As vantagens de amortizar com redução do prazo

As vantagens de amortizar com redução do prazo

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Fonte: Click Habitação
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Entenda como funciona amortizar com redução do prazo do seu financiamento e como usar a seu favor

As vantagens de amortizar com redução do prazo

A Amortização do saldo devedor de financiamento imobiliário é o primeiro passo para acelerar a liquidação do financiamento.

Em geral, o sonho da casa própria inicia ao adquirir o financiamento para comprar ou construir o imóvel, depois disso, a concretização final é conseguir pagar o financiamento com tranquilidade, e ir projetando formas de reduzir o saldo devedor e quitar antes do prazo contratado.

A amortização extraordinária no saldo devedor em geral está prevista em cláusula específica no contrato do financiamento e pode ser realizada quantas vezes o devedor desejar, desde que tenha disponibilidade financeira.

Ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:

  • Amortizar para redução da prestação ou
  • Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.

Esta escolha é muito individual e depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando.

Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada.

Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.

Para saber como amortizar o seu financiamento imobiliário, você deverá levar em conta as seguintes variáveis:

  • Taxa de juro embutida;
  • Prazo restante do financiamento;
  • Sua idade (ela influencia no preço do seguro);
  • Sistema de amortização;
  • Saldo devedor.

Vamos focar nas vantagens de redução do prazo do financiamento (redução de parcelas)

❶ Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,

❷ Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),

❸ Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,

❹ O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

Encargo Mensal (Prestação + acessórios)

O encargo mensal de seu financiamento é formado por quatro componentes:

  • Juros sobre o saldo devedor
  • Valor da amortização
  • Custo administrativo e
  • Seguro

Assim, quanto mais cedo você liquidar o financiamento, menos custo administrativo e seguro irá pagar. E, temos que levar isto em consideração!

O custo administrativo, em geral, é um valor fixo limitado a R$ 25,00. O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro.

Veja também:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Simular amortização financiamento CAIXA

Veja um exemplo prático do que a amortização com redução do prazo pode proporcionar de economia ao comprador:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Uso do FGTS na Amortização 

O fundo de garantia rende apenas 3% ao ano + TR, ou seja, menos que a remuneração da poupança. Assim o seu dinheiro do FGTS está se desvalorizando ao longo do tempo.

Sabemos que existe projeto no Congresso Nacional para modificar este rendimento e torná-lo mais vantajoso ao trabalhador. Existem controvérsias em função disso, considerando que o aumento do rendimento do FGTS inviabilizaria alguns dos Projetos de Habitação Popular, pois os juros iriam ser maiores e semelhantes aos juros da poupança.

Vale lembrar que o uso do FGTS, existem as regras e condições básicas a serem atendidas, tanto pelo devedor como pelo financiamento.

Para usar o FGTS para uma nova amortização ou liquidação o trabalhador deve esperar 02 anos da data da última utilização, não impedindo de fazer outras em dinheiro.

Interstício mínimo entre utilizações de FGTS
  • Para utilização do de saldo devedor de financiamento o interstício (FGTS intervalo mínimo) é de 02 anos, contados a partir da data da última amortização/liquidação procedida pelo mesmo trabalhador.
  • Esse interstício (intervalo) diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado do financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortização/liquidação do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.

Veja mais:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

A amortização com redução do prazo do financiamento sempre será a melhor opção para o comprador que tem mantida a capacidade de pagamento no ato da negociação. A experiência no mercado imobiliário mostra isso.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

608 COMENTÁRIOS

  1. Boa tarde!
    Pode me ajudar? Quero amortizar para reduzir o prazo:
    Financiamento – Caixa – SAC
    Valor do empréstimo: R$131.880,00
    Total de parcelas: 420
    Taxa de juros Contratual: 8,7873%
    Parcelas pagas até o momento: 24
    Saldo devedor: R$128.924,15
    Amortização: R$325,76
    Juros / Correção mês: R$856,67
    Seguros: R$43,74
    Taxa Adm.: R$25,00
    Valor para amortizar (FGTS): R$11.928,39
    Como ficaria o novo prazo e a parcela?
    Obrigado!
    Juliana

    • Olá Juliana
      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o calculo da simulação é baseado nos dados fornecidos no comentário.

      Novo prazo aproximado = 289 meses

      A Prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a atual = R$ 1.182,43

      Equipe Click Habitação

  2. O que é mais vantajoso, amortizar o prazo de financiamento ou o saldo devedor. E caso amortize o prazo de financiamento, o valor da prestação diminui também ou somente quando reduz o saldo devedor?

    • Olá Mauricio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as opções de tipo de amortização são:
      – Redução do Prazo
      – Redução da prestação

      Para ambas haverá a redução do saldo devedor, a diferença que na redução do prazo você mantém o valor da prestação (A+J) e reduz o prazo remanescente do contrato. Já na redução da prestação você reduz o valor da prestação (A+J) e mantém o prazo remanescente do contrato.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Com relação a melhor opção informamos que se o encargo mensal atual estiver dentro da capacidade de pagamento sempre será mais vantagem optar pela reduçào de prazo.

      Equipe Click Habitação

  3. ola gostaria de saber se posso todo mês armotizar R$ 300.00 a mais fora o valor da prestação que e R$672,9. se e vantagem e quanto de parcela ira reduzir por ano.
    valor financiando 111,999
    saldo devedor teorico : 113,312
    juro correçao mês:519,94
    armotização mês :128,66
    taxa contratual + TR: 5,5+TR
    indice reajuste saldo devedor :1,00142
    nº prestação/pagas: 360/20
    aguardo.

    • Olá Danilo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização de R$ 300,00 é muito pequena e teria pouco impacto na evolução do saldo devedor, pois inclusive é inferior a 1 encargo mensal.

      Entendemos que se há sobra de R$ 300,00 mensal poderia ter optado por um sistema de amortização como o SAC ou por um prazo menor logo na contratação.

      Verifique com seu banco se há limite minimo para amortização em dinheiro. Em geral, é praxe de mercado que o valor seja de no mínimo o valor de 2 encargo mensal.

      Pelo que vimos o sistema de amortização adotado é PRICE e não efetivamos cálculo para este sistema.
      Orientamos a pedir o cálculo ao seu Banco.

      Equipe Click Habitação

  4. Qto ficaria pra eu quitar meu contrato?
    Prazo do Financiamento 240, ja paguei 118
    Taxa de Juros Contratual 6%
    Saldo Devedor Teórico em 19/11/2016 R$ 22.372,06
    Juros/Correção do Mês (R$) 112,76
    Amortização do Mês (R$) 180,22
    Prestação 292,98
    Seguros 19,01

    • Olá Aline

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no financiamento habitacional os juros não estão embutidos no saldo devedor. Eles são cobrados e calculados mensalmente no encargo mensal. Assim, não há desconto a conceder para quitação antecipada.
      Veja no artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      Assim, o saldo para quitar seria de R$ 22.372,06 no dia 19/11/16 e deve pagar a prestação no mesmo vencimento.

      Após o dia 19 o valor deverá ser acrescido de juros contratuais e atualização monetária pro-rata desde o último vencimento até a data da quitação (válido até o próximo vencimento do encargo mensal).

      Equipe Click Habitação

  5. Bom dia,
    Poderia me ajudar, tenho financiamento na caixa 250.000,00 sendo que dei 10% de entrada com meu FGTS ficando 225.000,00 para financiar e hoje meu saldo devedor é R$ 223.398,70.
    Parcelas Totais:420 – SAC
    Parcelas Pagas: 24 (restam 396).
    Tx juros:8,5101%
    Amortização:543,30
    Juros:1.375,38
    Valor que tenho para amortizar: R$ 20.000,00
    Qual seria Novo prazo?
    Qual valor aproximado da Parcela?

    • Olá Marcio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo aproximado do novo prazo foi baseado nas informações constantes no comentário.

      Novo prazo aproximado = 306 meses

      A prestação (A+J) ficará com o mesmo valor aproximado = R$ 1.918,68.

      Equipe Click Habitação

  6. Boa tarde.
    Gostaria de pedir uma ajuda sobre um financiamento pela CEF:
    Tenho R$ 30.000,00 em dinheiro aplicados e gostaria de diminuir o prazo do contrato. Segue dados abaixo:
    Prestação: 15
    Prazo: 287
    Tx Contratual: 8,7873
    Saldo Devedor: 130.750,45
    Juros Mês: 869,79
    Amortização: 478,36
    Tx Adm: 25,00
    Seguro: 56,67
    Valor da Parcela: 1.429,82
    Gostaria de saber qual o valor da nova parcela e quantos meses eu irei diminuir do contrato.
    Muito grato e Parabéns pelo site!!!

    • Olá Wendel

      para o valor de R$ 30.000,00

      o novo prazo será aproximadamente = 149 meses.
      A prestação (A+J) será aproximadamente a mesma = R$ 1.348,15

      Equipe Click Habitação

  7. Boa tarde.
    Gostaria de pedir uma ajuda sobre um financiamento pela CEF:
    Tenho R$11,500 de FGTS e gostaria de diminuir o prazo do contrato. Segue dados abaixo:
    Prestação: 15
    Prazo: 287
    Tx Contratual: 8,7873
    Saldo Devedor: 130.750,45
    Juros Mês: 869,79
    Amortização: 478,36
    Tx Adm: 25,00
    Seguro: 56,67
    Valor da Parcela: 1.429,82
    Gostaria de saber qual o valor da nova parcela e quantos meses eu irei diminuir do contrato.
    Muito grato e Parabéns pelo site!!!

    • Olá Wendel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo aproximado foi baseado nas informações do comentário e do sistema de amortização SAC

      Novo prazo aproximado = 215 meses

      A prestação (A+J) ficará aproximadamente a mesma = R$ 1.348,15

      Equipe Click Habitação

  8. Ola

    procurei em vários sites sobre amortização de financiamento com FGTS e o Click Habitação foi oque se aproximou mais das minhas duvidas.

    tenho hoje um financiamiento pela caixa (modalidade price) num saldo devedor de 116 mil, feito em 360 vezes com parcelas de mais o menos 675, paguei apenas a primeira parcela, mas gostaria de saber como eu descubro quantos anos eu consigo diminuir se eu der 10 mil de adiantamento do financiamento.

    voces tem alguma planilha pronta para que eu possa simular isso de forma mais pratica ?

    • Olá Reinaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não efetivamos cálculo aproximado para a Tabela Price, somente para SAC.
      O cálculo deverá ser efetivado em calculadora financeira ou Planilha Eletrônica por meio de fórmulas.

      Se não conseguir sugerimos procurar o banco para a simulação de cálculo.

      Equipe Click Habitação

  9. Olá, boa noite.

    Gostaria de pedir uma ajuda, tenho um financiamento pela CEF e gostaria de uma ajuda no cálculo. Tenho R$11,500 de FGTS e gostaria de diminuir o prazo do contrato. Segue dados abaixo:

    Prestação: 30
    Prazo: 360
    Tx Contratual: 7,6600
    Saldo Devedor: 128.121,76
    Juros Mês: 763,28
    Amortização: 384,02
    Tx Adm: 25,77
    Seguro: 27,84
    Valor da Parcela: 1.200,91

    Gostaria de saber qual o valor da nova parcela e quantos meses eu irei diminuir do contrato.

    Parabéns pelo site..

    Obrigado

    • Olá Douglas

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação de valor aproximado do novo prazo após a amortização conforme os dados fornecidos em seu comentário e com base no sistema de amortização SAC.

      Novo prazo aproximado = 258
      meses

      A prestação(A+J) ficará com valor aproximadamente igual = R$ 1.147,30

      Equipe Click Habitação

  10. Bom dia. Solicitei a amortização do saldo devedor utilizando o FGTS. A minha dúvida é se isso impede a utilização do FGTS por outra pessoa, caso o imóvel seja vendido nesse período. Obrigado.

    • Olá Mauricio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os intervalos de uso do FGTS não se misturam. Assim, o fato de você utilizar o FGTS para amortizar não impede diretamente o uso do FGTS pelo comprador como entrada.

      Esclarecemos que o que pode impedir o uso do FGTS na entrada pelo comprador do seu imóvel seria se você utilizou o FGTS como entrada na compra do imóvel há menos de 3 anos.
      O intervalo para uso do FGTS na entrada do financiamento é para o mesmo imóvel.

      Sugerimos ver o nosso vídeo sobre o assunto:
      FGTS no financiamento – Qual o intervalo nas utilizações?

      Equipe Click Habitação

  11. Bom dia. Solicitei a amortização do saldo devedor utilizando o FGTS. Minha dúvida é se isso impede a utilização do FGTS de um futuro comprador do imóvel, caso eu consiga vendê-lo. Na verdade o imóvel já está em processo de vistoria pela CAIXA para ser vendido e financiado novamente. Obrigado

    • Olá Thiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os intervalos de uso do FGTS não se misturam. Assim, o fato de você utilizar o FGTS para amortizar não impede diretamente o uso do FGTS pelo comprador como entrada.

      Esclarecemos que o que pode impedir o uso do FGTS na entrada pelo comprador do seu imóvel seria se você utilizou o FGTS como entrada na compra do imóvel há menos de 3 anos.
      O intervalo para uso do FGTS na entrada do financiamento é para o mesmo imóvel.

      Sugerimos ver o nosso vídeo sobre o assunto:
      FGTS no financiamento – Qual o intervalo nas utilizações?

      Equipe Click Habitação

  12. Bom dia. Meu dados:
    saldo devedor de 77.573,32
    Juros/Correção do Mês (R$)492,18
    Amortização do Mês (R$)333,69
    Prazo do Financiamento 240
    Taxa de Juros Contratual 8,5101
    Prestação do Mês Nº 12

    Vou abater (R$) 8.039,76
    Qual o novo valor da prestação mensal aproximado?
    Parabéns pelo trabalho.

    • Olá Bruno

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o cálculo aproximado do novo prazo foi baseado nas informações do seu comentário e no sistema de amortização SAC.

      Novo prazo aproximado – 181 meses

      A prestação (A+J) deve permanecer aproximadamente a mesma = R$ 825,87

      Equipe Click Habitação

  13. Bom dia,
    Poderia me ajudar, tenho financiamento na caixa e hoje meu saldo devedor é R$ 193.398,70.
    Parcelas Totais:384 – SAC
    Parcelas Pagas: 35 (restam 349).
    Tx juros:8,5101%
    Amortização:543,30
    Juros:1.375,38
    Valor que tenho para amortizar: R$ 20.000,00
    Qual seria Novo prazo?
    Qual valor aproximado da Parcela?

    • Olá Paulo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo aproximado do novo prazo foi baseado nas informações constantes no comentário.

      Novo prazo aproximado = 253 meses
      A prestação (A+J) deve ficar aproximadamente igual a anterior = R$ 1.918,68

      Equipe Click Habitação

  14. Boa tarde,
    Poderia me ajudar, tenho financiamento na caixa e hoje meu saldo devedor é R$ 115.350,00.
    Parcelas Totais:360 – SAC
    Parcelas Pagas: 27 (restam 333).
    Tx juros:5,5%
    Amortização:344,79
    Juros:530,26
    Fghab:17,84
    Valor Utilizar com FGTS para amortizar: R$ 18.000,00

    Qual seria Novo prazo?
    Qual valor aproximado da Parcela?

    • Olá Ewerton

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo efetivado do valor aproximado é com base nas informações constantes no comentário:

      Novo prazo aproximado = 228 meses

      O valor da prestação (A+J) deverá ficar aproximadamente igual = R$ 875,05

      Equipe Click Habitação

  15. Boa tarde tenho uma dúvida, realizei um financiamento em 15/04/2016 no valor de $ 111.900,00 pela tabela Price juros efetivos 5,1 ao ano. mcmv, ja efetuei o pagamento de 6 parcelas no valor de 622.48 hoje fui consultar o valor do débito e pra minha surpresa esta em $ 112.338,00, minha dúvida é pq a divida esta aumentando ao invez de diminuir e como faço para adiantar parcelas posso pagar mais de 1 por mês.

    Parcela 7/360
    Amortização do mês 138,07
    Juros correção do mês 468,63
    Taxa de juros contratual 5,0
    Indice de ajuste saldo devedor do mês 1.00160

    Como eu consigo quitar a dívida se ela aumenta ao invez de diminuir me ajudem a entender …obrigada

    • Olá Miriane

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a ocorrência, se você não fez nenhuma incorporação de débitos em atraso ao saldo devedor, pode ter ocorrido por 3 fatores:
      1) Escolha do sistema de amortização PRICE, onde a prestação (A+J) é mais baixa, o valor da Amortização mensal é muito pequena.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      2) Prazo de amortização – Você escolheu o prazo máximo = 360 meses
      Se sim, este é outro fator que diminuiu o potencial de amortização da prestação (A+J). Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      3) Atualização monetária – O saldo devedor do financiamento tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e a conta vinculada do FGTS.
      Talvez seja este o pior fator. Tivemos desde 2013 aumento nos juros no mercado e com reflexos no aumento índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Recentemente o Governo começou a reduzir os juros (SELIC), isto é um fator positivo, pois o mercado financeiro espera uma redução maior a partir de agora. A TR agora está com viés de queda, o que é favorável para a amortização dos saldo devedores dos financiamentos habitacionais.
      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  16. Boa noite!
    Poderia me ajudar, tenho financiamento na caixa valor total contatado:60.000,00
    Parcelas:360
    Tx juros:5%
    Parcelas pagas:40
    Saldo devedor:55711,61
    Amortização:174,08
    Juros:232,85
    Fghab:8,29
    Valor com recursos próprios para amortizar:25000,00
    Novo prazo??
    Parcela?? Juros??? Amortização???

    • Olá Wellington

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo dos valores aproximados do novo prazo com base nas informações do seu comentário e no sistema de amortização SAC.

      Novo prazo – 111 meses
      A prestação (A+J) ficará aproximadamente a mesma R$ 406,93.

      Equipe Click Habitação

  17. Passando apenas pra agradecer pelo acesso a informação sobre o cálculo da amortização pela redução de parcelas. Está de parabéns! Obrigada.

  18. Olá, boa tarde. Tenho um saldo devedor de 235 mil e 27 anos de financiamento pela frente. Hoje fui na caixa simular uma amortização com meu FGTS e tive uma surpresa desagradável. Eu escolhi abater no prazo com os 50 mil q tenho, daria 13 anos a menos de financiamento, mas a gerente me informou que minha prestação atual iria aumentar em 200 reais. Não entendi nada, daí cancelei pra pesquisar melhor.
    Saberia me dizer o pq disso? É comum acontecer isso? Se não for, é melhor eu fazer o abatimento em outro momento?
    Agradeço desde já.

    • Olá Maikysuel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que acreditamos que é um problema que o simulador do sistema do Banco tem.
      Ele considera na simulação a taxa de juros cheia. E você deve ter pacote de relacionamento com taxa de juros reduzida.

      Elucidamos que posteriormente o sistema aplicará novamente a taxa reduzida e o encargo mensal ficará com valor aproximado do atual.

