúvidas a respeito.
    Porém, gostaria de saber qual a data que devemos considerar como a data da venda do imóvel para iniciar o período de 180 dias para a realização da compra de outro imóvel. Será a data da assinatura da promessa de compra e venda (na qual geralmente se recebe um sinal como garantia), ou será a data de transferência da escritura imóvel ou finalização do processo de financiamento do mesmo perante instituição financeira?

    Obrigado antecipadamente pela atenção.

    • Olá Rogério

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção ao seu questionamento localizamos resposta da Receita Federal abaixo transcrita:

      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  89. Bom dia!

    Sou o Diogo (do dia 03/10). Gostaria apenas de alguns esclarecimentos sobre sua resposta no dia 03/10.

    Não gostaria de adentrar na questão “COMPRA DE IMÓVEIS”. Já havia pesquisado muito sobre “compra em conjunto” e eu cheguei a conclusão e tive o discernimento de fazer a declaração 50% para cada um. MAS, SE EU NÃO ESTIVER CERTO, ENTÃO ME responda, quando duas pessoas compram imóveis conjuntamente ao declarar o IRPF não devem também declarar cada um a sua parte? Mas gostaria que você lesse antes esse artigo: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-declarar-imoveis-no-imposto-de-renda/
    Foi o artigo que li para ter mais segurança ao declarar da forma que declarei.

    E não recebi a resposta da pergunta que tinha feito na época (dia 03/10). (Gostaria saber se eu vender o terreno, continuarei a ter a Isenção?) Você comentou assim: “A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital da venda de imóvel até R$ 440 mil vale para os contribuintes que tenham único imóvel em seu nome, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não”

    Tão logo, Isso a legislação já discorre e seu artigo também já havia discorrido.

    A questão é: Eu outra pessoa compramos um imóvel (50% para cada) JUNTOS. O imóvel esta no nome da outra pessoa. EU já tenho um terreno no meu nome. Gostaria saber se eu vender o terreno, continuarei a ter a Isenção?

    Observação MUITO IMPORTANTE: Na Época o seu artigo não trazia sobre “a não aplicação da isenção” na “Venda ou aquisição de terreno (terreno não é imóvel residencial)”.

    Um abraço e Obrigado.

    • Olá Diogo,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que temos um artigo sobre a Declaração de imóvel no imposto de renda. Veja:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Entendemos que se a compra do imóvel foi em nome de sua noiva e você não consta na escritura o imóvel pertence somente a ela.
      Os valores pagos por você podem ser interpretados como “doação”.

      Ratificamos a resposta anterior.

      Informamos, também, que o artigo é atualizado periodicamente em função de atualização de legislação, novas informações e dúvidas frequentes dos leitores.

      A questão de imóvel residencial ou não para fins de isenção de IR sobre o ganho de capital da venda somente interessa no caso da utilização da prerrogativa de utilizar o valor da venda do imóvel residencial para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      O terreno somente entraria no âmbito de possibilidade de isenção do IR sobre o ganho de capital se for o seu único imóvel. Assim, cremos que você deve avaliar se realmente é vantagem que o imóvel em nome de sua noiva pertença a você …

      Equipe Click Habitação

  90. Parabéns pelo artigo, porém estou com algumas dúvidas:

    – Estou em negociação com a construtora para aquisição de um novo imóvel. Sendo assim a construtora ficará com meu imóvel como entrada. Porém a transferência dar-se-a somente quando a construtora encontrar um comprador, ou seja, o apartamento ficará em meu nome na escritura por mais que no contrato de compra e venda esteja dizendo que o apartamento foi dado como entrada.

    O que é considerado para o IR? isso significa que teria dois apartamentos em meu nome? ou o contrato de compra e venda me torna isenta de imposto do no apartamento?

    • Olá Camila

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o contrato particular firmado entre a construtora/agente financeiro e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição/venda do imóvel.
      O contrato de compra e venda efetivado com a Construtora para fins tributários já será considerado e você poderá Declarar tal fato na próxima Declaração de Ajuste Anual no ano que vem.

      Você deverá verificar os enquadramentos de isenção no artigo, por exemplo, se era seu único imóvel e a venda a construtora foi por até 440 mil você estará isenta.

      Equipe Click habitação

    • Boa noite, obrigada pelo retorno.

      Ainda continuo com a seguinte dúvida:

      No caso é meu único imóvel, e estou repassando a construtora como garantia de pagamento da entrada. Nesse caso é preciso que o contrato de compra e venda a informação esteja contida para que na escritura também conste que o apartamento foi dado como pagamento da entrada?

      Vamos assinar o contrato de compra e venda, porém a construtora só irá transferir a titularidade do meu apartamento (o que será a garantia de pagamento) quando for repassar a um novo comprador (quem ficara encarregado de pagar todas as taxas e impostos pertinentes a compra.

      Nesse caso continuo isenta correto, uma vez que vou possuir um único apartamento em meu nove(que será o novo adquirido. Não sei se posso chamar de permuta.

      obrigada

    • Olá Camila

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deverá constar no contrato ou compromisso de compra e venda que o imóvel está sendo dado em pagamento de parte da aquisição de novo imóvel.
      Cremos que a operação se assemelha a uma Dação em Pagamento de parte do novo imóvel.

      Se o valor do imóvel negociado for de até R$ 440 mil e sendo seu único imóvel estará isento de IR sobre o ganho de capital da venda/dação do imóvel a Construtora.

      Equipe Click Habitação

  91. Bom Dia. Eu já alienei um imóvel há menos de 5 anos, então não entro nessa primeira regra de isenção. Minha dúvida fica a seguinte: vendi um imóvel por 320000 e usei todo o dinheiro para comprar um outro bem, em propriedade com a minha esposa. Porém, fizemos a compra logo antes do casamento, ou seja, ainda não eramos casado. Após, fiz a averbação da certidão de casamento na matricula do imóvel. A minha dúvida é: Posso declarar que usei o dinheiro todo para a compra de um novo imóvel, que está metade no meu nome e metade no nome da minha esposa? No caso, eu tenho como comprovar que fui eu quem fiz o pagamento integral do bem. Obrigado.

    • Olá Carlos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se utilizou o valor da venda de imóvel residencial na compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias está enquadrado na isenção prevista na Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39 e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º.
      A lei não restringe o percentual de propriedade.

      Equipe Click Habitação

  92. Olá, parabéns pelo excelente trabalho.
    Minha dúvida: Adquiri um apartamento no ano de 2009, pelo valor de R$ 290.000,00, com parte financiada. Estou vendendo por R$ 635.000,00. O adquirente também financiará uma parte no mesmo banco e, quando da liberação do financiamento, o meu saldo devedor será automaticamente liquidado e receberei o valor liquido com o desconto deste saldo devedor. Os bancos hoje não trabalham com o sistema de transferência de financiamento. Faz-se um novo com liquidação do anterior. É possível considerar esta liquidação do meu saldo devedor para cálculo do imposto a pagar?

    • Olá Eliel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Veja a resposta da Receita Federal sobre o tema:
      622 – Qual é o custo de aquisição de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e posteriormente alienado com transferência do saldo devedor?
      O custo de aquisição corresponde ao valor efetivamente pago pela aquisição do imóvel constante do campo “Situação em 31/12/2015 (R$)” da sua Declaração de Bens eu Direitos do exercício de 2016, ano-calendário de 2015, somado às parcelas pagas em 2016.””

      Como o seu financiamento será quitado para elaboração do novo contrato, o valor da quitação do saldo devedor poderá ser acrescentado aos valores pagos por você.
      Assim, na apuração do ganho de capital você deverá incluir todos os valores pagos no financiamento.

      Equipe Click Habitação

  93. Parabéns pelo trabalho!
    Por favor, me ajudem… comprei um imóvel na planta há 2 meses, com entrega para 2019. Agora estou vendendo o imóvel onde resido com 300mil de ganho de capital. Consigo me enquadrar na isenção dos 180 dias?
    Obrigada,
    Marcia

    • Olá Marcia

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se você comprou o imóvel na planta antes de vender o seu imóvel não poderá utilizar a prerrogativa de compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias para este imóvel somente para nova aquisição, em data posterior a venda do seu imóvel e dentro do prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  94. Obrigado pela resposta!

    —————————————————————————————-
    “Olá João
    Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
    Algumas dúvidas sobre os acontecimentos:
    – Ano passado vendi um imóvel (R$170.000,00) e comprei outro (valor R$180.000,00) no mesmo ano.
    Com relação a esta venda: era seu único imóvel? Recolheu IR sobre ganho de capital? ”

    R. Sim, era meu único imóvel e não houve IR pois comprei o outro AP dentro dos 6 meses. Mesmo não tendo recolhido IR nesta primeira venda, impossibilita a isenção da segunda venda?

    Obrigado pelo apoio!

    • Olá João

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que se era o seu único imóvel e você não fez outra transação imobiliária nos últimos cinco anos antes da venda poderá utilizar a prerrogativa de isenção para venda de único imóvel até R$ 440 mil.

      Se enquadrar na isenção por único imóvel vendido até R$ 440 mil (1a. venda) poderá utilizar a prerrogativa de Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias para a 2a. venda.

      Equipe Click Habitação

  95. Olá Gilberto, tudo bem?

    Parabéns pelo artigo !!! De grande valia para os cidadãos !!!

    Em novembro/2016 vendi meu imóvel por 1.180.000,00, porém o mesmo era declarado na receita por 1.070.000,00, entretanto, antes de vendê-lo optei em fazer pequenas reformas que custaram em torno de 5.000,00 (reformas feitas em out/2016).
    Estou adquirindo um imóvel agora em dez/2016 por 920.000,00, o qual farei reformas e armários planejados, com gasto total em torno de 30mil.
    Assim, gostaria de saber se na declaração do IR 2016/2017 tenho como aumentar o valor do imóvel vendido em 5.000,00, pois fiz reformas antes de vendê-lo e, se posso aumentar o valor do imóvel que estou adquirindo por conta das reformas e armários planejados que irei colocar, tudo isso para reduzir ou até mesmo isentar IR de ganho de capital?
    Desde já agradeço.

    Att, Anna.

    • Olá Anna Carolina

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a preencher de imediato o aplicativo GCAP da Receita Federal, nele você poderá informar o valor da reforma (deverá ter os comprovantes e Notas Fiscais) recente efetivada no imóvel para aumentar o custo da aquisição, deverá informar a intenção de compra de novo imóvel no prazo de 180 dias para pleitear a isenção do ganho de capital relativo a venda do imóvel.
      Na Declaração de IR a ser efetivada no ano que vem você deverá informar a reforma e alterar o valor do imóvel na Ficha de Bens e Direitos e informar a venda do imóvel.

      Esclarecemos que a isenção do IR sobre o ganho de capital pela compra de imóvel no prazo de 180 dias vale somente pelo valor constante na escritura de compra e venda. A diferença de valor estará sujeita a IR sobre o ganho de capital.
      Mas, você poderá acrescentar ao custo de aquisição do novo imóvel o valor das reformas (guardar as Notas Fiscais e Recibos) para fins de Declaração de Imposto de Renda no valor do novo imóvel.

      Equipe Click Habitação

  96. Olá, boa tarde! Muito bacana o texto, consegui tirar algumas dúvidas, porém ainda estou com a seguinte dúvida:

    – Ano passado vendi um imóvel (R$170.000,00) e comprei outro (valor R$180.000,00) no mesmo ano.
    – Esse ano vendi o imóvel que comprei por R$180.000,00 por R$270.000,00.

    Terei que pagar o IR sobre os R$90.000,00 de lucro? Nunca usei nenhum benefício de isenção parcial de imposto e ouvi dizer sobre um incentivo de R$32.000,00 para abater no lucro obtido. Isto procede?

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Algumas dúvidas sobre os acontecimentos:

      – Ano passado vendi um imóvel (R$170.000,00) e comprei outro (valor R$180.000,00) no mesmo ano.
      Com relação a esta venda: era seu único imóvel? Recolheu IR sobre ganho de capital?

      – Esse ano vendi o imóvel que comprei por R$180.000,00 por R$270.000,00.
      Não poderá utilizar a prerrogativa de venda de único imóvel até R$ 440 mil, pois vendeu outro imóvel no ano passado.
      Se não utilizou a prerrogativa nos últimos 5 anos poderá utilizar a isenção se usar o valor da venda do imóvel residencial para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Desconhecemos incentivo de R$ 32.000 para abatimento do ganho de capital.
      O que existe é isenção de IR sobre o ganho de capital sobre venda de imóvel de pequena monta, até R$ 35.000,00.

      Se não se enquadrar nas isenções deverá efetivar o cálculo do ganho de capital por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  97. Boa tarde! Meu pai tem um imóvel que foi recebido em partilha de bens após falecimento de minha avó em 1983. Desde então declaramos no IRPF o valor correspondente a 1/4 do imóvel que consta 27.000,00. Estamos em negociação deste imóvel, pelo valor total de 400.000,00. Como devemos calcular o Ganho de Capital? Sobre o total ou pela 1/4 do valor? Obrigada!

    • Olá Lucilene

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo deve ser basear na parte do imóvel pertencente ao seu pai, portanto 1/4 (25%).
      Utilize o aplicativo GCAP para efetivar o cálculo

      Equipe Click Habitação

  98. Boa tarde, Estou com algumas dúvidas:
    1 – Comprei um apto com uma entrada + financiamento, paguei 25 prestações e depois fiz a quitação do financiamento, como devo calcular o valor do imóvel ? Pelo valor do contrato ou valores efetivamente desembolsados, tais como ( Entrada+Parcelas Pagas ( corrigidas ) + valor de quitação )
    2 – posso incluir taxas de ITBI e Registro do Imóvel + Benfeitorias ao longo dos anos no Imóvel ?, pois vendi com armários planejados e todo reformado.
    3 – como calcular a valorização imobiliária na região, pois houve uma grande valorização na minha cidade nos últimos 5 anos?

    • Olá Claudio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção as suas dúvidas temos a informar;
      1) Você deve declarar anualmente os valores pagos por você, tanto ao vendedor como ao banco.
      Ou seja, deve declarar ano a ano os valores efetivamente desembolsados.
      Veja detalhes no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      2) Sim, você poderá incluir diversas despesas.
      As benfeitorias é importante guardar as notas fiscais de compra, pois estará passível de fiscalização pela Receita Federal.
      Veja detalhes dos custos que podem ser inclusos no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      3) Informamos que não é possível atualizar o valor do imóvel para fins de Imposto de Renda, pois não previsão legal para tal.
      Correção ou atualização monetária foi extinta a partir de 01/01/1996.
      Assim, não há atualização de valor do imóvel para apurar o ganho de capital.

      Para apurar o ganho de capital deverá utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  99. BOM DIA E PARABÉNS PARA O SITE, MUITO BEM FEITO.
    EU COM MAIS 2 PESSOAS TODOS ESTRANGEIROS NAO RESIDENTES NO BRASIL (TOT.3) ,COMPRAMOS EM DATA 02.06.2010 N.11 LOTES DE TERRENO PARA UM TOTAL DE 109.207,19RS E EM DATA 24.06.2013 PERMUTAMOS COM OUTRO TERRENO WSEM TORNA E O VALOR DE REGISTRO FOI DE 250.000,00RS. EM ESSES DIAS EU FIQUEI RESIDENTE NO BRASIL, E NO DIA 17.09.2013 VENDEMOS O TERRENO PERMUTADO NO VALOR DE 250.000,00RS.
    COM A MIA PARTE 1/3, EU COMPREI UM APARTAMENTO RESIDENCIAL NO VALOR DE 50.000,RS EM DATA 09.12.2013. NAO COMPILEI NADA E NA DECLARAÇÃO DA IMPOSTO DE RENDA ANUAL DECLAREI SO O IMOVEL APARTAMENTO RECIDENCIAL QUE COMPREI . COM CERTEZA LEGENDO VS BLOG ENTENDEI QUE TEM ALGUMAS COISAS ERRADAS, COMO FAÇO PARA REGULARIZAR TUDO? AGUARDO A RESPOSTA E AGRADEÇO MUITO. ABRAÇOS FABRIZIO

    • Olá Fabricio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o correto seria efetivar Declarações Retificadoras de IR dos últimos 5 anos.
      Nas Retificações deverá informar o imóvel anterior (relativa a sua parte) e na Declaração IR de 2014 informar a venda do imóvel e a aquisição do apartamento, ocorridas em 2013.
      Se era seu único imóvel, como o valor da venda é inferior a R$ 440 mil estaria isento do IR sobre o ganho de capital, mas pelo que falou vendeu pelo mesmo valor da compra, assim não houve ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  100. Bom dia! Muito obrigado pelas informações disponibilizadas, mas continuei com uma pequena dúvida: Mês passada realizei a venda de um apartamento e o registro foi finalizado agora em dezembro. Irei utilizar todo o dinheiro para a compra de outro apartamento dentro do prazo de 180 dias, mas só sera cono retirado em 2017. Como será a declaração de 2016 visto que não tenho nenhum registro de intenção de compra. Terei que pagar imposto (houve ganho de capital) esse ano e abater ano que vem? Ou tem como eu declarar que irei utilizar os recursos no prazo de 180 dias? Muito obrigado.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que são 2 coisas diferentes que deverá fazer:
      1) Acessar agora o aplicativo GCAP na Receita Federal preenchendo os dados e informando a pretensão de adquirir um novo imóvel no prazo de 180 dias.

      2) No ano seguinte deverá preencher sua Declaração de IR (entre mar e abr/17) e informar na Ficha de Bens e Direitos a venda do imóvel
      e incluir um novo item relativo a compra do novo imóvel.

      Equipe Click Habitação

  101. Olá. Parabéns pelo site.
    Uma das hipóteses de isenção de IR sobre ganhos de capital seria: “Se o bem for vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo o “único imóvel” que o titular possua.
    Eu gostaria de tirar dúvida quanto ao entendimento da Receita Federal acerca do conceito de único imóvel que o titular possua.
    No caso concreto, eu “adquiri” um imóvel financiado pela CEF (alienação fiduciária) e tempos depois adquiri e registrei um novo imóvel (quitado), o qual desejo vender neste momento por valor menor que 440.000,00 que teria o benefício de isenção do IR, caso seja considerado único imóvel de minha propriedade.
    Encontrei várias explicações para alienação fiduciária e destaco esta: “a alienação fiduciária é o “negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem, retendo-lhe a posse direta, sob a condição resolutiva de saldá-la”.
    Ou seja, pelo conceito acima, o devedor do imóvel financiado não é proprietário, tanto que transfere a sua propriedade para o credor (CEF). Em tese, possui apenas a expectativa de direito sobre a propriedade do imóvel, podendo inclusive não se consolidar plenamente em casos de inadimplência.
    Diante do exposto eu gostaria de saber se o imóvel que desejo vender (quitado) está isento de tributação do IR por ser, em tese, o único imóvel de propriedade liquida e certa ou se para a Receita Federal o imóvel financiado pela caixa economica federal (sob alienação fiduciária) é considerado também um imóvel de minha propriedade para fins de tributação de ganhos de capital sobre a venda do imóvel quitado de minha propriedade plena (registrado no cartório de imóveis)?
    Desde já agradeço!
    Eduardo

    • Prezado Eduardo,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para todos os fins tributários o ganho de capital será auferido por você e não pelo Banco.
      Inclusive para fins tributários é considerado o contrato particular, sem registro.

      Mas, orientamos a questionar diretamente a Receita Federal ou um advogado especializado, se esse for seu entendimento.

      Equipe Click Habitação

  102. Vendi um imóvel e apurei o ganho para o pagamento do imposto de renda, como pessoa física.
    Ocorre que como vou receber parcelado, o pagamento proporcional que estarei recebendo pagarei o respectivo imposto até o final do mes subsequente.
    As prestações a receber serão corrigidas, e se atrasadas, terá juro.
    Em que base eu pagarei o imposto, sobre o valor total, ou seja, principal + correção + juro(se for o caso).
    Seria isso.
    Obrigado

    • Olá Elso

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que por meio das respostas da Receita Federal abaixo transcritas você poderá verificar os procedimentos a serem efetivadas:

      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)”

      617 – Qual é o tratamento tributário das cláusulas de correção para venda parcelada de imóvel, previstas em contrato de compra e venda?
      Independentemente da designação dada (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), qualquer acréscimo no valor da venda provocado pela divisão em parcelas do pagamento deve ser tributado em separado do ganho de capital, na fonte ou mediante recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), conforme o caso, e na Declaração de Ajuste Anual correspondente ao ano-calendário de seu recebimento.
      Exemplo:
      Se no contrato estiver estabelecido que o valor da venda é de R$ 100.000,00, em dez parcelas de R$ 10.000,00 corrigidas pela variação do IGPM; R$ 100.000,00 são considerados como valor de alienação, R$ 10.000,00 é o valor de cada parcela para fins de diferimento do ganho de capital. A parte correspondente à atualização da parcela pelo IGPM fica sujeita ao carnê-leão, quando recebida de pessoas físicas, e à tributação na fonte, quando recebida de pessoas jurídicas, bem como ao ajuste anual.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 19, § 3º)”

      Equipe Click Habitação

  103. ola muito boa as explicações so fiquei com uma duvida: no caso de eu nao usar o dinheiro total da venda pois uma parte esta financiada, sobrando 60% do valor em minha conta e comprar outro imóvel com 40% dos 60? vou pagar ir desses 20% restantes? obrigado

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

      E se o recolhimento for efetivado fora do prazo (até o último dia do mês seguinte a venda do imóvel) o valor devido estará sujeito a multas e penalidades conforme consta na resposta da Receita Federal abaixo transcrita.

      546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.”

      Equipe Click Habitação

  104. Bom dia!
    Vendi meu apartamento por R$560.000,00.
    A compradora optou por incluir no financiamento as despesas com ITBI/laudêmio, com o valor da operação em R$620.000,00. Porém, o banco creditou todo o valor em minha conta, e eu repassei a diferença a maior para a compradora.
    Terei que recolher o imposto dessa diferença? Isso caracteriza lucro imobiliário?
    Obrigada.

    • Olá Glayciane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você deverá se basear no valor da venda constante no contrato lavrado e assinado entre as partes.
      Você deverá descontar o valor do saldo devedor que ficou para a compradora.

      Equipe Click Habitação

  105. ola outra pergunta tenho uma casa financiada 120,000 (98mil dev) e comprei ela em 2012 por 145,000 estou vendendo ela por 300,000 o comprador vai financiar tb 160,000 e me dar um apartamento de 140 como fica minha situacao tributaria nesse caso muito obrigado

    • Olá Diogo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que receber em dinheiro da venda estará passível de apuração de ganho de capital.
      Apure o valor no aplicativo GCAP da Receita Federal

      Equipe Click Habitação

  106. ola bom dia adquiri um ap com o lucro capitar que sobrou da venda de uma casa e fiquei issento do ir da casa, minha duvida se eu vender esse mesmo ap 1 ano apos pelo mesmo valor preciso pagar o ir .obrigado

    • Olá Diogo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se vender o imóvel que comprou pelo mesmo valor da aquisição você não terá lucro imobiliário e portanto não terá ganho de capital para pagar IR.

      Equipe Click Habitação

  107. Prezados, boa tarde
    Uma das minhas perguntas já foi respondida por vocês a Karen, em 20/11, e foi de grande valia. A outra pergunta seria : Se eu colocasse no GCAP, que iria comprar outro imóvel em 180 dias, no caso não pagaria IR, mas no decorrer desse período, eu desistisse de comprar no país e comprasse no exterior, como eu acertaria o meu imposto ‘a pagar?
    Obrigado pelo esclarecimento,
    Abs,

    • Olá Wagner

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor do IR apurado deverá ser recolhido com juros e multa. Veja a resposta da Receita sobre o tema:
      546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 5 de junho de 2014)”

      Equipe Click Habitação

  108. Bom dia, Venda de apartamento de pessoa fisica para pessoa fisica , o comprador pagou prestações mensais que foi apurado e pago ganhos de capital. Tem saldo para financiar o apartamento, ele fez um contrato de cessão e transferencia de direitos e obrigações de 50%. Como faço para apurar o ganho de capital dele(50%) e os 50% que ele cedeu?

    • Olá Carlos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Solicitamos esclarecer ou reformular o questionamento.
      São 2 vendas? Ou somente a cessão de direitos de 50% do imóvel?