      Equipe Click Habitação

  19. Boa noite!
    Pode nos ajudar? Queremos amortizar para reduzir o prazo:
    Financiamento – Caixa – SAC
    Valor do empréstimo: R$188.00,00
    Total de parcelas: 360
    Taxa de juros Contratual: 8,5101%
    Parcelas pagas até o momento: 17
    Saldo devedor: R$184.320,54
    Amortização: R$533,04
    Juros / Correção mês: R$1167,81
    Seguros: R$55,79
    Taxa Adm.: R$25,00
    Valor para amortizar (em dinheiro): R$40.000,00
    Como ficaria o novo prazo e a parcela?
    Obrigado!

    • Olá Carolina

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo aproximado do novo prazo foi efetivado com base nos valores constantes no comentário:

      Novo prazo – 184 meses
      Nova prestação (A+J) = R$ 1.700,85 . O valor ficará próximo ao anterior, mudando-se os valores de A – R$ 786,47 e J – R$ 914,38. Assim, a capacidade de amortização da prestação será aumentada.

      Equipe Click Habitação

  20. FIZ financiamento pela caixa de um apartamento .
    VALOR DO AP: 218 MIL
    VALOR DO FINANCIAMENTO : 120 MIL
    PARCELAS : 360
    PARCELAS JÁ PAGAS : 13
    TAXA : 8,6
    valor atual da parcela: 1.300

    Caso use 20 mil para diminuir o valor da parcela, qual ficaria a nova parcel.

    Obrigadaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

    • Olá Silvana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que o cálculo de redução da prestação (A+J) na amortização para redução da parcela é proporcional ao valor amortizada com relação ao saldo devedor atualizado.
      Não foi informado o valor do saldo devedor atual, impossibilitando o cálculo.
      Outra questão é a redução será na prestação (A+J), pois o seguro DFI – Danos Físicos no imóvel e a taxa de administração não serão reduzidos.
      o cálculo é:
      R$ 20.000 / saldo devedor atualizado = percentual de redução da prestação (A+J)

      Equipe Click Habitação

  21. Boa tarde.
    Se tenho um financiamamento da seguinte forma:
    Saldo devedor 79.111 – Juros anual 10,90% Prazo 180 meses

    Amortização: 439,51
    Seguro MIP da primeira parcela: 13,45 e da última 0,07
    Seguro DFI 27,40
    Taxa TSA 25,00
    Primeira Parcela 1190,29
    Ultima Parcela 468,32

    Caso eu insira 50000 para diminuição do prazo, qual seria o tempo e valor devedor?

    Obrigado

    • Olá Jorge

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivar o calculo aproximado no novo prazo é necessário que você repasse o valor dos Juros contratuais cobrados na sua prestação (A+J) de forma separada: amortização e juros.

      Equipe Click Habitação

  22. Boa noite!
    Parabéns pela página!
    Quero amortizar para reduzir o prazo:
    Financiamento – Caixa – SAC
    Valor do empréstimo: Não lembro (Hehe! Precisa?)
    Total de parcelas: 240
    Taxa de juros Contratual: 8,5563%
    Parcelas pagas até o momento: 59
    Saldo devedor: R$95.192,07
    Amortização: R$519,10
    Juros / Correção mês: R$682,45
    Seguros: R$37,02
    Taxa Adm.: R$25,00
    Total do valor a pagar: 1.263,57
    Valor para amortizar (em dinheiro): R$20.000,00
    Como ficaria o novo prazo e a parcela?
    Obrigado!

    • Olá Julia

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo aproximado com base nos dados informados no comentário:

      Novo prazo: 114 meses – Prestação (A+J) = R$ 1.201,55 . O valor é aproximadamente mantido.

      Equipe Click Habitação

  23. Olá gostaria de saber qual opção seria mais viável para o meu caso. Com um saldo de FGTS aproximadamente 8 mil reias, como ficaria para as duas opções: amortização do valor da parcela ou redução do saldo devedor com diminuição do prazo. Os dados do financiamento são:
    Valor financiado: 100.778,40
    Prazo financiamento: 360 meses
    TX juros: 5.5%
    Saldo devedor teórico: 97.859,31
    Juros/Correção do mês: 449,83
    Amortização do mês: 284,45
    TX ADM: 0,00
    Seguro: 15,97

    • Olá Julia

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo aproximado com base nos dados informados no comentário e no sistema de amortização SAC:

      Novo prazo: 280 meses – Prestação (A+J) = R$ 734,28

      Redução da parcela – A redução é proporcional ao valor amortizado: 8.000 / 97.859,31 = 8,18%
      Nova prestação (A+J) = R$ 674,25

      Equipe Click Habitação

  24. Boa noite!
    Tenho um financiamento imobiliário no Banco do Brasil do qual não utilizei o FGTS na aquisição, pretendo usá-lo para amortizar o saldo devedor pois é um valor pequeno de 20 mil. Porém estou colocando o mesmo a venda, e o comprador irá utilizar o FGTS para a aquisição, pelo que entendi ele poderá usar normalmente confere?
    Eu quero amortizar pois irei comprar outro imóvel a vista, e daí não poderia usar o FGTS na aquisição deste novo imóvel sem financiamento. Gostaria de saber se é melhor fazer isso ou pagar as taxas e comprar imóvel a vista usando o fundo sendo que o valor que usaria é somente 20 mil.
    Desde já agradeço a atenção

    • Olá Andréia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o uso do FGTS na entrada tem intervalo de uso para o mesmo imóvel: 3 anos.
      Se você não usou FGTS na entrada, o comprador poderá utilizar o FGTS normalmente.
      Veja detalhes no artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Informamos que você pode utilizar o FGTS para comprar o seu imóvel à vista. Veja no artigo:
      FGTS para compra de imóvel à vista

      Esclarecemos que você tem razão, que existe tarifa para aquisição à vista ser paga ao banco.
      Mas, em compensação você pagará uma escritura ao Tabelião e depois o registro no Cartório de Imóveis.
      Se fizer a aquisição com FGTS pagará a tarifa e o registro no Cartório de Imóveis, não precisará efetivar a escritura, pois o contrato elaborado por agente financeiro do SFH tem “força” de escritura.
      Assim, faça as contas e veja o que será melhor.

      Equipe Click Habitação

  25. Boa tarde!

    Gostaria de saber quantas parcelas amortizaria e qual seria o novo saldo devedor caso eu utilize R$ 20.000,00 de FGTS:

    – Valor Financiado: 255.000,00
    – Total de parcelas: 360
    – Parcela 19/360: R$ 2.443,71
    – Amortização: 731,93
    – Taxa adm: 25,00
    – Taxa: 8%
    – Juros: 1.630,13
    – Saldo Devedor: 249.592,23

    Muito obrigada!

    • Olá Renata

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo do novo prazo aproximado com base nos dados informados no comentário e no sistema de amortização SAC:

      Novo prazo = 267 meses

      Equipe Click Habitação

  26. Olá boa tarde!
    Tenho um financiamento habitacional na caixa em 300 meses, na minha fatura vem informando saldo devedor teórico R$ 70.000,00 , eu tenho 40.000,00 no FGTS nunca usado e 30.000,00 em recursos próprios e gostaria de quitar o financiamento, para isso o banco informou que primeiro tenho que solicitar o uso do FGTS para depois gerar o boleto para quitação.
    Minha dúvida é que no uso do FGTS eu preciso escolher entre amortização no prazo ou no valor das parcelas, qual eu teria que escolher para reduzir esses R$ 40.000,00 diretamente nesse saldo devedor teórico? ou isso é indiferente?

    Muito obrigado!
    Bruno.

    • Olá Bruno,

      Boa tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Se você vai liquidar seu financiamento, basta fazer a solicitação para liquidação da dívida. Não há necessidade de amortizar antes.
      O Banco irá fazer o saque do FGTS no valor de R$ 40.000,00 e emitirá um boleto de R$ 30.000,00 a ser pago concomitante com o pedido de saque do FGTS.

      Equipe Click Habitação

    • Tenho um financiamento de R$100.000, 00 junto a CEF, optei por utilizar recursos próprios para amortizar o prazo no valor de R$27.000,00. Perguntei na CEF se era possível fazer a elevação do valor da prestação para que termine mais rápido de pagar e me informaram de o sistema da caixa não permite isso. Sabe me informar se procede essa informação ?

    • Olá Daphnis

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização com redução do prazo é um negócio em que mantido o valor da prestação (A+J) e não há possibilidade de alterar.

      O que você deve fazer é pleitear a Redução do prazo sem amortização é um outro tipo de negociação. Haverá nova apuração de capacidade de pagamento e novo aditivo contratual. Verifique com seu Gerente.

      Equipe Click Habitação

  27. Olá Boa Tarde…. Fiz um financiamento com a caixa e o saldo devedor no momento é R$ 493.000
    Estou na parcela 3/420 no valor R$ 5.918,88 (TX 12,5 aa), tenho 280.000 mil aplicado que esta vencedo para abater no saldo devedor aplicado em LCI(92% CDI 90 dias), qual seria a melhor opção diminuir a parcela ou prazo do financiamento ? ou manter aplicado por mais 90dias.

    Obrigado

    • Olá Gilberto

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em termos de amortização a opção pela amortização para redução do prazo sempre será a melhor opção, considerando que você mantem o valor aproximado da prestação (A+J), mas aumenta o A e diminui o J, potencializando a amortização do saldo devedor após os pagamentos das novas parcelas.

      Com relação a aplicar ou amortizar aí você precisará fazer uma comparação:
      Deverá comparar o rendimento líquido de sua aplicação financeira com o CET – Custo Efetivo Total do seu financiamento acrescido da projeção da variação da TR.
      Se o rendimento líquido for superior compensa aplicar o dinheiro. Mas, lembre-se a SELIC está em queda e o CDI deve cair junto.
      Veja mais detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  28. Boa tarde!
    Parabéns pelo site, muito elucidativo!
    Tentei várias vezes fazer os cálculos e também tentei fazer o download do aplicativo da caixa, só que sempre está dando erro.

    Estou querendo fazer a amortização para reduzir o prazo:
    Financiamento – Caixa – SAC
    Valor do empréstimo: R$163.200,00
    Total de parcelas: 300
    Taxa de juros Contratual: 8,7873%
    Parcelas pagas até o momento: 18
    Saldo devedor: R$155.130,68
    Amortização: R$544,11
    Juros / Correção mês: R$1.122,00
    Valor de FGTS para amortizar: R$15.000,00

    Como ficaria o novo prazo e a parcela.
    Obrigado!

    • Olá Cristiane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo do novo prazo aproximado com base nos dados fornecidos.

      Novo prazo = 215 meses
      Novo Juros = R$ 1.013,51
      Nova Amortização = R$ 652,60
      Nova prestação (A+J) = R$ 1.666,11

      Com relação ao aplicativo orientamos a questionar o Banco por meio de SAC, solicitando a orientação para solução do problema apresentado.

      Equipe Click Habitação

  29. Olá Gilberto, tenho um financiamento imobiliário de R$ 962.850,00 em 360 meses – (960.000,0 SAC e R$ 2.850,00 PRICE) – com taxa de juros 10,4% e CET 11,3%. Estou na 10a parcela, ao amortizar 24.800,00 escolhi a redução no prazo do financiamento e para minha surpresa a CET pulou para 11,58% (taxa de juros se manteve em 10,4%) – a redução foi para 322 parcelas (faltando 310 para pagar).

    Esse aumento na CET é normal??

    Grato

    • Olá Bruno

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o CET é custo calculado por fórmulas matemáticas definidas pelo Banco Central.
      Como ao reduzir o prazo do financiamento, você “elimina” prestações (A+J) no final, onde os juros são menores, talvez seja a explicação para o pequeno aumento do CET. Mas, trata-se de uma inferência, na dúvida consulte seu banco.
      O cálculo é refeito considerando as novas condições naquele momento.

      Para entender mais sobre o CET sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Veja o exemplo da taxa de administração no artigo, quanto menor o saldo devedor maior será o impacto da taxa de administração em termos de percentual anual, pois ela é fixa:
      “Assim, quanto menor o saldo devedor maior será o impacto no custo da taxa de administração, e quanto maior o saldo devedor menor será o impacto no custo em termos percentuais por ano.”

      Equipe Click Habitação

  30. Olá, boa tarde!!

    Li em sua matéria, que só é possível utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor, de 02 em 02 anos, isso não mudou?? Ouvi dizer que agora, tendo no mínimo o suficiente para amortizar 12 parcelas já é possível, sabe me dizer se é isso mesmo??

    Obrigada!!

    • Olá Mayumi

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a utilização amortização tem intervalo de 2 anos! Isto não foi modificado ainda.
      Existem projetos no congresso nacional para redução do intervalo, mas ainda carecem de aprovação.

      Para saber mais sobre os intervalos de uso. Veja no artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação

  31. Olá…. Tenho um financiamento pela caixa e o saldo devedor no momento é R$141.198,95
    Estou na parcela 23/420 valor R$ 1.400,84 ( juros R$992,89 e amortização R$ 349,12 ) , ( Adm R$ 25 e Seguro 33,83 )
    tenho 9mil em FGTS… qual seria os valores se amortizado do total e valores descontado naquele prazo de até 80% em um ano????
    Obrigado

    • Olá Kleber

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Afinal você quer amortizar o saldo devedor ou utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação
      Se o PPP = pagamento de parte da prestação com FGTS será basicamente:
      R$ 9000 / 12 = R$ 750 por mês

      Retorne se for o caso.

      Equipe Click Habitação

  32. Boa tarde ,

    Apartamento de 330.000,00. , sendo 84mil de entrada , saldo devedor de 246 mil . Pela tabela Sac o financiamento foi feito em 420 meses , prestações aproximadas de2900,00 . Pergunta : existe quitação de parcelas anuais ref ao ano vigente ? Digo igual ao que é feito por fgts , na qual a quitação é de 80% do valor final destes 12 meses , a prestação permanece neste 12 meses , porém , com valor de 20% …no meu caso não possuo fgts , por isso a minha pergunta .. obrigado

    • Olá Jones

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que alguns bancos disponibilizam a negociação chamada de Pagamento Antecipado – PAN.
      Você pode antecipar o pagamento de parcelas por um determinado período e tem a redução dos juros em função da antecipação de pagamento.
      Verifique a opção em seu Banco.

      Equipe Click Habitação

  33. Olá, gostaria de uma ajuda quanto à amortização. Tenho imóvel financiado na caixa, valor inicial financiado de 197.720 em 265 meses, juros de 8,78%, amortização mensal de 761,22 e juros mensal de 1.302,88. Estou na vigésima parcela e o saldo devedor e de 189.242,00. Quero amortizar 15.000 com recursos próprios, gostaria de saber quanto ficaria a prestacao mensal após a amortização, novo valor de juros e amortização mensal. Desde já agradeço a ajuda, está muito difícil conseguir atendimento na caixa.

    • Olá Josy

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que com base nos dados informados e no sistema de amortização SAC efetivamos cálculo aproximado dos valores:

      Redução de prazo – novo prazo 201 meses
      Prestação (A+J) = R$ 2.064,10, sendo R$ 1.199,61 o novo J e R$ 864,49 o novo A.

      Você pode utilizar o aplicativo APP Habitação CAIXA e efetivar os cálculos. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  34. Boa tarde
    Realizei um financiamento da caixa no valor de 159.000,00 reais referente um imóvel
    prazo do financiamento de 360 meses, dei uma entrada de FGTS de 12.500, mais 10.000 para a construtora, irei pagar + 29 meses de 500,00 mais taxa de evolução de Obra.
    as parcelas serão em torno de 760.00 mensais.
    O financiamento sera realizado pelo modo Price.
    Como funciona para abater estas parcelas e quitar meu financiamento em menor tempo, ha desconto em pagamento antecipado ?
    Obrigado

    • Olá Evandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no financiamento habitacional os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor. Eles São calculados e cobrados mensalmente com base no saldo devedor.
      Assim, a amortização fará com que você pague menos juros a partir da data da amortização, pois o saldo devedor ficará menor.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      A vantagem da amortização para redução do prazo, conforme consta no texto do artigo, está no fato quanto menor o prazo menor será a incidência de juros e menores serão os dispendios com seguros e taxas a serem desembolsados no tempo.
      Você manterá o valor da prestação (A+J) aproximadamente igual, mas reduzirá os juros e aumentaria o valor do A-amortização.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  35. Bom dia, estou começando agora a estudar o financiamento da caixa, minha ideia inicial era comprar o imóvel direto com a construtora, mas minha proposta não foi aceita.
    O imóvel custa 390 mil, estamos dando 90 mil de entrada. Precisamos financiar 300 mil. O nosso plano de pagamento com a construtora era de pagar parcelas de 4 mil reais mensais e além disso 20 mil reais anualmente. Minha maior dúvida é como passar isso para o financiamento, como é feita essa amortização dos valores anuais, se vale a pena fazer ou não.
    Tenho dúvida também se compensa pegar o financiamento pelo prazo maior ou por um prazo menor, faz alguma diferença isso, se fizermos as amortizações? Pela simulação que fiz hoje na caixa o financiamento seria feito em 180 meses, parcela inicial de 4 mil reais, será que é a melhor maneira?
    Muito obrigada!

    • Olá Daniela

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O prazo é uma variável importante quando se pensa no crédito imobiliário, aliás, em qualquer tipo de crédito. Alguns consideram o prazo como inimigo do crédito e do comprador. Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Prazo do financiamento e o desdobramento do tempo
      Muitas vezes para viabilizar o financiamento a única alternativa é efetivar com o maior prazo possível, mas isso pode mudar durante o andamento do financiamento.
      Outra opção é efetivar o planejamento financeiro para comprar à vista, dar uma entrada maior ou financiar num prazo menor.
      Uma opção inteligente com o tempo é amortizar o saldo devedor para a redução do prazo remanescente do financiamento, encurtando o prazo e reduzindo os valores, em especial dos acessórios (taxa de administração e seguros).

      Para saber a melhor opção para você orientamos a simular diversos cenários, mas não pode prejudicar o orçamento familiar, bem como, a necessidade de sempre ter reservas de emergências. Planeje seu financiamento.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Financiamento Habitacional – O que considerar?

      Equipe Click Habitação

  36. BOA TARDE!! Entendo que com o dinheiro do FGTS vale muito a pena usá-lo para amortizar dívida.
    A minha dúvida é se compensa amortizar com algumas economias que se tem com dinheiro. Infelizmente com a TR alta meu saldo cai muito pouco cada mês, menos de R$ 200 e minha prestação é em torno de R$ 700. Comecei a trabalhar esse ano com FGTS, então preciso esperar até 2019 para usá-lo, certo?
    Obrigada! Jéssica

    • Olá Jessica

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que ontem a SELIC começou a baixar, assim existe perspectiva de baixa dos juros no mercado financeiro e da TR.

      Para utilizar o FGTS no seu contrato tem de atender as condições de uso, uma delas é de 3 anos de conta vinculado do FGTS. Veja detalhes no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Para saber se vale a pena amortizar com suas economias sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  37. Boa tarde, Efetuei a solicitação do PPP no dia 14/10/2016, hoje recebi a mensagem que a solicitação não pode ser atendida, liguei agora no 0800, e infomaram que o sistema está fora, sabe me informar quais problemas pode ocorrer para não pode utilizar o FGTS?
    Já efetuei a consulta e temos o saldo de R$4500,00 o meu de do meu esposo, nosso financiamento foi esse ano em Janeiro, tem data para poder utilizar o FGTS novamente? por que eu li varias vezes e pelo que entendi se eu utilizei para dar entrada em seguida se eu quisesse pedia utilizar para abater as prestações.

    Aguardo
    Obrigada

    • Olá Lucimara

      Boa Tarde!

      Com relação ao problema de atendimento orientamos a abertura de SAC no site do Banco e pedindo a manifestação da direção da empresa sobre os fatos.

      Com relação ao uso do FGTS, lembramos que conforme consta no artigo após o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis poderá ser pleiteado o uso na fase de retorno do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  38. Boa noite, primeiramente parabéns pelo site e ajuda a pessoas!!!
    Tenho um financiamento com a caixa de um imovel no valor de 150.000,00 em 240 meses.
    Agora no fim de outubro pago a 11 prestação 1.649,53, entrei no aplicativo da caixa habitacional, e lá consta o valor da divida em 146.402,02, acredito que contabilizando até o pagamento da parcela 10, pois ainda não venceu essa de outubro, também tem a seguinte informção taxa de juros efetivos: 8,85% e taxa de juros com relacionamento: 7,58%, qual taxa de juros que está sendo cobrada? Pois quando eu fechei o financiamento recebi a planilha de evolução e nela consta um valor de taxa juros de nominal de 8,51% e taxa de juros efetiva de 8,65%, ficou meio confuso essa parte, sem contar que nesta planilha de evolução o valor do saldo devedor com a parcela 10 paga seria de 143.750,00 uma diferença de 2.652,02 entre aplicativo e planilha de evolução. E pela planilha a prestação 11 seria no valor de 1.644,44.

    Na planilha de evolução não consta o valor de amortização da parcela e nem o juros

    Aparece os seguintes dizeres

    Na prestação 11 que vence agora em outubro
    Prestação: 1.644,44
    Seguro/FGHAB: 72,20
    Tarifas: 25,00
    Encargo:1.741,64
    Saldo devedor:143.750,00

    Gostaria de fazer uma amortização no valor de 60.000,00 por redução de prazo.
    Fiz a simulação no aplicativo e ficou assim
    Nova prazo remanescente: 82
    Valor da prestação: 1.760,87
    Novo saldo devedor: 86.739,07
    Valor da amortização Efetiva: 59.662,95
    Juros diarios: 337,05

    Gostaria de entender melhor, pois está muito diferente a planilha e o aplicativo e se realmente seria esse valor com a amortização

    Obrigado

    • Olá Ari,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Planilha CET que você recebe no ato de assinatura do contrato é apenas uma referência de comparação entre as demais ofertas de crédito dos bancos. O objetivo é você comparar o Custo Efetivo Total e escolher a melhor oferta.

      A planilha por definição do Banco Central não tem a projeção da atualização monetária do saldo devedor.
      O saldo devedor é atualizado mensalmente pela TR – Taxa Referencial, da mesma forma que a poupança e o FGTS.

      Para você entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      “todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”

      Assim você vai encontrar diferenças grandes na planilha CET e o evolução real, pois as taxas de juros estão em alta e por consequência a TR está em alta. A expectativa é queda nos juros e queda TR, vamos acompanhar as definições do Banco Central.

      Para você entender o objetivo do CET – Custo Efetivo Total sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Com relação a taxa de juros, você provavelmente optou pelos serviços de relacionamento com o banco e ganhou uma taxa de juros diferenciada e que se manterá enquanto manter a fidelidade ao banco.
      Assim, o que vale é a menor taxa, enquanto você manter as condições estabelecidas.

      O aplicativo no cálculo da amortização mostra a prestação com a taxa cheia. O valor informado será reduzido conforme sua taxa de juros de fidelidade.

      Equipe Click Habitação

  39. Boa tarde,
    Efetuamos a solicitação do PPP através do fone informado, recebemos uma mensagem que já foi efetuado a solicitação, depois do dia da solicitação mais ou menos quantos dias eles retornam passar se deu certo ou não? efetuamos o financiamento em janeiro de 2016, e gostaria de abater já para mês de novembro temos no total R$4500,00 de FGTS, já vai nos ajudar bastante, pois vai diminuir 380 da parcela por um ano, hoje pagamos R$1.197,00
    Aguardo
    Obrigada

    • Olá Lucimara

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a resposta normalmente deve ser recebida em até 15 dias.
      Caso não receba retorne a ligação ou abra um SAC no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

  40. Bom dia!

    Estou prestes a adquirir um imóvel no valor de R$200.000,00.
    O valor financiado será de R$ 137.000,00.
    O prazo do financiamento 360 prestações no valor fixo de R$ 875,00. A taxa de 6,99% a.a.
    Gostaria de saber como ficaria o financiamento se no final de um ano eu amortizasse no saldo devedor R$ 10.000,00 (com intençaõ de diminuir o prazo e não o valor da parcela). Pretendo fazer isso todos os anos.
    Obrigado.

    • Olá Junior

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não temos como simular a amortização, pois o valor do saldo devedor no futuro é incerto, pois normalmente os contratos habitacionais tem atualização monetária.
      Para o calculo seriam necessários os valores nas datas futuras do saldo devedor, Amortização – A e J- Juros da prestação.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor no tempo sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  41. Num financiamento de R$ 100.000,00 com 30 parcelas pagas restando saldo devedor de R$ 96.000,00, com amortização de R$ 50.000,00 , em tese o saldo devedor será de R$ 46.000,00
    as prestações vincendas serão calculadas pelo valor do novo saldo devedor????
    Não faz sentido amortizar o saldo devedor pela metade e continuar pagando juros em cima de R$ 100.000,00.

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no caso de amortização os juros contratuais passarão a ser cobrados sobre o novo saldo devedor descontada a amortização.
      Na opção de redução do prazo, você diminuirá os juros contratuais (menor saldo devedor) e aumentará o A-Amortização da prestação (A+J), mantendo o valor da prestação próxima da atual.

      Equipe Click Habitação

  42. usei o fgts para abater o valor financiado, porem a prestaçao ficou praticamente igual, devia 78.874 usei 9.730 a prestaçao que era 597,50 ficou 591 porque a prestaçao nao diminuiu?

    • Olá Angela

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo quando você opta pela amortização para redução do prazo não redução da prestação, mas do prazo do financiamento.

      Somente haverá redução proporcional da prestação (A+J) ao valor amortizado quando a opção for para amortização para redução da prestação.

      Veja mais no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  43. Boa noite!
    Fiz um financiamento de 100 mil reais.
    Prestação de 1265,00, esta pesada,
    TX juros 11.5%
    SAC
    240 meses
    Paguei apenas uma e quero amortizar 47000,00
    Qual seria o valor de minha parcela?

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pelos dados apresentados e pressupondo a amortização para redução da prestação haveria uma redução de 47% da Prestação (A+J).
      A redução é proporcional ao valor amortizado com relação ao saldo devedor atualizado.
      Para o cálculo exato veja com seu banco.

      Equipe Click Habitação

  44. Boa noite,
    Tenho um saldo devedor de 157.348,84 com parcelas de 1.993,32, financiamento em 200 meses estou na prestação 27. taxa de juros contratual 8.7873
    compõe a prestação
    Juros, correção 1.018,20
    amortização mês 904,53
    seguro 45,59
    taxa adm 25,00
    Quero saber se existe uma data ou mes com vantagens para amortizar esse valor,ou seja quero pagar 100 mil para abater sobre o valor do saldo devedor, e qual valor da prestação abatendo este valor e o restante do saldo devedor em 100 meses ,quero saber se vai compensar abater os 100 mil ou investir este valor para mais tarde quitar o valor total, haja visto que neste mês houve índice de reajuste em 1.00134.

    • Olá Rafael

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor data para efetivar a amortização será a mesma da disponibilização financeira do valor.
      A data não tem diferença, pois o saldo devedor tem juros contratuais e atualização monetária. A única data onde não terá juros contratuais ou atualização monetária será se efetivar a amortização na data do vencimento, mas você deverá pagar o encargo mensal daquele mês, o qual tem a prestação (A+J). Ou seja, não há dispensa de juros, pois os juros não estão embutidos no saldo devedor, os juros são calculados e cobrados mensalmente na prestação (A+J).

      Para saber se vale a pena investir ou amortizar é necessário você comparar o CET – Custo efetivo Total do seu financiamento acrescido com a projeção da TR em comparação com o rendimento líquido da sua aplicação financeira.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Esclarecemos que efetivamos simulação de amortização do valor e dados informados no comentário:

      Redução do prazo – Prestação (A+J) será aproximadamente semelhante = R$ 1.922,73
      Novo prazo = 37 meses

      Redução do encargo mensal – A prestação é reduzida proporcionalmente ao valor amortizado = 63,55%
      Nova prestação (A+J) = 700,78, prazo seria mantido.

      Demais cálculos peça ao seu banco.

      Equipe Click Habitação

  45. Amigo, bom dia!!!

    Comprei um imovel em sorocaba e não pude dar entrada com FGTS, dei um entrada de 17 mil com recurso proprio, porem estou pra assinar com a caixa ainda este mes.. na hora que for assinar posso usar me fgts como amortização ou 80% da parcela? … o valor do finaciamento é 121 mil .. o valor do imovel é 135 mil, qual seria vantajoso pra mim…

    Cristiano.

    • Olá Cristiano,

      Bom dia! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Para que possamos responder sua dúvida, esclarecer qual o motivo do impedimento do uso do FGTS no pagamento da entrada do valor do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  46. Boa tarde.
    Tenho um financiamento na Caixa e quero amortizar 6 mil reais com redução do prazo.
    Valor do Saldo Devedor: R$ 129.933,23
    Numero de prestação pagas: 19
    Taxa de juros contratual: 8,7873
    Juros e correção do mês: R$ 953,82
    Amortização do mês: R$ 320,34
    Encargos ao mês: R$ 42,34 (seguros) e R$ 25,00 (tx adm)
    Valor financiado no inicio do contrato R$ 132.000,00
    Tempo total do financiamento : 420 meses
    FGTS de R$ 12.000,00
    Gostaria de saber quanto que ficaria o valor da amortização e do juros após amortizar ,fazendo amortização simulando usando 6 mil e 12mil.
    Obrigado

    • Olá Matias

      Boa Noite!

      Esclarecemos que já havíamos respondido sua pergunta efetivada em 06/10/16:

      Informamos que o cálculo é aproximado e efetivado com base nos dados informados e sistema de amortização SAC:
      6.000
      O novo prazo – 341 meses
      Prestação (A+J) = 1.274,16
      O Seguro MIP será reduzido em 4,62% e o DFI fica o mesmo valor. Não temos como calcular.
      12.000
      O novo prazo – 289 meses
      Prestação (A+J) = 1.274,16
      O Seguro MIP será reduzido em 9,24% e o DFI fica o mesmo valor. Não temos como calcular.”

      Equipe Click Habitação

  47. Boa noite pessoal, temos um financiamento de imóvel na Caixa, e gostaria de saber a projeção de darmos nosso FGTS no saldo devedor com redução do prazo, e também se dessemos nos 80% da parcela em quanto ficaria.
    Segue os dados do meu financiamento (Outubro/16):
    Saldo FGTS (aproximado): R$ 41.000,00
    Parcela: 32 de 420
    Taxa de Juros Contratual: 8.5101
    Saldo Devedor Teórico: 279.368,75
    Juros/Correção (Mês): 1.758,49
    Amortização (Mês): 710,09
    Prestação: 2.468,58
    Seguros: 79.44
    Taxa ADM: 25.00
    Valor Pago: 2.573,02

    Outra dúvida.. É melhor amortizar com os recursos do FGTS antes ou deve-se esperar igualar com o saldo devedor.

    Desde já obrigada pela atenção..

    • Olá Adriana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os cálculos foram baseados nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Amortização Redução do Prazo –
      Novo Prazo = 247 meses
      Prestação (A+J) ficará aproximadamente igual = R$ 2.468,58

      A amortização com FGTS deve ser efetivada no menor prazo possível, pois o rendimento da Fundo é muito baixo. Veja no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET
      Utilize a estratégia a cada 2 anos, podendo utilizar o FGTS para pagamento de parte de prestação neste intervalo.

      FGTS para pagamento de parte da prestação
      limite de 80% do encargo
      2.573,02 * 80% * 12 = R$ 24.700,99 da conta do FGTS
      R$ 2.058,42 da parcela paga com FGTS. Você pagaria a diferença em dinheiro.

      Equipe Click Habitação

  48. Bom dia equipe click habitação!
    A dois meses adquiri um imóvel na planta, no ato da compra paguei de entrada 26.000,00 r$, agora estou em processo de financiamento com a caixa ainda não assinei o contrato na agência e tenho mais 20.000,00 r$ para diminuir minha dívida. Qual a melhor forma pra eu realizar essa transação?

    • Olá Wesley

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção seria optar por financiar um valor menor, mantendo o valor do encargo proposto e com um menor prazo de financiamento.
      Quanto menor o prazo maior a capacidade de amortização da prestação que você pagará mensalmente.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Mas, é sempre bom lembrar que é bom ter reservas para emergências, assim deixe algum valor reservado para isso.
      Além dos custos para comprar o imóvel. Veja no artigo:
      Custos para comprar imóvel

      Equipe Click Habitação

  49. Boa tarde,
    Irei utilizar 7 mil de FGTS para amortização mais opção de pagamento de parte da parcela (80%). Gostaria de saber como ficarão as parcelas/saldo devedor considerando as duas opções de amortização.

    Prazo do financiamento: 300 meses
    Parcelas pagas: 41
    Tx: 6,66
    Saldo devedor: R$ 116.807,55
    juros: R$ 650,76
    Amortização: 446,76
    Prestação: R$ 1.097,52Seguro: R$ 28,31
    tx adm: 25,86

    Desde Já agradeço e parabéns pelo site.

    • Olá Eduardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo aproximado com base nas informações constantes no comentário e sistema de amortização SAC:

      Redução do prazo – Novo prazo 227 meses
      Prestação (A+J) = 1.097,52

      Redução da prestação – nova prestação (A+J) = 1.031,75. Redução proporcional de 5,99%

      O uso do FGTS para pagamento de parte da prestação:
      7.000 / 12 = R$ 583,33 da prestação com FGTS. Você pagaria a diferença em dinheiro.
      O encargo mensal não mudaria.
      Detalhes no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  50. Olá, bom dia!

    Nós adquirimos um imóvel neste ano no valor de R$: 235.000,00… Financiamos pela Caixa Econômica, o valor de R$:117.000,00 em 35 anos, pagamos a oitava parcela e já estamos pensando em diminuir nossa dívida, gostaria de saber de que forma teremos mais vantagens…. Se possível queria que me explicasse sobre a amortização tenho algumas dúvidas…
    1º Se eu amortizar o valor de R$: 5.000,00 ele será abatido nos R$:117.000,00 ou semente no saldo devedor? Qual vantagem eu terei? Ou qual melhor forma você me indica?

    Desde já muito obrigada.

    • Olá Elisângela

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para você entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esclarecemos que a amortização reduzirá o seu saldo devedor atual do financiamento.
      A melhor opção será sempre a amortização para redução do prazo do financiamento, desde o valor do encargo mensal esteja dentro da capacidade de pagamento do orçamento familiar.
      Nesta opção você mantem o valor da prestação (A-amortização + J-Juros) próxima da atual, mas aumenta o valor do A-amortização e diminui o valor de J-Juros. Assim, você aumenta a capacidade de amortização mensal do saldo devedor. Diminui o numero de parcelas de seguros e taxas do contrato.

      Equipe Click Habitação

  51. Olá. Há um ano olhei um apartamento avaliado em 310.000,00. Financiei 249.600,00 do imóvel pelo BB e o resto pageui direto pro vendedor. Desde então, paguei 13 parcelas de mais ou menos 2.800,00 para o banco (tabela SAC) (sem contar o seguro de vida). Agora surgiu uma oportunidade de vender o apartamento. Entrei em contato com o banco do Brasil para ver meu saldo devedor e pra minha surpresa o gerente disse que meu salvo devedor é de 248.227,58. Isso é possivel? Paguei cerca de 36.400 nesse tempo e a amortização foi menos de 2 mil.
    Obrigado!

    • Olá Danilo,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Muito estranho a amortização ser tão baixa. Se o contrato foi assinado com 420 meses, a amortização costuma ser baixa mas não tanto.
      Sem mais informações fica difícil saber o motivo. Sugerimos entrar em contato com o Banco e verificar o porque.
      Se for o caso, peça uma planilha de evolução do contrato.

      Patricia Matayoshi

  52. Boa tarde Gilberto,

    Gostaria de uma ajuda para decidir qual a melhor opção para abatimento do meu financiamento imobiliário (PPP, Amortização Tempo ou Parcelas)

    Segue os dados do meu financiamento ( Outubro/16):

    Parcela: 29 de 360
    Taxa de Juros: 8.7873
    Saldo Devedor Teórico: 289463.31
    Juros/Correção (Mês): 2036.55
    Amortização (Mês): 866.45
    Prestação: 2903.00
    Seguros: 79.56
    Taxa ADM: 25.00
    Valor Pago: 3007.56

    Obrigada desde já pela ajuda.

    • Olá Camila,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Para tomar essa decisão, você precisa ver sua situação atual. Se está com dificuldades em pagar a prestação, o uso do FGTS permite abater até 80% do valor mensal, conforme seu saldo na conta vinculada, portanto é a melhor opção.
      Caso não haja dificuldades, a melhor opção é amortizar com redução de prazo. Isso porque o valor da sua Amortização é de R$ 866,45 e do Juros é de R$ 2.036,55, ou seja, quase três vezes maior que a Amortização.
      Se você reduzir o prazo, os juros diminui e a amortização aumenta. Além de que o valor do seguro também diminui.
      Sem contar que você quita seu contrato antes do prazo contratado.

      Equipe Click Habitação

  53. Boa tarde.
    Tenho um financiamento na Caixa e quero amortizar 6 mil reais com redução do prazo.

    Valor do Saldo Devedor: R$ 129.933,23
    Numero de prestação pagas: 19
    Taxa de juros contratual: 8,7873
    Juros e correção do mês: R$ 953,82
    Amortização do mês: R$ 320,34
    Encargos ao mês: R$ 42,34 (seguros) e R$ 25,00 (tx adm)
    Valor financiado no inicio do contrato R$ 132.000,00
    Tempo total do financiamento : 420 meses
    FGTS de R$ 12.000,00

    Gostaria de saber como fica A+J, seguro e o prazo fazendo amortização simulando usando 6 mil e 12mil.
    Obrigado
    Site muito bom e útil.

    • Olá Matias

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o cálculo é aproximado e efetivado com base nos dados informados e sistema de amortização SAC:

      6.000
      O novo prazo – 341 meses
      Prestação (A+J) = 1.274,16
      O Seguro MIP será reduzido em 4,62% e o DFI fica o mesmo valor. Não temos como calcular.

      12.000
      O novo prazo – 289 meses
      Prestação (A+J) = 1.274,16
      O Seguro MIP será reduzido em 9,24% e o DFI fica o mesmo valor. Não temos como calcular.