      Equipe Click Habitação

  109. Ola , vendi um imóvel no qual peguei 400 mil em dinheiro mais dois imoveis no valor de 250 mil cada,
    esse imóvel que eu vendi é meu único imóvel , porem agora tenho dois imoveis que adquiri na transação e mais 400 mil
    como proceder?

    • Olá Antonio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deverá apurar o ganho de capital sobre o valor recebido em dinheiro por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Os imóveis adquiridos deverão ser declarados na próxima Declaração de ajuste Anual do IR.

      Equipe Click Habitação

  110. Boa tarde . Vi que a isenção não se aplica à compra de terreno, mas no caso comprarei o terreno e usarei todo o dinheiro da venda de minha casa na construção e terreno. Preencho dizendo que usarei todo o dinheiro para compra de um imóvel na planta? seria isso ? e lanço as NF e comprovantes depois? fazendo isso não pagarei o imposto?,

    • Olá Raquel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não há previsão de isenção na situação de compra de terreno e construção.
      Somente a aquisição de imóvel residencial.

      A compra de imóvel na planta indicaria que a construção seria de responsabilidade de outra pessoa ou Construtora, portanto não caberia.

      Veja a pergunta e resposta constante no site da Receita Federal:
      542 – São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
      Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014)”

      Equipe Click Habitação

  111. Boa tarde,

    Gostaria de saber se eu entro na isenção do item – 2) Único imóvel que o titular possua

    Possuo um único imovel que vou vender no valor de 340 mil reais nos dias de hoje 2016/2017, comprei o imovel em 2010 por 170 mil reais, quitei ele em 2013 junto ao banco e decidi vender agora.

    Gostaria de saber se eu não comprar nenhum imovel depois da venda, terei que pagar o imposto de renda ou serei isento?

    • Olá Anderson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A isenção é para o contribuinte que possui somente 1 imóvel e que a venda seja de até R$ 440 mil.

      Se a venda for efetivada nestas condições estará isento de IR sobre o ganho de capital.
      Neste caso você não precisa comprar nenhum imóvel no prazo de 180 dias para ter a isenção, pois se enquadra em outro tipo de isenção.

      Lembramos que somente poderá utilizar esta prerrogativa após 5 anos.

      Equipe Click Habitação

  112. Bom dia Gilberto,
    Em primeiro lugar, quero agradecer sua atenção e paciência, em auxiliar pessoas leigas como eu, no assunto imposto de renda, que para mim é muito confuso.
    A cerca de 10 anos recebi um galpão comercial de herança (onde meu avô, tio e pai, tinham uma marcenaria desde 1952). O valor que estamos vendendo o imóvel é de R$ 1.5000.000,00. Sendo 50% para meu primo, 25% para minha irmã e 25% para mim (R$ 375.000,00). Na minha declaração de renda, que alguns anos atrás, informei que o valor do imóvel na época era de R$ 400.000,00, cabendo a mim 25% deste valor, ou seja, R$ 100.000,00. Considerando que não vou usar esse valor para compra de outro imóvel, mas sim uns R$ 100.000,00 para reforma e ampliação da casa onde resido, e o restante aplicando no mercado financeiro.
    Pergunto:
    Quanto devo pagar de imposto e sobre que que valor ?
    Qual a porcentagem ?
    Esse imposto deve ser recolhido em até 30 dias ?
    Muito obrigado pela ajuda.

    • Olá Sergio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo do ganho de capital é efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.
      O percentual de IR é 15% sobre o ganho de capital.
      O IR deve ser recolhido até o último dia do Mês seguinte a venda do imóvel.

      Informamos que o galpão comercial não se enquadra na isenção para compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  113. Caro colegas, preciso de uma ajuda.
    Vendi um terreno em fevereiro e não fiz o preenchimento do GCAP na época para pagamento do imposto devido, assim se eu fizer hoje o programa gera a multa automaticamente ou tenho que calcular de outras formas?

  114. Olá. Por favor, preciso de um esclarecimento: o prazo para pagamento do IR ė contado a partir da data do contrato de Compromisso de Venda e Compra, mesmo sem eu ter recebido o pagamento ainda, ou é a partir da data da Escritura Pública de Venda e Compra do Imóvel?
    Agradeço antecipadamente!

    • Olá Karen

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura da pergunta constante no site da Receita Federal, a qual entendemos poderá responder ao seu questionamento.

      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  115. Boa Noite,
    recebi um imóvel de herança em 2014. Ele foi adquirido por meu pai em 1984.
    Fiz o inventário e sua transmissão manteve seu valor anterior (não houve atualização).
    Gostaria de saber se tenho direito ao fator de redução, da Lei nº 7.713/88, referente à sua aquisição em 1984.

    • Olá Junior

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Quando um familiar falece e os bens deixados por ele são partilhados, é feita a declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.

      Se houver diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.

      A brecha para pagar menos Imposto de renda – IR existe se o imóvel foi comprado e começou a ser declarado antes de 1988. Nesse caso, existe um benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.

      Ocorre que o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.

      Assim, o momento para fazer o uso da redução é quando do término do inventário com atualização do valor. Como não foi atualizado o valor do imóvel quando da “aquisição” de propriedade para você, você perdeu a chance de redução prevista na Lei 7713/88.

      Equipe Click Habitação

  116. Pergunta: vendi um imóvel em 05/2012 pelo valor de 290.000,00 e comprei outro em construção/na planta em 2012 também pelo valor registrado de 525.000,00, sendo recursos próprios R$ 265.000,00 e hipoteca de 260.000,00.
    Hoje este apartamento está com valor pago de 370.000,00 lançado na declaração, e resta de saldo devedor R$ 230.000,00, perfazendo um total de R$ 600.000,00. está avaliado em 860.000,00
    Surgiu uma oportunidade de permuta por um apartamento com metragem menor e de menor valor R$ 630.000,00. Com a diferença quitaria o financiamento imobiliário.
    Neste caso precisaria recolher IR pelo ganho e qual seria este valor, ou por estar adquirindo um outro de menor valor mas com quitação do financiamento estaria isento de pagar. e se aguardar até 05/2017 quando completa cinco anos da ultima venda, poderia aproveitar esta isenção. Único imóvel.
    Obrigado e aguardo resposta.

    • Olá Sandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor que de fato você receber em dinheiro (chamado torna) na referida permuta estará sujeito a apuração de ganho de capital e IR.

      Se o valor da permuta for de R$ 860.000 por outro imóvel de R$ 630.000,00. A diferença recebida estará sujeita a apuração de ganho de capital.
      Será terá um imóvel R$ 230.000 mais caro!

      Lembramos que a isenção de IR sobre ganho de capital para único imóvel tem limite de valor de imóvel em R$ 440 mil. Não enquadra, portanto, neste tipo de isenção.

      Equipe Click Habitação

  117. Bom dia,

    Vendi uma casa em março/15 no valor de R$440.000, e comprei um apartamento na planta, o qual ainda não passei para o meu nome, somente indiquei a compra deste imóvel no IR 2015. E tenho outro apartamento que estou vendendo no valor de R$245.000, e que está declarado no meu IR 2015 no valor de R$200.000.
    Por favor me oriente se tenho direito a isenção sobre ganho de capital na venda de imóvel no caso da venda deste apto de R$245.000.

    • Olá Elaine

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você tem 2 imóveis, portanto a única possibilidade de isenção do IR sobre o ganho de capital é se utilizar o valor da venda (R$ 245 mil) na compra de outro imóvel residencial.

      Caso contrario terá que apurar o ganho de capital pelo aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  118. Caro amigos,
    Bom dia.
    Poderiam me ajudar com a questão abaixo no ponto de vista de voces?

    No programa GCAP, onde eu coloco o CPF ou CNPJ do prestador de serviço e também da empresa onde eu comprei produtos para reforma do meu imóvel?

    Outra coisa também é, ano passado fiz um projeto com um arquiteto e este ano vendi o imóvel e vou declarar no GCAP, porem na época eu não peguei a nota fiscal do serviço e nem recibo dos serviços prestados por eles porem tenho os comprovantes das transferências que fiz a eles para pagamento, posso usar esses comprovantes para dedução no GCAP ou só se eu estivesse as notas ou recibo?

    • Olá Marcos

      Bom dia!

      Esclarecemos que se você não efetivou a inclusão dos valores gastos nas reformas na sua Declaração de Imposto de Renda deverá efetivar Declaração Retificadora.
      Na Declaração do IR é que você coloca os dados de CPF OU CNPJ.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Com relação a não possuir Notas fiscais ou Recibos cremos que não seria aceito. Faça uma consulta diretamente a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

    • Não entendi muito bem…
      Quando eu preencho o GCAP eu informo todas as despesas que tive com o imóvel correto? Reformas, construções e ITBI e Registro.
      Pois bem, após isto então eu ainda tenho que informar no Imposto de Renda do ano seguinte as mesmas notas das despesas de novo?
      Pensei que fosse apenas enviar os dados do GCAP para meu contador e ele exportava e pronto.
      Aguardo.

    • Olá Marcos

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que na Declaração de Imposto de Renda é onde fica registrado o custo de aquisição.
      O aplicativo GCAP é uma espécie de resumo das ocorrências.
      Tudo deve ser declarado na declaração de ajuste anual.
      Assim, você informa na Declaração o valor da compra do imóvel e pode incluir alguns custos da contratação e de eventuais reformas no imóvel.
      Os custos devem ser informados ano a ano em sua Declaração.
      O CPF ou CNPJ você informa da Ficha de Pagamentos Efetuados no código apropriado.

      O valor constante na Declaração tem de bater com o que você for incluir no GCAP.

      Se você tem um contatar é muito mais fácil você levar os documentos a ele e efetivar os ajustes e acertos nas Declarações dos anos anteriores, se necessário for. E efetivar o calculo no GCAP para você.

      Equipe Click Habitação

  119. Boa tarde.
    Apenas duas ultimas duvidas:

    ITBI, ESCRITURA e REGISTRO, englobam o valor de aquisição?

    RECIBO MANUAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE PINTURA, englobam o valor de aquisição?

  120. Caros colegas, boa tarde.
    Primeiramente gostaria de elogiar o trabalho de voces, estão de parabéns.

    Qual a data que eu considero como “data de Alienação” do imóvel para colocar no Gcap?

    Minha duvida vem pois quando vendemos imóveis por imobiliária com financiamento bancário vem o grande problema abaixo.
    Na imobiliária a gente assina um contrato de compra e venda com a pessoa que esta comprando o imóvel e ai tem uma data, depois somos chamados após quase 2 meses para assinar outro contrato no banco junto com a pessoa que esta comprando também, e ai vem o pior, o banco só nos paga após a apresentação da matricula registrada em cartório e depois de 5 dias úteis ainda.
    Assim temos 3 datas:
    1º DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA FEITO NA IMOBILIÁRIA
    2º DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA FEITO NO BANCO
    3º DA MATRICULA REGISTRADA DO IMÓVEL QUE É QUANDO O BANCO LIBERA O DINHEIRO.

    Aguardo.

    • Olá Juliano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que localizamos no site da Receita Federal Pergunta e resposta sobre o assunto, abaixo transcrita:

      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  121. Parabéns pelo post. Muito esclarecedor e com vários exemplos úteis. Uma dúvida sobre o meu caso:
    Comprei um apartamento por 100 mil reais em 2010 e uma casa por 200 mil em 2014. Penso em vender o apartamento, me apareceu oferta de 180 mil por ele. Não vendi nenhum imóvel nos últimos 5 anos e não possuo outros imóveis. Me parece que a isenção de IR pra vender imóvel até 440 mil é pra quem tem um único imóvel, e não se aplica ao meu caso por eu ter 2 imóveis. É isso mesmo? Creio também que o fato dos valores dos 2 imóveis somados serem inferior a 440 mil, limite de isenção, não muda nada na questão da isenção, por eu não ter só 1 imóvel, certo? E pra encerrar: não penso em comprar outro imóvel dentro de 180 dias da possível venda deste apartamento, mas se o fizesse, acho também que não tenho o direito de isenção nesse caso, pois tenho 2 imóveis, correto?

    • Olá Josué

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a hipótese de isenção do IR sobre ganho de capital para venda de único imóvel até R$ 440 mil não se aplica nos dados fornecidos em seu comentário, pois você possui 2 imóveis.
      Mesmo que o valor de venda dos 2 imóveis somados seja inferior a R$ 440 mil você não teria direito a isenção neste quesito, pois não possui somente 1 imóvel.

      Já a isenção relativa ao uso do valor da venda de imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias seria possível, inclusive se vendesse os 2 imóveis.
      Lembramos que a contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma, conforme consta no artigo:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  122. Amigos, boa noite.
    Tenho 2 duvidas abaixo que esta me tirando o sono pois é bem urgente e preciso resolver este mes.
    Imaginando o fato abaixo, como devo proceder?

    1º IMOVEL:
    TERRENO PL (COMPRA R$ 10.500,00 11/11/2011 – VENDA R$ 88.000,00 10/03/2012)
    VENDI PARA QUITAR O SALDO DA DIVIDA DO TERRENO ABAIXO (2º IMÓVEL) QUE TINHA COMPRADO

    2º IMOVEL:
    TERRENO RP (COMPRA R$ 73.729,51 01/02/2012 – VENDA R$ 140.000,00 15/01/2016)
    VENDI GUARDEI O DINHEIRO E DEPOIS COMPREI OS DOIS APARTAMENTOS ABAIXO (IMÓVEL 3º E 4º) COMPLEMENTANDO COM RECURSOS PRÓPRIOS

    3º e 4º IMOVEIS:
    AP403 PQ CELESTE (COMPRA R$ 108.150,00 09/03/2016 – VENDA R$ 190.000,00 07/10/2016)
    AP404 PQ CELESTE (COMPRA R$ 106.050,00 09/03/2016 – VENDA R$ 180.000,00 31/10/2016)

    NESTE INTERVALO DE TEMPO, PEGUEI RECURSOS PROPRIOS E COMPREI O IMÓVEL RURAL ABAIXO:
    5º IMÓVEL:
    CHÁCARA J (COMPRA R$ 124.450,00 15/08/2016) – POSSUO ATUALMENTE E ESTOU COLOCANDO A VENDA AGORA NESTE MES DE NOVEMBRO

    NESTE MOMENTO ATÉ AQUI EU TINHA 3 IMÓVEIS EM MEU NOME, SENDO O 3º, 4º E O 5º.

    VENDI OS APARTAMENTOS (3º E 4º IMÓVEIS) E USEI O DINHEIRO PARA COMPRAR OS DOIS IMOVEIS ABAIXO:

    6º e 7º IMOVEIS:
    CASA 4 BIRIGUI (COMPRA R$ 108.300,00 31/10/2016)
    CASA 26 BIRIGUI (COMPRA R$ 108.300,00 31/10/2016)
    ESTÃO COMIGO ATUALMENTE

    Duvidas:
    No GCAP eu optei por usar o beneficio dos 180 dias na declaração da venda do (3º IMÓVEL) que vendi dia 07/10, assim depois eu vendi o outro no mesmo mes e usei o dinheiro dos 2 apartamentos (3º e 4º) para comprar o (6º E O 7º IMÓVEL), e estou comprando mais um amanha de 100.000,00, assim usando todo o dinheiro da venda dos apartamentos por completo. Pergunto, eu tenho que pagar o imposto de ganho de capital sobre a venda do outro apartamento (4º IMÓVEL) que vendi dia 31/10?
    E quanto a chácara caso eu venda ela antes dos 180 dias da venda do apartamento (IMÓVEL 3º) que optei por usar o beneficio, eu sou isento também? Ou pelo fato de eu já ter comprado 2 imóveis acabou meu beneficio?
    Aguardo.
    Me ajudem por favor.

    • Olá Marcos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que conforme consta no artigo:
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Assim, como as vendas e as compras foram efetivadas na mesma data, os valores das vendas para ficarem isentos deveriam ser utilizados até a primeira compra (31/10/16). Os valores não utilizados estarão sujeitos a apuração do ganho de capital e IR.

      Com relação a eventual venda da chácara não será possível obter isenção do IR, pois o prazo de 180 dias termina na data da primeira compra.
      Nova utilização da prerrogativa de isenção de IR somente após 5 anos.

      Equipe Click Habitação

  123. Olá Boa tarde. Excelente !Parabéns! Minha dúvida é que se vender um imóvel em um ano (por exemplo dez16) e adquirir outro imóvel em outro ano (por exemplo fevereiro17). O período entre venda e compra é inferior a 180 dias e por isso enquadra na isenção de imposto sobre lucro? Ou devido a virada de a o preço a isenção.?? Obrigado pela ajuda.

    • Olá Wilson

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que não importa o ano civil, o que importa é o prazo de 180 dias entre a venda do imóvel residencial e a compra de um novo imóvel residencial.
      Você deverá informar na Declaração de IR a venda do imóvel no ano base 2016 e efetivar a apuração do ganho de Capital no aplicativo GCAP da Receita federal informando a intenção de compra em 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  124. Boa Noite
    Tenho um terreno em sociedade com minha cunhada que foi declarado no valor de R$ 140.000,00 ( R$ 75.000,00 para cada), porém com a valorização da área estamos negociando o mesmo a 370.000,00 (R$ 185.000,00 para cada). Estamos querendo trocar o terreno por um apartamento que continuará sendo sociedade até minha cunhada ter dinheiro pra comprar minha parte, no caso ela me pagaria os 50% do valor do apartamento, sendo R$ 185.000,00. Esses R$ 185.000,00 eu iria utilizar para quitar parte do meu atual apartamento que é financiado. Neste caso pago lucro imobiliário?

    • Olá Daiana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a possibilidade de isenção pelo uso do valor da venda de imóveis residenciais para compra de novo imóvel residenciais no prazo de 180 dias não aplica para terrenos.

      Da mesma forma que a venda da sua parte para sua cunhada para poder pleitear a isenção do IR sobre o lucro imobiliário deverá ser para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      A utilização para quitação do financiamento atual não estaria passível de isenção de IR.

      Vamos repetir o texto do artigo:
      Não se aplica a isenção
      * Venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
      * Venda ou aquisição de terreno (terreno não é imóvel residencial)
      * Aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento”

      Equipe Click Habitação

  125. Olá, tenho parte de 25% de dois terrenos (um deles com uma casa não averbada) frutos de herança e desejo utilizá-los para compra de imóvel residencial.
    Tenho duas opções para a compra: ou um apartamento na planta, ou um terreno em novo local onde pretendo construir para fixar residência.
    Nessas condições, posso me beneficiar da isenção do pagamento do imposto? Grato.

    • Olá Jeferson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a possibilidade de isenção pelo uso do valor da venda de imóveis residenciais para compra de novo imóvel residenciais não aplica para terrenos.

      A possibilidade de isenção estaria se o valor de sua parte fosse considerando de pequeno valor:
      Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
      ► R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
      ► R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

      Assim, se o valor da sua parte e cada venda no mês ficar inferior a R$ 35.000,00 você pode pleitear a isenção do IR sobre o ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  126. Bom dia, comprei um imóvel pelo valor de R$390.000,00 registrado em meu nome em Janeiro de 2013, o imóvel está financiado com um saldo devedor de R$130.000,00, com a valorização estou vendendo por volta de R$630.000,00. Em caso de venda ou permuta considerando que consiga os R$630.000,00 o valor de imposto que devo pagar é de 15% sobre a diferença? ou seja sobre R$ 240.000,00? OBS: Este é meu único imóvel. Obrigado.

    • Olá Jefferson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que quando você financia um imóvel com garantia com o banco, os valores declarados no seu imposto de renda, que serão o custo de aquisição do imóvel, devem ser os efetivamente desembolsados.
      Assim, para fins de apuração do ganho de capital você deverá considerar a soma de todos os valores pagos na aquisição do imóvel e somados ano a ano os valores pagos ao banco.

      Veja detalhes no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Assim, alguns detalhes precisam ser esclarecidos, como: você vai transferir o financiamento ou vai quitar a dívida?

      O ganho de capital deverá ser o custo de aquisição (soma de todos os valores pagos por você) em comparação ao valor da venda, descontando o saldo devedor do financiamento, se for transferir a dívida.

      Verifique todos os custos que pode incluir na Declaração no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Equipe Click Habitação

  127. Prezados. A isencao sobre ganho de capital na venda de imóvel é também válida se compro outro imóvel no prazo de 180 de parentes (irmãos ou tios, por exemplo?)

    • Olá Wilson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Lei não faz exigências quanto aos vendedores do imóvel que será adquirido. Assim, não há nenhum óbice a compra do imóvel de parentes para fins de isenção do IR sobre o ganho de capital na compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias da venda de imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

  128. Boa tarde, tenho um apartamento na praia, como segunda residencia: quero vender por 200 mil e comprar outro em Portugal no mesmo valor. Qual os impostos que tenho que pagar. Obrigado

    • Olá Jacinto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o artigo versa sobre o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis e algumas formas de conseguir isentar ou minimizar o valor dentro das regras legais.

      Orientamos a apurar o ganho de capital no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  129. boa noite! tenho um móvel que está declarado no imposto de renda com o valor de 180.000,00, acabei de vender no dia 29/10/2016 por R$ 500.000, e pretendo quitar um outro imovel financiado diretamente no incorporador pelo valor total de R$ 550.000,00. Pergunto: Terei que pagar imposto? esse imovel adiquirido será colocado no nome da minha filha e caso tenha que pagar imposto tenho até o dia 30/11???? obrigada

    • Olá Jemima

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a isenção do IR sobre o ganho de capital é válido somente para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Não vale para quitar a dívida de imóvel já adquirido, mesmo que na planta.

      O ganho de capital deve ser apurado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      O prazo de recolhimento do IR é até o último dia do mês posterior a venda, no exemplo do seu comentário será 30/11/16.

      Equipe Click Habitação

  130. meu pai tem isenção de IR em razão de neoplasia grave, minha mãe herdou uma propriedade rural, mas, já eram proprietários de imóvel residencial. Minha mãe vendeu a propriedade rural por 320 mil e adquiriu um novo apartamento para moradia do casal. Assim, proprietários de mais de um imóvel, sem vendas nos últimos 5 anos, venda de imóvel rura abaixo de 440 mil e aquisição de imóvel residencial dentro de 180 dias, tem direito a alguma isenção?

    • Olá Jonald

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se a propriedade rural for residencial poderá ser pleiteada a isenção pela compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Como ela tinha outro imóvel não poderá pleitear a isenção pela venda de valor até R$ 440 mil.

      Para verificar a incidência de imposto de renda precisaria verificar o custo de aquisição da propriedade rural em comparação com o valor de venda.
      A apuração do ganho de capital deverá ser efetivada pelo aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  131. Ola pretendo vender dois imoveis para a compra de um novo imovel. Em um deles terei um ganho de capital bem maior do que no outro, porem nao sei qual sera vendido primeiro. A decisao de em qual venda eu vou utilizar o beneficio pode ser feita por mim? ou necessariamente o beneficio devera ser utilizado no venda que ocorrer primeiro?

    • Olá Luiz,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo:
      No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      *Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      *Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Assim, você não pode comprar antes de vender ambos os imóveis e o prazo de 180 dias começa na venda do primeiro e termina na data de compra do novo imóvel, se efetivada dentro do prazo.

      Equipe Click Habitação

  132. Bom dia! Obrigado pela resposta e tenho ainda mais uma dúvida:
    A carência de 5 anos para utilizar o benefício dos 180 dias é válida somente para quem já utilizou o benefício nesse período certo? Caso eu tenha feito venda de imovel(is) residencial(is) e apurado ganho de capital nos últimos 5 anos, ou seja, NÃO UTILIZANDO o beneficio, entendo que não me impede de utilizar o beneficio…correto?
    grato

    • Olá Luciano

      Boa Noite!

      O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

      Ou seja, para a isenção do IR sobre o ganho de capital relativa Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias não poderia ter o mesmo benefício nos últimos 5 anos.

      Equipe Click Habitação

  133. Boa noite, Gostaria de uma orientação:
    Vou fazer um contrato de permuta residencia x apto: o negócio será de $ 800 mil onde será pago com $ 300 mil (apto) e $ 500 mil em dinheiro de torna (financiamento da caixa). Pergunto: Posso utilizar esse dinheiro da torna para comprar outro imóvel residencial em no máximo 180 dias e ficar isento do IR em função do beneficio ? Caso não for possível qual o melhor caminho para isentar do IR? grato

    • Olá Luciano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a isenção prevalece na hipótese aventada, após pesquisa no site da Receita Federal:
      A isenção aplica-se, inclusive:
      I – aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
      II – à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

      Iremos acrescentar no artigo tal possibilidade. O Click Habitação agradece sua pergunta!