      Equipe Click Habitação

  54. Bom dia

    Tenho um financiamento na tabela PRICE e pago R$ 1.243,00, faltando 225 parcelas.
    Tenho condições de pagar o valor mensal sem me apertar. Qual melhor opção para amortização, deduzir parcela ou o prazo?
    Obrigada.

    • Olá Neusa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a amortização para redução do prazo será sempre a melhor escolha em termos de financeiros.
      Manterá o valor do encargo e aumentará a capacidade de amortização (A) da prestação (A+J).

      Equipe Click Habitação

  55. Prezado (a), bom dia!
    Agradeço muito pela resposta !
    Peço sua compreensão, mas, me esqueci de considerar um valor adicional na simulação que enviei, desta forma, solicito novamente que sejamos informados de novos prazos considerando novo valor de FGTS, ou seja, 35 MIL, conforme mencionado abaixo.
    Parcela 23 de 240
    R$ 3408,00
    Juros: R$ 1979,00
    Amortização: R$ 1270,00
    Taxa de Juros: 8,7873%/Ano
    Taxa Adm: R$ 25,00
    Seguros: R$ 133,00
    Saldo Devedor: R$ 280.928,00
    FGTS a ser utilizado: R$ 35.000,00
    Se possível enviar uma estimativa prevendo a diminuição da parcela, pois a mesma está pesando em nosso orçamento atual.
    Muito obrigado !

    Resposta
    Equipe Click Habitação set 28, 2016 at 19:56
    Olá Yuri
    Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação
    Informamos que a melhor opção para amortização é da redução do prazo, desde que você não tenha problema com o valor do encargo atual.
    Esclarecemos que simulação do cálculo do novo prazo é baseado nos valores constantes no comentário e no sistema de amortização SAC:
    novo prazo = 173 meses
    Equipe Click Habitação
    Yuri Carvalho set 28, 2016 at 12:29
    Boa tarde!
    Obrigado pelas orientações contidas na página de vocês.
    Gostaria de saber como ficaria a situação do financiamento que temos, considerando as seguintes condições.
    Parcela 23 de 240
    R$ 3408,00
    Juros: R$ 1979,00
    Amortização: R$ 1270,00
    Taxa de Juros: 8,7873%/Ano
    Taxa Adm: R$ 25,00
    Seguros: R$ 133,00
    Saldo Devedor: R$ 280.928,00
    FGTS a ser utilizado: R$ 27.600,00
    Qual a dica para o cenário acima ?
    Desde já agradeço pela atenção e novamente pelo tipo de serviço prestado.
    Um Abraço!

    • Olá Yuri

      Boa Tarde!

      Com o valor de R$ 35.000,00:

      Novo prazo de financiamento = 163 meses

      Nova prestação – amortização redução da prestação – A redução é proporcional ao valor amortizado assim a prestação (A+J) seria reduzido em 12,46%
      ficando em aproximadamente = R$ 2.844,22.

      Para redução temporária da prestação por 12 meses poderá ser utilizada o FGTS para pagamento de parte da prestação. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação
      Assim, você pode optar pela amortiza para redução do prazo e deixar uma parte do FGTS para utilizar para pagamento de parte da prestação.

      Equipe Click Habitação

  56. Bom dia. Tenho um saldo devedor na caixa de 73.000. To na prestação de 37/300.
    J:337,78
    A:274,35
    FGHAB:12,90
    Juros contratual: 5,5%
    Totalizando nesse mês 624,61
    Minha dúvida é o seguinte…. Levando em consideração a taxa de juros contratual do financiamento, e, eu todo mês ajuntar dinheiro e amortizar de uma só vez. É possível que todo mês, por exemplo, eu vá até a agencia com 300,00 e peça pra amortizar? (Além do pagamento mensal)
    É possível? ou tem uma quantia mínima pra abater mensalmente…
    Espero que eu tenha conseguido me expressar. Obrigado desde já.

    • Olá Anderson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível efetivar amortização extraordinária todo mês.
      Alguns bancos exigem que o valor seja superior ao valor de 1 encargo.
      Verifique com seu banco.

      Parabéns! Faça seu planejamento financeiro e irá conseguir antecipar a quitação do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  57. Boa tarde! Poderia me ajudar?
    Possuo um financiamento junto a caixa econômica federal. Resolvi amortizar diminuindo o prazo do financiamento e os juros pagos, permanecendo com o mesmo valor da prestação.
    Valor do Saldo Devedor: R$ 75.600,00
    Numero de prestação pagas: 60
    Taxa de juros contratual: 4.5
    Juros e correção do mês: R$ 284,89
    Amortização do mês: R$ 308,71
    Encargos ao mês: R$ 12,69
    Valor financiado no inicio do contrato R$ 92.000,00
    Tempo total do financiamento 300 meses
    FGTS de R$ 19,000.00

    Obrigado.

    • Olá Rafael

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que simulamos o valor aproximado no novo prazo com base nas informações constantes no comentário e no sistema de amortização SAC.
      Novo prazo = 149 meses

      Equipe Click Habitação

  58. Boa tarde!
    Obrigado pelas orientações contidas na página de vocês.
    Gostaria de saber como ficaria a situação do financiamento que temos, considerando as seguintes condições.
    Parcela 23 de 240
    R$ 3408,00
    Juros: R$ 1979,00
    Amortização: R$ 1270,00
    Taxa de Juros: 8,7873%/Ano
    Taxa Adm: R$ 25,00
    Seguros: R$ 133,00
    Saldo Devedor: R$ 280.928,00
    FGTS a ser utilizado: R$ 27.600,00
    Qual a dica para o cenário acima ?
    Desde já agradeço pela atenção e novamente pelo tipo de serviço prestado.
    Um Abraço!

    • Olá Yuri

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Informamos que a melhor opção para amortização é da redução do prazo, desde que você não tenha problema com o valor do encargo atual.

      Esclarecemos que simulação do cálculo do novo prazo é baseado nos valores constantes no comentário e no sistema de amortização SAC:
      novo prazo = 173 meses

      Equipe Click Habitação

  59. Tenho um financiamento imobiliário estou na parcela 24/360
    Meu saldo devedor atual é de R$ 175.000.00
    Meu planejamento é amortizar R$70.000,00 no fim de 2016 com recursos próprios e o restante no fim de 2017, utilizando FGTS e recursos próprios.
    -Nesse caso, qual seria a melhor opção. Diminuir o prazo do financiamento ou o valor da parcela?
    -O que é mais vantajoso que eu faça em 2017, junto o dinheiro na poupança e faça a quitação no final do ano, ou mensalmente realize uma amortização até que o saldo do meu FGTS seja suficiente para quitar o financiamento?

    1. Amortização
    2. Amortização no valor das parcelas

    Obrigada

    • Olá Sandra

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação ao tipo de amortização esclarecemos que sempre a melhor opção será a amortização para redução do prazo do financiamento.
      Você mantem o valor do encargo atual e aumenta a capacidade de amortização das parcelas futuras a serem pagas.

      O valor do FGTS orientamos a utilizar de imediato ou quando for possível, se já utilizou antes do intervalo de 2 anos para outra amortização.
      Veja no artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Já a parte em dinheiro que está aplicada você deve verificar qual a rentabilidade da aplicação financeira e comparar com o CET – Custo Efetivo Total do financiamento acrescido da projeção da TR-Taxa Referencial.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Se rendimento da aplicação for inferior você deve amortizar de imediato, lembrando-se de guardar alguma reserva para emergências.
      Se for superior verifique o melhor momento para efetivar a quitação do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  60. OI
    Tenho um financiamento habitacional com a CEF, estou na parcela 32/294. Meu saldo devedor teórico é de R$ 187.413,29, e minha prestação está em R$ 2.047,20 ( juros / correção do mês R$1239,61 + Amortização do Mês R$ 712,63 + Seguros R$ 69,96), a taxa de Juros contratual é de 8,0930, índice reajuste Saldo devedor no mês 1,00218.
    Minha duvida é… tenho R$ 17.400,00 de FGTS para utilizar na amortização, gostaria de saber como ficaria as parcelas e o saldo devedor no caso das opções de amortização:
    1. Amortização saldo devedor
    2. Amortização no valor das parcelas

    Obrigada

    • Olá Otaylda

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre a opção pela redução do prazo será a melhor financeiramente, pelos motivos expostos no artigo, desde o valor do encargo mensal esteja dentro da capacidade de pagamento do comprador.

      Informamos que efetivamos as simulações com base nas informações repassadas e no sistema de amortização SAC:

      1) REDUÇÃO DO PRAZO – novo prazo aproximado = 206 meses.

      2) REDUÇÃO DA PRESTAÇÃO – nova prestação (A+J) será de R$ 1770,99 (redução de 9,28%).

      Equipe Click Habitação

  61. Boa tarde, gostaria de ajuda para saber em qual situação para amortização usando FGTS eu seria mais beneficiada financeiramente, Amortizar para redução da prestação ou
    Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento? Seguem as informações do meu contrato abaixo. Agradeço desde já.
    Valor FGTS R$16.475,00 para amortização
    Prestação do Mês Nº 38
    Prazo do Financiamento 420
    Taxa de Juros Contratual 8,5101
    Saldo Devedor Teórico R$ 294.620,34
    Juros/Correção do Mês (R$) 1.854,63
    Amortização do Mês (R$) 768,50
    Seguros: R$80,54
    Taxas adm: R$25,00
    Valor total da parcela no mês: R$2.728,67

    • Olá Kamylla

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre a opção pela redução do prazo será a melhor financeiramente, pelos motivos expostos no artigo, desde o valor do encargo mensal esteja dentro da capacidade de pagamento do comprador.

      Informamos que efetivamos as simulações com base nas informações repassadas e no sistema de amortização SAC:

      1) REDUÇÃO DO PRAZO – novo prazo aproximado = 319 meses.

      2) REDUÇÃO DA PRESTAÇÃO – nova prestação (A+J) será de R$ 2.476,45 (redução de 5,59%).

      Equipe Click Habitação

    • Obrigada desde já pela pronta resposta. Realmente o site é ótimo! Minha última dúvida sobre a amortização com redução das parcelas seria, que fazendo dessa forma eu iria deixar de pagar a taxa de 25,00, o seguro e os juros de cada parcela é isso? irei para somente o valor devido da amortização?

    • Olá Kamylla

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem 2 componentes na prestação: A-amortização e J-Juros.
      Somente o A amortiza o saldo devedor.
      Quanto maior o prazo menor será o A. Assim, na amortização para redução do prazo você reduz o saldo devedor e por consequência passa a pagar menos juros, como você mantem o valor da prestação (A+J) você aumenta o valor do A.
      Desta forma, com o mesmo valor de prestação você passa a amortizar mais o saldo devedor mensalmente quando pagar o encargo mensal.
      E elimina os seguros e taxas futuras, ou seja você pagará menos acessórios que não amortizam no seu saldo devedor.

      Você vai ver o saldo devedor cair um pouco mais mensalmente, mesmo pagando o mesmo valor.

      Equipe Click Habitação

  62. Boa tarde!

    Faz sentido dizer que: quanto mais BAIXA for a taxa do CET, ou seja, mais barato o financiamento, mais acertada será a opção da redução do valor das parcelas. E quanto mais ALTA for a taxa do financiamento, a melhor opção tende a ser a redução do prazo?
    Obrigado!

    • Olá Rodrigo

      Boa Tarde!

      Ratificamos o nosso posicionamento sobre sempre ser a melhor opção a redução do prazo.

      A CET somada a projeção de variação da TR deve ser considerada para fins de comparação entre aplicar o dinheiro ou amortizar o financiamento.

      Equipe Click Habitação

  63. Olá Bom dia! Primeiramente parabéns pelo site! Gostaria de uma simulação de amortização com redução de PRAZO, mantendo a parcela, no valor de R$20 MIL reais, para a situação abaixo: Financiamento Caixa – SAC

    Parcelas Restantes> 242
    Taxa de Juros Contratual 8,7873
    Saldo Devedor Teórico 170.723,38
    Juros/Correção do Mês (R$) 1.169,41
    Amortização do Mês (R$) 707,11
    Seguros (R$) 60,98
    Taxa adm: (R$) 25,00
    VALOR TOTAL A PAGAR R$ 1.962,50

    Como ficaria o novo prazo? A amortização e Juros, como mudaria? Obrigado!!!!

    • Olá Junior

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo é aproximado e foi baseado nos valores informados no comentário.
      O novo prazo ficaria em 179 meses.

      Os valores de A e J:
      J – 1.032,42
      A – 844,10

      Equipe Click Habitação

    • Bom dia! Gostaria de saber quanto ficará meu financiamento se eu amortizar R$10.000,00 diminuindo o total de parcelas. Os meu dados são os seguintes:

      Prestação do Mês Nº 39
      Prazo do Financiamento 240
      Taxa de Juros Contratual 8,5101
      Saldo Devedor Teórico R$ 85.815,91
      Juros/Correção do Mês (R$) 541,46
      Amortização do Mês (R$) 424,56
      Seguros: R$34,74
      Taxas adm: R$25,00
      Valor total da parcela no mês: R$1.025,76

      Muito obrigada pela ajuda!

    • Olá Cristiane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a simulação foi baseada nas informações constantes do comentário e no sistema de amortização SAC.

      O novo prazo aproximada será de 156 meses.

      Equipe Click Habitação

  64. Boa noite….Vou fazer um financiamento de um imóvel no valor de 180mil. Estou em dúvida em qual sistema de financiamento fazer pela tabela SAC ou PRICE. Pela SAC seria 31500,00 de entrada e 360 meses com parcelas inicial de 1453,00 e final de 440,03 e pela PRICE seria 36000,00 de entrada e 180 meses com parcelas de 1432,85 …Qual seria o melhor sistema para mim? O mais vantajoso? Muito obrigado

    • Olá Takeshi

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Trata-se de uma escolha pessoal.
      Logicamente uma das regras primordiais do financiamento é fazer dentro da capacidade de pagamento mensal e com a menor taxa de juros e menor prazo possível.

      Assim, a escolha PRICE com prazo de 180 meses parece a mais adequada.
      O problema da Tabela PRICE é de você não vai perceber o seu saldo devedor caindo e as prestações podem ser reajustadas periodicamente.

      Se a família tiver e puder utilizar o FGTS periodicamente sugerimos a escolha do SAC com o prazo de 360 meses, pois provavelmente num curto espaço de tempo, por meio de amortizações para redução do prazo você alcançará o prazo inicial do PRICE, mas terá um poder de amortização da prestação (A+J) muito maior.

      Se a família não tiver FGTS talvez a melhor escolha seja pela PRICE e prazo menor.

      Boa Sorte!

      Equipe Click Habitação

  65. tenho um financiamento de 100 mil ja paguei 24 parcelas
    9,00 % de juros ao ano
    prestação de 1000
    720 de juros e 277,78 amortizacao
    eu ajuntei 7 mil e tenho 3 de fgts 10 mil no total
    queria saber quantas parcelas eu posso quitar com esse valor de 10 mil nas parcelas

    • Olá Eduardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que apenas efetivamos o cálculo para o sistema de amortização SAC.
      Para tanto é necessário informar o saldo devedor atual.

      Equipe Click Habitação

  66. Olá,

    tenho um financiamento habitacional com a caixa, estou na parcela 41 / 360,meu saldo devedor teórico é de R$ 97.116,06, e minha prestação está em R$ 697,46 ( juros / correção do mês R$365 + Amortização do Mês R$ 301,66 + Seguros R$ 30,48), a taxa de Juros contratual é de 4,50, índice reajuste Saldo devedor no mês 1,00254.
    Minha duvida é… tenho R$ 12.591,36 de FGTS para utilizar na amortização, gostaria de saber como ficaria as parcelas e o saldo devedor no caso das opções de amortização
    1. Amortização saldo devedor
    2. Amortização no valor das parcelas

    Obrigada

    • Olá Pricila

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que efetivamos uma simulação de valores com base na informação constante no comentário e no sistema de amortização SAC.

      1) Redução do prazo – Novo prazo após amortização = 243 meses

      2) Redução da prestação – Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado
      12.591,36 / 97.116,06 = 12,97% . Nova prestação (A+J) ficaria em R$ 580,23. Mantendo o prazo do financiamento.

      Com relação a simulação de valores a CAIXA disponibilizou um APP e você pode efetivar o cálculo no seu celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  67. Boa Tarde,
    Tenho um saldo devedor 115.347,77 com parcelas de R$ 870,60(360 meses). Já paguei 5 parcelas.
    Com um FGTS de R$ 7.600,00 consigo diminuir quantos meses na prestação? Sendo que quero continuar o mesmo valor de parcelas.

    Prestação do Mês Nº 5
    Prazo do Financiamento: 360
    Taxa de Juros Contratual: 5,5
    Índice de Reajuste Prestação no Mês: 1,02025
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês: 1,00254

    Saldo Devedor Teórico em 25/09/2016: R$ 115.347,77
    Juros/Correção do Mês (R$) 530,17
    Amortização do Mês (R$) 324,08

    obrigado!
    Ronaldo

    • Olá Ronaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos uma simulação de calculo de amortização para redução do prazo com base nas informações repassadas e no sistema de amortização SAC.

      O novo prazo seria de 301 meses.

      Equipe Click Habitação

  68. Boa tarde, quantas parcelas consigo amortizar no meu financiamento da CEF, no tempo e na parcela.
    Recurso próprio para amortizar: 52.000,00
    Prazo financiamento:142 (pagas 18 prestações)
    Taxa de juros: 8,51
    Saldo devedor teórico: R$ 83.828,82
    Juros: R$ 599,22
    Amortização: 667,52
    Seguro: R$32,32
    Taxa adm: 25,00
    Prestação: 1.324,46

    Obrigado.

    • Olá Anderson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o cálculo é aproximado e corresponde aos valores informados e o sistema de amortização SAC.
      O novo prazo é de aproximadamente 31 meses.

      Na amortização para redução do encargo a redução da prestação (A+J) é proporcional.
      Assim teremos uma redução de 62,03% e na prestação (A+J) = R$ 480,97. Mas, neste caso permanece o prazo original.

      Equipe Click Habitação

  69. Olá!! Em 2015, utilizei o FGTS do marido e o meu pra amortizarmos a quantidade de parcelas do nosso AP, na época não consegui entender bem o cálculo que foi feito, ano que vem queremos fazer novamente, mas gostaria de entender este cálculo.
    Na época da amortização os dados eram os seguintes:

    Saldo devedor inicial: R$ 162.775.72

    Parcela: 26/420
    Tx. Contratual: R$ 8,5101
    Índice de reajuste do Saldo: 1,00228
    Parcela: R$ 1.438,87
    Juros: R$ 981,31
    Amortização: R$ 394,03
    Tx. Adm: R$ 25,00
    Seguro: R$ 38,53
    Saldo devedor na parcela: R$ 155.899,52

    Retiramos do FGTS: R$ 14.273,13

    Parcela: 01/286
    Tx. Contratual: R$ 8,5101
    Índice de reajuste do Saldo: 0,90967
    Parcela: R$ 1.447,39
    Juros: R$ 890,42
    Amortização: R$ 495,18
    Tx. Adm: R$ 25,00
    Seguro: R$ 42,72
    Saldo devedor na parcela: R$ 141.321,99

    Dúvidas:
    O Saldo devedor não tinha que ser R$ 141.656,39 pelo menos??

    Como descubro qual a quantidade de parcelas que serão abatidas?
    Qual cálculo foi utilizado para 420-286 = 134 parcelas – 26 parcelas que já tinham sido pagas = 108 parcelas ou 9 anos (foi a dedução com o valor utilizado pelo FGTS)?

    O seguro aumentou, pq??

    A parcela também aumentou em torno de R$ 10,00, pq?

    Outra coisa que percebo é que a amortização nunca é feita completa todos os meses.
    Ex: a amortização hj está em R$ 505,00, mas no saldo devedor sempre abate menos.

    Índice de reajuste do Saldo: 1,00228 (Como chego nesse percentual?? vejo que ele varia)
    Esta seria a tal da TR??

    • Olá Gisele

      Boa Noite!

      Esclarecemos que as diferenças são decorrentes da atualização monetária do saldo devedor.
      Com a subida dos juros no mercado financeiro a Taxa Referencial – TR que atualiza a poupança, a conta do FGTS e o saldo devedor dos contratos habitacionais subiu e prejudica a amortização mensal do saldo devedor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      O seguro habitacional tem recálculo mensal e pode ter mudança de faixa etária e aumentar o valor do prêmio mensal. Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Equipe Click Habitação

  70. Caríssimos. Primeiramente parabéns pelo site. É muito prestativo e esclarecedor .
    Tenho um financiamento habitacional pela CEF . Fiz o financiamento em 240 meses , mas adiantei com meu fgts há dois anos atrás e hj esta em em 132 parcelas de 1.241,69 (juros =R$625,88 +R$554,14 amortização +R$36,67 seguro + R$25,00 tx adm ) . Gostaria de saber se é interessante usar R$10.000,00 para reduzir o saldo devedor ou adiantar as próximas parcelas ou diminuir o prazo de financiamento. A situação financeira está estável e tranquila. Gostaria de saber os valores e prazos para as três opções . Se possível me indique algum site ou planilha para fazer esses cálculos . Muito obrigado

    • Olá L.Costa

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção será sempre a amortização para redução do prazo do financiamento, considerando que o encargo mensal atual não esteja comprometendo o orçamento familiar.

      Como se trata de contrato CAIXA você poderá simular as situação no APP em seu celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  71. om dia equipe da Click,

    Meu esposo comprou um apartamento quando era solteiro sem utilizar recursos do FGTS, pois é funcionário público. Somos casados no regime de comunhão universal de bens, e gostaria de saber se posso utilizar o saldo do meu FGTS para fazer a amortização do saldo devedor. Porém, meu saldo no fundo é pequeno, menos de 2 anos, e tenho dúvidas se posso utilizá-lo a qualquer momento ou se tenho que aguardar o decorrer desse prazo.

    • Olá Thani,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o primeiro passo é você averbar a Certidão de Casamento junto a matrícula do imóvel e tirar uma Certidão de matrícula atualizada.
      Levar a documentação ao Banco para atualizar o cadastro do financiamento.
      Veja detalhes no artigo:
      FGTS e o Regime de Casamento

      Para utilizar o FGTS no financiamento existem regras e dentre elas é que você tem de ter 3 anos de conta do FGTS, se não tiver ainda, deverá aguardar o prazo para poder utilizar o FGTS na habitação.
      Veja os detalhes no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  72. Boa noite equipe click habitação!
    Parabéns pelo site.

    Eu tenho um imóvel financiado á uma taxa de 4,5% a.a.
    O prazo total é de 240 meses, e restam 166 parcelas para quitar.
    A parcela atual está em 548,13 sendo destes, 208,00 de juros e é decrescente a cada mês.
    FGHAB no valor de 11,48.
    Taxa de adm: 0%
    O saldo devedor está em 55.123,00.
    A cada dois anos, posso utilizar aprox. 6.500,00 do FGTS.

    Minha pergunta:

    Apenas do ponto de vista financeiro: é mais vantajoso diminuir o prazo do financiamento evitando pagar juros, seguro e o efeito danoso da TR durante esses 14 anos restantes do financiamento?

    Ou é melhor amortizar diminuindo o valor das parcelas me beneficiando do FGTS ao logo dos 14 anos, já que ele rende muito pouco, e com a diferença do valor que sobra das parcelas, utilizar numa aplicação que atualmente rende em torno de 14% a.a.?

    Nesse caso, qual o melhor ganho de oportunidade?

    Agradeço desde já pela resposta.

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em termos financeiros a opção pela redução do prazo será sempre a melhor, desde que você tenha capacidade de pagamento para o valor do encargo atual.
      Você reduz o saldo, aumenta o A-Amortização da prestação e assim aumenta o poder da amortização mensal dos pagamentos dos encargos.
      Reduz FGHAB e taxa (se houver) futuras.

      Como o rendimento da aplicação financeira é muito superior a sua CET (não utilize somente a taxa de juros) é vantagem deixar o dinheiro aplicado, enquanto esta relação se for favorável.
      Já o FGTS poderá ser utilizado normalmente a cada 2 anos.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre o tema:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  73. Boa noite,
    Gostaria de saber como ficarão as parcelas/saldo devedor considerando as duas opções de amortização para o nosso financiamento abaixo. Eu e minha esposa temos 25 mil de FGTS.
    Prazo do financiamento: 300 meses
    Parcelas pagas: 23
    Taxa de juros: 8,787
    Saldo devedor: R$ 207.710,54
    juros: R$ 1.381,58
    Amortização: 733,95
    Prestação: R$ 2.115,53
    Seguro: R$ 51,97
    tx adm: 25,00

    • Olá Thiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos os cálculos com base nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo – O novo prazo aproximado ficou em 203 meses. A prestação (A+J) ficará próxima do valor atual = R$ 2.115,53
      Redução da prestação – A prestação (A+J) ficará em R$ 1860,91, com redução de 12,04% (é proporcional ao valor amortizado.

      Equipe Click Habitação

  74. Bom dia,

    Eu e minha esposa temos 20 mil de FGTS. Gostaríamos de saber como ficarão as parcelas/saldo devedor considerando as duas opções de amortização.

    Prazo do financiamento: 300 meses
    Parcelas pagas: 40
    Tx: 6,66
    Saldo devedor: R$ 116.700,00
    juros: R$ 652,21
    Amortização: 446,76
    Prestação: R$ 1.098,97
    Seguro: R$ 28,32
    tx adm: 25,86

    Temos a necessidade de aumentar a liquidez mensal.

    • Olá Fellipe

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos a simulação, considerando os dados apresentados e o sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo – o novo prazo aproximado será de 174 meses, mantendo-se o valor da Prestação (A+J) em valor próximo a R$ 1.098,97
      Redução da prestação – a nova prestação (A+J) será de R$ 910,63. A redução é proporcional ao valor amortizado (17,14%).

      Se o interesse é a redução do desembolso mensal uma opção interessante é o FGTS para pagamento de parte da prestação. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  75. Bom dia!
    Tenho uma dúvida, meu financiamento na cef desde 2011, já amortizei parte no sac e gostaria de ir amortizando de tras pra frente sempre que tenho 2000,00 ou 3000,00 de reservas mensais que faço para esse fim.
    Mas a economia oscilando assim não sei se é uma boa.
    Minha dúvida é? É melhor amortizar com a economia estável, ou oscilando também não há problemas? Ou independente do girar da economia, com disciplina o ideal é amortizar de tras pra frente sempre.
    Aguardo a orientação dos profissionais.
    Abraços!!!

    • Olá Juliana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que independentemente de qualquer ação ter reservas financeiras é muito importante, em especial, em momentos de crise.
      Esta reserva é cobrir alguma situação inesperada, que pode acontecer mesmo que não haja crise econômica.

      A amortização do saldo devedor é sempre salutar, em especial, se envolver recursos do FGTS, que tem rentabilidade baixa, em comparação aos juros do financiamento habitacional.
      Se a sobra é em dinheiro orientamos a ter uma reserva financeira para emergências, como dissemos inicialmente.

      A amortização para redução do prazo é melhor alternativa em termos financeiros, pois você mantém o valor da prestação (A+J) e reduz o número de parcelas a pagar. Aumenta a capacidade de amortização dos pagamentos mensais e pode antecipar a quitação do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  76. Boa tarde.

    Tenho um financiamento habitacional com meu esposo e estamos precisando de um ar, gostaria de saber se é vantagem fazer por 12 meses o abatimento por prestação, quanto ficaria a prestação nesses 12 meses .

    Prestação: 45
    Prazo Financiamento: 360
    O Saldo devedor: R$ 114.036,38
    Juros/correção do mes: R$ 524,29
    Amortização do mês: R$ 356,28
    Tx Administrativa: R$ 00,00
    Seguros: R$ 32,48
    Valor da parcela no mês: R$ 935,00

    Meu FGTS R$ 8.000
    Esposo R$ 6.500

    Muito Obrigada.

    • Olá Patricia,

      Boa tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      O uso do FGTS na prestação é de no máximo de 80%. Isso significa que pode utilizar no máximo R$ 748,00 (R$ 935,00 * 80%).
      Sua prestação será de R$ 187,00.
      O saldo total de FGTS é de R$ 14.500,00 (soma de R$ 8.000,00 e R$ 6.500,00).
      O tal de FGTS necessário é de R$ 8.976,00 (R$ 748 * 12).
      Assim vocês podem guardar o FGTS que não vão usar para renovar daqui 12 meses, caso ainda precisem desse “respiro”.

      Agora se a situação estiver melhor, sugerimos usar o FGTS para amortizar com redução de prazo. Saiba mais no artigo As vantagens de amortizar com redução de prazo.

      Equipe Click Habitação

  77. bom dia tenho um financiamento de 360 meses, ja paguei 30 parcelas…
    O saldo devedor e 96.000… minha parcela mensal e de 720.00
    estou passando um pouco apertado por causa das parcelas altas mas tenho no fundo de garantia 50.000…
    minha duvida e qual sera o valor da minha parcela se eu utilizar os 50.000 para abater no saldo devedor…
    desde ja agradeço….

    • Olá Rubens

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o uso do FGTS tem regras de utilização. Veja se atende as condições no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Esclarecemos que se você for amortizar o saldo devedor para redução da prestação, o cálculo é bem simples e a redução da prestação é proporcional.
      Assim temos: 50.000 / 96.000 = 52,08%. Assim, sua prestação (A+J) seria reduzida em 52,08%.

      Mas cremos que você temos outras opções mais interessantes:

      – Utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação por 12 meses. Nesta opção você utilizaria cerca de R$ 6.912 do seu FGTS para pagamento de 80% do seu encargo mensal, ou seja R$ 576 com FGTS e R$ 144 em dinheiro
      Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      – Utilizar o restante do FGTS para amortizar para redução de prazo do financiamento. Onde você manteria o valor da prestação (A+J) aproximado e diminuirá significativamente o prazo do financiamento. Não podemos calcular o novo prazo, pois seria necessário que os valores de A – Amortização e J-Juros da prestação fossem informados separadamente.
      A redução do prazo seria muito grande.

      – Outra possibilidade, mais conservadora seria você não utilizar todo o valor remanescente do FGTS para amortizar para redução de prazo, deixando o valor suficiente para novo uso do FGTS para pagamento de parte da prestação no ano seguinte.

      Equipe Click Habitação

  78. Bom dia,
    Vou utilizar o fgts para liquidação do saldo devedor. Gostaria de saber qual o novo prazo que vai ficar?
    prazo financiamento 360 meses (pagas 27)
    taxa de juros 5,50
    saldo devedor 91.800,46
    Juros 422,01
    amortizacao 274,35
    fghab 14,20

    O valor que vou utilizar é 9.300 para quitação

    Desde já agradeço!

    • Olá Cassiano

      Boa Noite!

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo com base nas informações fornecidas no comentário e no sistema SAC.
      O novo prazo aproximado será de 261 meses.

      Equipe Click Habitação

  79. boa tarde pessoal da click habitação,

    a minha pergunta é , neste mes 08 eu paguei uma prestação no valor de 1854,33 e para o mes de setembro a prestação esta no valor de 1874,15 tive um aumento de 20,18 sendo que as prestações sao decrescentes.

    uma obs:
    comprei o imovel em 2012, e tenho 37 anos.
    lendo a materia de vcs notei que existem reajustes por causa do tempo de financiamento que pode ser apos 5 anos ou 10 , e o seguro por conta da idade, poderiam analisar por favor .
    obrigado desde já.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a questão da prestação decrescente no sistema SAC é possível com a economia estável. Como nossa economia teve problema e houve aumento dos juros no mercado financeiro e por consequência da TR, a qual atualiza os saldos devedores dos financiamentos habitacionais, podem ocorrer aumentos de valor. Veja abaixo:

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Com relação a mudança de faixa de idade do seguro você precisa verificar com seu banco o que prevê e quais são as faixas etárias de sua apólice.
      Na Caixa algumas apólice variam as faixas de 5 em 5 anos, mas não necessariamente nos demais bancos é o mesmo critério.

      Sugerimos abrir um SAC e pedir o esclarecimento do motivo do aumento do encargo mensal.

      Equipe Click Habitação

  80. Olá! Click Habitação, ao pagarmos a 26º parcela decidimos utilizar o FGTS meu marido e meu pra fazer amortização do Saldo Devedor diminuindo a quantidade de parcelas.

    Financiamento Inicial: R$ 162.775,76

    Prestação: 26
    Prazo Financiamento: 420
    TJ Contratual: 8,51%
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0
    Índice de reajuste Saldo devedor no mês: 1,00228
    O Saldo devedor: R$ 155.899,52
    Juros: R$ 981,30
    Amortização do mês: R$ 394,03
    Tx Administrativa: R$ 25,00
    Seguros: R$ 38,53
    Valor da parcela no mês: R$ 1.438,86

    Tiramos do nosso FGTS: R$ 14.273,13

    Na parcela seguinte constava o seguinte:

    Prestação: 01
    Prazo Financiamento: 286 (Diminuiu 108 parcelas, que dá em torno de 9 anos)
    TJ Contratual: 8,51%
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0
    Índice de reajuste Saldo devedor no mês: 0,90967
    O Saldo devedor: R$ 141.321,99 (Diminuiu R$ 14.577,53, a maior R$ 304,40 do que o valor amortizado)
    Juros: R$ 890,42 (Diminuiu R$ 40,88 em relação a prestação anterior)
    Amortização do mês: R$ 495,18 (Aumentou R$ 101,15 em relação a prestação anterior)
    Tx Administrativa: R$ 25,00
    Seguros: R$ 36,79
    Valor da parcela no mês: R$ 1.447,39 (aumentou R$ 8,53 em relação ao mês anterior)

    Na época perguntei ao gerente os cálculos pra tentar entender algumas coisas, mas não soube me responder.
    Gostaria de entender o cálculo que fez chegar a diminuição de 108 parcelas, pois pra mim seria pego R$ 14.273,13 / R$ 394,03 = 10 ou 11 parcelas

    O Saldo devedor: R$ 141.321,99 (Diminuiu R$ 14.577,53, a maior R$ 304,40 do que o valor amortizado, entendo que este valor refere-se a amortização do mês, mas não entendi a diferença R$ 495,18 contra R$ 304,40, gerando um deságio R$ 190,78 no mês, no final o saldo devedor ficou comprometido)

    • Olá Gisele

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo sempre é a melhor opção financeira na amortização do saldo devedor.
      A característica essencial é a manutenção da prestação (A+J) e a diminuição do numero de meses a pagar.

      Assim, em função da Amortização no saldo devedor, você diminui o J da prestação (A+J) e aumento o A-Amortização. Mantendo-se o valor da prestação de valor aproximada.
      O cálculo do prazo é basicamente a divisão do novo saldo devedor pelo novo A.
      Assim, temos:
      141.321,99 / 495,18 = 285,3951896 – 296 meses.

      Para você entender o que aconteceu no seu saldo devedor precisaria da planilha de evolução do financiamento do seu contrato.

      Temos um artigo que procura explicar como funciona. Veja:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Assim, orientamos a efetivar a amortização com FGTS a cada 2 anos e alguns anos vocês vão conseguir efetivar a quitação do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  81. Boa tarde
    Tenho um imóvel financiado pela caixa desde 2010, fiz em 228 prestações.
    Gostaria de saber se é possível rever meu contrato para redução das prestações pois está difícil mante-las em dia .
    Existe alguma clausula que me favoreça para redução?
    obrigada

  82. Boa tarde! Por favor, esclareça-me uma dúvida: Antes de casar, comprei um apartamento financiado pela Caixa Federal e usei meu FGTS de entrada + abatimentos de dois em dois anos… Quitei-o depois de casada e ainda o tenho, mais ou menos na mesma época, meu marido e eu compramos outro apartamento financiado também pela Caixa (consta no contrato do banco os nomes dos dois), mas dessa vez não usamos FGTS de entrada. Passados quase quatro anos, gostaríamos de reduzir o valor das prestações, já que não é um momento econômico bom para a nossa família. Liguei para o atendimento da Caixa e informaram-me que posso solicitar a redução na agência, mas não tinham certeza se ambos poderíamos fazê-lo, pois eu tenho meu FGTS vinculado à compra do 1º apartamento. Sabes se tal informação confere?
    Muito obrigada!
    Andrea

    • Olá Andrea

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que depende de algumas questões.
      O primeiro imóvel continua em seu nome e ele é localizado na mesma região metropolitana que o segundo imóvel.

      Se você vendeu o primeiro imóvel poderá pleitear o uso do FGTS normalmente.

      Se não vendeu e for na mesma região metropolitana você não poderá utilizar o FGTS, até a venda do primeiro imóvel.
      Seu marido poderá pleitear o uso do FGTS pelas informações repassadas.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      FGTS e a propriedade de imóveis
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  83. Existe alguma diferença entre abater R$ 60.000,00 com dinheiro em espécie e mesclar R$ 45.000,00 em dinheiro e R$ 15.000,00 com fundos do FGTS? O banco fará transações diferentes, ou seja, primeiro irá calcular um abatimento e depois outro? Compensa fazer tudo junto? Como proceder com isso no Santander? Eles também tem o APP como o da Caixa?
    Desde já agradeço muito pela atenção.

    • Olá Leticia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em não há diferença entre amortizar com dinheiro ou uso parcial de recursos do FGTS.

      A diferença é o saque do FGTS não é no ato, pode demorar até 5 dias para o valor chegar ao banco.
      Orientamos a questionar o seu gerente do Banco quanto aos procedimentos para amortizar.

      Desconhecemos que outro banco possua APP sobre serviços de Habitação.

      Equipe Click Habitação

  84. Boa tarde!

    Ao efetuar a amortização por redução de prazo, o valor de amortização mensal também aumenta?
    Exemplo:
    Financiamento 300.000,00
    Parcela: 2900,00
    Amortização: 900,00 e 2000,00 de juros.

    Adiantando 20.000:
    Saldo do financiamento: 280.000,00
    Parcela 2950,00
    Amortização 1000,00 e juros 1950,00

    Todos os valores são exemplo…

    Obrigado!

    • Olá Eduardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o princípio é esse mesmo no sistema SAC.
      Você amortiza o saldo devedor, por consequência pagará menos Juros e aumenta o valor do A-amortização da sua prestação (A+J)
      O novo prazo será o saldo devedor apos a amortização / novo A após a amortização.