      Equipe Click Habitação

  134. Boa noite. Primeiramente parabéns pelo site e pelo serviço que vocês disponibilizam para nós.

    Tenho uma dúvida. Meu pai comprou um terreno com o valor de R$1.500,00 em 1992 e está pretendendo vender agora em 2016. Devido a valorização mobiliária,etc o terreno hoje será vendido no valor de R$ 210.000,00. Gostaria de Saber se existe alguma forma de redução do imposto de renda devido ao tempo que ficamos com ele.

    Obrigado pela ajuda!

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se não for o único imóvel do seu pai, ele terá somente a redução do IR prevista na Lei nº 11.196/2005:
      Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.
      A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução.

      Apuração do ganho de capital deverá ser efetivado pelo Aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  135. Olá boa noite! Parabéns muito bom todos os comentários
    Bom por favor poderia me orientar?
    Em 2009 comprei um terreno escriturado no varejo de 20 mil , peguei uma procuração e não trasferir para o meu nome. Construi uma casa, jurei todo terreno e até o momento sem declara este bem!
    Meu primeiro e único bem
    Agora estou vendendo no valor de 150 mil, como devo proceder? Uma vez que receberei avista em conta este valor! Como declarar e explicar este valor na minha conta? Posso ser tributado?
    Obrigado

  136. Olá. Vendi um flat adquirido há alguns anos por BRL 350.000 e vou adquirir outro flat por BRL 400.000 em intervalo inferior a 6 meses entre as operações de compra e venda. A isenção do IR é válida para o caso de operações de compra e venda de flats ? Ou este tipo de imóvel é considerado como “imóvel comercial”? Informo que os dos flats mencionados estão no pool de locação.

    Grato.

    Ricardo P Garcia

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o conceito de imóvel residencial consta no artigo. Vamos repetir:

      Conceito de imóvel residencial para fins de enquadramento
      O conceito adotado pela Receita Federal remete à legislação municipal (IN 599/2005, art. 2º, §9º).
      Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, seguindo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
      Critério predominante: destinação do imóvel para moradia. É irrelevante se é a residência permanente. Portanto Casa de praia ou de campo é residencial.”

      Assim, não sendo o imóvel urbano ou rural utilizado ou pelo menos “potencialmente utilizado” para fins comerciais, industriais, de prestação de serviço ou mistos (combinação deles, inclusive residenciais), será abrangido pela norma tributária de isenção.
      No caso, se os flat forem (ambos) para fins residenciais entendemos que são abrangidos na isenção prevista no artigo 39 da Lei 11.196.

      Equipe Click Habitação

  137. Bom Dia.
    Vendi um imóvel residencial e pretendo utilizar este dinheiro na construção da minha casa própria num terreno que já possua dentro do prazo dd 180 dias após a venda do imóvel.
    Posso beneficiar da isenção do IR sobre o lucro da venda do imóvel?
    Desde já agradeço e fico no aguardo.
    Obrigado.

    • Olá Ricardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que infelizmente a previsão legal da isenção do IR sobre o ganho de capital é somente para aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias e não vale para construção.

      Equipe Click Habitação

  138. *Dúvida Urgente*

    Olá!
    Primeiramente, parabéns pelo site! Muito útil e esclarecedor!
    Estou com uma dúvida, e e preciso muito de um auxílio.
    Recebi parte de um imóvel como herança; o “de cujus” faleceu em Abril/2015, porém, o imóvel foi adquirido por ele em Novembro/1988, e vendido pelos herdeiros em Agosto/2016.
    O imóvel saiu por R$ 170.000,00 na declaração final de espólio do falecido, porém, no inventário/partilha, o mesmo foi “adquirido” pelos herdeiros por R$ 616.000,00.

    Minhas dúvidas são as seguintes:

    *Primeiro: Minha fração é de 4,17% (o que equivale a cerca de R$ 25.000,00 – levando em consideração o valor do imóvel no momento da partilha); li em vários lugares que se o valor correspondente ao meu quinhão for inferior a R$ 35.000,00, eu ficaria isento de pagar o imposto sobre o lucro do capital;

    *Segundo: Se eu terei de pagar imposto sobre o lucro, tenho de colocar no programa GCap no campo “data de aquisição” a data em que o “de cujus” adquiriu o imóvel (Novembro/1988), ou a data em que eu “adquiri” por herança o imóvel (Junho/2015);

    *Terceiro: O valor do imóvel (do meu quinhão) deve ser baseado no valor da declaração final de espólio, ou baseado no valor do inventário/partilha.

    Fico no aguardo, e agradeço desde já pela atenção!

    Um abraço!

    • Olá Camila

      Bom dia!

      Esclarecemos que já tínhamos respondido o seu outro comentário e alteramos o nome para Camila para unificar o cadastro no sistema.

      Vamos esclarecer sobre a questão de doação, inventário e ganho de capital:

      “Quando um familiar morre e os bens deixados por ele são partilhados, é feita a declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.
      Se houver diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.
      A brecha para pagar menos Imposto de renda – IR existe se o imóvel foi comprado e começou a ser declarado antes de 1988. Nesse caso, existe um benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.
      Ocorre que o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.”

      Esperamos ter esclarecido a questão. Agora vamos responder as suas perguntas:

      1) Como explicamos no seu comentário anterior o valor da “aquisição” não é a base de incidência do IR, mas sim o valor de venda. Assim, se sua parte do valor recebido pela venda for superior a R$ 35.000 estará sujeito a apuração de ganho de capital e IR.

      2) Esclarecemos que deverá colocar a data relativa a finalização do inventário, quando a parte do imóvel passou a lhe pertencer.

      3) Conforme explicamos no texto o inventariante pelo que descreveu optou por atualizar o valor do bem, assim deverá se basear o valor da partilha/inventário.

      Equipe Click Habitação

  139. *Urgente*

    Boa tarde!
    Herdei um quinhão de um apartamento que foi comprado em Novembro de 1988, porém o “de cujus” veio a falecer em Abril de 2015, ocasião em que foi feita a partilha.
    Vendemos o imóvel em Agosto de 2016, porém, a fração que me coube no momento da partilha (baseado no valor do inventário), era de 25 mil reais; nesse caso, eu preciso pagar imposto sobre o lucro (cerca de 20 mil reais), mesmo o meu quinhão no momento da partilha sendo menos de 35 mil?
    Por favor, me oriente como devo proceder, se devo ou não declarar o imposto, como devo declarar.

    Agradeço desde já pela atenção!

    Que Deus abençoe sua vida!

    Um abraço,

    Camila

    • Olá Camila

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o limite de isenção não é o valor da aquisição, mas o valor de venda do imóvel.
      Assim, se a sua parte da venda superar o valor de R$ 35.000,00 deverá ser apurado o ganho de capital.

      A apuração do ganho de capital deverá ser efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  140. Bom dia. Ótimo artigo.

    Comprei um imóvel residencial inacabado há 23 anos por um valor bem baixo. Fiz diversas melhorias e a região se valorizou muito nesse tempo. A diferença entre o valor de compra e de venda será muito grande. Não possuo todos os comprovantes de gastos, reformas, construção… Devo pagar todo o imposto? Não seria correto trazer o valor de compra para o “valor presente” atualizado inflação, etc…? O dinheiro tinha “outro valor” em 1993..
    Obrigado

    • Olá Daniel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a atualização monetária é possível até 31/12/1995.

      Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.
      A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400&visao=anotado
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

      Se não possui os comprovantes das despesas com a obra não poderá utilizar, pois estará sujeito a investigação da Receita Federal.

      Veja os custos que você pode incluir no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      A apuração de ganho de capital deve ser efetivado pelo aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  141. Um imóvel será vendido por, digamos, R$ 600.000,00. Num prazo de 180 dias, outro imóvel deverá ser adquirido por um preço inferior em cerca de 50.000,00. Pergunta-se: caso um outro imóvel seja adquirido por preço inferior ao da venda, dentro do prazo legal estabelecido pela Receita Federal, e se esse o ganho de capital for usado exclusivamente para a benfeitoria do segundo imóvel, ainda assim esse valor do ganho de capital será tributado?

    • Olá Ronaldo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que não há previsão legal para utilizar o valor da venda para benfeitorias no imóvel adquirido.
      Assim, a utilização parcial dos valores de venda para aquisição de novo imóvel estará sujeita a tributação.

      Equipe Click Habitação

  142. Boa tarde a todos!
    Minha mãe possui um lote adquirido no ano de 2010 pelo valor de 1000,00 reais,lote escriturado e registrado, agora ela quer vender pelo valor de mercado aproximadamente 100.000,00 reais,sendo único imóvel, mas porem fez uma doação de um outro imóvel á mim a mais de 5 anos, o qual ela é usufrutuária.Só que este imóvel é escriturado mas não é registrado.Ela tem direito a isenção, como proceder nesse caso,OBRIGADO!

    • Olá Cristiano

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato da doação não estar registrada não impede o reconhecimento para fins tributários.

      Assim, se o terreno for o único imóvel atual dela e atender aos requisitos legais poderá pleitear a isenção por venda de único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil.
      A documentação deverá estar disponível para eventual pedido da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  143. Bom dia .ótimas dicas vcs fornecem..dúvida ,vendi uma casa em 2016 único imóvel,por 220 mil ,estarei insento por ser valor baixo certo?? Vou comprar um terreno por 90 mil ,estou construindo e pretendo vencer em 2017 por 200 mil ,pagarei ir sobre esse lucro de 110 mil ?? Obg .

    • Olá Silvio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que para único imóvel se o valor de venda for de até R$ 440 mil está isento de IR sobre o ganho de capital.

      Lembramos que se construir no terreno poderá somar os valores pagos na construção ao custo de aquisição do terreno e quando efetivar a venda do imóvel o eventual ganho de capital de capital.
      Veja o que você pode incluir no custo de aquisição de um imóvel nos artigos:
      Custos com aquisição imóvel no IR
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  144. Vendi um imóvel e paguei o IR um mês após, não havia pensado em fazer a aquisição de outro imóvel, porém agora tem grandes chances de eu fazer outra aquisição. Se esta aquisição for dentro do prazo de 180 dias (é contato entre assinatura do contrato de venda, e o de compra agora?), é possível receber de volta o dinheiro de IR pago da venda?

    • Olá Dan

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na IN SRF 599/2005 consta o seguinte texto:
      “§ 4º A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.”
      Assim, orientamos a consultar a Receita Federal qual o procedimento a ser adotado e se tem como Retificar o Demonstrativo de Apuração dos Ganhos de Capital e efetivar a compensação do valor pago ou solicitar a restituição do valor pago.

      Equipe Click Habitação

  145. Boa noite, excelente artigo. Gostaria de Algumas orientações. Construi um imóvel residencial, uma casa, fiz um financiamento de R$580.000. Eu gastei em torno de R$800.000 no total da construção da casa, (financ+terreno+custos) mas não tenho notas fiscais e comprovantes. Agora estou vendendo por R$1.150.000. Como faço para escapar do ganho de capital, já que a única comprovação que eu tenho é do financiamento para construção do imóvel. Posso retificar o imposto de renda de 2015 para incluir alguma informação? Isto ajudaria? valor venal lançado na escritura é de 900.000, se eu vender por esse mesmo preço fica isento do ganho de capital?

    • Olá Daniel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se não tem os comprovantes fica complicado, pois a Receita Federal em venda de imóvel deste porte poderá fiscalizar e pedir os comprovantes dos acréscimos ao valor de aquisição do imóvel.

      O valor venal neste caso não importa, pois o ganho de capital é apurado com base no custo de aquisição em relação ao valor de venda do imóvel (a grosso modo).

      Assim, para reduzir o impacto do IR orientamos a verificar se todos os custos, inclusive os juros do financiamento, foram embutidos no valor constante de sua declaração de renda. Veja nos artigos:
      Custos com aquisição imóvel no IR
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  146. Olá, primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo site. Está ótimo e como boas informações.

    Atualmente tenho um apartamento que estou vendendo por R$300 mil, mas tenho 50% um terreno em uma área rural que divido com o meu irmão. Neste caso, terei a isenção do IR devido a venda de um imóvel abaixo de R$440 Mil, pois o outro imóvel é só um terreno cru?
    Este meu imóvel foi adquirido em setembro de 2006 por R$54Mil, caso eu compre um imóvel mais barato de R$200 mil, como e quanto seria o pagamento de IR sobre esta venda?

    • Olá Luiz

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você tem 2 imóveis, assim sendo não caracteriza a possibilidade de isenção por venda de único imóvel por valor de até 440 mil.

      Você poderá utilizar a prerrogativa de comprar um novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      A apuração do ganho de capital deve ser efetivado no aplicativo GCAP.

      Localizamos no site da Receita a resposta ao seu questionamento sobre não utilizar todo o valor para aquisição do novo imóvel:
      546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 5 de junho de 2014)”

      Equipe Click Habitação

  147. Estou vendendo meu apartamento no valor de R$ 300.000,00 – único imóvel comprado em 2008 por R$ 150.000,00 e paguei corretagem de R$16.500,00. Pelas regras de IR não pagaria imposto por ser o único imóvel com valor menor que R$ 440.000,00.

    O problema é que no dia 2 de setembro arrematei um imóvel comercial que pertencia a minha mãe que foi a leilão. Eu arrematei a posse do imóvel no valor de R$ 136.000,00 + R$ 13.600,00 (leiloeiro). No momento da compra eu paguei o leiloeiro + 25%. O restante foi divido em 30 parcelas de R$ 3.400,00.

    Minha dúvida é: Vou ter que pagar imposto sobre o meu apartamento por ter adquirido essa posse em leilão?

    • Olá Carla

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a opção de isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital por se tratar de imóvel único cai por terra, pois você já possui 2 imóveis.

      A possibilidade de isenção será se utilizar o valor da venda para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Para apuração do ganho de capital orientamos a utilizar o Aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

    • Parabéns pelo site. Tenho a seguinte duvida:
      1- vendi um imovel residencial por 500 mil e pretendo comprar outro por 700. Se fizer em 180 dias estou isento do ganho de capital, uma vez que o adquiri por 300 mil?

      2- esse que vou adquirir, tb residencial, será adquirido com o valor integral da venda e com outro imovel, este comercial, com valor de (200 mil como parte do pagamento. Deste imóvel preciso apurar o ganho de capital? Seria uma escritura de compra e venda com dacao em pagamento?

      Obrigado

    • Olá Ronaldo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a resposta é sim para ambas as perguntas, pois a utilização do valor da venda de imóvel residencial para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias isenta o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Já para o imóvel comercial não há este tipo de previsão de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital.
      Lembrando que a apuração do ganho de capital deverá ser apurado no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

      Equipe Click Habitação

  148. No caso de venda de imóvel que seja 50% do marido e 50% da esposa o limite de R$ 440 mil é considerado para cada um? Ou seja, em uma venda de R$250 mil por cada 50%, sendo R$ 500 mil o total, a esposa tem direito a isenção?

    • Olá Guilherme

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que numa sociedade conjugal com Regime de Comunhão Parcial de bens, os bens adquiridos na constância do casamento são comuns ao casal e não são 50% de cada um.
      Assim, a apuração do ganho do capital será do bem como um todo. E pelo valor informado está acima do limite de isenção por único imóvel.
      Somente o valor apurado para pagamento da tributação poderá ser dividido entre os cônjuges.

      Poderá ser pleiteada a isenção no caso da utilização do valor da venda para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  149. Estou vendendo o único imóvel que está 50% no meu nome e 50% no nome de minha esposa (comunhão parcial de bens). O valor de venda é R$ 500 mil. Sendo R$ 250 mil para mim e R$ 250 para minha esposa. Podemos considerar a isenção de R$440 mil??

    No site da receita, na resposta 586, é dito que “Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge…”

    Portanto estou entendendo que como a isenção é tributária e para fins de tributação o ganho é calculado a razão de 50%, temos direito a isenção.

    Se, por exemplo, eu tivesse um segundo imovel, e minha esposa não. Entendo que eu não teria direito a isenção, porém ela teria. Concorda?

    Ou seja, de um modo geral, a tributação é feita respeitando as condições de cada pessoa individualmente.

    • Olá Guilherme

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não!
      Está bem claro a apuração do ganho de capital é efetivado ao bem como um todo.
      Somente o valor do Imposto a pagar poderá ser efetivado em 50% por cada um ou em 100% por um deles.

      Assim, neste caso como a venda é superior a R$ 440mil não se enquadra neste tipo de isenção.

      A opção é a utilização do valor da venda para compra do outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  150. Boa tarde, poderia me esclarecer algumas dúvidas?

    Recebi dos meus pais um imóvel em doação (antecipação de legítima). Transferi tudo corretamente e possuo escritura e registro do mesmo que foi avaliado pela prefeitura em R$210.000,00 (duzentos e dez mil reais). A doação ocorreu em julho de 2016. Vale ressaltar que esse imóvel recebido em doação é meu único imóvel.

    Eis aqui a dúvida:

    1) Se eu vender o imóvel agora (outubro de 2016), eu precisarei pagar algum imposto relativo a ganho de capital ou entrarei em alguma hipótese de isenção?

    A dúvida ocorre pois não sei se receber o imóvel como doação acarretaria a isenção, que exige 5 anos sem ter havido qualquer alienação para ser válida.

    2) Se eu realizar uma permuta deste mesmo imóvel, onde eu receberei um imóvel de R$ 70.000,00 e uma torna de R$ 180.000 mil, eu precisarei pagar algum imposto sobre essa torna? Ou caracterizaria isenção de ganho de capita?

    3) Se no caso anterior, assim que eu receber o imóvel da permuta (R$70.000,00) eu quiser vendê-lo por R$ 160.000,00 mil eu cairia na isenção ou não?

    Desde já eu agradeço.

    • Olá Carlos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Em atenção aos questionamentos podemos falar:

      1) Se a venda do imóvel, sendo o seu único, for por valor até R$ 440 mil, entraria no âmbito da isenção do Imposto de Renda sobre o eventual ganho de capital.

      2) O recebimento em dinheiro de torna estaria sujeito a apuração de ganho de capital.
      Mas, como é seu único imóvel e valor não superaria R$ 440 mil, ficaria isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital

      3) A isenção poderia ser requerida se a venda for efetivada após 5 anos da permuta efetivada, pois não poderá ter efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não para ter direito a isenção do ganho de capital, por ser seu único imóvel vendido por até R$ 440 mil.
      A outra possibilidade de isenção seria utilizar o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  151. Olhei o site e me encantei. Estou com uma enorme dúvida. Tenho 20% em dois imóveis, adquiridos em 04/2014, os quais foram vendidos, parte de um foi pago em Julho/2016 e o restante em setembro/2016 (R$ 20.800,00 – não ultrapassando R$ 35 mil). O segundo imóvel foi pago totalmente em Julho também. O total recebido de 20% em julho foi de 43.330, já descontados as comissões. Na DIRPF foi declarado o valor de 990,69 reais cada um. Entendo que obtive lucro imobiliário. Emiti um DARF dia 11/10/2016 com o valor principal de R$ 4418,47 Multa= 597,81 Juros= 137,39. Paguei o total de R$ 5.153,67. Poderia, por gentileza, me dizer se fiz corretamente? Antecipo agradecimentos.

    • Olá Celia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não temos como efetivar cálculos, mas podemos afirmar que aparentemente o que foi relatada está coerente.

      Lembramos que a apuração do ganho de capital deve ser efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  152. Estou em trâmite de divisão de um bem imóvel (partilha entre irmãos, com pais falecidos) que foi adquirido em 1973 e gostaria de saber se tenho insenção de imposto de renda? E se caso não, gostaria o percentual do IR sobre um bem de 3 milhões.

    • Olá Jéssica

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que quando um familiar morre e os bens deixados por ele são partilhados, é feita a declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.

      Se houver diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.

      A brecha para pagar menos Imposto de renda – IR sobre o ganho de capital existe se o imóvel foi comprado e começou a ser declarado antes de 1988. Nesse caso, existe um benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.

      Ocorre que o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.

      A redução do ganho de capital prevista na Lei nº 7.713/88 permite um desconto de 80% para os imóveis adquiridos em 1973. Assim, entendemos que será melhor atualizar o valor e apurar o ganho de capital e aproveitar o desconto de 80%.
      E ainda terá o desconto previsto na Lei nº 11.196/2005. Utilize o aplicativo GCAP para apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  153. Se eu possuia dois imóveis em 2012, vendi um deles e investi 100% na aquisição e um outro. Fiquei com dois novamente. Hoje em outubro2016 quero vender o que adquiri em 2012 e investir 100% na compra de um outro novamente. Tenho que pagar imposto sobre ganho de capital?

    Agradeço.

    • Olá Roni

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que conforme consta no artigo, o uso da prerrogativa de isenção tem carência de 5 anos:

      Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias
      O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

      Verifique o que será melhor esperar para ter a isenção ou vender agora.

      Equipe Click Habitação

  154. Boa tarde,

    Meu sogro vendeu um lote pelo valor de R$ 200.000,00. Pagou 5% a corretora e agora entre taxas e aquisição da casa o valor gasto será de R$ 150.000,00. É a primeira casa dele e também foi a primeira venda. Ele paga o imposto mesmo assim? E sobre qual valor?

    Grato pela atenção e disposição…

    HENRIQUE LIMA

    • Olá Henrique

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as possibilidades de isenção de imposto de renda estão descritas no artigo:
      1) Único imóvel com venda de até R$ 440 mil
      2) Imóvel adquirido até 1969

      Caso não se enquadre nas possibilidades acima deverá apurar o ganho de capital no Aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  155. Boa tarde, uma dúvida quanto à isenção de venda de até 440 mil do único imóvel.
    Antes de casar eu possuía um imóvel e minha esposa dois imóveis rurais, fiz um financiamento habitacional e como sou casado compramos um apartamento, nesse meio tempo vendi o meu imóvel antigo e recolhi o ganho de capital e minha esposa um dos imóveis rurais, e agora surgiu uma oportunidade de venda desse nosso apto, fico isento até a venda de 440 mil por ser o único imóvel residencial? minha esposa ainda possui um imóvel rural.

    • Olá Bruno

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a situação apresentada tem resposta no site da Receita Federal abaixo transcrita:

      620 – Um casal, cujo regime de casamento é o de comunhão parcial de bens, ou companheiros em união estável, alienou/alienaram um bem comum, sendo que um dos cônjuges possui outro bem adquirido antes do casamento. O cônjuge ou companheiro que possui apenas o bem comum faz jus à isenção de alienação do único imóvel?
      Não. O bem adquirido na constância do casamento em regime de comunhão parcial de bens ou em união estável, salvo contrato escrito entre as partes, pertence a ambos cônjuges/companheiros. Para a apuração do ganho de capital, deve ser observado se qualquer um dos cônjuges/companheiros possui outro imóvel ou tenha alienado algum imóvel nos últimos cinco anos. Em caso positivo, não se pode considerar como alienação de único bem para efeito da isenção prevista em lei. Assim, o bem comum alienado pelo casal, sendo um dos cônjuges/companheiros proprietário de outro imóvel, está sujeito ao imposto sobre a renda sobre o ganho de capital tributável.
      (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Art. 1.725; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III)”

      Equipe Click Habitação

  156. Prezados:

    Fiz um contrato particular de compromisso de compra e venda com uma construtora para a aquisição
    de um imóvel, que deverá ser entregue nos próximos meses. Paguei todos os reforços, faltando somente realizar o financiamento que ocorrerá na entrega da unidade (parte maior do valor).
    Todavia, pretendo fazer um contrato de cessão de direitos porque estou precisando do dinheiro que já investi.
    Por óbvio o valor que paguei já valorizou, e, portanto, devo resgatar o valor que paguei e mais a correção (lucro).
    Sendo assim, questiono se pago IR nesse caso. Em caso positivo, sobre qual valor? (valor pago, valor pago + correção ou sobre o valor total do imóvel (considerando também o financiamento).
    No aguardo.