      Nesta opção, além de diminuir o saldo devedor você aumenta o poder de amortização da sua prestação mensal.

      Equipe Click Habitação

  85. Olá, Boa tarde!
    Possuo um financiamento imobiliário com a Caixa ainda no valor de R$ 72.000,00. Possuo em torno de R$ 10 mil retido no meu FGTS que gostaria de utilizar neste financiamento. No momento, gostaria da minha parcela com um valor mais baixo, a parcela atual está um pouco alta para meu orçamento familiar. Gostaria de esclarecer a minha dúvida: Tenho como utilizar estes R$ 10 mil para abater no valor total que devo, ou seja, os R$ 72.000,00 e consequentemente, diminuindo o saldo devedor do meu financiamento, minhas parcelas ficarão mais baixas?
    Qual seria a denominação deste tipo de amortização? Onde diminuo o saldo devedor e também os valores de todas as parcelas que me resta pagar?
    Att, Regina.

    • Olá Regina

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:
      * Amortizar para redução da prestação ou
      * Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.

      Redução da prestação:

      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Assim, o saldo devedor será reduzido no valor amortizado e a prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente a redução no saldo devedor.
      No seu exemplo seria: 10.000 / 72000 = 13,89% de redução da prestação (A+J)

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  86. Muito obrigada pelas respostas. Hoje fiquei desesperada ao voltar da caixa, por isso enviei as perguntas. Ao consultar meu saldo devedor até o fim do financiamento, fiquei pasma. Dois anos atrás peguei financiado 238 mil e o saldo devedor está em 660 mil para quitar no prazo. Caso quite hoje está em 229. Ou seja em um empréstimo de 238 irei pagar quase 800 mil. Vou ver o que faço em relação a isso e penso em procurar alguém que verifique contratos para ver se isso é correto, pois quando assinei o contrato a moça da caixa citou que pagaria 150 mil de juros e não esse valor todo. Sei que está citado em contrato, mas como citei. Somos leigos nessa parte. O mínimo que eles poderiam falar é da TR e realmente explicar sobre esse juros. Sei que nunca mais faço financiamento dessa forma, e se um dia precisar novamente irei com um advogado p orientar melhor. Desde já muito obrigada pelas dicas. Muito bom o site.

  87. Olá querido, gostaria de saber qual a melhor opção de abatimento? Abater nas parcelas ou no prazo?
    Não estou apertado financeiramente mas tenho 16 mil de fgts e gostaria de usar.

    • Olá Edivandro

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como você não tem dificuldade com o pagamento do encargo mensal atual a melhor opção em termos financeiro e objetivando a quitação antecipada do saldo devedor sempre será a amortização para redução do prazo.

      Você mantem o valor aproximado a pagar, mas diminui os Juros e aumenta o A-amortização de sua prestação(A+J). Com a redução do prazo pagará menos encargos acessórios (seguros e Taxa).

      Equipe Click Habitação

  88. Vi na resposta que deu a Flavia que sera calculado sobre juros cheio. O que quer dizer? Que sera calculado sobre 229?

    • Olá Kethy

      Boa Tarde!

      Vamos responder aos 2 comentários aqui. ok?
      Esclarecemos que o valor do encargo deverá ficar próximo do atual, podendo ter pequena variação para mais ou para menos.
      O estranho que algumas pessoas estão surgindo com cálculos com valores bem superiores.
      Tivemos um caso confirmado que o cálculo no aplicativo APP da CAIXA estava com os juros contratuais integrais e que posteriormente seriam aplicados os juros reduzidos e o valor do encargo ficou aproximado com o atual.

      Sugerimos efetivar a simulação no aplicativo para celular da CAIXA. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Se houver alguma divergência no valor do encargo sugerimos procura a agência ou abrir um SAC e pedir a devida explicação.

      Com relação a TR, lembramos que ela atualiza o saldo devedor e não a prestação. O saldo fica maior e o A da prestação (A+J) não amortiza todo o valor que deveria. O Recálculo periódico, na CAIXA anual busca equilibrar a relação entre o saldo devedor e a prestação (A+J) e minimizar o saldo residual.

      Equipe Click Habitação

  89. Obrigada pela reposta. Só quero tirar mais uma duvida. Se eu abater 50.000,00. O meu Saldo de 229 Caira para 179, a quantidade de anos sera menor, porem a parcela de 2200 passara para 2290. Por que isso ocorre? A TR sera calculada em cima dos 179? Na minha cabeca, pensei que fosse baixar a parcela. Mesmo que fosse pouco, pois o Saldo devedor sera menor. Se realmente for do jeito que a moçada CEF falou que ficara em 2290, nao tem risco de subir mais?

  90. Bom dia. Estou com algumas duvidas em relacao ao meu financiamento. Fiz pelo SAC. Parcela está em 2200 ja incluso taxa adm e seguro. Pretendo abater o valor de 50.000,00. Seria possivel abater do valor total? As Parcelas reduziriam o valor? Sei que pode abater das iniciais ou reduzir o prazo. Mas Gostaria de saber se tem essa Opcao e se altera algo. Estou decepcionada com esse financiamento, pois quando fiz, sabia que feria juros, porem nao dessa forma. Em nenhum momento ninguem me citou a quentao da TR ( aumentou muito). Está citado em contrato, porem em clausulas que como Leigos nao entendemos. Para ter uma nocao. Desde dezembro, ate agora meu saudo nao baixou mil reais se quer. Isso que paguei 15.400,00 em parcelas. Do mes passado para esse, de 2200, abateram 36,00. Absurdo total. Acho que isso se torna um roubo e nao cobranca de juros.

    • Olá Kethy

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ambas as opções de amortização: redução da prestação ou redução do prazo o valor amortizado é abatido do saldo devedor.
      A diferença é que na amortização da prestação, a prestação (A+J) é reduzida proporcionalmente ao valor amortizado do saldo devedor e na amortização para redução do prazo a prestação (A+J) fica aproximadamente a mesma e reduz o numero de parcelas remanescentes a pagar.

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Redução do prazo:

      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após e o novo A – amortização da prestação (A).

      Com relação a evolução do saldo devedor esclarecemos que a maioria dos contratos habitacionais é pós-fixado, ou seja, tem indexador, que é a Taxa Referencial. Esclarecemos que a TR também atualiza a poupança e as contas do FGTS, que são os funding dos financiamentos habitacionais. Assim, existe coerência entre o indexador do funding e do financiamento.
      Poderiam ser eleitos outros indexador de maior monta como os índices de preços: IPCA, IGPM (aluguel), etc. A TR tem índices menores. Ela está apresenta índices mais elevados, atualmente, em função do aumento dos juros, quando a economia for estabilizada teremos a atualização menor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  91. BOA NOITE!

    AGRADEÇO PELA RESPOSTA ANTERIOR!
    MUITO OBRIGADA PELA ATENÇÃO!

    HOJE FUI ATÉ A CEF, PARA FAZER A SIMULAÇÃO DE UMA AMORTIZAÇÃO NO VALOR DE 40.000,00.
    ME PASSARAM A INFORMAÇÃO DE QUE SE EU AMORTIZAR A QUANTIDADE DE PARCELAS, MEU FINANCIAMENTO CAIRÁ PARA 15 ANOS, PORÉM MINHA PRESTAÇÃO SUBIRÁ DE 1668,00 PARA 1832,00. VOCÊ SABE ME DIZER O PORQUE ISSO ACONTECE?
    OUTRA DÚVIDA É A RESPEITO DO AMORTIZAÇÃO… PERGUNTEI A GERENTE QUANTO FICARÁ A AMORTIZAÇÃO MENSAL SE EU REDUZIR O PRAZO E ELA NÃO SOUBE RESPONDER. VOCÊ SABERIA ME INFORMAR?

    OS MEUS DADOS ESTÃO NO COMENTÁRIO ANTERIOR!

    MAIS UMA VEZ, MUITO OBRIGADA PELA ATENÇÃO!

    FLÁVIA

    • Olá Flávia

      Bom dia!

      Esclarecemos que o cálculo no simulador interno do Banco deve estar calculando o valor da prestação considerando os juros cheios e não com os juros reduzidos. Ou seja, a prestação apurada ainda vai ter a redução dos juros que vai fazer com que o encargo fique próximo do anterior (que é a filosofia básica da amortização com redução do prazo).

      Equipe Click Habitação

    • Olá amigo, tenho uma dúdiva em relação a valores de prestações. No ato da assinatura do contrato recebemos uma planilha com valores que vão reduzindo a cada mês pago. Observo que estes valores da planilha são diferentes do que pagamos no mês, sem maior o valor pago. Qdo questionamos ao banco, fomos informados que a planilha é uma base, nada fixo. Com isso, verifiquei hoje que após pagas as 12 parcelas, ao invés de continuar diminuindo, a prestação subiu em quase R$ 7,00. Isso quer dizer que há um reajuste anual ou nao tem nada a ver?
      A tx de juros nominal é de 6.6600% e a tx de juros efetivos é 6.8670% a.a.
      Financiamos em 360 vezes.
      Desde já agradecemos e aguardamos.

      Abs, Luciana

    • Olá Luciana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha CET entregue aos clientes mostra os valores são apresentados na forma nominal e as informações consignadas na planilha representam as condições vigentes na data de assinatura do contrato. Serve para você verificar os custos do financiamento e comparar entre os bancos.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Mas, a planilha CET não apresenta uma variável importante que é a atualização monetária dos saldos devedores dos financiamentos habitacionais, normalmente o indexador é a Taxa Referencial – TR.
      Com o aumento dos juros no mercado financeiro tivemos um aumento na TR.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  92. BOA NOITE!

    TENHO UM VALOR PARA AMORTIZAÇÃO, POR ISSO FIZ UMA SIMULAÇÃO NA CAIXA E ME ASSUSTEI COM O MEU SALDO DEVEDOR…
    EM OUTUBRO DE 2013 FIZ UM FINANCIAMENTO DE R$ 188.184,99, DO QUAL JÁ PAGAMOS 34 PARCELAS. A PLANILHA DE EVOLUÇÃO TEÓRICA INFORMA QUE NA 35ª PARCELA, O SALDO DEVEDOR É DE 172.951,17, PORÉM A PRÓXIMA PARCELA CONSTA UM SALDO DEVEDOR DE 179.961,04. COMO É FEITO ESSE CÁLCULO? PORQUE ESSA DIFERENÇA DE VALORES?

    OUTRA DÚVIDA QUE SURGIU É SOBRE OS JUROS. FECHAMOS COM A CAIXA JUROS NOMINAIS DE 7,44% E JUROS EFETIVOS DE 7,705 (TAXA ESPECIAL PARA CLIENTES COM RELACIONAMENTO), PORÉM EM NOSSO EXTRATO APARECE JUROS CONTRATUAL DE 8,51%. JÁ QUESTIONEI SOBRE ISSO E ELES INFORMARAM QUE NA FATURA APARECERÁ PARA TODOS OS CLIENTES JUROS CONTRATUAL DE 8,51%. ISSO CONFERE?

    SEGUE DADOS QUE CONSTAM NA FATURA:
    PRAZO DE FINANCIAMENTO: 420
    SALDO DEVEDOR TEÓRICO: 179.961,04
    J: 1118,72
    A: 457,26

    GRATA,
    FLÁVIA

    • Olá Flávia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que algumas escolhas definem a velocidade da amortização do contrato.
      Uma delas é a escolha do sistema de amortização: SAC ou PRICE.
      A outra é o prazo do financiamento, quanto maior o prazo menor será a amortização mensal.

      Existe outro fator que influencia negativamente a amortização da dívida que é a atualização monetária pela Taxa Referencial – TR, que em função da alta dos juros no mercado financeiro está com viés de alta. Esperamos que os juros voltem a baixar até o final do ano e possa ajudar a aumentar a amortização dos saldos devedores dos financiamentos habitacionais.

      Assim no seu exemplo:
      188.184,99 / 420 = 448,06 – Este será o valor do A da sua prestação (A+J) no sistema SAC.
      Como o prazo é longo o saldo somente zerará em 420 meses. Assim, amortização do saldo devedor é lenta e gradual.
      Mas, temos o fator da atualização monetária do saldo devedor.

      Para entender melhor como funciona a influencia do prazo, do sistema de amortização e a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura dos artigos:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Com relação a taxa de juros no boleto sempre vai aparece a taxa de juros contratual, pois a taxa de juros reduzida é um benefício enquanto você manter o relacionamento e fidelidade de produtos com o banco.

      Informamos que a diferença entre os saldos devedores informados é estranha. Sugerimos verificar com o seu gerente o que de fato está acontecendo.

      Na CAIXA você tem opção de consultar o seu saldo no celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Esperamos ter ajudado. Qualquer dúvida pedimos retornar.

      Equipe Click Habitação

  93. Olá Click Habitação, boa tarde!
    Tenho um financiamento pela CEF e gostaria de um auxílio no cálculo. Tenho R$30.000,00 de recursos do FGTS para diminuir o prazo.

    Valor do imóvel: 420.000,00
    Prestação do Mês Nº: 29
    Prazo do Financiamento: 360
    Taxa de Juros Contratual: 8,5101
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês: 1,00230

    Extrato de Evolução (em 20/07/2016)
    Saldo Devedor Teórico R$ 317.858,57
    Juros/Correção do Mês R$ 2.125,40
    Amortização do Mês R$ 952,26

    Desde já agradeço!

    • Olá Camila

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Efetivamos uma simulação da amortização para redução do prazo com base nas informações fornecidas e no sistema de amortização SAC.
      Encontramos um prazo aproximado de 250 meses.

      Se você já utilizou o FGTS na entrada ou anteriormente no contrato poderá fazer o seu pedido de amortização por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Você pode ver a relação dos serviços disponíveis no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Outra coisa, a CAIXA também disponibiliza alguns serviços por meio de aplicativo no celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Boa Sorte e sucesso!

      Equipe Click Habitação

  94. Boa noite, site muito bom, parabéns!!!!!!!!!
    1 – como faço para pedir ao banco para amortizar meu saldo devedor. Liguei e disseram basta depositar o dinheiro na conta e pedir pelo telefone que seria amortizado. Isso e seguro? Como provar?
    2 Tenho 60 000 para esse proposito. Quantas prestacoes restariam se eu optasse pela reducao do prazo?
    3 Se caso optasse pela reducao da parcela, qto ficaria a nova parcela, aproximadamente?
    Dados:
    juros 8,5101, prazo 417,pagas 37, amortizaçao 447,75, saldo devedor 170 497,93, seguro 102,00, taxa de administraçao 25,00.
    Obrigada.

    • Olá Denise

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a utilização do serviço de débito funciona sim! Tivemos alguns comentários a respeito.
      No artigo abaixo estão relacionados os serviços disponíveis:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Você pode simular por aplicativo na internet. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Para simularmos o novo prazo na amortização com redução do prazo precisamos do valor do J – Juros da prestação (A+J) separado.

      Já a nova prestação (A+J) para amortização para redução da prestação é reduzida proporcionalmente a relação entre o valor da amortização e o saldo devedor atualizado na data da amortização.
      Assim, temos:
      60.000 / 170.497,93 = 35,19%
      A prestação (A+J) seria reduzida em 35,19%.

      Equipe Click Habitação

  95. Estou pagando imóvel na planta, já assinei com a caixa há um ano. Porém a entrada do apartamento ainda esta sendo paga em parcelas fixas com a construtora e estou pagando a amortizacao para a caixa, estou preocupada, pois a minha amortizacao está vindo muito alta, e o pagamento da construtora e da caixa está comprometendo meu salário em 70%. Existe a possibilidade de renegociação com a caixa , pelo menos até terminar com a construtora?

    • Olá Juscelia

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o planejamento da compra do imóvel é essencial.
      A situação apresentada mostra que você deveria ter efetivado de forma diferente.

      Lembramos que a garantia deve estar alienada ao Banco, assim o pagamento principal deve ser voltado para o financiamento.
      O Banco, durante a fase de obra, fica “amarrado” ao cronograma de liberação de parcelas, não há margem para negociação.

      Assim, orientamos ao contrário do que você propôs negociar maior parcelamento junto a Construtora. Ela, sim tem como mexer, mas com certeza haverá resistência. Em todo caso, procure negociar e faça os pagamentos a construtora de acordo com suas possibilidades de pagamento.
      Num momento futuro mais adequado efetive os pagamentos à Construtora, inclusive para no final das obras poder pegar as chaves.

      Equipe Click Habitação

  96. Boa Tarde. Eu gostaria de saber porque so pode usar o FGTS para amortizar por prazo a cada dois anos? Porque isso nao pode ser possivel a cada ano?

    • Olá Felipe

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que é a previsão legal, constante na Lei 8036 – artigo 20 e inciso VI, abaixo transcrito:
      “VI – liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de 2 (dois) anos para cada movimentação; ”

      Equipe Click Habitação

  97. Olá, boa noite. Tenho um financiamento de 300 meses, sendo que já paguei 69 parcelas. O saldo devedor é de 95.000, sendo que possuo um saldo de 55.000 no FGTS. Estou em dúvida qual a melhor decisão tomar, se diminuir parcela ou diminuir o prazo. Em relação a esse saldo devedor e o valor que tenho de FGTS, pagando 1200 por mês de parcela, quanto provavelmente pagarei se diminui-la?

    • Olá Leonardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que em termos financeiros a amortização para redução do prazo será sempre a melhor opção, a não ser que o encargo mensal atual esteja comprometendo em excesso o orçamento familiar, neste caso opte pela amortização para redução da prestação.

      Na redução do prazo a prestação (A+J) ficará aproximadamente semelhante.
      Na redução da prestação a redução é por proporção, ou seja:
      55.000 / 95.000 = 57,89%. A prestação (A+J) será reduzida em 57,89%.

      Veja qual a melhor opção para você neste momento

      Equipe Click Habitação

  98. Bom dia,
    posso retirar o boleto para amortizar minha divida em qualquer agencia da caixa, ou somente na agencia onde financiei meu imóvel?

  99. Bom dia!
    O meu interesse é na diminuição do prazo com o valor do FGTS.
    A duvida que tenho é se é mais vantajoso a cada dois anos fazer a amortização ou deixar o dinheiro guardado no FGTS “rendendo” (aquela mixaria) e só depois com uma quantia significativa fazer a amortização?

    Desde já, obrigado.

    • Olá Renato

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o rendimento do FGTS é menor que o Custo Efetivo Total – CET do seu contrato, assim em termos financeiros a melhor opção será a amortização para redução do prazo a cada 2 anos.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  100. Boa Noite!

    Gostaria de saber,qual melhor plano para pagar uma divida que tenho com o financiamento do meu apartamento pela caixa, foi feito o financiamento de 122.000 mil reais já quitei 27 prestações e tenho aproximadamente 10.000 mil reais do FGTS. Gostaria de saber opto por PPP ou Amortização? grato por sua atenção.

    • Olá Carlito

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção depende de suas necessidades e objetivos.

      Se o valor do encargo mensal estiver compatível com sua capacidade de pagamento e orçamento mensal a melhor opção será sempre o da amortização para redução do prazo.

      Agora, se o valor encargo estiver atrapalhando seus planos de compras ou o comprometendo em demasia o seu orçamento mensal opte pelo pagamento de parte da prestação – PPP.

      Equipe Click Habitação

  101. Boa tarde.
    Meu financiamento tem as seguintes condições:
    A = 845,77
    J = 2137,05
    ADM = 25,00
    Seguro = 86,94
    Total 3094,76

    Prestação/Prazo = 24/420
    FGTS atual = 40.000,00
    Se optar por redução de prestação quanto ficaria minha prestação? e por quanto tempo este valor?
    E quanto tempo reduziria no prazo se optar por esta opção?

    • Olá Nelson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que faltou a informação do saldo devedor atual para efetivar os cálculos.
      No aguardo

      Equipe Click Habitação

  102. Parabéns pelos artigos!
    Tenho um financiamento de 420 meses, com saldo devedor de R$263 mil na data de hoje. Tenho o valor de R$20 mil para fazer um aporte. Qual melhor opção, abater valor ou quantidade de parcelas?
    Segue algumas informações:
    Saldo devedor R$263.450,40
    Valor da parcela (A+J): R$2427,38
    (J)1.658,27
    (A)665,79
    Quantidade de parcelas restantes: 393.

    Obrigado pelo Apoio!

    • Olá Luiz

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre será vantagem amortizar para redução do prazo do financiamento, desde que o encargo mensal não esteja “pesando” no seu orçamento mensal.

      Se o encargo estiver prejudicando o orçamento a melhor opção será a amortização para redução do encargo.

      Equipe Click Habitação

  103. Boa noite
    Tenho financiamento pela caixa desde 2013
    Parcela está em 2009 reais + cesta de 26 reais
    Gostaria de saber se eu fizer uma amortização de 20 mil
    Quanto ficaria a parcela .
    Obrigado

    • Olá Marcio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução da prestação a redução do valor é por proporção.
      Assim, para efetivar o cálculo basta fazer a proporção entre o valor amortização dividido pelo saldo devedor atualizado.

      Para efetivar o calculo para redução do prazo é necessário informar os valores de A e J da prestação (A+J) separados além dos valores de saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  104. Boa tarde, fiz o pedido de amortização para diminuir o saldo devedor mas isso já faz mais de noventa dias e todas as vezes que procuro a agencia a unica coisa que me falam é que esta em andamento, gostaria de saber se existe um prazo para que a liberação seja aceita?
    Desde já agradeço a ajuda.

    • Olá Naldo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha!
      Oriento a abrir um SAC no site do Banco e efetivar a reclamação. O prazo é demasiado longo e não existe justificativa plausível para demora 90 dias!!

      Caso não seja atendido abra uma Reclamação junto ao Banco Central. Veja no Artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação

  105. Boa tarde!
    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 72 meses com a taxa de juros contratual de 8,7873% a.a.
    Paguei 15 parcelas e o saldo devedor hoje está em R$ 64.736,70.
    A próxima parcela a pagar será de R$ 1.652,90 composta da seguinte forma:
    Juros – R$ 423,86
    Seguro mensal – R$ 62,52
    Valor de amortização – R$ 1.141,52
    Tx. de administração – R$ 25,00
    Na possibilidade de amortizar R$ 12.000,00 deste saldo devedor quantas parcelas ainda ficariam?
    No aguardo. Obrigado!

    • Olá Daniel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Efetivamos a simulação do calculo da amortização com redução do prazo.
      O novo prazo ficou em 43,22, ou seja o prazo entre 43 e 44 meses.

      Equipe Click Habitação

  106. Gostaria de saber se eu quitar R$ 15.000,00 (redução do prazo) quantas parcelas eu ficaria a pagar? E quanto que ficaria mais ou menos o valor da parcela? E o que é categoria profissional no boleto do financiamento.
    Obrigado
    Emanuel
    Dados do financiamento
    Prestação do Mês Nº 06
    Prazo do Financiamento 26
    Taxa de Juros Contratual 8,5101
    Índice de Reajuste Prestação no Mês
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês 1,0195
    Categoria Profissional 0.000-00
    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico em 02/07/2016
    R$ 25.380,59
    Juros/Correção do Mês (R$) 167,28
    Amortização do Mês (R$) 1261,70

    • Olá Emanuel

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que efetivamos uma simulação para amortização com redução do prazo, no sistema SAC, e com base nos valores informados.
      O novo prazo ficou em 8 meses.

      O valor da prestação (A+J) fica aproximadamente o mesmo. É o princípio da amortização com redução do prazo (manutenção do valor da prestação e redução do prazo).

      Equipe Click Habitação

  107. Ola bom dia otima materia… adorei o site…
    sera que podem me tirar uma duvida, tenho um financiamento e o Saldo devedor teorico é de R$ 35.700,00,
    meu contrato é de 240 meses e estou na prestação 76.
    juros de R$ 134,00/mes
    amortizacao do mes 206,03
    tenho R$ 15.000,00 de FGTS, se eu usar essa verba, quantas parcelas ainda me restariam ? ou se eu usasse para baixar o valor da prestação pra quanto iria ?

    • Olá Rodrigo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Efetivamos a simulação da amortização para redução do prazo, no sistema SAC, e com base nos dados fornecidos.
      O novo prazo ficaria em 79 meses.

      Na opção pela amortização para redução do encargo o cálculo é por proporção.
      A redução da prestação (A+J) seria de 42,02%.

      Equipe Click Habitação

  108. Boa noite!
    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 260 meses. Taxa de Juros contratual 8,7873% a.a.
    Paguei 21 parcelas e o saldo devedor hoje está em R$ 117.224,93 . Minha última parcela no valor de R$ 1.379,63 veio na seguinte forma:
    Juros – R$ 827,52
    Seguro mensal – R$ 42,75
    Valor de amortização – R$ 484,36
    Tx. de administração – R$ 25,00

    Minha dúvida agora é sobre a atualização do saldo devedor. No meu entendimento a cada parcela paga meu saldo devedor deveria ser atualizada descontando o valor da amortização da parcela correspondente paga, ou seja, para cada parcela paga deveria ter uma redução de R$ 484,36 no saldo devedor. Porém, não é o que está acontecendo e o saldo devedor atualizado entre uma parcela e outra é inferior ao valor de amortização. Existe uma explicação? Acredita que devo procurar a agência e pedi uma revisão?

    Aproveitar e elogiar o site clickhabitação pelos serviços prestados e de boa qualidade.
    Glaucio Nogueira

    • Olá Glaucio

      Boa Noite!

      Esclarecemos que a diferença é a atualização monetária do saldo devedor.
      Atualização monetária
      Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.
      No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.
      A atualização é utilizada nos contratos pós-fixados, sendo que nos contrato pré-fixados não existe atualização monetária. Veja a seguir.
      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  109. Prezados, tenho um financiamento imobiliário na CEF pelo sistema SAC, que tem saldo devedor de R$ 165.500,00, restando ainda 305 parcelas. O valor atual dos pagamentos mensais é de R$ 1.885,66. Hoje fui ao banco para ver como ficariam meu saldo devedor e minhas parcelas se eu fizesse uma amortização de R$ 20.000,00. Fui informado que o número de parcelas cairia para 206, mas o que me deixou preocupado, e até mesmo indignado, é que o valor das parcelas mensais subiria para R$ 2.006,00. Ora, entendo que se eu fizer o aporte, passaria a dever menos dinheiro para o banco, portanto, não haveria motivos para que minhas parcelas voltassem a subir. Sinto que querem me cobrar os juros inclusive sobre os valores do abatimento. O que vocês acham? Obrigado.

    • Olá Edson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que normalmente a prestação (A+J) deveria ficar aproximadamente igual a anterior.
      Haveria diminuição do J em função do valor do saldo menor e o aumento do A – amortização.

      O que precisaria ser investigado são as condições antes e depois, com detalhes para saber o que mudou.
      Uma hipótese seria que houve alguma mudança nos acessórios ao encargo, em especial o seguro habitacional, pois o seguro é por faixa de idade.
      Outra seria que o cálculo considerou os juros integrais e você tem algum benefício de desconto de juros por fidelização.

      Assim, sugerimos retornar a agência para verificar com mais detalhes. E se for o caso pedir análise da área técnica do Banco

      Equipe Click Habitação

  110. Boa tarde!
    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 260 meses. Taxa de Juros contratual 8,7873% a.a.
    Paguei 21 parcelas e o saldo devedor hoje está em R$ 117.224,93 . Minha última parcela no valor de R$ 1.379,63 veio na seguinte forma:
    Juros – R$ 827,52
    Seguro mensal – R$ 42,75
    Valor de amortização – R$ 484,36
    Tx. de administração – R$ 25,00
    Gostaria de saber se eu quitar R$ 10.000,00 deste saldo devedor: quantas parcelas eu ficaria a pagar? E quanto que ficaria mais ou menos o valor da parcela?
    Obrigado!
    Glaucio Nogueira

    • Olá Glaucio

      Boa Noite! Agradecemos a presença Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do Prazo o valor da prestação (A+J) fica aproximadamente o mesmo (R$ 1.311,88).
      Efetivamos uma simulação de calculo com base nos valores informados e o novo prazo ficaria em 194 meses.

      Equipe Click Habitação

  111. ola boa noite, gostaria de tirar uma duvida, tenho um financiamento direto com a construtota, tenho um saldo devedor de 119,000,00, hoje estou conseguindo pagar a primeira no valor de R$ 2,220,00 e a ultima parcela no valor R$ 1,240,00, e ainda resta 96 meses para acabar o meu financiamento, a minha duvida é se eu continuo pagando dessa forma ou guardo esse valor para fazer uma amortizaçao futura.

    • Olá Hugo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sua estratégia é muito boa.

      Orientamos a verificar se o valor que você investiria teria uma rentabilidade superior ao custo das taxa de juros e atualização de suas parcelas com a Construtora. Em caso positivo vale a pena investir, caso contrário, continua com sua estratégia.

      Equipe Click Habitação

  112. OLÁ.. TENHO UM FINANCIAMENTO COM 48000 MIL DE SALDO DEVEDOR, SERIA VANTAJOSO FAZER QUITAÇÃO TENDO EM VISTA QUE POSSUO 10000 DE FGTS ?? MAS A MAIOR DUVIDA É SE ESSES 38000 QUE EU TERIA QUE PUXAR DO BOLSO NÃO RENDERIAM MAIS NO JURO NORMAL DE POUPANÇA SENDO QUE O JURO DO FINANCIAMENTO É 4.6 AO ANO.. ???

    • Olá Gilnei

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização com o valor do FGTS é perfeitamente viável, considerando que seu rendimento é inferior.

      Realmente a taxa de juros do seu financiamento é baixa, mas a comparação correta é com o CET- Custo Efetivo Total que inclui o seguro obrigatório e taxa de administração e deve acrescentar a atualização monetária pela Taxa Referencial – TR.

      Cremos que as taxas de juros no mercado financeiro são suficientes para suplantar a CET + TR do seu financiamento.

      Assim, a melhor alternativa é amortizar com redução do prazo o valor do FGTS e aplicar o valor no mercado financeiro, buscando aplicação rentável e que seja resgatável antecipadamente. Cremos que a aplicação em fundos de investimento, neste momento tem rentabilidade superior a da poupança, possibilitando um ganho maior. O Tesouro direto é também um opção. Verifique as opções disponíveis.

      Equipe Click Habitação

  113. Boa noite Click Habitação !
    Estou com dúvida na maneira de abatimento no meu financiamento gostaria de uma opinião. Tenho um saldo de 99.485,59 minha prestação é de 1082,69 gostaria de abaixar um pouco, acho muito alto, mas em contra partida eu li que não é muito vantajoso, é bem melhor no saldo devedor. Poderia me ajudar com uma simulação de valores, minha intenção seria abater com 45000 reais.Como é feito o cálculo?

    • Olá Aécio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na realidade cada pessoa tem de fazer a escolha de acordo com sua capacidade de pagamento e o momento financeiro.

      A opção pela redução do prazo sempre será mais vantajoso quando o seu orçamento mensal não prejudica a capacidade de pagamento do encargo mensal.
      Neste caso, você mantem o valor da prestação (A+J) e diminui o número de parcelas a pagar.
      Neste exemplo seria uma redução substancial do prazo pois estaria amortizando quase metade do saldo devedor.
      Para calcular o novo prazo seria necessário que você informe o valor de A-Amortização e J-Juros da prestação (A+J) separados.

      O calculo da amortização para redução da prestação é bem simples. É proporcional:
      45.000 / 99.485,59 = 45,23%
      A prestação seria reduzida em 45,23%.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  114. Boa noite,

    Em caso de solicitar a redução do prazo do financiamento da CAIXA (em 120 meses) no sistema SBPE (financiamento de 100 mil), qual seria o número de meses possíveis a reduzir e o novo valor da prestação se eu desse 20 mil reais?

    Dei entrada de 99 mil e financiei 100 mil em 120 meses que é o prazo mínimo permitido.

    Informações obtidas na simulação da CAIXA para o perfil SBPE

    Saldo devedor: R$ 99.166,67
    Encargo: R$ 1.757,53
    Tarifa: R$ 25,00
    Seguro/FGHAB: R$ 33,02
    Prestação:1.699,71

    Juros : 10,4815% a.a
    CET – Custo Efetivo Total 12,98%
    CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional 2,12%

    Muito obrigada!!

    • Olá GAC

      Boa Noite!

      Para efetivar a simulação da amortização para redução do prazo precisamos que os valores de A e J da prestação (A+J) sejam discriminados separadamente.

      Equipe Click Habitação

  115. Olá Clickhabitacional.
    O site de vocês é um achado. Ótimas matérias e dicas para ajudar na nossa vida financeira.
    Tenho um financiamento habitacional de 300 meses com a CEF, os juros são de 7,63% ao ano. Estou na 27º parcela, contudo passei por um aperto e tive que incorporar três parcelas do meu contrato. Com isso, o saldo devedor que deveria ser de 106.463, 63, está assim:

    Saldo Devedor Teórico em 21/06/2016: R$ 113.670,00
    Juros/Correção do Mês (R$) 633,16
    Amortização do Mês (R$) 413,05
    FGHAB: R$ 22,38
    Taxa adm: 25,66
    Parcela no valor de 1094,25

    Caso eu consiga um valor de 12.000 para amortizar, como ficaria minha divida na opção de manter o valor da parcela e reduzir o tempo da divida?
    Minha situação financeira atual mudou e posso pagar um valor maior de parcela, tipo uns 1500,00. O banco aceita eu pagar mais e eles reduzirem o prazo do financiamento (aumentar a amortização e assim diminuir os juros). Como ficaria nesse caso? Conseguiria reduzir o tempo da divida em quantos meses???

    • Olá Daiane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos a simulação de amortização para redução do prazo e manutenção da prestação atual com base nos dados informados e sistema SAC.
      O novo prazo ficaria aproximadamente 212 meses.

      Para aumentar o valor do encargo você poderá pleitear uma redução do prazo sem amortização, assim você aumenta o valor da prestação e diminui o prazo a pagar. Mas, terá que ter capacidade de pagamento para efetivar a operação. Verifique no Banco.

      Equipe Click Habitação

  116. Boa tarde!
    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 420 meses. Taxa de Juros contratual 8,7873% a.a.
    Paguei 16 parcelas e o saldo devedor hoje está em R$ 157.027,26 . Minha última parcela no valor de R$ 1.600,01 veio na seguinte forma:
    Juros – R$ 1.134,53
    Seguro mensal – R$ 54,19
    Valor de amortização – R$ 386,29
    Tx. de administração – R$ 25,00
    Gostaria de saber se eu quitar R$ 30.000,00 deste saldo devedor: quantas parcelas eu ficaria a pagar? E quanto que ficaria mais ou menos o valor da parcela?

    Obrigada!
    Alba de Araujo

    • Olá Alba

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor do encargo após a amortização com redução do prazo é aproximadamente o mesmo que antes, apenas com uma redução do valor do seguro de Morte e Invalidez-MIP.

      Informamos que efetivamos uma simulação da amortização nos valores informados e o novo prazo ficou em aproximadamente 211 meses.

      Equipe Click Habitação

  117. boa noite

    no caso meu financiamento eh SAC e fui informada pelo funcionario da caixa que nao posso reduzir o prazo e sim, apenas o valor das parcelas. existe algum contrato de financiamento que preve isso>
    onde posso checar esse ponto em meu contrato,etc
    obrigada

    • Olá Renata

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o posicionamento do atendente está equivocado.
      Orientamos a falar com o gerente. E em caso de recusa sugerimos a abertura de SAC pedindo para submeter ao gestor do produto.

      Equipe Click Habitação

  118. boa noite, meu financiamento e decrescente, os valores das prestações apresentam diferença da planilha de evolução , na planilha cae 1,10 em cada prestação, mas mensalmente está caindo aproximadamente entre 30 e 40 centavos, dentre 13 prestações cairam 3 reais, somente, é normal? o que devo fazer? minha prestação é de 644,19 ,acessórios 12,88 e um de finaciamento de 360 meses. se eu abater 6000,00, pra quanto cairá minha parcela? grato!

    • Olá Jorge

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha que recebe na assinatura do contrato é uma referência e serve para comparação de valores e custos com os demais bancos.
      A evolução do saldo devedor e das prestações não considera a atualização monetária prevista em clausula contratual.
      Lembramos que a origem de recursos do financiamento habitacional são basicamente a poupança e o FGTS, em ambos além dos juros são atualizados monetariamente pela TR – Taxa Referencial.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  119. Boa noite,
    tenho um financiamento habitacional sbpe meu saldo devedor é entro de 27 mil reais e tenho ums 10 mil de fgts e mais 7 mil de poupança para fazer o abatemento do saldo devedor.
    Gostaria que se vcs pode-se me ajudar em qual das 2 possibilidades é mais vantajoso para mim fazer o abatimento.

    obrigado

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo será sempre a melhor opção a ser adotado, desde que o valor do encargo mensal esteja dentro da sua capacidade de pagamento.
      Você mantem o valor do encargo e aumenta o valor da amortização da prestação (A+J). Assim, melhora a capacidade de amortização do saldo devedor.

      A opção pela amortização para redução da prestação somente será melhor se o valor atual do encargo mensal estiver comprometendo sua capacidade de pagamento e de certa forma atrapalhando o orçamento mensal.

      Equipe Click Habitação

  120. Bom dia, existe algum canal onde eu possa ver meu extrato de financiamento completo sem ser o do boleto, que eu acho bem simples e nao mostra as amortizaçoes que ja fiz, por exemplo, até o dia 10-06-2016 meu saldo devedor era R$83.808,04 ai antecipei R$ 9.200,00, porem quando acesso meu extrato no site do internetbanking caixa(recibo de pagamento) ainda nao mostra essa ultima amortizaçao.

    • Olá Olidio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha de evolução do financiamento poderá ser obtida na agência do contrato.