    • Olá Margo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção ao seu questionamento localizamos resposta no Perguntão do IR da Receita Federal.
      623 – Qual é o custo de aquisição para os imóveis adquiridos em 2014 por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carta de Crédito, Programa de Arrendamento Residencial ou financiamento direto com a construtora?
      Considera-se como custo de aquisição o valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao agente financeiro pela aquisição do imóvel. A forma de pagamento de tais valores deve ser especificada no campo “Discriminação” da Declaração de Bens ou Direitos.”

      A apuração do ganho será basicamente a diferença do valor recebido com o custo de aquisição do imóvel, conforme critério acima descrito.
      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  157. Boa tarde. Tenho um imóvel residencial que comprei por R$50.000, em 2006. Estou vendendo em 2016 por R$286.000,. A transação ocorrerá como entrada em outro apartamento que ficará em nome do meu Filho. Tenho também parte (50%) em outro imóvel residencial com meu marido (união estável) no valor total de R$720.000,. Gostaria de saber quais impostos e taxas incidem sobre esta operação bem como os percentuais. Os imóveis estão localizados na mesma cidade, Belo Horizonte/MG, obrigada.

    • Olá Rose

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como você tem outro imóvel e não irá utilizar para comprar outro em seu nome perderá a possibilidade de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital.

      O Imposto de Renda será de 15% sobre o ganho de capital a ser apurado no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      O valor da doação tem incidência de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCD. É um imposto estadual, verifique no site da Secretaria de Finanças ou Fazenda do seu Estado.

      Equipe Click Habitação

  158. Bom dia!
    Tenho um único imóvel e irei passar para para meu filho que tem 18 anos, neste caso poderei financiar um outro imóvel pelo SFH utilizando o meu FGTS?

    • Olá José Roberto

      Boa Noite!

      Esclarecemos que se o filho é maior de idade e não for venda fictícia ou fraude para o uso do FGTS você estaria, em tese, habilitado a utilizar o FGTS para compra de imóvel na mesma região metropolitana.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Posso usar FGTS na compra de imóvel?

      Equipe Click Habitação

  159. Bom dia!
    Tenho uma casa no valor de R$ 300.000,00 porém consta no IR 30.000,00, estou adquirindo um outro imóvel que irei financiar qual a melhor forma de fugir no lucro imobiliário do 1º imóvel já que estarei com o 2º imóvel (financiado conta como 2º sem ter quitado?)? Posso passar para o nome de terceiro e depois recomprar para o valor correto após a compra do 2º imóvel?

    Grato,

    José Roberto

    • Olá Jose Roberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A orientação é não comprar o 2º imóvel antes de vender o primeiro, pois poderá perder os 2 benefícios de isenção:

      * único imóvel – venda até 440 mil
      * comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Com relação ao uso de um terceiro informamos que não opinamos neste tipo de negociação. Procure fazer a coisa certa.

      Equipe Click Habitação

  160. Eu comprei um terreno em maio de 2014, aonde eu dei 50.000,00 de entrada, foi feito uma cessão de direito, e eu assumi 125 prestações de 1.136,98, na qual esta divida com os juros totalizava 142.122,50 ( sem juros 78.000,00 ) . Recentemente eu vendi este terreno no valor total de 155.000,00, aonde metade foi para quitar a divida no valor de 80.000,00 tirando os juros. A duvida é neste caso, quanto eu teria que pagar de imposto ?? Obrigado.

    • Olá Luiz

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo do ganho de capital é efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.
      Basicamente você deverá somar os valores pagos, inclusive o valor para quitação, e comparar com o valor recebido pelo venda.

      Equipe Click Habitação

  161. Boa tarde,
    Sou proprietário de imóvel junto com minha companheira (união estável – sem contrato). Estou vendendo imóvel por R$ 650.000,00 (compramos por R$ 400 mil). A tributação sobre lucro essa venda, será sobre o valor total do imóvel ou estaria isento, devido 50% do imovel equivaler a 325.000,00?

    • Olá Nicolau

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A União estável comum assume o regime de Comunhão Parcial de bens, assim a apuração do ganho de capital deve ser efetivada do bem como um todo, sendo que o pagamento do IR pode ser efetivado em 50% para cada um ou em 100% por um dos companheiros, por opção. Veja a resposta da Receita:

      586 – Como devem ser consideradas as alienações efetuadas pelos cônjuges, para fins de tributação dos ganhos de capital?
      As transações efetuadas na constância da sociedade conjugal em regime de comunhão universal ou parcial de bens comuns têm o seguinte tratamento, para efeito de tributação: cada cônjuge deve considerar 50% do ganho de capital. Opcionalmente o total do ganho de capital pode ser tributado por um dos cônjuges, exceto quando se tratar de bens incomunicáveis, caso em que cada um deve tributar o valor que lhe cabe.
      Atenção:
      Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge ou, opcionalmente, 100% em um dos cônjuges.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 22)”

      Equipe Click Habitação

  162. Parabéns pelo artigo!

    Gostaria de tirar uma dúvida sobre Isenção do IR até 440 mil. Tenho um terreno e gostaria de vendê-lo.
    Ano passado foi comprado em nome de minha noiva uma casa de 40 mil. A escritura esta em nome dela. Na declaração do IR 2016, declaramos 50% para cada um.

    Gostaria saber se eu vender o terreno, continuarei a ter a Isenção?

    Caso não, eu poderia retificar nossas declarações de IRPF deixando 100% da casa em nome dela, para depois sim fazer a venda do terreno, para obter a isenção?

    Grato e um abraço,
    Diogo

    • Olá Diogo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que muito estranho você declarar um bem que pertence somente a outra pessoa.
      Se de fato o imóvel pertence somente a sua noiva a Declaração Retificadora é necessária para ambas as pessoas (você e sua noiva).

      A Declaração Retificadora deve ser efetivada de imediato.

      A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital da venda de imóvel até R$ 440 mil vale para os contribuintes que tenham único imóvel em seu nome, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

      Equipe Click Habitação

  163. Bom dia,
    Estou construindo um imóvel (não financiado). Como faço para declarar este imóvel no IR/2017? que valor devo considerar se ele ainda não está pronto?

    • Olá Elizane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que durante a construção deverá declarar em separado: código 13 para o terreno e código 16 para a construção.

      No código 16 deverá incluir todas as despesas pagas por você (guarde as Notas Fiscais e recibos).

      Quando terminar a obra poderá juntar os códigos 13 e 16 em um só 12 (casa) juntando todos os valores pagos.

      Para saber mais sugerimos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Equipe Click Habitação

  164. Comprei minha primeira casa em 2010 por R$ 70.000,00 financiada, fiz a quitação deste imóvel em 2016, estou vendendo este imóvel por R$ 250.000,00 o mesmo esta em tramite de financiamento
    Estou financiando outro imóvel de R$ 410.000,00 porém meu financiamento vai sair antes da efetivação da venda do meu imóvel, nesta caso como estou comprando antes de vender o primeiro vou ter que pagar imposto de renda?

    • Olá Maria

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a pensar bem e efetivar a compra somente após a venda do imóvel, pois perderá isenção do Imposto de renda sobre o ganho de capital da venda do imóvel.
      Se for o seu único imóvel ele estaria isento de imposto de renda em função do valor da venda ser inferior a R$ 440 mil.

      A outra hipótese de isenção, relativa ao uso do valor da venda para compra de outro imóvel residencial ficaria prejudicada da mesma forma.

      Equipe Click Habitação

  165. Boa noite!
    Minha filha tem 1 apartamento que adquiriu no valor de $ 54.000 em 06/2006, em 2013 ela adquiriu um terreno no valor de R$ 157.000.
    Ela vai vender este apto para construir no terreno em breve, valor de venda aproximado R$ 250.000,00.
    2 Dúvidas?
    1) Ela se enquadra em único imóvel e esta isenta do IR? (Valor menor que 440K e também considero que o terreno não é imóvel, neste caso é ou não é?
    2) O valor da venda (250K) sera aplicado 100% na construção.
    Caso não se enquadre na situação “1” acima, como ela vai construir poderá ficar isenta devido esta construindo (adquirindo) outro bem?
    Prazo para termino da construção 18 a 24 meses após a venda do apto.

    Abraço,
    Marcelo

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Em atenção as suas perguntas podemos esclarecer:

      1) Sua filha tem 2 imóveis, portanto não pode usufruir da isenção por venda de único imóvel até R$ 440 mil.

      2) Ela também para fazer jus a isenção para utilização do valor da venda terá que aplicar na compra de imóvel residencial, não pode ser utilizado para construção.

      Veja a resposta da Receita Federal sobre o tema:
      542 – São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
      Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014)”

      Ela poderá utilizar da redução do ganho de capital prevista na Lei nº 11.196/2005 e deverá ser apurado no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  166. Bom dia,
    Primeiramente gostaria de parabeniza a equipe pelo excelente trabalho, compartilhar conhecimento só é possível a pessoas com corações generosos.

    Bom, no meu caso eu comprei um terreno em 2001, construí minha casa e a vendi nesse ano com financiamento pela caixa. Possuo um imóvel financiado, onde moro hoje.
    Como ficaria o imposto sobre a venda, uma vez que o valor venal da construção era de R$ 120.000,00 e vendi por 300.000,00, no entanto eu que construí.

    Abraço

    • Olá Robson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para fins de tributação de Imposto de Renda não importa o valor venal do imóvel, isto é base somente para o IPTU.

      O ganho de capital é basicamente a diferença entre o custo de aquisição do bem o valor da venda.
      Assim, você pode colocar do valor da aquisição os valores na aquisição do terreno e pode acrescentar os valores que dispendeu na construção do imóvel, desde tenha guardado as Notas fiscais e recibos.
      Veja o que você pode acrescentar ao custo da aquisição:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Faça Declarações Retificadoras para acrescentar valores, se for o caso.

      A apuração do ganho de capital deve ser efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  167. Olá Gilberto!

    Primeiramente parabéns pela excelente matéria!
    Estou com a seguinte dúvida: Estou vendendo um imóvel com custo de 360.000 pelo valor de 450.000, sendo que deste total 170 mil será em dinheiro e 280 mil será com outro imóvel. Caso eu venda este segundo imóvel por 300 mil e adquira um terceiro e único imóvel pelo valor de 650 mil, pagarei imposto de renda sobre alguma das operações?

    Obrigado e um grande abraço!!!

    • Olá Enzo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que o valor da torna (recebimento em dinheiro) está sujeita a apuração de ganho de capital.

      Com relação a venda do segundo imóvel residencial e a compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o eventual ganho de capital estará isento de IR, desde que não tenha utilizado esta prerrogativa nos últimos 5 anos.

      Equipe Click Habitação

  168. Olá Gilberto, parabéns pelo Artigo e obrigado por se disponibilizar para extrair nossas dúvidas.
    Pois bem, temos um imóvel adquirido em 1985, vamos vender a uma construtora com permuta, vamos receber 100 mil em dinheiro e 2 apartamentos no valor de 180 mil cada em 15 meses (tempo necessário para construção dos mesmo). Neste caso, como declarar? Quanto de IR terá que ser pago?
    OBS: não temos interesse em ficar com os apartamentos, eles serão vendidos assim que estiverem terminados, o total da venda do imóvel será repartido para 4 irmãos. Apesar do imóvel estar no nome do meu pai, ele doou a casa para os 4 filhos, doação essa que não foi registrada em cartório, ou seja, ele ainda é o dono, e vai receber todos os valores referente a vendas dos imóveis, porém irá repassar aos 4 filhos.
    Como proceder nesse caso?
    Agradeço sua colaboração. Abraços e Deus abençoe!

    • Olá Márcio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Podemos afirmar que o valor recebido em dinheiro estará sujeito a tributação. Mas, vocês ainda tem as reduções previstas nas Leis: 7.713/88 (
      20%) e 11.196/2005.

      Localizamos no Perguntão da Receita:
      593 – Como proceder no caso de permuta com pagamento de torna em dinheiro?
      “Sempre que houver pagamento de torna, a pessoa física que dela se beneficiar deve apurar o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo da unidade dada em permuta correspondente à torna.
      Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, na medida em que for recebida.
      Atenção:
      Para os imóveis adquiridos até 31/12/1988, pode ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, sobre o ganho de capital correspondente à torna.
      No caso de permuta com pagamento de torna em bens móveis ou direitos (exceto dinheiro), não é aplicável o tratamento de permuta previsto no art. 121, inciso II, do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, devendo ser apurado normalmente o ganho de capital relativamente a cada uma das alienações.”

      A doação aos filhos está sujeita a tributação do imposto estadual ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Verifique a legislação do seu Estado.

      A futura venda dos imóveis estará sujeita a tributação sobre o ganho de capital.

      Seu pai deverá declarar a permuta do imóvel e o recebimento dos apartamento e da parte em dinheiro.
      Utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para fins da apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  169. Este site é sensacional. Parabéns pelo cuidado, atenção e qualidade das publicações. Passei só pra elogiar. Abraço!

  170. Bom dia, Gilberto.

    Inicialmente gostaria de parabenizar pelo amplo conteúdo e detalhes, inclusive com imagens, o que denota um trabalho árduo mas que ao final ficou excepcional.

    Exerço a advocacia, como pilar as relações de consumo, dentre outras com menor amplitude.

    Ocorre que, como acontece em diversas famílias, tem essa questão de imóveis que muita das vezes causa intrigas, discussões e até imbróglios jurídicos.

    Desta forma, vamos ao assunto… Meus avós maternos, casados em comunhão de bens, têm imóveis em outro Município do mesmo Estado que residem, que foram adquiridos ANTES do ano de 1.969, com intenção de venda, sendo:

    Em nome dela (minha avó), assistida por seu marido (meu avô), como era na época:

    – 1 casa;
    – 4 lotes (terrenos);

    Em nome dele (meu avô):

    – 1 lote (terreno);

    Agora a dúvida rege em relação a procuração com poderes específicos para o ato e a incidência de Imposto de Renda provenientes da venda.

    PS. O meu avô é portador de neoplasia maligna, reconhecido por junta médica perante a Receita Federal do Brasil, e possui o benefício da isenção do IRPF (faz a declaração normalmente todos os anos, apesar de não tributável).

    1) Todos esses imóveis adquiridos ANTES do ano de 1.969, estão isentos do IRPF, para ambos no caso de venda? (meus avós)

    2) Como advogado, posso fazer a procuração, no caso, extrajudicial e assinar a escritura definitiva no ato da venda, dentre outros poderes específicos para a finalidade ou obrigatoriamente deve ser feita a procuração por instrumento público (cartório) com reconhecimento das assinaturas dos meus avós e presença de testemunhas?

    Obs. Meus avós estão em plenas faculdades mentais, mas fisicamente, nem tanto pela faixa etária de quase 90 anos.

    Obs1. Eles pretendem utilizar a cota disponível em partes iguais para os herdeiros diretos e ficarem com o restante, uma espécie de antecipação da legítima e gostariam de ter comprovantes sobre isso. (Talvez, uma transferência bancária de valores com o documento próprio dessa modalidade, seria prova eficaz, na minha mera opinião)

    Obs2. Os Contratos de Promessas de Compras e Vendas foram para mesa de Renda Alfandegada (como se fosse a Receita Federal hoje em dia) tendo estampilhas (selos), após foram registrados no Cartório, depois na Prefeitura para pagamento de impostos (IPTUs) e posteriormente no Registro Geral de Imóveis. Porém a escritura definitiva não foi ”tirada”. (Os imóveis datam de início de 1.960). Os antigos proprietários já faleceram.

    3) Posso assinar a escritura definitiva comprovando o Registro Geral de Imóveis, conforme o narrado infra?

    4) A Procuração, que aguardo resposta se poderá ser como advogado ou obrigatoriamente por instrumento público, pode ser feita em Cartório onde residem os meus avós e concretizar a venda por escritura pública na cidade onde estão os imóveis?

    Desde já agradeço de coração, caso possam ajudar, Ilustres Gilberto e Equipe Click Habitação.

    Obrigado.

    • Olá Anderson,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não somos advogados, apenas procuramos resumir e detalhar o que já está previsto nas leis e normas da Receita Federal, aliado a grande experiência no mercado imobiliário, em especial com relação a financiamento habitacional.

      Com relação as perguntas podemos falar:
      1) se a aquisição for anterior a 1969 está isenta de Imposto de renda sobre o ganho de capital na venda, conforme previsão na Lei nº 7.713/88.

      2), 3) e 4) Sugerimos consultar o Tabelião do Cartório para verificar os procedimentos e condições para assinatura e regularização da escritura definitiva.

      Equipe Click Habitação

  171. Olá caro autor da Equipe Click Habitação!
    Parabéns pelo excelente trabalho com o site!
    Gostaria de perguntar sobre uma situação de venda de um terreno da minha sogra:
    1. Originalmente ela adquiriu o terreno em Abr/1982 quando ainda era casada por Cr$ 450.000,00.
    2. Em Fev/2003 se divorciou e adquiriu pelo valor de R$ 22.000,00 por transferência via carta de sentença, os 50% do sogro, ficando ela com a totalidade do imóvel.
    3. Agora ela está desejando vender o terreno por R$ 500 mil reais – como podemos calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital neste caso?
    Muito obrigado pelo apoio no entendimento da legislação e normas sobre o assunto.
    Abraços,
    João Augusto

    • Olá João

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP. Os valores devem ser convertidos em reais>

      Veja o trecho do artigo:
      Custo de aquisição
      Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.
      A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal.
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

      Link para a IN 84/2001:
      http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400&visao=anotado

      Equipe Click Habitação

  172. Estou em vias de vender um apartamento que comprei com isenção de imposto há três anos COM O OBJETIVO DE COMPRAR OUTRO IMOVEL EM MENOS DE 6 MESES. Baixei o aplicativo do GCAP da receita federal. Preenchi os dados como simulação, mas o aplicativo apenas pergunta se vou comprar outro imovel em até 6 meses. NÃO PERGUNTA SE ME BENEFICIEI DA ISENÇÃO NOS ÚLTIMOS 5 ANOS.
    Assim, se respondo que vou comprar outro em até 6 meses, eu fico imediatamente isenta do imposto pelo calculo do programa da receita federal Eu não entendo, e os 5 anos? então tenho que mentir no programa, dizer que não vou comprar outro para que o imposto seja calculado?
    Ou a exigência desses 5 anos não está ocorrendo na prática?Por favor me esclareçam. obrigada

    • Olá Lilian

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente também constatamos a falha. Orientamos a consultar e efetivar a reclamação junto a Receita Federal.
      Cremos que estão faltando algumas perguntas no aplicativo GCAP.

      Equipe Click Habitação

  173. Olá!
    Em 2015 comprei um apartamento no mesmo prédio que eu já residia (maior). Devido a rara oferta de vendas no meu condomínio, e eu queria muito ficar no mesmo condomínio, comprei um apartamento maior sem ainda ter vendido o meu, pedi um prazo de três meses para fazer o pagamento final, pois tinha a expectativa que fosse vendido neste prazo. Acontece que devido a crise, levei um ano para vender o que eu residia. Agora que vendi o mesmo, existe a possibilidade de eu utilizar o benefício de não pagar o ganho de capital por não ter trocado de imóvel no prazo de 5 anos, sendo que o novo que comprei foi escriturado ainda em 2015? Ou seja, comprei um novo imóvel residencial antes de vender o antigo. Agora que vendi, gostaria de não pagar o ganho e aplicar a regra da isenção.

    • Olá Cristiane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como você comprou um segundo imóvel não pode utilizar a prerrogativa de isenção de venda de único imóvel com valor até R$ 440 mil.

      A única opção para isenção é a compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Você tem possibilidade de conseguir alguma redução do valor do imposto de renda sobre o ganho de capital, em função das leis: Lei nº 7.713/88 e Lei nº 11.196/2005. Verifique.

      Equipe Click Habitação

  174. Prezados! Tenho um apartamento que em caso de venda terei que pagar ganho de capital. Tenho também 1/7 de uma casa, pois somos 7 irmãos proprietários desta casa. Pergunta: quero comprar os outros 6/7 da casa e para isso tenho que dispor do total da venda do apartamento e colocar mais R$ 300 mil. Posso valer da lei dos 180 dias, e não pagar o ganho de capital, mesmo tendo 1/7 do imóvel a ser comprado?

  175. Bom dia,

    Não me fiz entender quanto à isenção do IR para a venda do primeiro imóvel.

    Por exemplo.

    Meu pai é casado com minha mãe em regime de comunhão de bens. Eles adquiriram o primeiro imóvel em 1995 por R$ 35.000,00. Se hoje ele vender o imóvel por R$ 350.000,00 terá de pagar o imposto?

    • Olá Sharlene

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existe isenção para único imóvel e não para o primeiro imóvel, desde que o valor da venda não seja superior a R$ 440 mil.

      Equipe Click Habitação

  176. Boa tarde!
    Parabéns pelo trabalho!
    Gostaria de tirar algumas duvidas sobre a venda do meu apto.
    A compra foi realizada em 2010 (contrato com a construtura) no valor de R$525.000,00 (ja com o custo corretagem). O apto ficou pronto em 2012 e assinei o contrato com o banco em dezembro de 2012 (valor financiado) R$ 270.000,00. Hoje a divida com o banco está em R$255.000,00 e estou vendendo o mesmo por R$1.360.000,00. Tenho que deduzir desse valor a divida que ainda resta no banco? Outra coisa, essa apto foi comprado em união estavel 50% pra cada, e agora queremos comprar 2 apartamentos um em nome de cada. Esse novo apartamento esta em construção, e vamos usar esse dinheiro para o pagamento, mas como o esta em construção vamos pagar as parcelas e as semestrais de forma a quita-lo na entrega prevista para setembro/2018. Quando vendo o apto tenho que utilizar todo o valor da venda em outro imovel a vista ou posso pagar as parcelas e ainda ser isento do IR sobre o lucro?
    Obrigado.

    • Olá Eliseu

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação a dívida que restou ao banco precisa ser esclarecido se você está transferindo o financiamento.
      Se estiver transferindo o financiamento o valor da venda será o informado.
      Se for quitar a dívida com o banco com o valor da venda deverá somar aos valores pagos desde o início da compra do imóvel. Veja detalhes no artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Informamos que todo o valor da venda deverá ser utilizado em 180 dias para poder se beneficiar da isenção fiscal. O que não for utilizado neste prazo ficará sujeito a Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  177. Adquiri dia 07/04/2015 imovel residencial financiado, porém ja tinha um Apartamento cujo assinei contrato particular para venda do APT na data 17/04/2015, onde em 2015 somente foi pago seu saldo devedor pelo promitente comprador e somente foi finalizada a venda/ escritura e pago o restante do valor da venda em 25/02/2016, pergunto: nesse caso a isenção de ganho de capital para quem compra outro imovel em 180 dias nao se aplica pra mim? uma vez que acabou invertendo as ordens, primeiro eu comprei a casa assinando contrato dia 07/04/2015 e so na data 17/04/2015 assinei outro contrato agora para venda do meu apartamento, como procedo nesse caso? nao tem alternativa, vou ter que pagar imposto de ganho de capital?

    • Olá Mailson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que a venda foi posterior a compra não há como utilizar a prerrogativa de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital pela compra em 180 dias.

      Orientamos a efetivar a apuração de ganho de capital no aplicativo GCAP da Receita Federal, verificando as possibilidades de redução do imposto, conforme descrito no artigo.

      Equipe Click Habitação

  178. Prezados membros da Equipe! Meus pais construíram uma casa em 1978. Passou aos filhos em 1992 como usufruto vitalicio, sendo que o valor do imóvel não foi corrigido. O valor que constava no IR de meu pai foi simplesmente dividido pela quantidade de filhos e assim foi declarado no IR dos filhos. Pergunto: podemos, conforme a Lei nº 7.713/88, aplicar percentuais de redução de ganho de capital relativo ao ano de 1978 (55%), ao vender a casa agora em 2016?

    • Olá Flavio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como o imóvel foi passado aos filhos em 1992 a data de aquisição passa a ser esta data e não mais 1978.
      O ideal era vocês terem atualizado o valor na Declaração do IR a partir de 1992 e aí conseguido o desconto previsto na Lei 7713/88.

      Vocês poderão se beneficiar do desconto da Lei nº 11.196/2005:
      Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.
      A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
      FR1 = 1 / 1,0060m1 (m1 = nº de meses entre janeiro de 1996 ou a data de aquisição, se posterior, e novembro de 2005)
      FR2 = 1 / 1,0035m2 (m2 = nº de meses entre dezembro de 2005 e a alienação)
      Recomendamos baixar o programa para apuração eletrônica de ganhos de capital da Receita Federal (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) e fazer uma simulação, visto que o cálculo é mais complexo (o programa faz o cálculo). As reduções podem ser significativas dependendo do período que o imóvel ficou na posse do vendedor.

      Equipe Click Habitação

  179. nao declaro ir sou isento, adquiri um terreno no valor de 100,000,00 com minhas economias durante anos, sou obrigado a declarar,e pagarei ir quando fizer escritura, obs nao possuo outro imovel

    • Olá Murilo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Segue abaixo as questões de obrigatoriedade de Declaração de Imposto de Renda localizados no site da Receita Federal:
      http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2015/perguntao/assuntos/obrigatoriedade-de-entrega.htm

      Esclarecemos que o Imposto de Renda somente ocorrerá quando da venda do terreno, se você vender o imóvel por valor superior ao que comprou.
      No artigo falamos sobre as possibilidades de isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Orientamos a leitura.

      Equipe Click Habitação

  180. Olá, se possível, gostaria da ajuda de vocês para esclarecer a seguinte situação:
    Sou proprietário de um apartamento financiado. Já paguei em torno de 110 mil de prestações e esse é o valor do bem que consta na minha declaração de IR. A dívida atual no banco é de 230 mil.
    Pois bem, farei um contrato de promessa de compra e venda desse imóvel pelo valor de 335 mil. Receberei sinal no valor de 30 mil. O restante será pago no prazo máximo de 30 meses pelos compradores com pagamentos parciais e, ao final dos 30 meses, o restante será financiado, já com o valor atualizado até lá pelo INCC. Conforme eu for recebendo, vou ir quitando o financiamento. Enquanto não receber o valor integral, vou ir pagando as prestações mensais do financiamento.
    Ao fim e ao cabo, estarei vendendo os 110 mil que paguei pelo valor de 105 mil (diferença entre os 335 da venda e 230 da dívida). Ou seja, não terei ganho de capital algum e, por isso, não seria devido o imposto de ganho de capital.
    O problema é: como faço para declarar essa situação ao fisco?
    Lembrando, ainda, que não quero ter que pagar 27,5% sobre os 30 mil de sinal que receberei, tampouco das demais parcelas que serão pagas, pois não se trata de renda tributável.
    Desde já, fico agradecido.
    Abraço!
    Complementando: já possuo outro imóvel e também não vou adquirir outro imóvel no prazo de 180 dias.

    • Olá Antonio,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é um pouco diferente, em especial, pois você continuaria o pagamento dos encargos do financiamento, mesmo após o compromisso de venda do imóvel.
      Localizamos no site da Receita, pergunta e resposta que cremos poderá se enquadrar no seu caso.
      Caso continue a dúvida orientamos a consultar a Receita Federal:

      “581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  181. Olá Gilberto!
    Parabéns pelo seu trabalho em ajudar quem quer fazer as coisas direito.
    Por favor, caso possa me dar uma ajuda, lhe agradeço desde já.
    Fiz uma venda de imóvel em 2013(Entre novembro de dezembro) e comprei outro dentro do prazo de 180 dias (Em maio de 2014), porém não fiz o GCap, (não sabia que era necessário) apenas alterei na declaração de IR os dados do imóvel antigo para o novo. E agora em junho de 2016 vendi esse imóvel que comprei em maio de 2014 para dar entrada em outro apartamento que está em negociação, fiz o Gcap sobre essa venda, e não gerou tributo a pagar, isso está correto?
    Obrigado!

    • Olá Leandro

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que faltam algumas informações no seu comentário.
      Por exemplo, qual o valor da venda em 2013?
      Pois, se era seu único imóvel e a venda foi por valor inferior a R$ 440 mil: A isenção se enquadraria neste quesito e não no fato de você ter comprado outro imóvel no prazo de 180 dias.
      Assim, na nova venda em 2016 você poderia pleitear a isenção por compra no prazo de 180 dias.

      Outra questão, se você alienou o imóvel em mai/14 e a Declaração de IR teve seu prazo de entrega terminado em abr/14. Neste sentido, você deveria ter informado a venda do imóvel em 2013, e somente na declaração de ajuste anual do ano seguinte deveria ter informado a compra do novo imóvel.

      Equipe Click Habitação

    • Olá, boa tarde, obrigado pelos esclarecimentos!
      Em complemento a resposta, realmente era meu único imóvel e a venda foi por valor inferior a R$ 440 mil, logo a segunda venda se enquadra na isenção pelo prazo de 180 dias.
      E em relação a segunda parte da resposta, considerando o fato de que somente na declaração de 2014 eu fiz a alteração para o novo imóvel (a declaração de 2013 ficou com o imóvel antigo, não fiz o Gcap, pois não sabia que era necessário), devo manter assim e fazer o Gcap somente da venda deste ano ou existe alguma forma de retificar a informação?

      Mais uma vez agradeço muito! Obrigado e parabéns!!!

    • Olá Leandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando as informações o correto seria efetivar uma Declaração Retificadora.
      Mas, em função do tempo decorrido avaliar se seria conveniente.

      Equipe Click Habitação

  182. Boa tarde, e agradeço muito os esclarecimentos recebidos.

    Vendi um imovel há 3 anos com benefício da isenção do imposto, caso eu venda esse MESMO imovel que comprei agora, PAGANDO O IMPOSTO SOBRE O LUCRO, posso vender outro imovel daqui a dois anos COM O BENEFÍCIO DA ISENÇÃO?
    MUITO OBRIGADA

    • Olá Lilian

      Boa Noite!

      Esclarecemos que se a venda for efetivada após o prazo de 5 anos do último benefício idêntico, conforme consta no artigo 39 da Lei 11.196 a isenção para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias poderá ser pleiteada:
      “§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.”

      Equipe Click Habitação

  183. Olá!
    Comprei um terreno por R$ 28.000,00, no ano de 1999.
    Fazendo-se uma atualização desse valor, ele chega a R$ 118.000,00, neste mês.
    Se eu vendê-lo por R$ 100.000,00, como seria o cálculo do ganho de capital para IR?
    oBRIGADA.

    • Olá Quel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para conversão do valor deverá efetivar conforme abaixo descrito:
      Custo de aquisição
      Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.
      A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal.
      http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400&visao=anotado
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para a apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  184. Boa noite,
    Gostaria de tirar algumas dúvidas:
    Tenho 2 Imóveis, um onde moro no RJ e outro, casa de Praia, Iguaba, RJ.
    A compra de ambos foi no ano de 1989, estou vendendo a casa de praia, vinha declarando um valor pelo imóvel e em separado benfeitorias deste imóvel (não sei se é o correto).
    Agora recebi uma proposta de compra onde a pessoa me solicitou um valor para aprovação do financiamento maior do que o valor que eu estou vendendo, isso sobraria um valor em torno de R$ 100.000, para despesas com obras.
    Como devo proceder? Terei que pagar Imposto sobre ganho de capital desta venda?
    E ainda por cima sobre o excedente que estarei recebendo e que não me pertence?
    Qual será o meu percentual de ganho de capital e qual será o da pessoa que compra o imóvel?
    Poderia me esclarecer o que devo fazer e da melhor maneira?
    Agradeço muito, abraço.

    • Olá Sandra

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o primeiro passo se houve benfeitorias no imóvel você deverá Efetivar Declaração Retificadora nos últimos 5 anos, se for o caso, deverá ter os comprovantes guardados.
      O ganho de capital deverá apurado no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      A única possibilidade de isenção é você utilizar o valor da venda para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      O ganho de capital é basicamente o valor da aquisição acrescentado com as benfeitorias deduzido do valor de venda. Tendo 15% do Imposto de Renda.

      Equipe Click Habitação

  185. Compramos (vários irmãos) uma parte desmembrada de uma área rural. O vendedor adquiriu esse imóvel rural antes de 1969. Me parece que pela legislação o vendedor não pagará o imposto sobre ganho de capital, porque esse imóvel tem 100% de redução do imposto e no ajuste anual deve declarar o valor recebido como “não tributável”, é isso mesmo ?

    • Olá Osmar

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Atendidas as condições de isenção ou redução do ganho de capital deve ser informada na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis – Item 4.

      Equipe Click Habitação

  186. Bom dia,
    Comprei um terreno no valor de R$55.000,00 e construí uma casa que no final das contas me custou algo em torno de R$60.000,00.
    Agora estou vendendo este mesmo imóvel a R$130.000,00, precisarei pagar algum imposto???
    Grato!

    • Olá Filho

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se for o seu único imóvel, considerando que o valor de venda é inferior a R$ 440 mil poderá ficar isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que. também, não tenha não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

      Caso não atenda as condições acima deverá preencher o aplicativo GCAP para apurar o ganho de capital e recolher o imposto devido.

      Equipe Click Habitação

  187. Olá Gilberto! Primeiramente parabéns pelo serviço de utilidade pública.
    Vamos lá… estou vendendo meu único imóvel no final deste ano, contudo provavelmente só comprarei outro no prazo de 180 dias no ano que vem. Corro o risco de ser tributado no IRPF deste ano, sendo que só conseguirei lançar a compra de outro imóvel no próximo exercício?
    Atenciosamente,
    Sandro

    • Olá Sandro

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você deverá preencher o aplicativo GCAP da Receita Federal onde você informará que irá utilizar os recursos da venda para compra de novo imóvel residencial.
      Deverá efetivar normalmente a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda no ano que vem, informando a venda do imóvel, importando as informações do GCAP.

      Se não cumprir a compra no prazo estipulado DE 180 dias para compra do imóvel deverá recolher o imposto devido sobre o ganho de capital, acrescido de juros e multa.

      Equipe Click Habitação

  188. Boa noite, gostaria muito de agradecer a vocês, em primeiro lugar..

    Bem, gostaria de saber o seguinte.: Vendi um imóvel de praia há três anos e como não tinha vendido nenhum imóvel em 5 anos e comprei outro em menos de 180 dias, não paguei imposto, fiquei isenta. Caso queira vender esse imóvel atualmente, mesmo comprando outro em 180 dias, teria que pagar imposto, pois realizaria uma venda em menos de 5 anos da primeira, Isso procede?
    Bem, depois dessa suposta venda do imóvel de praia, caso eu queira vender o imóvel em que resido e comprar outro em menos de 180 dias, posso me beneficiar da isenção, haja vista que paguei o imposto na venda desse imóvel de praia?
    muito obrigada

    • Olá Lilian

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que conforme consta no artigo 39 da Lei 11.196 a isenção para compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias somente vale:
      “§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.”

      Ou seja, para novo benefício de isenção somente após 5 anos decorridos do primeiro benefício utilizado pelo contribuinte.

      Equipe Click Habitação

  189. Boa noite, tenho dois imoveis, caso consiga vendê-los e comprar um terceiro imovel em até 180 dias, posso me beneficiar da isenção do imposto sobre a venda desses DOIS imoveis? ou me beneficio apenas sobre a primerda venda, haja vista que a venda do segundo imovel ocorreria em menos de 5 anos da venda do primeiro com o benefício da isenção? obrigada

    • Olá Lilian

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a releitura do artigo abaixo transcrito:
      Informações Importantes
      * No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) operação.
      * A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
      * No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
      * A inobservância das condições estabelecidas importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      I – juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
      II – multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.
      * A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Equipe Click Habitação

  190. Boa noite,
    Queria vender um imovel e comprar outro em 180 dias, mas já vendi um imovel com isenção de imposto há 3 anos. Por que no aplicativo gcap da receita federal, quando o contribuinte informa que quer vender um imovel e comprar outro em menos de180 dias, a única pergunta é se vai comprar outro nesse período? por que a receita não faz a pergunta se o contribuinte ja se beneficiou de uma isenção em menos de 5 anos?
    obrigada
    Lilian

    • Olá Lilian

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o prazo de 5 anos é utilizado em 2 tipos de isenção diferentes:
      * Único imóvel que o titular possua
      * Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias

      Assim, o contribuinte deverá avaliar em que caso foi a isenção anterior e verificar se ainda não tem o direito a nova isenção, se for uma situação diferente.

      Equipe Click Habitação

  191. TENHO GLEBA DE TERRA, fiz o loteamento e resultou em 40 lotes, estou vendendo cada ao valor de r$ 35.000,00 em datas diferentes, posso aplicar a isençao em cada venda dos lotes

    • Olá Valmir

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo no item (1 Bens de pequeno valor):
      Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar
      Assim, se você vender um lote por mês poderá pleitear a isenção de Imposto de Renda.
      Mas, lembre-se que naquele mês não poderá vender mais nada, pois é a soma de bens e direitos vendidos no mês.

      Equipe Click Habitação

  192. Gilberto,
    Pretendo vender um apartamento onde moro, comprado a mais de 5 anos. comprei por 300 mil, hoje vale 650 mil. pretendo comprar outro em menos de 180 dias, como estarei dentro dos 180 dias,não pagarei imposto, certo? e se o que for comprar custar 550 mil, terei que pagar imposto sobre a diferença ? 100 mil.
    outra pergunta, quando comprei este apartamento a 6 anos atrás, paguei 300 mil, e o valor limite para venda sem pagar gacp, era de 440 mil. de la para cá,todos os imoveis valorizaram, só que esse valor de 440 mil não foi atualizado pela Receita,tremenda sacanagem. você concorda, que a receita esta agindo de má fé??

    • Olá Marco Aurelio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a valorização imobiliária que aconteceu nos últimos anos no Brasil não é normal, pois a tendência natural dos imóveis é valerem menos com o tempo. A não ser que haja fatores externos que propiciem a valorização da região, onde se encontra o imóvel.
      Tivemos o boom imobiliário e vários fatores econômicos ou de mercado fizeram a super valorização imobiliária, tal fato, já se encontra em ajuste. Hoje em dia, os imóveis para venda estão perdendo valor.
      Assim, entendemos que não é má fé da Receita Federal.

      Com relação a venda e compra no prazo de 180 dias possibilitará a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital.
      Se a compra for por valor inferior da venda haverá incidência de Imposto de renda sobre a diferença. Utilize o aplicativo GCAP para fins da apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  193. Comprei um imóvel a tres anos por 129 mil, financiado pelo minha casa minha vida, estou vendendo ele agora por 127 mil a vista… Devemos lançar no programa GCAP, ou somente informar a venda no IR do ano que vem , relativo a esse ano?

    • Olá Barbara

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que como você vendeu por um valor inferior ao que comprou não haverá ganho de capital.
      O preenchimento do GCAP facilitará a transferência para no ano que vem efetivar a Declaração de Imposto de Renda no ano seguinte.

      Equipe Click Habitação

  194. Boa tarde! Ótimo serviço de utilidade pública prestado por vocês. Por isso resolvi expor-lhes a minha dúvida, lamentavelmente muito em cima da hora; não sei se receberei a resposta a tempo.
    Como já havia um entendimento verbal de que o futuro comprador de meu apartamento estava pleiteando um financiamento, comprei, no mês de março/2016, com dinheiro emprestado de três pessoas, para não perder a oportunidade, um imóvel residencial, com valor superior ao do apartamento. O financiamento do comprador do meu apartamento só foi aprovado em junho/2016, com assinatura do contrato com o agente financeiro em julho/2016, mês em que também foi efetuado o registro no cartório. Os pagamentos foram feitos da seguinte forma: sinal em 21/06/16, recursos próprios em 18/07/16 e liberação do valor financiado em 01/08/16. Com o valor recebido quitei os empréstimos, restando ainda alguma dívida, pois o valor da compra foi superior à venda. Eu poderia fazer uso da isenção para a compra no prazo de 180 dias. Caso negativo, qual é a data válida para preencher e pagar o IR pelo ganho de capital? Antecipadamente grato pelas informações.

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a compra do segundo imóvel é anterior a venda do primeiro assim não há como enquadrar para isenção por compra no prazo de 180 dias e não vale para quitação de dívida de imóvel já adquirido.

      Com relação a data a ser considerada localizamos resposta sobre o tema no site da Receita Federal. Esperamos atender ao seu questionamento.
      581 – Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
      Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).
      Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 18/10/2013, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 26/03/2014. Assim, somente na data do implemento da condição (26/03/2014), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.
      Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 18/10/2013 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 26/03/2014 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nesta data.
      Como custo de aquisição, o alienante deve considerar o total dos valores pagos até março de 2014, incluindo sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
      Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.
      Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 26/03/2014 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).
      Atenção:
      Neste exemplo, o pagamento inicial, recebido pelo alienante em 18/10/2013, comporá a parcela sujeita à tributação do ganho de capital em 26/03/2014, devendo o imposto decorrente ser pago até o último dia útil de abril de 2014.
      Alerte-se que a condição suspensiva deve constar expressamente do contrato inicial para que o exposto tenha plena validade. Caso contrário, considera-se consumada a transmissão do imóvel na data da assinatura do documento inicial, ainda que firmado por instrumento particular.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 e Solução de Consulta Interna Cosit nº 2, de 14 de janeiro de 2014.)”

      Equipe Click Habitação

  195. Bom dia,

    Meu pai fez a venda de uma fazenda no valor $1.850.000 e teve permuta de uma casa no valor de $850.000 e o restante será recebido em dinheiro.
    Ele tem somente esse imovel em seu nome , então aplicaria a isenção do imposto de renda?? Ou terá que pagar imposto de renda em cima do $ 1.000.000 .??

    • Olá Junio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que a isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital para único imóvel é para venda de até R$ 440 mil. Assim, orientamos a utilizar o aplicativo GCAP para apuração do ganho de capital.

      Existem possibilidades de redução do valor do ganho de capital em função da data de aquisição e do tempo de permanência com o imóvel. Verifique no aplicativo o cálculo

      Equipe Click Habitação

  196. No caso de uma futura venda e do não exercício da opção de compra no prazo que isentaria a tributação (até 180 dias após a venda), como se posicionar em relação a esta questão? Há correção, ou há renda? Ou há as duas? Por que ambas são sinônimos para efeitos de incidência do Imposto de Renda? Há abuso do poder de tributar do Estado o fato de ele “congelar” o valor do imóvel na declaração, não permitir nenhuma correção, e ao mesmo tempo divulgar, chancelar e indicar os índices inflacionários? Ou o Estado está certo, dado que o valor do imóvel não está vinculado à correção porque os parâmetros de evolução de preços de imóveis não segue este padrão?

    • Olá André

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o artigo procura elencar os fatores previstos na legislação. As brechas para poder utilizar as formas de diminuir, reduzir ou isentar o imposto de renda sobre o ganho de capital.
      O objetivo não é entrar no mérito sobre justiça da carga tributária.

      Equipe Click Habitação

  197. Parabéns pelas informações esclarecedoras.
    Gostaria de saber se há e qual é o limite de valor para isenção de IR na alienação de bens imóveis?
    Como atualizar o valor Um lote/terreno comprado em 21/05/1987 por R$27.346,76 que pretendo vender em agosto ou setembro/2016 ?
    Agradeço a especial atenção e aguardo
    Att
    Graça

    • Olá Graça

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Custo de aquisição
      Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.
      A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal.
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

      As possibilidades de isenção do Imposto de renda sobre o ganho de capital constam no artigo. Sugerimos nova leitura.

      Equipe Click Habitação

  198. Bom dia. Primeiramente quero agradecer a oportunidade de poder utilizar esta ótima ferramenta para esclarecimento de dúvidas. Tenho a seguinte situação. Minha mãe tem 83 anos e vendeu a alguns dias um imóvel. Ele foi adquirido em março de 1980 pelo valor de 1.250.000 Cruzeiros. Foi vendido por R$ 630.000,00. Ela nunca declarou imposto de renda. Estive num contador da minha cidade e o cálculo mostra que ela terá que pagar algo próximo de R$ 16.000 de imposto referente a ganho de capital. Quando falei das melhorias foram acrescentados os valores mas o imposto a pagar só aumentava chegando em R$ 96.000. Estranhei muito. Por isso estou aqui pedindo uma orientação. Muito Obrigado pela atenção.

    • Olá Roberto

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha, mas não temos como verificar este tipo de acontecimento.

      Podemos orientar a você mesmo utilizar o GCAP, o aplicativo da Receita Federal para efetivar o cálculo do ganho de capital.

      A questão da inclusão de benfeitoria é possível, mas requer que os documentos estejam de posse da pessoa, e deverá ser efetivada Declaração Retificadora dos últimos 5 anos.

      Segue informação sobre a questão de moeda para utilizar o GCAP. Este imóvel é antigo é tem uma série de benefícios de redução do Imposto de Renda, conforme descrevemos no artigo:
      Custo de aquisição
      Como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais. As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens.
      A Tabela de atualização do custo dos bens consta no Anexo único da IN 84/2001 da Receita Federal.
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas.

      Caso não consiga efetivar os cálculos procure a Receita Federal ou outro contador.

      Equipe Click Habitação

  199. Boa noite.
    Vendi um imóvel no valor de 600.000 fruto de doação, sendo que recebi um terreno no valor de 150.000 e 450.000 em dinheiro. O valor do Imóvel que vendi era de 200.000 em 2010. Não tenho outro imóvel e pretendo comprar um no valor de 400.000. Minha pergunta é: tem como considerar a correção do valor do imóvel acompanhando a inflação desses 6 anos, visto que em 2010, 200.000 valia muito mais do que 200.000 hoje em dia ou teria que pagar o imposto referente a 200.000?

    • Olá Reynaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não pode atualizar o valor do imóvel.
      Mas, existem algumas despesas que podem ser acrescidas ao custo de aquisição.
      Isto consta do artigo, sugerimos a releitura!!

      Acréscimos ao custo de aquisição
      Dependem de comprovação através de documentação hábil e idônea. Deve ser mantida até a data em que possa ser fiscalizada a alienação do bem ou direito.
      Investir em imóveis é seguro e pode ser também muito lucrativo, mas é preciso conhecer a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre operações de venda com lucro, ou como se diz, ganho de capital.
      Uma das maneiras de reduzir o ganho de capital é registrar as despesas e pagamentos com as Benfeitorias (Reformar e melhorias) no imóvel. Veja os detalhes:
      1) Benfeitorias – Reformas e Melhorias
      2) Taxas extras de condomínio para viabilizar benfeitorias comuns (elevador, poço artesiano, recuperação de fachada, equipamentos de segurança etc.)
      3) Imposto de transmissão (ITBI) pago pelo alienante por ocasião da aquisição
      4) Laudêmio
      5) Juros e demais acréscimos embutidos nos encargos mensais do financiamento habitacional

      Veja detalhes no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Se for acrescentar valores ao Declarado em anos anteriores deverá efetivar Declaração Retificadora dos últimos 5 anos.

      Equipe Click Habitação

  200. Recebi 2 imóveis de herança: um tenho 1/2 e no outro tenho 1/3.
    Se eu vender o imóvel que tenho 1/3 e usar o dinheiro para comprar a metade do outro imóvel que possuo, vale a regra de isenção do IR de 180 dias?
    Obrigada desde já.

    • Olá Idalina

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A partir de 16/06/2005, o benefício de isenção de imposto de renda também é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.
      Assim, considerando que será uma aquisição de imóvel residencial entendemos que poderá pleitear a isenção de IR na compra da outra metade ideal do imóvel dentro do prazo de 180 dias da venda do primeiro imóvel. Mas, sugerimos uma consulta junto a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  201. Ótimo artigo, parabéns!!
    Tenho 2 casos como dúvida:
    1) Vendi uma casa onde recebi de herança, mas tinha apenas 16% dela. Posso usufruir da isenção do IR por ser minha primeira venda?
    2) Um primo que recebeu a mesma casa de herança, tinha também 16% dela, e vendeu junto comigo, pode usufruir da mesma isenção de primeira venda, sendo que ele tem outro imóvel 50% que recebeu de outra herança, porém ainda não está no nome dele pois o inventário não está pronto?
    Muito obrigado!

    • Olá Eduardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      571 – Qual é o tratamento tributário na transferência de bens ou direitos por herança ou legado?
      Na transferência do direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança ou legado, os bens e direitos podem ser avaliados pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, atualizado monetariamente até 31/12/1995, ou por valor superior àquele declarado, observado o seguinte:
      a) se os bens ou direitos forem transferidos por valor superior ao anteriormente declarado, a diferença positiva entre o valor de transmissão e o valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus ou o custo de aquisição, é tributada como ganho de capital à alíquota de 15%;
      a.1) nesta hipótese, o contribuinte do imposto é o espólio, devendo ser preenchido, utilizando-se o programa gerador específico, o Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital exportando o resultado para a Declaração Final de Espólio;
      a.2) o Darf do pagamento do imposto deve ser preenchido em nome do espólio;
      b) se a transferência for pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, não há ganho de capital no ato da transferência;
      c) a opção pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus ou por valor superior a este será feita em relação a cada um dos bens transferidos;
      d) o herdeiro ou legatário deve incluir os bens ou direitos, em sua Declaração de Bens e Direitos, pelo valor de transmissão da parte de que lhe coube, o qual constitui custo para efeito de apuração de ganho de capital numa eventual alienação futura. Considera-se data de aquisição a da abertura da sucessão (falecimento).
      Atenção:
      Para efeito de apuração do limite de isenção, na alienação de bens de pequeno valor até R$ 35.000,00, devem ser somados os valores de transferência de todos os bens da mesma natureza.
      (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, arts. 119, 121, I, 122; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 1º; Solução de Consulta Cosit nº 82, de 2 de abril de 2014).

      Quando um familiar morre e os bens deixados por ele são partilhados, é feita a declaração definitiva de espólio. Nesse momento, os herdeiros têm a opção de escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.
      Se houver diferença entre o custo de aquisição pelo qual o bem era declarado e o valor pelo qual ele foi transferido, são descontados os 15% de imposto sobre o ganho de capital (imposto que deve ser pago pelo inventariante em até 30 dias após a partilha). Mas, se o bem for transferido pelo valor constante na última declaração do falecido, não há ganho de capital a ser apurado.

      A brecha para pagar menos Imposto de renda – IR existe se o imóvel foi comprado e começou a ser declarado antes de 1988. Nesse caso, existe um benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital. Quanto mais antigo o imóvel, maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento.
      Ocorre que o benefício só pode ser aplicado se o valor for atualizado na declaração de espólio. A partir do momento em que o imóvel é transferido é como se ele tivesse sido comprado nessa data, portanto a redução não se aplica.

      As explicações acima são para você incorporar ao seu patrimônio bens recebidos por herança. Assim, veja qual a melhor opção.
      Se for um imóvel antigo compensa transferir pelo seu patrimônio com valor de mercado.

      No caso da venda da sua parte do imóvel, independentemente da sua escolha na transferência do bem para você, se for o seu único imóvel e a sua parte na venda for inferior a R$ 440 mil poderá pleitear a isenção de Imposto de renda sobre o ganho de capital.

      No caso do seu primo, vale a mesma regra, mas somente quando ele receber o segundo imóvel, não poderá utilizar a mesma regra, se vender antes de 5 anos.
      Ele deverá verificar qual o melhor estratégia na hora da Declaração de bens: atualizar o valor ou deixar pelo custo de aquisição.

      Equipe Click Habitação

  202. Primeiramente, parabéns e obrigado pelo excelente artigo. Se possível, gostaria de fazer uma pergunta. Fiz uma promessa de compra e venda em 2015 (para aquisição), para assinatura da escritura definitiva em 2016. Vendi o imóvel que possuía apenas no início de 2016, acreditando que poderia me valer da isenção da nova compra em 180 dias (que coincidiria com a assinatura da escritura, no final de 2016). Mas fiquei em dúvida quando o artigo menciona que o conceito de “outro imóvel” (para a isenção até 440 mil) abrangeria qualquer direito real (no meu caso, a promessa), e não se aplicaria para quitação de “outro imóvel” já existente. Assim, fiquei com a seguinte dúvida: a assinatura da escritura definitiva caracterizaria essa nova compra em 180 dias, ou o marco seria é a promessa, ainda em 2015, de forma que não consigo me valer nem da isenção dos 180 dias, nem da isenção do valor de 440 mil, por não ser meu “único imóvel” no momento da venda? Muito obrigado.

    • Olá Juliana,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direito. (Lei nº 7.713/88, art. 1º, 2º, 3º §§ 2º e 3º, 16 a 22).

      Pelo que relatou você já tinha 2 imóveis quando vendeu o primeiro, assim, não poderá utilizar a prerrogativa de venda de único imóvel com valor de até R$ 440 mil.
      A promessa de compra e venda já vale para fins tributários como bem ou direito.

      Poderia pleitear isenção se utilizar o valor da venda na compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Não vale utilizar o valor para quitar imóvel ou financiamento já adquirido.

      Equipe Click Habitação

  203. Fiz a compra de um terreno com meu noivo em março de 2016, 50% meu e 50% dele, minhas perguntas são:
    – Tenho outro terreno que pretendo vender, se eu vender, terei a isenção? Visto que ele era meu único imóvel até 440 mil? Ou terei que pagar os amargos 15%?
    – Se somente meu noivo declarar o terreno na declaração de imposto de renda dele (visto que ele nunca teve imóvel no nome dele) tem problema? E me incluir como sua cônjuge? Terei que pagar o imposto?
    – Vamos construir nesse terreno com o dinheiro da venda do outro, isso pode gerar alguma isenção?

    • Olá Chaiana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pelo que mencionou no comentário você possui 2 terrenos no seu nome. Assim, não teria direito a isenção pela venda, mesmo que o valor seja inferior a R$ 440.000,00.

      Informamos que não tecemos comentários sobre critérios pessoais de Declaração de bens fora dos padrões legais e estipulados pela Receita Federal.

      Esclarecemos que a utilização do valor da venda de imóvel residencial no prazo de 180 dias (não vale para venda terreno) e também não vale para construção, mas somente para aquisição de imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

  204. Prezados, ótimo artigo, no entanto ainda fiquei com uma dúvida. O imóvel onde moro está em nome de PJ. Se a PJ vender este imóvel e comprar outro para fins residenciais dentro dos 180 dias, poderá usufruir da isenção, ou ela é valida apenas para PF?

    • Olá Daniel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o artigo foi elaborado para pessoas físicas, e isto está informado no escopo.

      Para PJ orientamos a procurar a receita Federal ou contador/advogado de sua confiança. Cremos que não há este tipo de benefício.

      Equipe Click Habitação

  205. Boa noite. No caso de venda de um imóvel (apartamento) para utilizar o recurso para construir uma casa (residencial), há possibilidade de isenção do imposto de renda?

    Agradeço a atenção

    • Olá Eduardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click habitação.

      Esclarecemos que infelizmente não! Somente para aquisição de imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

  206. Olá, boa noite
    vendi um imovel compraria outro dentro do prazo de 180 dias para isencao do lucro imobiliario. Porem o negocio nao deu certo e resolvi pagar a DARF.
    Sei que este ano foi aprovada uma lei que eu posso pagar somente os juros e não preciso pagar a multa, se pagar dentro do prazo de 180 dias.
    Poderia me dizer qual a lei e esclarecer como devo proceder sem pagar a multa?
    Obrigada
    Deise

    • Olá Deise

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a previsão de multa e juros está constante no artigo 39 da Lei 11.196.

      Para eventual isenção orientamos consultar a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  207. Fiz uma pergunta e fui respondido, mas me restou mais uma dúvida.
    Quanto ao terreno, não tenho como ficar isento conforme vocês me informaram, mas e os dois imóveis (Casa e apartamento) que vendi? Os dois são isentos se eu usar o valor integral para comprar outro imóvel residencial em 180 dias? Se não for isento pagarei imposto dos dois ou só de um?
    —————————————————
    Postagem anterior: Carlos Auber. jul 28, 2016 at 15:47

    Olá,

    Tenho 3 imóveis: 1 apartamento, 1 terreno e uma casa comprados em 2009, 2011 e 2012 respectivamente por 300 mil na época e este mês os vendi por 360 mil.
    Em menos de 180 dias comprarei um novo imóvel residencial usando todo o dinheiro. Terei que pagar imposto de renda sobre ganho de capital tendo em vista que usarei todo o dinheiro dos 3 para comprar um unico imóvel para moradia?
    ———————————————————–

    • Olá Carlos

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo o uso do valor da venda de imóveis residencias para compra de imóvel residencial no prazo máximo de 180 dias é passível de isenção.
      A contagem do prazo de 180 dias é feita da seguinte forma:
      Início: data do contrato da primeira venda (IN 599/2005, art. 2º, §1º)
      Fim: data da compra do primeiro imóvel residencial (IN 599/2005, art. 2º, §6º)

      Assim, a contagem do prazo tem início na data da primeira venda e finda na data da compra do primeiro imóvel. Desta forma, para ter a isenção você tem de vender ambos os imóveis residenciais e depois comprar o novo imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

  208. Prezados, parabéns pelo excelente artigo. Apenas como colaboração (pois também fiquei com dúvida no caso), me parece que na resposta à consulente ELAINE (12 de agosto) constou equivocadamente a expressão “comunhão”, quando, em verdade, já que eles partilharam o imóvel no divórcio, se trata de caso de “condomínio”. Se for comunhão, o valor da isenção (R$440.000,00) é mensurado sobre o todo; apenas se for condomínio que a isenção considerará tal valor sobre cada quinhão. Estou certo? Abraço e parabéns de novo.

    • Olá Paulo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Você tem razão iremos retificar o comentário para “condomínio”, considerando que o bem tinha sido partilhado no divórcio.

      Com relação ao comentário final está certo novamente: “Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge ou, opcionalmente, 100% em um dos cônjuges.”

      Obrigado! Abraço

      Equipe Click Habitação

  209. Parabéns pelas explicações coerentes e práticas. Tenho uma situação de um cliente que possuia um apartamento adquirido pelo valor de 200K (2005) e vendido por 700K (2016) . Ao apurar o ganho de capital (03/2016) o cliente preencheu que o dinheiro seria aplicado na aquisição de outro imovel porém ele desistiu e resolveu construir uma casa em um terreno. Essa construção dessa casa pode ser considerada como aplicação de recursos para aquisição de outro imovel?

    Se negativo, como faço para parcelar a divida uma vez que o valor do GCAP seria alto caso não possa ser encarado pelo fator de isenção e aplicação de imovel residencial.

    Desde já obrigado

    • Olá William

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a isenção somente vale para aquisição de imóvel residencial.
      Não vale para construção de imóvel

      546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 5 de junho de 2014)

      Desconhecemos a hipótese de parcelamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
      Orientamos a procurar a Receita Federal para verificar a possibilidade.

      Equipe Click Habitação

    • Boa noite e parabéns pelo artigo.
      A minha dúvida: eu adquiro um imóvel através de leilão por R$ 92.000,00. Após reforma que durou 3 meses e com gasto de R$ 70.000,00, houve a venda do imóvel por R$ 200.000,00. Partindo-se do princípio que tenho condicões de deduzir o valor de gastos na reforma no lucro, como proceder o cálculo do imposto a pagar e a comprovação dos gastos dentro do mesmo exercício? Obrigada!

    • Olá Maria Helena

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o que ocorre de fato é você pode acrescentar ao custo de aquisição os valores gastos com reforma no imóvel.
      Assim, no seu exemplo o custo de aquisição total passa de 92 mil para 162 mil.
      Veja outros valores que podem ser acrescentados ao custo de aquisição no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR
      A apuração do ganho de capital deve ser apurada no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  210. Bom dia! Por gentileza, gostaria de tirar duas dúvidas:

    1) Se eu vender um imóvel por, por ex, R$ 230.000 e pagar comissão ao corretor de R$ 13.800, o valor de venda que devo considerar para apuração do ganho de capital seria R$ 230.000 – R$ 13.800 = R$ 216.200?

    2) Considere que comprei outro imóvel com o dinheiro relativo à venda acima, porém após 180 dias, ou seja, não usufrui do benefício de isenção de IR. Caso eu venha a vender esse novo imóvel antes de 5 anos da aquisição, tenho o direito de usufruir da isenção de IR caso use o dinheiro para compra de outro imóvel dentro de 180 dias? Pergunto, pois na primeira venda paguei normalmente o imposto, ou seja, talvez não tenha entrado em período de “carência” de 5 anos por não ter usufruído de possível isenção na primeira venda.
    Considere que antes dessas duas operações não fiz nenhuma outra.

    Obrigado,

    • Olá Rafael,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O valor da comissão paga ao corretor na venda do imóvel não pode ser deduzido na declaração do Imposto de Renda. Mas, na apuração do ganho de capital sobre a venda do bem, o valor da corretagem é deduzido do valor da alienação. Quando se tratar de venda a prazo, a dedução será feita sobre o valor da parcela recebida no mês do pagamento da corretagem.

      Utilize o aplicativo GCAP da Receita para simular e calcular o ganho de capital.

      O contribuinte somente pode usufruir do benefício da isenção (Aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias) de que trata o artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

      Equipe Click Habitação

  211. Olá, venho de antemão agradecer as informações prestadas e as dúvidas esclarecidas. Tenho 2 imovéis no valor de 550.00 cada um. Ambos foram comprados na plantas por 240 mil cada. Acabo de realizar a venda de um dos imóveis e pretendo investir maior parte desse valor (cerca de 450 mil) em Fundos de Investimentos Imobiliários. Neste caso pagaria imposto total ou apenas parcial?

    • Olá Rafael

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Alertamos que você não irá adquirir um outro imóvel residencial, portanto está passível de apuração de ganho de capital e o respectivo imposto.
      Fundos imobiliários não é imóvel residencial, alias a maioria lida com receitas em imóveis comerciais, mas mesmo que fossem comerciais não servem para a isenção do IR sobre o ganho de capital da venda do imóvel.

      Orientamos a utilizar o GCAP para o cálculo.

      Equipe Click Habitação

      Equi

  212. Boa noite,
    Comprei um imóvel em 2013 por 50 mil e por motivos pessoas tive que vender pelos mesmos 50mil em 2016. Coloquei esse valor na poupança. Devo pagar algo de IR ? O dinheiro que esta na poupança rendendo deve ser descontado IR?
    Quem puder ajudar eu agradeço.
    Fernanda

    • Olá Fernanda

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se você vendeu pelo mesmo preço que comprou não há ganho de capital e portanto não há imposto a pagar.

      Equipe Click Habitação

  213. Olá Gilberto, parabéns pelas informações!! Adquiri através de promessa de compra e venda (na planta) em 2013 e obterei as chaves, escritura definitiva e o plano de financiamento bancário em Nov/2016. Caso eu venda o meu atual apartamento entre Nov/2016 e Maio/17, no período de 6 meses para e aquisição/alienação e venda do apto atual, poderei obter o beneficio da isenção do IR? Muito Obrigado. Diogo

    • Olá Diogo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Poderá ser pleiteada a isenção do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.

      O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
      Atenção: A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

      Assim, se os imóveis envolvidos na venda e compra forem residenciais e a negociação obedecer as condições estabelecidas terá o benefício da isenção do IR sobre o ganho de capital na venda.

      Equipe Click Habitação

  214. Vou vender um apartamento por 350.000,00 e tenho uma porcentagem pequena num outro imóvel.
    Nesse caso, tenho direito de isenção de imposto sobre ganho de lucro,por ser bem inferior a 440.000,00?

    • Olá Eduardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não, pois você possui 2 imóveis.
      Poderá pleitear a isenção se utilizar o valor da venda para comprar outro imóvel no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  215. Excelente matéria, ainda mais com muitas questões abordadas pelos leitores e respectivos esclarecimentos pela Equipe Click.
    Perguntas:
    1- Tenho quatro imoveis. Caso eu venda um deles e compre outro por um valor maior até os 180 dias, sei que não pagarei pelo ganho de capital. A questão é: poderei vender este novo imovel no curto prazo? Há prazo (carência) na lei para que eu possa vende-lo?
    2- Tenho quatro imoveis. Um deles é um apartamento que consta em meu IR no valor de R$ 130 mil. Pretendo passa-lo para meus dois filhos e sei que pagarei taxas de cartório referente ao valor de R$ 200 mil (valor avaliado pela prefeitura). Caso eles vendam por R$ 420 mil este imóvel, sendo que seria o único imóvel deles (na verdade 50 % cada um, R$ 210 mil), teriam que pagar ganho de capital?
    Obrigado pela oportunidade de levantar estas questões a Equipe!

    • Olá Flavio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com as perguntamos podemos falar:
      1) Não há prazo de carência para venda do imóvel residencial, mas se vender antes de 5 anos não poderá utilizar a prerrogativa de isenção novamente.

      2) Se doar os imóveis aos seus filhos e forem os únicos imóveis deles poderão pleitear a isenção se a venda for até 440 mil.
      Lembre-se tem Imposto e custos cartorários:
      Imposto estadual (ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Verifique a legislação do seu Estado) e custas de escritura/registro no Cartório de Imóveis. Vale a pena?

      Equipe Click Habitação

  216. Muito boa as informações, parabéns! Tenho uma dúvida seria possível esclarecer, desde já agradeço! Comprei um terreno em 2009 e terminei a construção em 2011 e registrei o habite-se e cartório em janeiro 2015 no valor de 176mil me separei e declarei no ir somente 50% do valor , agora estou a vender o imóvel pelo valor de 550mil e 6% de comissão e em troca um terreno de 200Mil. .. dúvida tenho que pagar ir? Este é o único imóvel que temos…como faria os cálculos?
    Muito obrigada,
    Elaine

    • Olá Elaine

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
      * à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
      * ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

      Como a propriedade do bem é em “condomínio” com o ex-marido, o valor da venda correspondente a sua parte, está dentro do limite de isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital, respeitadas as condições acima.

      A apuração do ganho de capital deve ser efetivado por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal

      Equipe Click Habitação

  217. Ótimo artigo, parabéns. A minha dúvida é a seguinte: na minha declaração desse ano (2015/2016) declarei um terreno e a construção de uma casa (obra não concluída), que somados, totalizou R$ 120.000,00. Agora, em 2016, concluí a casa gastando o valor de R$ 80.000,00, ou seja, o valor total do terreno + casa é de R$ 200.000,00. Quero vender a casa, mas, em minha DIR a casa está por R$ 120.000,00 e ela me custou R$ 200.000,00. Como faço para não pagar o ganho de capital sobre esse valor ainda não declarado (somente teria que declarar no ano que vem, mas pretendo vender a casa antes)? Obrigada

    • Olá Marcia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você poderá incluir todos os custos da construção efetivados durante este ano quando do cadastramento do aplicativo GCAP da Receita Federal para fins de apuração do ganho de capital.
      Assim, você não será prejudicada.
      Lembre-se de guardar todas as Notas Fiscais e Recibos de mão de obra para fins de eventual fiscalização.

      Na Declaração de Ajuste do ano que vem você informará a venda do imóvel e no campo de descrição informará os valores envolvidos nos custos de construção e de venda do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  218. Cara equipe Click Habitação, parabéns pelo artigo , simples e esclarecedor.
    Tenho uma situação na qual gostaria de uma orientação de vocês
    Vendi um apartamento e estou comprando outro, no intervalo de 2 meses, logo não pretendo pagar o imposto de ganho de capital pois atendo às regras explicitadas por vocês, porem tenho duas filhas e gostaria de já deixar o apartamento para elas com o uso-fruto para mim e minha mulher.
    Qual seria a forma mais barata de fazer isto, tanto em impostos como em recolhimentos e cartórios e que me dê o benefício da compra e venda dentro do período de 6 meses?
    Nos disseram que a forma mais barata é comprarmos o uso-fruto, passando para elas a escritura com empréstimo da espécie, porem entendo que por nçao ter feito a compra em meu nome, eu teria que pagar o imposto sobre o lucro, é correto?
    Obrigado.

    • Olá Cesar

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para obter a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital a aquisição deverá ser em seu nome.

      Se optar por comprar diretamente em nome de suas filhas pagará 2 impostos:
      Imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel
      Imposto estadual ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Verifique a legislação do seu Estado.

      Além do ITBI, registro da compra e do usufruto na matrícula do imóvel.

      Sugiro consultar um profissional do mercado cartorário que possa lhe informar qual a melhor opção. Talvez o Tabelião possa lhe orientar.

      Equipe Click Habitação

  219. Bom dia,

    Gostaria de um esclarecimento:
    Adquiri há um ano atrás um apto que está totalmente financiado, portanto ainda não tem escritura porém está declarado no IR, e irei vender agora um apto que tenho no meu nome por R$200.000, o valor dele declarado no IR é de R$55.000,00.
    Terei que pagar o imposto sobre ganho de capital, ou posso considerar esse apto que rei vender como único imóvel, sabendo que o outro está financiado e não possui escritura?

    Obrigada

    • Olá Vanessa,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o contrato de financiamento habitacional tem força de escritura, portanto o contrato é válido para fins tributários.
      Inclusive até o contrato de gaveta é válido para fins tributários.
      Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direito. (Lei nº 7.713/88, art. 1º, 2º, 3º §§ 2º e 3º, 16 a 22).

      Assim, que pelo relatou tem 2 imóveis e portanto pode pleitear a isenção do imposto de renda sobre o eventual ganho de capital na venda de imóvel se utilizar os recursos para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  220. Vendi imovel com pagamento de 40% (R$240.000,00) no contrato, e 60% (R$360.000,00) na escritura, 45 dias depois, como calcular o ganho de capital. O imovel foi comprado por R$350.000,00 há 10 anos. Como calcular o ganho de capital, com o recebimento em duas parcelas.
    Grato,
    Eustaquio.

    • Olá Eustaquio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Localizamos no site da Receita Federal a resposta para seu questionamento.
      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)”

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  221. Prezados,

    Vendi um imóvel financiado cujo valor pago até 2015 declarado no IRPF era de R$ 144.000,00, mas paguei em 2016 mais R$ 21000,00 em parcelas até julho 2016.
    Devo declarar como valor de aquisição esta somatória R$ 165.000,00?
    E o valor de alienação devo declarar a parte que recebi após o interveniente quitante pagar o restante do meu financiamento?
    Posso ainda deduzir a comissão do corretor do valor que recebi?
    O percentual de abatimento pelos anos que fiquei com o imóvel (que foram 3 anos )incidem no valor do lucro imobiliário ou no valor da alienação menos a corretagem? Grata

    • Olá Marilisa

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deve somar ao valor declarado no ano anterior todos os valores desembolsados este ano.
      Assim, no exemplo informado ficaria com R$ 165 mil.

      Com relação ao preço de venda deve informar o valor recebido em função da venda.
      Poderá descontar o valor pago de comissão ao corretor.

      Os descontos somente valem para imóveis adquiridos até 1988.
      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita Federal para apurar o eventual ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  222. Tenho uma dúvida conforme abaixo:

    Imóvel adquirido em 1994, na DIRPF (de 1995, do ano de 1994) os valores na época eram lançados em UFIRs (31.250,54 ufirs).

    Em 1995 teve um incremento no valor do imóvel (aquisição de material de construção) e este valor somado ao de 1994.
    Na declaração de 1995 (feita em 1996), na coluna situação em 31.12.1994 o valor das 31.250,54 ufirs foram convertidas para a moeda da época (real), ficando no valor de R$ 21.147,22, valor este que somado ao incremento de 1995 chegou a casa de R$ 27.000,00, situação em 31.12.1995.

    Após isto, em outros anos houve incremento no valor em razão de melhorias investidas na propriedade.

    Vendi o imóvel nesta semana (ago/2016).

    Minha dúvida:

    No GCAP 2016 devo preencher no campo “Apuração do custo de aquisição” o ano, mês e o valor da aquisição (de cada valor investido no imóvel).

    Nas tabelas de apoio da Rec. Federal estes meses (de 1994) estão primeiro em cruzeiros reais (até jun) e depois em reais, sendo que a DIRPF de 1994 os valores eram expressos em UFIRs.

    Como preencher o valor do custo de aquisição inicial, de 1994, que era em UFIRs e o GCAP só permite em reais?

    • Olá Alexon

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que , como regra geral, é o valor de aquisição expresso em reais.
      As mudanças de moeda e de regras de indexação tiveram repercussão na informação dos valores dos bens
      Tabela de atualização do custo dos bens: Anexo único da IN 84/2001
      Toma-se o valor expresso na moeda da época e divide-se pelo coeficiente da tabela, encontrando o valor em reais já com todas as correções monetárias permitidas

      Equipe Click Habitação

  223. Prezados
    Vendi por 365 mil em Jul/16 um apartamento adquirido em 2011 por 200 mil. Para não pagar IR sobre o lucro imobiliário, vou aproveitar o beneficio dos 180 dias para comprar outro imóvel. Entretanto em 2015 vendi outro apartamento mas não tive lucro e obviamente não utilizei esse beneficio da lei.
    Acho que embora tenha vendido esse apartamento em 2015, isso não impede que eu utilize o beneficio agora na venda do apartamento de 365 mil. Estou correto ?
    Agradeço antecipadamente o esclarecimento.

    • Olá João

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como não utilizou o prerrogativa de isenção do IR entendemos que poderá utilizar o benefício nesta última venda de imóvel.

      E se não tiver outro imóvel pode utilizar a prerrogativa de venda por valor inferior a R$ 440 mil.

      Equipe Click Habitação

  224. Boa noite

    Minha esposa adquiriu o primeiro apartamento quando era solteira por 55.500,00 sendo que casamos com comunhão parcial de bens, após nos casarmos adquirimos em conjunto via caixa econômica o segundo apartamento por 253.000,00. Atualmente venderemos o primeiro apartamento por 200.000,00 pagando 10.000,00 de corretagem sendo que o segundo apartamento será dado como permuta num compromisso de compra e venda de outro imóvel no valor de 340.000,00 e financiarei 110.00,00 pela caixa. Este novo imovel passará a ser único para eu e minha esposa no valor total de 450.000,00 sendo que as 2 operações ocorrerão num prazo inferior de 180 dias- terei que pagar imposto neste caso da diferença de soma dos 2 imóveis menos a diferença da compra do terceiro imóvel ou por ela ter adquirido este imóvel antes de casarmos ainda temos o benefício de isenção? Para realizar uma permuta segura, o correto é eu como comprador e o vendedor ir ao cartório após assinarmos o contrato com a caixa e levar este contrato que tem efeito de escritura para o cartório fazer a alienação e após ir ao cartorio do meu imovel e realizar a transferencia ou corro o risco de sofrer algum golpe pois o imovel dele ainda nao será meu até o cartório validar o contrato da caixa e devolver ao banco, mas o meu já será dele pois não haverá embaraços. Grato pelo excelente trabalho, Eduardo.

    • Olá Eduardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como tem a propriedade que é somente da sua esposa. Vamos analisar em partes.

      Você como tem apenas um imóvel e o valor da venda da sua parte é inferior ao limite de R$ 440.000,00 estará isento de imposto de renda sobre o ganho de capital.

      Já sua esposa poderá utilizar a prerrogativa de desconto se o valor da venda primeiro imóvel e da parte dela do segundo imóvel vejam utilizados para adquirir um novo imóvel no prazo de 180 dias.
      O prazo de 180 dias se inicia na venda do primeiro imóvel.

      Veja a resposta no site da Receita:
      586 – Como devem ser consideradas as alienações efetuadas pelos cônjuges, para fins de tributação dos ganhos de capital?
      As transações efetuadas na constância da sociedade conjugal em regime de comunhão universal ou parcial de bens comuns têm o seguinte tratamento, para efeito de tributação: cada cônjuge deve considerar 50% do ganho de capital. Opcionalmente o total do ganho de capital pode ser tributado por um dos cônjuges, exceto quando se tratar de bens incomunicáveis, caso em que cada um deve tributar o valor que lhe cabe.
      Atenção:
      Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge ou, opcionalmente, 100% em um dos cônjuges.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 22)”

      O Banco como o imóvel está financiado não aceitará permuta direta de imóveis.
      O certo é efetivar o financiamento e como você mesmo falou efetivar a escritura de venda do seu imóvel na mesma data da assinatura do contrato.
      Orientamos a colocar alguma cláusula de anulação ou distrato, se a operação do outro imóvel não for concretizada. O Tabelião ou um advogado de confiança pode auxiliar nesta questão.

      Equipe Click Habitação

  225. Boa noite,
    Em 1991 comprei um terreno por Cr$ 1.500.000,00 (Cruzeiros) em 20 parcelas expressas em BTN + TR. Nele foi construída uma casa com certificado habite-se datado de 1994. Nesse período o valor lançado na declaração I.R. era expresso em UFIR. Em 1995 e 1996 o valor lançado expresso em Reais (36.150,09), e a partir de 1997 até 2015 (44.262,00). Qual a base de cálculo para apuração do ganho de capital?
    Obrigada

    • Olá Carolina,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pelas informações prestadas o valor de aquisição para fins de apuração do ganho de capital seria R$ 44.262,00.

      Mas, não foi informado se o custo da construção da casa foi acrescentando ao valor do terreno.
      Por lógica este custo deveria ter sido acrescentado, pois em caso negativo o ganho de capital será maior.

      Benfeitorias – Reformas e Melhorias
      Esta é uma das formas que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo.
      Ao acrescentar o valor de reformas, benfeitorias e melhorias realizadas no imóvel ao valor de aquisição da unidade ao longo do tempo, o proprietário consegue diminuir a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.
      Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração.
      Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Assim, caso não tenha sido acrescentado orientamos a retificar as Declarações dos últimos 5 anos.

      A apuração do ganho de capital deverá ser efetivada no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  226. Bom dia, por favor vi este comentario respondido por voces.
    Na venda de terreno eu nao posso pleitear esta isenção, correto ?
    Estou a pesquisar porque estou querendo vender um terreno por 100 mil e comprei por 15 mil, é a primeira vez que vou utilizar a prerrogativa de vender um imóvel e de comprar um novo imóvel apartamento por 100 mil, no prazo de 180 dias (nos últimos 5 anos

    Colei o comentario:
    Boa noite! em 2015 vendi uma casa pelo valor 220 mil fiquei isenta do imposto por ser meu primeiro imóvel vendido. Peguei 2 terrenos no negocio no valor venal 46,mil cada um, hoje pretendo vender um pelo valor 110,mil e comprar outro terreno pelo mesmo valor. vou ter que pagar a diferença em imposto ou seja 110,000 – 46,000, ou por estar dentro dos 180 dias não preciso pagar esta diferença
    Resposta

    Equipe Click Habitação abr 10, 2016 at 13:13

    Olá Sonia

    Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

    Considerando que seja a primeira vez que utiliza a prerrogativa de vender um imóvel e de comprar um novo imóvel no prazo de 180 dias (nos últimos 5 anos) poderá pleitear a isenção de ganho de capital.
    Deverá efetivar esta opção quando da venda no aplicativo GCAP da Receita Federal.

    • Olá Silvio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se for o seu único imóvel (o terreno) você estará isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, pois o valor do venda é inferior a R$ 440 mil.

      Se tiver mais de 1 imóvel, esclarecemos que terreno não é imóvel residencial não entra na possibilidade de de comprar um novo imóvel residencial nos 180 dias seguintes a venda.
      Talvez na resposta citada não reparamos que se tratavam de terrenos. Vamos verificar e retificar, se for o caso.

      Equipe Click Habitação

  227. Comprei um imóvel com contrato de gaveta em 2002, nunca declarado, em 2015 passei para o meu nome na hora do registro no cartório foi me perguntado por quanto havia comprado, falei 70 mil para ver se não pagava muito Itbi. A prefeitura foi lá e avaliou em 140.000,00 paguei ITBI em cima deste valor. Mas saiu na escritura os dois valores eu pagando 70 e avaliado em 140. Agora estou vendendo por 135.000,00 devo pagar imposto. Tenho um outro imóvel em meu nome comprado em 1993 onde declaro o valor de 35.000,00 que também venderei provavelmente este ano por 100 mil. Como fica esta situação? Que devo fazer em relação ao imposto de renda?
    Muito obrigada

    • Olá Rejane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Receita Federal considera contratos de gaveta para fins tributários. Mas, como não declarou …

      A estratégia de declarar o valor menor para pagar menos ITBI não deu resultado e o pior que o valor que informou como o valor do pagamento será o valor considerando pela Receita Federal. E como tem outro outro imóvel estará sujeita a apuração de ganho de capital.
      Utilize o programa GCAP da Receita Federal para apuração do valor.
      A única possibilidade de isenção será se comprometer a utilizar o valor da venda para compra de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Quanto ao outro imóvel adquirido por R$ 35 mil, se for o seu único imóvel na época da venda, você poderá utilizar a prerrogativa de isenção de ganho de capital, considerando que o valor será inferior a R$ 440 mil.
      Agora, se adquirir outro imóvel antes, deverá pagar pelo ganho de capital neste imóvel.

      Equipe Click Habitação

  228. Comprei um apto em fevereiro de 2013 por 360 mil e vendi em julho de 2016 por 370 mil, qual o valor que eu tenho que pagar sobre o lucro imobiliário ? Obrigado pela atenção e parabéns pelo suporte.

    • Olá João

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e de compra.
      Assim o lucro imobiliário no seu caso seria sobre o valor de R$ 10.000 – sendo 15% – ou seja R$ 1.500,00

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP no site da Receita Federal para efetivar o cálculo oficial.

      Equipe Click Habitação

  229. Focando melhor minha pergunta anterior, resumo:
    Vendi ap. por 340 mil em 18.07.2016 e imediatamente liquidei financiamento na Caixa de outro ap. em meu nome pelo valor de 339 mil. Essa liquidação pode ser considerada para isentar-me do imposto?
    Obrigado pela atenção.

    • Olá Carlos

      Boa Noite!

      Infelizmente não.
      Você teria que ter adquirido um novo imóvel residencial para poder pleitear a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital da venda do imóvel.
      Não vale utilizar em imóvel que já possuía.

      Equipe Click Habitação

  230. Senhores,
    Vendi por 340 mil em 20/07/2016, um apartamento adquirido em agosto de 2009 por 150 mil. Tenho em meu nome um outro apartamento financiado pela Caixa, prazo de 20 anos, amortizados dois anos e meio. Liquidei o financiamento pelo valor de 339 mil e estou sendo orientado que não terei o benefício da isenção de ganho de capital, porque considera-se outro imóvel mesmo sendo este financiado nas condições acima. Não tenho saída? Alguma pega na justiça justiça para se apelar?
    Obrigado antecipadamente pela orientação.
    Carlos

    • Olá Carlos Cavalcanti

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitacional.

      Esclarecemos que como se trata de um imóvel residencial existe a possibilidade de isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital se você no prazo de 180 dias utilizar o valor da venda na aquisição de novo imóvel residencial.

      Com relação a entrar na justiça orientamos a consultar uma advogado.

      Equipe Click Habitação

  231. Boa tarde!
    O IPTU de um imóvel sendo pago parcelado, estamos adquirindo o mesmo, o que é correto: o vendedor quitar todas as parcelas vincendas para efetivar o negócio ou o comprador deve pagar estas parcelas? Dessa maneira cada um ficaria com o ônus proporcional aos meses do ano que “fosse dono” do imóvel, se isto está correto o que dizer se o vendedor tivesse pago este IPTU à vista no começo do ano, seria correto ele nos pedir para ser ressarcido quanto aos valores relativos aos meses do ano que ele “não é mais dono”? Me parece absurdo!
    O que é correto?

    • Olá Porta & Doors

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o mais correto que é até o ato da venda o proprietário anterior arque com os custos do ITPU e a partir da venda o novo proprietário.

      Mas, isto pode objeto de negociação, cabendo um acordo entre as partes ou compensação no preço de aquisição.

      Equipe Click Habitação

  232. Boa tarde! Em 2010, eu e meu marido atualmente, ainda não éramos casados, e como coproprietários adquirimos o único imóvel que temos até hoje. Fazemos nossas declarações separadas e lá consta que cada um tem direito a 50% do referido imóvel. Casamos em 2013 com regime de comunhão parcial de bens. Minha dúvida é se o limite de R$440 mil deve ser considerado para cada um, já que adquirimos como sócios/co-proprietários em 2010? Ou se por estarmos hoje casado, o valor de R$440 mil vale para os dois? Agradeço, desde já.

    • Olá Caroline

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Estamos excluindo sua pergunta anteriormente efetivada e respondendo por aqui. ok?

      Localizamos no site da Receita a seguinte pergunta e resposta, a qual esclarece a questão:
      “586 – Como devem ser consideradas as alienações efetuadas pelos cônjuges, para fins de tributação dos ganhos de capital?
      As transações efetuadas na constância da sociedade conjugal em regime de comunhão universal ou parcial de bens comuns têm o seguinte tratamento, para efeito de tributação: cada cônjuge deve considerar 50% do ganho de capital. Opcionalmente o total do ganho de capital pode ser tributado por um dos cônjuges, exceto quando se tratar de bens incomunicáveis, caso em que cada um deve tributar o valor que lhe cabe.
      Atenção:
      Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge ou, opcionalmente, 100% em um dos cônjuges.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 22)”

      Considerando que o bem foi adquirido quando solteiros e no casamento não se tornou um bem comum ao casal, mas cada um tendo a sua parte, é nosso entendimento que o limite de isenção de R$ 440 mil é para cada um dos proprietários do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  233. Olá,

    Tenho 3 imóveis: 1 apartamento, 1 terreno e uma casa comprados em 2009, 2011 e 2012 respectivamente por 300 mil na época e este mês os vendi por 360 mil.
    Em menos de 180 dias comprarei um novo imóvel residencial usando todo o dinheiro. Terei que pagar imposto de renda sobre ganho de capital tendo em vista que usarei todo o dinheiro dos 3 para comprar um unico imóvel para moradia?

    • Olá Carlos

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a possibilidade de isenção do Imposto de Renda sobre ganho de capital é apenas para venda de imóveis residencias e compra de imóveis residenciais:
      “A partir de 16/06/2005, o benefício também é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.”

      Assim, o terreno não será passível de utilizar esta prerrogativa.

      Orientamos a utilizar o aplicativo GCAP da Receita para simular e efetivar as informações a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  234. Bom dia!!!! A minha duvida e a seguinte:
    Tenho um apartamento financiado pela caixa restando 130 mil para quitacao . Hj estou negociando o apartamento a 370 mil porem a negociacao vai ser por permuta de imoveis. Ficarei com o apartamento no valor de 230 mil e a compradora financiou o restante no valor de 140 mil para a quitacao da minha divida pelo banco dela para podermos fazer o negocio. Conversando com o corretor disse que a escritura teria que ser publica de permuta e nao escritura publica de compra e venda. O corretor disse que o banco disse que nao tem como ser por escritura publica de permuta e teria que ser por escritura publica de compra e venda pois nao tem como fazer 2 contratos num mesmo financiamento. Quem esta certo? Obrigado!!

    • Olá Alessandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os bancos não aceitam este tipo de permuta quando o imóvel está financiado, pois o financiamento tem relação com o imóvel e com quem está financiando.
      Assim, será necessário transferir o seu financiamento para o comprador. Veja no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Em paralelo deverá efetivar a compra e venda do imóvel que pretende trocar.

      Equipe Click Habitação

  235. Boa tarde!
    Estou para fazer uma compra de um galpão onde o vendedor é pessoa jurídica, esta empresa diz que vai pagar 15% a Receita, sobre ganhos de capital uma vez que o valor lançado deste imóvel em declarações anteriores é de R$28.000,00 e a transação sera de R$130.000,00:
    130.000,00 – 28.000,00 = 102.000,00 X 15% = 15.300,00

    Estive no Cartório de Notas apenas para saber qual seria as custas para lavrar a escritura e escriturário comentou sobre o ganho de capital e foi categórico em dizer que a aliquota para pessoa jurídica é 6%.

    O Regime tributário da empresa interfere na aliquota????

    • Olá Henrique

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o artigo, conforme respondemos anteriormente tem o foco na Declaração de IR para pessoas físicas.

      A tributação para pessoas jurídicas é mais complexa e depende do tipo de empresa, assim, ratificamos a consultar o seu advogado ou contador para orientá-lo sobre a tributação devida.

      Equipe Click Habitação

  236. Boa tarde! Gostei muito do artigo! Tenho uma dúvida, será que poderiam me esclarecer? Vou narrar o caso real:

    Comprei o AP-X. Após 3 meses consegui vender o meu AP-Y.
    Depois de pagar minha dívida de financiamento do AP-Y junto ao banco e corretagem me sobraram 100 mil livres.
    Meu ganho de capital sobre a venda do AP-Y foi de 50 mil, então deverei recolher 15% de imposto sobre os 50 mil.
    Como vou usar este valor para abater o financiamento já ativo do AP-X, dentro do prazo de 180 dias, não precisarei pagar os 15% de imposto. Correto?
    Minha pergunta é: abater financiamento já ativo do AP-X caracterizaria a compra de um imóvel, segundo as regras da Receita Federal?
    Ou seja, abater financiamento de imóvel comprado há 3 meses, me enquadraria na regra de “utilização de ganho de capital para compra de imóvel”? E portanto me isentaria dos 15% de IR?
    Digo isso, pois a Receita tem muitas regras e o abatimento de financiamento no AP-X pode não entrar como “Compra de imóvel”, entenderam?
    Muito obrigado!

    • Olá Gabriel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a legislação é clara: para obter a isenção do Imposto de renda sobre o ganho de capital você tem de aplicar na aquisição de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      Não vale amortizar a dívida de financiamento já existente.

      Orientamos a efetivar uma simulação no aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  237. Na venda de um imóvel poderei acrescentar como custos de melhorias despesas com habite-se, pagamentos a arquiteto e engenheiro.

    • Olá Baltazar

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você pode incluir várias despesas na compra do imóvel e na reforma, mas deveria ter já Declarado anteriormente.
      Se for o caso deverá Efetivar Declarações retificadoras.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Equipe Click Habitação

  238. Eu possuo um apartamento de 3 quartos adquirido em 2001 onde moro. Em 2013, vendi uma casa que me pertencia. Com o valor da venda (260.000,00), comprei um apartamento 4 meses depois, no valor de R$ 250.000,00, pagando o IR sobre o R$ 10.000,00 como ganho de capital. Esse apartamento eu alugo.
    Agora pretendo vender o meu apartamento de 3 quartos onde moro, pelo valor de R$ 450.000,00 e comprar um outro apartamento de 02 quartos no valor de R$ 250.000,00.
    Irei pagar o IR sobre ganho de capital? E quanto pagarei? Tem como conseguir isenção? Sou aposentado e tenho 87 anos.

    • Olá Roger,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as possibilidade de isenção sobre o ganho de capital na venda de imóveis estão listadas no artigo.
      Como não é o seu único imóvel não pode pleitear a isenção até R$ 440.000, além de que a venda é superior ao limite de isenção.

      Entendemos que a única opção de isenção é utilizar o valor da venda para aquisição novo imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor de aquisição do imóvel. Você deve apurar por meio do Programa GCAP da Receita Federal. Sobre o ganho de capital incide imposto de renda de 15%.

      Equipe Click Habitação

  239. Oi Gilberto, parabéns pelo site e pelo artigo! Pretendo vender meu único imóvel residencial por R$ 180.000. Porém, possuo outros 3 imóveis comerciais, todos comprados na planta e ainda em construção. Por eles estarem ainda em construção, eu poderia me qualificar para a isenção do imposto sobre ganho de capital? Obrigado,

    • Olá Gabriel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo a isenção de IR no ganho de capital na venda de imóveis até o valor de R$ 440.000,00 é para pessoas com único imóvel (residencial ou comercial, sem distinção). Como você possui 4 imóveis não terá isenção, neste quesito.

      Assim, para obter isenção somente se utilizar o valor da venda para a compra de imóvel residencial no prazo de 180 dias.

      Equipe Click Habitação

  240. Boa noite! Parabéns pelo site, que contém informações úteis e clara!
    Gostaria de confirmar se meu entendimento sobre uma questão está correto e se posso fazer o que penso. Explico: Estou vendendo meu apartamento por R$ 645 mil e aceitando como parte do pagamento um apartamento por R$ 570 mil e mais 35 mil em espécie. Ocorre que, fazendo o contrato de permuta, pelo que entendi, eu terei que declarar no IR o valor que eu declarava do meu apto, valor este que está defasado na declaração, onde consta por R$ 229.600,00 (comprei há 10 anos). Da mesma forma, o proprietária do outro apartamento deverá declarar o valor que declarava os seu, que era de R$ 215 mil mais os R$ 35 mil que está me retornando, neste caso declararia o novo imóvel por R$ 250 mil. É isso mesmo? Não podemos fazer um contrato de permuta e informar os valores reais de compra e venda? Pois como estes valores estão defasados, provavelmente teremos que pagar IR sobre ganho de capital, no momento que resolvermos vender estes imóveis. Sendo assim pensamos em fazer dois contratos independentes, de compra e venda. No primeiro contrato eu venderia meu apartamento pelo valor de R$ 605 mil, e no segundo contrato compraria o outro imóvel, pelo valor de R$ 570 mil. Podemos fazer dessa forma, para atualizar os valores dos imóveis? E se fizermos assim, podemos assinar as escrituras no mesmo dia, ou devemos assinar primeiro a venda do meu apartamento e noutro dia assinar a compra?
    Agradeço se puder me esclarecer! Muito obrigada e mais uma vez parabéns pelo site!
    Ana Elisa

    • Olá Ana Elisa

      Boa Noite! Vamos repetir o comentário …

      Esclarecemos que em geral as pessoas preferem “protelar” o pagamento do imposto, assim, a permuta seria a melhor opção.

      Mas, o seu pensamento está correto, se prefere ficar com o valor do imóvel atualizado deverá efetivar 2 operações paralelas e simultâneas de compra e venda.
      Orientamos a efetivar a operação no mesmo dia, pois caso contrário prejudicaria um dos compradores, para fins de isenção do ganho de capital para compra de imóvel residencial em até 180 dias da data da venda.
      Em caso de dúvida orientamos consultar a Receita Federal.

      Orientamos a efetivar a simulação da operação do GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  241. Prezados, primeiramente parabéns por compartilhar vosso conhecimento, auxiliando os contribuintes incautos deste país.
    Gostaria de um esclarecimento. Em 2010, firmei contrato de compra e venda para aquisição de um terreno, com financiamento direto do empreendedor, por 120 meses. Este ano, sem ter feito qualquer melhoria no terreno, necessitei de recursos e decidi vender, firmando então em junho, um Instrumento de Cessão de Direitos e Obrigações, recebendo valor à vista (com ganho de capital) e repassando ao comprador, as prestações restantes. Vinha declarando o bem pelo valor total constante no Contrato de Compra e venda e, sobre ele, é que estou considerando a existência de ganho de capital.
    Vale comentar em paralelo, que em 2014 protagonizei a venda de uma casa na Bahia, com divisão do valor com minha ex-mulher, conforme previsto na averbação do divórcio.
    Assim, entendo que mesmo que eu use parte ou o todo do valor recebido nesta Cessão de Direitos, para aquisição de um apartamento nos próximos 5 meses, não terei como obter isenção de IR no ganho de capital, pela simples razão de ser um TERRENO, o objeto da venda. É isso, amigos? De antemão, agradeço. Abraços

    • Olá Santos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim! O benefício isenção de IR é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.

      Efetive o cálculo do ganho de capital por meio do aplicativo GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  242. Olá Gilberto,
    Realizamos a venda de uma casa e um terreno no interior oriundos de inventário. Cada bem no valor de R$ 80.000,00 o que gerou a metade para minha mãe e a outra metade para dividir entre 4 filhos. As vendas foram efetuadas neste ano e independentes, ou seja uma para cada proprietário e em meses diferentes.
    Pelo meu entendimento n´s : os quatro herdeiros como recebemos R$ 10.000,00 de cada vez não teríamos que recolher IR; mas a minha mãe como recebeu a quantia de R$ 40.000,00 de cada venda teria sim que recolher sobre a segunda venda! Você concorda comigo ? Ou o meu raciocínio está errado? Por favor nos ajude a esclarecer.
    Sem mais e no aguardo de resposta breve,
    Tereza

    • Olá Tereza

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação a indagação abaixo descrevemos algumas observações constantes no site da Receita Federal
      621 – Com relação à isenção para alienação de bens ou direitos por valor igual ou inferior a R$ 35.000,00, como proceder na alienação de bens ou direitos possuídos em condomínio?
      O limite de isenção para alienações de bens ou direitos de pequeno valor (R$ 35.000,00) é considerado em relação à parte de cada condômino.

      Alienação de bens ou direitos de pequeno valor, considerado em relação:
      – ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas;
      – à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
      – ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

      Para as alienações efetuadas a partir de 16 de junho de 2005, os bens e direitos de pequeno valor passaram a ter os seguintes limites:
      I – R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;
      II – R$ 35.000,00, nos demais casos.”

      Assim, como as vendas foram realizadas em meses diferentes, o valor de cada participante até R$ 35.000,00 estará isento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  243. Bom dia! Gostei muito do site! Parabéns! Tenho dúvidas se entendi direito o que devo fazer numa situação, e gostaria de confirmar se é assim mesmo ou se devo proceder diferente. Explico:
    Estou vendendo meu imóvel pelo valor de 605.000,00 e recebendo outro pelo valor de R$ 570.000,00 mais R$ 35.000,00 de torna. O que ocorre é que na minha declaração de IR meu imóvel consta com o valor de R$ 229.600,00 (comprei há 10 anos) e o imóvel que estarei aceitando consta na declaração da outra parte por R$ 225.000,00.
    Caso façamos um contrato de permuta, pela simulação que fiz no programa da receita, não terei ganho de capital, ou seja, não pagarei imposto. Porém no próximo ano deverei declarar o mesmo valor que já constava na minha declaração de IR para o novo imóvel. Da mesma forma, a outra parte deverá declarar o valor que constava na deles + somado aos 35 mil da torna, ou seja R$ 260 mil. Ocorre que estes valores estão defasados e no caso de uma venda futura seremos onerados com o imposto de ganho de capital. Pensamos em fazer dois contratos de compra e venda. No primeiro eu vendo meu imóvel pelo valor real, de R$ 605 mil, e no outro contrato compro o imóvel deles pelo valor de R$ 570 mil, e informo a torna no programa da receita, pago imposto da diferença, se for o caso, mas na simulação não deu imposto. Minha dúvida é: posso fazer dois contratos de compra e venda, se as partes são as mesmas?
    E se fizermos dois contratos de compra e venda, podemos assinar no mesmo dia, ou deverei fazer a venda do meu num dia e no outro a compra do outro, para caracterizar a compra dentro do prazo de 180 dias? Agradeço se puder me esclarecer. Já tentei com várias pessoas conhecidas e nenhuma conseguiu me responder com certeza. Obrigada pela atenção.
    Abraço e bom dia!

    • Olá Ana Elisa

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em geral as pessoas preferem “protelar” o pagamento do imposto, assim, a permuta seria a melhor opção.

      Mas, o seu pensamento está correto, se prefere ficar com o valor do imóvel atualizado deverá efetivar 2 operações paralelas e simultâneas de compra e venda.
      Orientamos a efetivar a operação no mesmo dia, pois caso contrário prejudicaria um dos compradores, para fins de isenção do ganho de capital para compra de imóvel residencial em até 180 dias da data da venda.
      Em caso de dúvida orientamos consultar a Receita Federal.

      Orientamos a efetivar a simulação da operação do GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

    • Agradeço muito o esclarecimento. Assim fico bem mais tranquila.
      Também peço desculpas por postar novamente a pergunta, pois olhei os comentários e não sei como não enxerguei o meu, assim imaginei que não houvesse entrado minha mensagem anterior.
      Parabéns mais uma vez pelo site, pela clareza das informações e obrigada pela gentileza e presteza nos esclarecimentos.
      Abraço à toda a equipe! Já gravei o site nos meus ‘favoritos”!
      Ana Elisa

    • Olá Ana Elisa

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o primeiro comentário é sujeito a monitoramento e aprovação, pois existe muito spam na internet.
      Os próximos comentários serão liberados de imediato.

      Equipe Click Habitação

  244. Olá!
    Primeiramente, parabéns pela página, muito legal.
    Gostaria da ajuda de vocês para esclarecer uma dúvida. Estou vendendo um apartamento que possui uma vaga de garagem com matrícula própria. O valor total da venda é inferior a 400 mil reais, não tenho outros imóveis e não pretendo adquirir outro imóvel nos próximos 180 dias.
    Neste caso, a vaga autônoma descaracteriza meu apartamento como um bem imóvel único e terei que pagar imposto? Ainda que tanto a compra e a venda tenham sido feitas em conjunto?
    Obrigado.

    • Olá Guilherme

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Entendemos que se a compra foi efetivada conjuntamente, mesmo que com matrículas separadas, entendemos pode ser interpretada como um único imóvel.
      Mas, a venda do imóvel deve ser nas mesmas condições da aquisição.

      Porém, por ser uma questão técnica orientamos a consultar a Receita Federal para ter a certeza absoluta.

      Equipe Click Habitação

  245. Olá, boa noite. Poderiam me ajudar?

    Tenho dois imóveis em meu nome, estou vendendo um com muita urgência, e tenho algumas dúvidas.

    * Comprei o imóvel em 17/09/2007 por R$ 130.000,00 e estou vendendo agora por R$ 100.000,00. Terei que pagar imposto?

    * Usarei meu FGTS no outro imóvel que ainda ficará em meu nome e depois também o venderei, mas nesse caso comprarei um outro com valor maior, terei que pagar imposto?
    Essa transação de venda do segundo imóvel e compra do outro serão feitas com menos de 180 dias corridos.

    Posso não pagar imposto por vender dois imóveis para comprar um de maior valor caso não ultrapasse 180 dias?

    Agradecida desde já.

    • Olá Tatiana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o ganho de capital é basicamente a diferença entre o valor de compra e venda.
      Assim no primeiro exemplo como esta vendendo por um preço menor que comprou não ganho de capital e portanto não há incidência de Imposto de Renda.

      No segundo imóvel o critério é mesmo, a diferença entre o preço de compra e venda.
      Se o segundo passar a ser o seu único imóvel, quando for vender e o valor de venda for de até R$ 440.000,00 ficará isento de imposto de renda sobre o eventual ganho de capital.
      Assim, precisa analisar os preços de compra e venda e ver o que será melhor para você.

      Equipe Click Habitação

  246. Boa Noite!
    Estou comprando um imóvel de Pessoa Jurídica, solicitei todas as certidões pertinentes à transação, todas negativas. O fato é que já vamos lavrar e registrar uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA A PRAZO COM CLÁUSULA RESOLUTIVA pois vou fazer o pagamento em 2 vezes, uma no ato da assinatura da escritura e outra somente daqui a 90 dias (está segunda parcela vou resgatar uma nota promissória pagando aos vendedores) quando eu apresentá-la ao cartório o mesmo fará a averbação e finaliza a quitação. Assim a transferência para o nome do comprador é realizada mas somente se conclui quando da quitação do preço.
    Pergunto: Como o vendedor já passará a escritura para meu nome no primeiro pagamento e a mesma receberá a averbação do segundo pagamento finalizando a compra, se nesse interim surgir um pedido de penhora desse imóvel a justiça o aceita ou não, uma vez que já estará lavrada e registrada a venda???? Lembrando que todas as certidões estão negativas, principalmente as trabalhistas e fiscais.

    • Olá Henrique,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que em tese você será um comprador de boa fé, portanto entendemos que se eventualmente existir alguma pedido de penhora poderá ser negada pela justiça, em função de sua compra.
      Mas, em caso de dúvida consulte um advogado antes de efetivar a compra.

      Equipe Click Habitação

  247. Agradeço se puderem esclarecer a minha dúvida, ilustrada pela seguinte situação hipotética:

    – em 31 de dezembro de 2016, vendo um imóvel por 500 mil reais;
    – lucro apurado de 200 mil reais;
    – com o valor da venda (total ou parcial), pretendo adquirir outro imóvel, num prazo de 180 dias e utilizar o benefício previsto de isenção;
    – em abril de 2017, época da declaração de ajuste anual do IR, ainda não comprei um novo imóvel e o prazo de 180 dias ainda não expirou;
    – finalmente, passados 6 meses da data da venda, por motivos alheios à minha vontade, a compra do novo imóvel não se concretizou.

    Devo pagar o imposto corrigido? Como caracterizar esse “cenário” nas declarações de ajuste anual de IR em 2017 e na seguinte, em 2018?

    • Olá Adriana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deverá preencher o aplicativo GCAP da Receita Federal em jan/17, que apura o ganho de capital, e lá em campo especifico você declarar o compromisso de utilizar o valor da venda na aquisição de imóvel residencial.
      Na Declaração de ajuste anual em ABR/17 você importará as informações do GCAP para sua Declaração de IR, onde informará a venda do imóvel na Declaração de bens.

      Se não cumprir o compromisso de comprar o imóvel no prazo de 180 dias deverá recolher o tributo devido, com multa, juros e penalidades legais previstas. Orientamos a efetivar o recolhimento o mais rápido possível para minimizar o seu prejuízo.

      Veja a resposta da Receita Federal constante em seu site:
      “546 – Quais são as consequências legais no caso de não observância do prazo de 180 dias para a compra de imóveis residenciais?
      A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
      a) acrescido de juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
      b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 (duzentos e dez) dias contados da data da celebração do contrato.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Interna Cosit nº 10, de 5 de junho de 2014) “

      Na Declaração de IR de 2018 não haverá necessidade de efetivar nada, pois já informou a venda do imóvel no ano anterior, apenas deverá excluir o imóvel na declaração de bens.

      Equipe Click Habitação

  248. Prezados:

    Tenho uma dúvida que já pesquisei bastante, mas não achei a resposta, por isso gostaria de ver se podem me ajudar.

    Tenho um imóvel adquirido a bastante tempo que está declarado no meu IR por R$ 1.000.000,00.

    Vendi este imóvel no começo deste ano por R$ 2.500.000,00 e comprei outro logo em seguida pelos mesmos R$ 2.500.000,00, logo não paguei lucro imobiliário, eis que me beneficiei da isenção do art. 39 da lei 11.196/2005 (menos de 180 dias).

    Agora tenho uma proposta para vender esse novo imóvel por R$ 2.300.000,00, e apesar de saber que estarei perdendo dinheiro, estou precisando efetuar essa venda.

    Minha dúvida é a seguinte: pelo que pesquisei, se eu fosse utilizar esse dinheiro para comprar outro imóvel eu não poderia me aproveitar do benefício do art. 39 da lei 11.196/2005 por ter menos de 5 anos que o utilizei, porém não quero usar esse dinheiro para comprar outro imóvel, logo eu pagarei algum tipo de imposto, já que vendi o apartamento por menos do que eu comprei? Caso eu tenha de pagar algum imposto, qual será e em qual percentual, já que não tive ganho de capital?

    Desde já, agradeço a ajuda.

    • Olá Heidman

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na situação apresentada a venda de imóvel por valor inferior ao valor de compra caracteriza ausência de ganho de capital.

      A situação apresenta valores vultosos e várias operações de compra e venda, portanto a Receita Federal estará olho …

      Equipe Click Habitação

  249. Boa Noite!
    Tendo a propriedade de apenas 01 imóvel e este está sendo vendido por R$130.000,00, ou seja, abaixo de R$440.000,00 também está isento de pagar impostos sobre ganhos de capital? Detalhe o imóvel é de Pessoa Jurídica.
    Pergunto pois este imóvel foi declarado no ano 2000 por R$28.000,00 e agora está sendo vendido por R$130.000,00.

    • Olá Henrique

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que o levantamento das isenções previstas no artigo foram efetivados somente para pessoas Físicas.
      Não valem para Pessoa Jurídica.

      Para as pessoas jurídicas orientamos consultar o seu contador ou advogado especialista em tributação.

      Equipe Click Habitação

  250. Boa tarde caro senhor,

    Gostaria de saber:

    Tenho um imovel inferior a R$ 400,000 e se enquadra na lei de 69 a 88 e um outro que tenho a terça parte .
    Pretendo vender a ambos e ou o de minha propiedade unica dar como parte de negócio.
    Que isenções tenho junto ao IR ?
    Tipo comprar e ou fazer permuta antes de 180 dias.
    Grato ,

    Newton

    • Olá Newton

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como você possui mais e um imóvel desenquadra da isenção por venda de único imóvel por até R$ 440.000,00.

      Opções
      1) As vendas de imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 obterão benefícios fiscais de forma progressiva quanto ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A redução ocorre na proporção de 100% para imóveis adquiridos até o ano de 1969, chegando proporcionalmente a 5% para os imóveis adquiridos em 1988.
      A Tabela consta no artigo, mas sugerimos utilizar o Programa GCAP da Receita Federal para efetivar o cálculo correto.

      2) Permutas sem recebimento de diferença, ou seja, por imóveis do mesmo valor.

      3) A partir de 16/06/2005, o benefício também é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contando que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país.

      Essas informações constam no artigo.

      Equipe Click Habitação

  251. Boa tarde Gilberto,
    Minha dúvida é se posso registrar no cartório a venda de um imóvel com um valor menor do que efetivamente recebi. Eu explico o que ocorreu, em janeiro de 2016 recebi R$ 70.000,00 a vista e R$ 33.000,00 parcelado para pagamento até maio de 2017. Em junho de 2017 transfiro a escritura para o comprador mas com o valor de R$ 70.000,00 que recebi a vista, posso fazer assim ou tenho que ser de R$ 103.000,00? Sendo que já paguei imposto sobre ganho de capital do valor de R$ 70.000,00, então é o que vou informar para a receita.
    Obrigado.

    • Olá Evandro

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos em primeiro lugar que o ganho de capital é apurado pela diferença do valor de compra do bem com o de venda, e não pelo total do valor da venda.

      Informamos que o correto é efetivar o registro pelo valor total do negócio, neste caso R$ 103.000,00. Deverá ser efetivado a apuração de ganho de capital, verificar as hipóteses de isenção de tributo, em especial se for o único imóvel ou se for utilizar para compra de novo imóvel residencial em até 180 dias.

      O pagamento do imposto sobre o ganho de capital deverá ocorrer proporcionalmente ganho de capital apurado em relação ao valor efetivamente recebido e posteriormente a cada recebimento o valor equivalente proporcionalmente calculado.

      Veja a resposta no Perguntão da Receita Federal:
      616 – Como apurar o ganho de capital quando o valor da alienação é recebido parceladamente?
      O ganho de capital é apurado como alienação à vista e o imposto deve ser pago de acordo com o recebimento das parcelas, até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento. O ganho de capital diferido é calculado aplicando-se o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total da alienação sobre o valor de cada parcela recebida.
      Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, qualquer que seja a designação dada à mesma (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), a parte correspondente ao reajuste deve ter tratamento tributário de juros.
      (Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 31)

      Utilize o Programa GCAP para efetivar o registro e a apuração do ganho de capital.

      Equipe Click Habitação

  252. Boa noite!
    Vendi um imóvel no valor de 390.000,00. Era meu único imóvel, não fiz nenhuma transação imobiliária nos últimos 5 anos e gostaria de comprar, com o valor da venda, um terreno e construir um imóvel novo. Nessas condições fico isento do imposto de renda?

    • Olá Rotiéri

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme o relato do seu comentário era seu único imóvel e o valor da venda foi de até R$ 440.000,00 está passível de isenção do ganho de capital, conforme consta no artigo.
      Neste caso, nem precisa utilizar o valor na compra de outro imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Jéssica,

      Boa Noite!

      Quem está obrigado a apresentar a Declaração de Ajuste Anual?
      Quem teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).
      Fica dispensada da apresentação da declaração a pessoa física cujos bens comuns sejam declarados pelo cônjuge, desde que não se enquadre em nenhuma das demais hipóteses de obrigatoriedade.

      Assim, se sua mãe não esteja obrigada a declarar não há necessidade de fazer as Declarações dos anos anteriores.

      Equipe Click Habitação

  253. minha mãe comprou uma casa em um lugar onde não há escrituração apenas um documento do cartório informando a compra e venda, quando efetuaram a compra, minha tia reformou a casa, as duas fizeram um acordo e agora querem vender o imóvel, minha tia é quem quer comprar parte da casa, esse imóvel nunca foi informado, não sabemos o valor real pois não há escrituração e o local é inseto de IPTU, minha mãe está querendo $50,00 na parte dela, ela irá me passar esse valor como doação, como irei informar esse valor entrando na minha conta em minha declaração?, e como minha mãe irá declarar esse valor passando para mim? já que esse imóvel nunca foi declarado! Iremos ter que pagar IR ou outros impostos?

    • Olá Jéssica

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para fins tributários o fato do imóvel não estar escriturado não é impedimento para ser base de tributação e declaração no imposto de renda.

      Entendemos que é devido a Retificação das Declarações de IR de até 5 anos.
      A operação de venda está sujeita a tributação de ganho de capital, mas existem as hipóteses de isenção previstas na legislação e constantes no artigo.
      Verifique a possibilidade de enquadramento.

      A doação para você está sujeita a declaração no Imposto de Renda, mas tributação é estadual.
      Detalhes sobre o ITCD
      O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCD encontra-se previsto no caput do inciso I e no § 1º do art. 155 da Constituição Federal de 1988, com alíquota máxima (8%) fixada pela Resolução nº 09/1992 do Senado Federal.
      Verifique a legislação no seu Estado.

      Equipe Click Habitação

  254. Bom dia,

    Estou vendendo minha parte de um imóvel (a ex-mulher esta comprando casa não escriturada nem averbada no valor de 170 mil), Pretendo juntar este valor de 85 mil, com mais outro valor que possuo guardado e pretendemos construir duas casas num sistema de permuta, uma para nós e outra para o dono do terreno. Atualmente me casei novamente e minha esposa atual já possuia uma casa financiada pela caixa, através do minha casa minha vida. Este imóvel também será vendido, quitado saldo devedor e sobrará cerca de 35 mil para ajuntarmos no montante para construção das duas casas que terá início apenas ano que vem, visto que o alvará de construção só é liberado após 5 meses.
    A dúvida seria se é preciso declarar e pagar imposto sobre todos esses valores, os 85 mil e os 35?
    Obrigado.

    • Olá Otavio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que for o único imóvel de cada um de vocês enquadraria na isenção de imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóvel até R$ 440.000,00.

      Informamos que a declaração de imposto de renda deve ser efetivada normalmente, informando a venda dos imóveis.

      Equipe Click Habitação

  255. Nesse caso se fosse uma venda por R$435mil sendo na época comprado por R$170mil. Dá uma diferença de R$235mil eu teria que investir esses R$235mil ou o valor integral de R$ 435mil em outros imóveis para não pagar o imposto de ganho, só pode ser imóvel residencial ou poderia comprar um imóvel comercial na planta?

    • Olá Fábio

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que deverá ser aplicado a integralidade do valor recebido em pagamento, descontando o custo do corretor, se for o caso.

      A isenção somente vale para venda de imóveis residenciais e a compra de imóveis residenciais.

      Equipe Click Habitação

  256. Boa tarde,

    Tenho um apartamento e mais dois box escriturados no mesmo condomínio na época em 2010 paguei 170mil hoje estou concretizando a venda dele com 1 vaga por 435mil e comprando outro menor no mesmo condomio por 300mil nesse forma onde tem ap mais box escriturado se enquadra para não pagar o imposto de ganho até 440mil?Att

    • Olá Fábio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Para utilizar a isenção de valor até R$ 440.000,00 deveria ser seu único imóvel e na realidade você tinha 3 imóveis (1 apartamento e 2 box)
      “Se o bem for vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo o único imóvel que o titular possua e também que este não tenha efetuado nos últimos 5 anos outra alienação, ou seja, qualquer operação de transferência ou promessa de transferência de um bem imóvel;”

      A outra alternativa seria aplicar o valor da venda na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias.
      “No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
      A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.”

      Em caso de dúvida orientamos a consultar a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  257. Boa tarde!
    tenho um imóvel que vale em torno de R$ 350.000,00, porem escrituramos e averbamos em nome do meu pai pois a intenção era financiar junto ao BB. e não conseguimos o financiamento. Agora precisamos transferir para nosso nome novamente e tem essa questão do imposto, pois não é o único bem que meu pai tem. Neste caso, qual o percentual que “meu pai” ira pagar de imposto? temos medo de ficar deixa em nome de meu pai e Deus o livre ele vir a faltar e ter que ir a inventário um bem que é meu (tenho mais 2 irmão). teria algo a ser feito neste caso para evitar o imposto, ou algum termo de doação para que a transferência seja feita?

    • Olá Marciane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o Imposto de Renda é sobre o ganho de capital, assim se vocês comprarem pelo mesmo valor que foi vendido não haverá ganho de capital e portanto não haverá IR a recolher!!

      O problema e custos serão o ITBI, escritura e registro do Cartório de Imóveis, destes custos não há escapatória.

      Equipe Click Habitação

  258. Olá Gilberto
    Obrigado pelos esclarecimentos ontem.
    Porém, talvez eu não tenha me explicado bem… e tomo a liberdade de trazer novamente a questão em pauta aqui:
    Entendo que não posso usar o benefício da isenção para a construção de uma nova residência, conforme você explicou segundo a pergunta 532; porém, esclareço que minha intenção é usar a totalidade do valor do Ganho de Capital (no meu caso os R$340.000) para a compra de um grande terreno já com Alvará Aprovado e Planta de uma Residência, baseando-me para isso no Perguntão/534: “A isenção aplica-se à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta”.
    Enfim, por favor me ajude a interpretar esse conceito e concluir se posso comprar esse “imóvel residencial na planta” sendo ele um terreno com alvará e planta aprovada na prefeitura.
    Esclareço que para a construção usarei outros recursos e não o do GCAP.
    Obrigado novamente

    • Olá Marcelo

      Bom dia!

      Considerando o texto abaixo, podemos afirmar que deve aplicar o valor da venda e não o valor do ganho de capital:
      “A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
      “A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.”

      Com relação ao questionamento nos parece complicado de interpretar sem examinar os documentos.
      A resposta da Receita fala em compra de imóvel em construção e não compra de terreno com alvará aprovado para construção de residência.
      Assim, orientamos a questionar um advogado tributário ou a própria Receita Federal para ter certeza de que haverá isenção do tributo.

      Equipe Click Habitação

  259. Olá Gilberto.
    Há meses tenho pesquisado sobre Isenção de GCAP na internet e confesso que estou surpreso com a clareza de seu artigo e ainda mais com sua atenção aos leitores. Parabéns e desde já obrigado por compartilhar seu precioso conhecimento.

    Por favor me ajude com umas dúvidas:
    1) Para usufruir da isenção do GCAP por aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país em 180 dias não há limitação de valor a 440.000, certo? Ou seja, posso vender minha casa a 490.000, confere?

    2) Minha casa está sendo vendida a 490.000 e o valor dela na escritura é 150.000; o que me gerará um lucro de 340.000. Quero comprar um terreno para construção de uma residência e vi no Perguntão/534 que “A isenção aplica-se à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta”; mas “não se aplica à venda ou aquisição de terreno”. Enfim, com base nisso, interpreto que até posso comprar um TERRENO desde que ele já tenha (em nome do proprietário anterior) um Projeto Aprovado e Alvará para Construção de uma Residência – ou seja, pelo que entendo assim eu estaria comprando um TERRENO que seria um imóvel RESIDENCIAL; e assim estaria isento do GCAP no valor do tal terreno. É isso mesmo?

    obrigado!

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Em atenção aos seus questionamentos podemos falar:
      1) Sim, não há limite de valor de venda do imóvel para a isenção de ganho de capital se o valor for integralmente aplicado para aquisição de imóvel residencial em 180 dias.

      2) Sugerimos a leitura da Pergunta 542
      542 – São isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro imóvel?
      ” Não. A isenção citada somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
      (Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit nº 70, de 28 de março de 2014)”

      Assim, entendemos que não vale para aquisição de terreno e construção de imóvel residencial, mesmo com Projeto e alvará para construção.
      Tem que obrigatoriamente ser a aquisição de imóvel residencial.

      Equipe Click Habitação

  260. Olá Gilberto !

    Minha dúvida é a seguinte:
    Quero vender um apartamento no valor de 200mil reais. Na escritura consta o valor do imóvel em 102 mil reais. Eu já possuo outro imóvel que construi, porém o mesmo está financiado pela Caixa Economica federal registrado em meu nome e de minha esposa. Eu venderia o apartamento para quitar o financiamento da Casa pela Caixa. Eu tenho que pagar o IR sobre o lucro da venda deste apartamento?
    Obrigado

    • Olá Rubens

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como não é o seu único imóvel você se desenquadra da isenção pela venda em valor inferior a R$ 440.000,00.

      A outra forma de isenção seria adquirir com o valor da venda outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. Esta prerrogativa não vale para quitar o outro financiamento.

      Caso não enquadre nas hipóteses de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital orientamos a preencher o programa GCAP da Receita Federal.

      Equipe Click Habitação