      O saldo atualizado do financiamento poderá ser obtido por meio do APP no seu celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      O saldo atualizado pode ser solicitado por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  121. Boa tarde.
    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 300 meses, com taxa anual de 8,6%.
    Já paguei 21 parcelas e o saldo devedor hoje esta em 91.023,40. Minha última parcela no valor de R$ 1.017,27 veio na seguinte forma:
    Juros – R$ 630,31
    Seguro mensal – R$ 35,71
    Valor de amortização – R$ 326,25
    Tx. de administração – R$ 25,00

    Gostaria de saber se, eu investindo R$ 15.000,00 para pagar uma parte deste saldo devedor: quantas parcelas eu ficaria a pagar, ou mantendo o mesmo prazo, qual seria um valor da minha parcela.
    Qual das duas formas de amortização acima citado(parcela a menor / prazo a menor) seria melhor e mais indicada??
    Desde já gradeço pela atenção e fico no retorno se possível.

    Att,
    Anderson de Oliveira

    • Olá Anderson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo sempre será mais vantajosa em termos financeiros, desde o encargo mensal esteja dentro da sua capacidade de pagamento.
      A amortização para redução da prestação deve utilizada para reduzir o valor a pagar e ficar dentro da sua capacidade de pagamento.

      Efetivamos a simulação da amortização para redução do prazo, com base nas informações constantes no seu comentário e chegamos a um novo prazo aproximado de 177 meses.

      Já a amortização para redução do encargo é proporcional:
      15000 / 91023,40 = 16,48% de redução da prestação. A prestação (a+j) ficaria em R$ 798,93.

      Equipe Click Habitação

  122. BOM DIA.
    TENHO UM FINANCIAMENTO CAIXA FEITO EM 300 PARCELAS
    ESTOU A PAGAR A PARCELA 34.
    Saldo Devedor Teórico R$72.072,07
    Juros/Correção do Mês (R$) 271,27
    Amortização do Mês (R$)265,80
    TENHO UM SALDO DE 16.814,21. VALE A PENA APLICAR ESSE SALDO NO FINCIAMENTO?
    QTS PARCELAS EU REDUZIRIA?
    OBRIGADO.

    • Olá Gismaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização do saldo devedor com redução é sempre uma boa opção de negociação.
      Mas, sempre orientamos a não ficar sem reservas.
      Se o Valor do FGTS não há dúvida em utilizar para amortização.

      Efetivamos o calculo com base no sistema de amortização SAC e os valores informados.
      O valor aproximado no novo prazo é de 168 meses.

      Equipe Click Habitação

  123. Meu financiamento é de 84,139,60. em 35 anos. Ainda não comecei a pagar, estou no credito associativo.. com 20 mil de amortização o prazo diminui para quanto? Juros de 6,87 ao ano.

    • Olá Bruno

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivar o calculo o contrato deverá estar na fase de amortização, ou seja, após o termino da construção.
      Precisamos saber separadamente o valor do A-Amortização e J-Juros da sua prestação.

      Equipe Click Habitação

  124. Boa tarde,

    Tenho um financiamento e quero deduzir 15 mil, gostaria de saber quantas parcelas ficarão restantes.
    saldo devedor: 75.274,14
    Juros: 283,64
    Amortização: 361,04
    Qtde parcelas restantes: 205

    • Olá Michelle

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos a simulação com base nas informações do seu comentário e pressupondo que o sistema de amortização seja SAC.
      O novo prazo aproximado será de 145 meses.
      Boa sorte e sucesso!

      Equipe Click Habitação

  125. Boa noite ,Tenho interesse em fazer um financiamento
    o imóvel custa 90 mil ,tenho 30 mil de fgts
    Seria interessante eu usar o fgts todo na entrada

    • Olá Flavio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o importante é efetivar o planejamento financeiro da aquisição do imóvel.
      Existem diversas despesas ao comprar um imóvel. Veja no artigo:
      Custos para comprar imóvel

      Assim, além da prestação caber no bolso você precisa ter reservas para pagar várias despesas: custos de contratação do financiamento, ITBI, registro do contrato, mudança, mobília, etc.

      Orientamos a simular o financiamento e verificar o valor do encargo mensal, avaliando se o valor não irá pesar no orçamento mensal e se tem os valores para cobrir as despesas acima relacionadas. Faça a simulação com alguns valores de financiamento.

      Caso tenha reservas para pagar os custos e o pagamento mensal do encargo do financiamento orientamos a utilizar o valor total do FGTS na entrada.
      Mas, se você tiver dificuldades de arcar com as despesas de mudança, mobília, etc. após a contratação, sugerimos utilizar um valor intermediário de FGTS na entrada e deixar um pouco do valor do FGTS para ser utilizado após o registro do contrato no Cartório para pagamento de parte da prestação. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      Financiamento Habitacional – O que considerar?
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  126. Boa Tarde,
    Parabéns pelo site, muito esclarecedor.

    Realizei um financiamento com a Caixa a poucos dias, no valor de R$ 120.706,26 em 360 meses, onde, Prestação de (a+j) = R$ 802,97 + 23,73 (taxas) = 826,70. Gostaria de saber quanto pago de amortização e juros em cada parcela, onde e como está escrito isso no contrato. Tenho a intenção de abater com R$ 10.000,00. Obrigado.

    • Olá Bruno

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que no contrato somente a aparece o valor da prestação (a+j), mas o cálculo do valor do A é muito simples basta dividir o valor do financiamento pelo prazo = A da prestação. O valor de J será a diferença.

      Esclarecemos que no boleto habitacional constam os valores separados e dados fornecidos no boleto permitem você acompanhar o seu financiamento. Veja no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Outra forma de acompanhar e até simular a amortização do seu contrato é o aplicativo para celular da HABITAÇÃO CAIXA. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  127. Bom dia estou com muita duvida na maneira de abatimento no meu financiamento gostaria de uma opinião tenho um saldo de 200 000 minha prestação e de 1962,00 gostaria de abaixar um pouco acho muito alto mas em contra partida eu li que não e muito vantajoso e bem melhor no saldo devedor estou um duvida poderia me ajudar com uma simulação de valores, minha intenção seria abater com 30 000 reias

    • Olá Mitchell

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo para amortização com redução da prestação é simples, o cálculo é efetivado por proporção:
      30.000 / 200.000 = 15%. Assim, a prestação (A+J) seria reduzida em 15%.

      Uma alternativa de tiver FGTS para reduzir o encargo seria o uso para pagamento de parte de prestação:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação
      Como diminuir valor da prestação habitacional?

      Para efetivar o cálculo para redução do prazo é preciso os valores de A e J da prestação separados.

      Equipe Click Habitação

  128. Prezados Bom dia,

    Agradeço o empenho em esclarecer dúvidas sobre o financiamento, o trabalho de vcs é Muito Bom Parabéns.

    Minha dúvida é a seguinte.

    Fiz um financiamento em 2014 o valor foi 98.000 em 360 vezes
    recebi uma parcela do programa minha casa minha vida do valor de 8900

    ao completar 12 parcelas eu fiz uma amortização de 7500 com o FGTS. E abati 76 parcelas gerando um novo prazo de 284.

    já se passaram 16 meses e eu pretendo fazer nova amortização quando completar os 24 meses.

    fiz os calculos porém não consegui detectar qual o período que eu posso amortizar em nova transação.

    prazo de financiamento:284
    Parcelas pagas 16
    Amortização: R$ 279,49
    Juros: R$ 284,22
    Saldo devedor: em 26/05/2016 R$ 75.512,91
    Minha intenção é de fazer nova amortização de R$ 8.000,00

    Fico no aguardo,

    Guilherme

    • Olá Guilherme

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a contagem do prazo do intervalo para nova utilização de FGTS para amortização deve ser iniciada no dia da amortização anterior com FGTS.

      Assim, por exemplo:
      amortização em 13/05/15 – nova amortização a partir de 13/05/17.

      Equipe Click Habitação

  129. Olá!

    Muito interessante o artigo! Dei uma bobeira e acabei pegando um financiamento imobiliário com a Caixa de 35 anos. A amortização é de míseros 750,00 por mês, sendo que a prestação é quase 4X esse valor. Completo 2 anos do financiamento em agosto e meu saldo devedor não diminuiu nem 30.000. Se continuar pagando durante os 35 anos, pagarei 3X o valor do imóvel. Esses juros e penduricalhos são um roubo! Enfim, minha dúvida é a seguinte: o que valerá mais a pena: dar uma grana anualmente (cerca de 30k) ou poupar disciplinadamente esse valor por uns 8 anos e quitar todo o financiamento com um único pagamento? Grata.

    • Olá Cristina,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que o grande problema além da questão do prazo de financiamento é atualização monetária (TR) estar num nível de 2 a 2,3% a.a.
      Todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Com relação a investimento ou amortizar o saldo devedor podemos afirmar que será vantagem investir se você conseguir um rendimento líquido superior ao CET – Custo Efetivo Total (taxa de juros + custo do seguro + taxa mensal) + projeção da TR.
      Em pequenos valores como disse acreditamos que será melhor a amortização periódica do saldo devedor para redução do prazo, pois a rentabilidade líquida do investimento provavelmente será inferior.
      A amortização com redução do prazo você mantem o valor da prestação (a+J), mas aumenta o valor do A e diminui o valor do J.
      Além de reduzir o numero de parcelas de seguro habitacional e taxa que não amortizam o saldo devedor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  130. Boa noite,
    Primeiramente quero parabenizar pelo texto exposto acima.
    Estou fechando um contrato de financiamento pela Caixa no valor de R$ 175.000,00 no prazo de 300 meses onde ficará:
    1ª Prestação R$ 2,125.20
    Amortização R$ 583.33
    Juros R$ 1,462.15

    Possuo R$ 85.000,00 de FGTS que pretendo utilizar de imediato para amortizar o saldo devedor (melhor opção), minha dúvida é de como ficará o saldo devedor e o novo prazo. Achei interessante o exemplo prático do texto acima do “antes e o depois” da amortização.

    Outra dúvida é se no meu caso, como tenho um valor de FGTS que poderei utilizar para amortizar, o prazo inicial de 300 seria vantajoso tentar apertar o orçamento mensal numa prestação um pouco mais alta e iniciar o financiamento num prazo de 240 meses?

    Obrigado

    • Olá Kelvis

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que como ainda não contratou poderá utilizar o FGTS como entrada e financiar um valor menor.
      Assim, seu financiamento ficará em R$ 90.000,00.

      Você poderá financiar com certeza num prazo inferior a 120 meses.
      Faça uma nova simulação no site do banco.

      Veja os artigos:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Como usar FGTS na compra de imóveis?

      Equipe Click Habitação

    • Bom dia, obrigado pelo retorno. Quanto a utilização do FGTS como entrada tive o retorno de que não consigo usar pelo motivo de possuir um imóvel no nome da minha esposa, qual será dado como parte do pagamento, assim a informação que tive que o FGTS de nós dois consigo usar na amortização após o imóvel dacionado sair do nome dela.
      Por isso que a alternativa que tenho é incluir o valor do FGTS de nosso no valor do financiamento para amortizar. Minha principal dúvida é se pagarei juros sobre o valor do FGTS após amortizar.

    • Olá Kelvis,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que se o imóvel está em nome somente de sua esposa não há impedimento para que você que não tem imóvel em seu nome já faça a utilização do FGTS como entrada e financiar um valor menor. Verifique isso!
      Veja no artigo:
      FGTS e o Regime de Casamento

      A amortização é a redução do saldo devedor, assim a partir da amortização com FGTS ou dinheiro não há incidência de juros sobre o saldo devedor que foi amortizado.

      Equipe Click Habitação

  131. Boa noite click habitação, qual formula matemática para simular amortização, seja por prazo ou por parcela? queria fazer algumas simulações aqui. Agradeço desde já

    • Olá Max

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não temos fórmulas, mas os cálculos são simples. Vamos tentar descrever:

      Amortização na prestação (A+J)
      O calculo é por proporção, a redução da prestação será proporcional a redução do saldo devedor
      novo saldo / saldo anterior = x% * Prestação atual

      Amortização para redução do prazo
      O princípio básico neste cálculo é a manutenção do valor da prestação (A+J), mas reduzindo o valor do J (saldo menor) e aumentando o A
      Esclarecemos que o primeiro passo é recalcular o J com base no novo saldo devedor:
      novo saldo * J anterior / saldo anterior = novo J

      Agora calcular o novo A, com base no novo J (304,07):
      Prestação – novo J = novo A

      Por fim o cálculo do novo prazo com base no novo A:
      novo saldo / novo A = novo prazo aproximado.

      Equipe Click Habitação

  132. Boa noite!
    Tenho um financiamento da caixa de R$119.000,00 em 180 vezes, vou pagar no mês de junho a 27° prestação no valor de R$2.333,70. Hoje meu saldo devedor é de R$99.975,00 e tenho R$20.000,00 para amortizar. Gostaria de saber se pode e se é vantagem reduzir o prazo para 60 vezes apos a amortização, e se os valores das novas parcelas irão continuar na evolução decrescente como era antes?
    Obrigado.
    Att, Ezequiel

    • Olá Ezequiel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre se o encargo mensal estiver dentro da capacidade de pagamento do comprador será vantajoso amortizar para reduzir o prazo.
      Você manterá o valor da prestação (A+J) e aumentará a sua capacidade de amortização do saldo devedor.

      A evolução dos encargos mensais continuará na mesma trajetória.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  133. Bom dia!
    Vou utilizar meu FGTS para Amortizar a redução do PRAZO do financiamento (SFH)
    Vou usar o FGTS, eu também posso complementar com dinheiro para amortizar o PRAZO do financiamento?

    • Olá Abel,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim! As amortizações em dinheiro podem ser junto com FGTS ou separadas, pois não há intervalos mínimos para poder efetivá-las.

      Sempre que possível pode fazer amortizações em dinheiro.

      Equipe Click Habitação

  134. Bom dia Equipe Click Habitação!

    Muito obrigado, e parabéns pelo empenho e comprometimento.

    Att,

    Felipe Rodrigues

  135. Boa Tarde Equipe Click Habitação!

    Gostaria que me ajudassem com uma dúvida.

    Tenho um SFH com a Caixa que está completando 02 anos… e pretendo utilizar o FGTS para amortização. (Prazo de Financiamento ou Parcela)

    A situação é a seguinte:

    Em 2014 financiamos R$ 212.000,00 em 420 meses, e a 1º parcela foi no valor de R$ 2.005,81 e a próxima parcela (24/420) em Junho será no Valor de R$ 1.966,00.

    A dívida atual é de R$ 199.885,00

    Casamos recentemente e estamos com o Orçamento meio apertado….

    Temos R$ 18.000,00 de FGTS.

    OBS.: Tabela SAC e temos idade média de 30 anos!

    Favor informar qual dos dois modelos é mais viável para a situação atual.

    Atenciosamente,

    Felipe Rodrigues

    • Olá Felipe

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a opção será sempre uma opção diante das necessidades do momento.

      Para amortização da prestação:
      18.000 / 199.885 = 9% de redução da prestação (A+J).

      Para amortização no prazo:
      A prestação (A+J) será mantida, reduzindo o prazo de financiamento.

      Financeiramente sempre será mais vantajoso reduzir o prazo e manter a prestação.

      Mas, como diz que o pagamento está “apertando” o orçamento a opção pela redução da prestação reduzirá a prestação (A+J) em R$ 176.

      Veja a melhor opção para você

      Equipe Click Habitação

  136. Boa noite!

    Tenho um imovel financiado na caixa em 20 anos e me restam agora 203 meses para pagar.
    Quero usar meu FGTS para amortizar a dívida com redução de prazo, porém na simulação de banco o prazo reduziu para 141 meses e ao invés da parcela ser mantida ela aumentou em quase 200 reais… O gerente nao soube me explicar o motivo da parcela aumentar e queria entender. Por que isso ocorreu?

    Obrigada!

    • Olá Fernanda

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo da amortização é efetivado pelo banco pela taxa de juros cheia e depois aplica a redução da taxa por reciprocidade/relacionamento com o banco. Talvez seja essa a razão da diferença.

      O encargo mensal deverá ficar bem próximo ao atual.

      Equipe Click Habitação

  137. Boa noite!!!
    Hoje meu saldo devedor é 12800.00 reais e faltam 86 parcelas num valor de 222,00 reais sendo q deste valor o juros é de 64,00 reais e a amortização é 148,00 reais a cada mês.
    Vou utilizar o meu FGTS no valor de 7450,00 para amortizar.
    Gostaria de saber quanto ficará meu saldo devedor, valor da parcela, quantidade de parcelas restantes e quanto ficará a cada mês o valor da amortização em cada prestação a partir do FGTS utilizado. Muito obrigado

    • Olá Bruno

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor do saldo devedor após a amortização será de aproximadamente R$ 5.350.
      O novo prazo será de aproximadamente 29 meses
      A prestação (A+J) será bem próxima da atual de R$ 212,00.
      O valor da amortização será de R$ 185,25 e o valor dos Juros será de R$ 26,75 (os valores são aproximados).

      Equipe Click Habitação

  138. Possuo um financiamento imob pelo Banco Brasil, minha duvida é a seguinte, não teria de ser abatido do saldo devedor o valor da prestação que pago mensalmente? Pois pago a prestação + juros + correção Monetaria+ seguro…. e no saldo não diminui nem metade do valor da prestação

    Obrigado

    • Olá Wilson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que somente o A-amortização da prestação (A+J) é que amortiza do saldo devedor.
      Assim a parcela de Juros, os seguros habitacionais e a taxa de administração não amortizam.

      Para conhecer os detalhes da evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  139. Boa noite,
    Dados do meu contrato de financiamento da caixa:
    Financiamento 86.400,00
    Custo Efetivo Total = 5,89 %a.a
    Prazo 360 Meses
    Saldo Devedor = 86.160,00 .1º Prestação= (a+j=635,99) Encargos = 651,91

    Com base nas suas dicas por aki para o calculo de amortização de financiamento (redução do Prazo) Calculei meu novo prazo para financiamento para uma amortização de R$ 20.000,00 .
    Poderia verificar se os cálculos estão corretos?
    Segue;
    Novo SD=66.160.00
    A = 86.400*360 = 240 ->>>> Nova Amortização= 411,00
    Novo Prazo= 161 Meses (NovoSD/NovaA)

    Se esta certo. Tenho mais uma duvida. Qual seria o valor da minha prox prestação e a ultima prestação nesse caso ?

    • Olá Nobrega

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que possamos conferir o cálculo é necessário que voce informe o valor do A e do J da prestação separados.
      Além do saldo devedor e do valor a ser amortizado.

      Com relação ao valor do encargo informamos que na amortização com redução do prazo o valor da prestação (a+j) é mantido, reduzindo o seguro MIP e mantendo o valor do seguro DFI e da taxa de administração.

      Equipe Click Habitação

    • Ok. os dados acima estão corretos .
      Saldo devedor e de 86.160,00 mesmo ( ainda não entrei no imóvel , estará pronto final do ano . o saldo devedor da 1º prestação é esse mesmo)
      Enquanto o valor de A e J , segue : A=240 J 395,99

    • Olá Nobrega

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que o primeiro passo é recalcular o J com base no novo saldo devedor:
      66.160 * 395,99 / 86.160 = 304,07

      Agora calcular o novo A, com base no novo J (304,07):
      635,99 – 304,07 = 331,92

      Por fim o cálculo do novo prazo com base no novo A:
      66.160 / 304,07 = 199,03 meses

      Equipe Click Habitação

  140. Boa tarde,

    Gostaria de saber se o valor da amortização que compõe a prestação do financiamento habitacional só aumenta se a amortização extra for realizada na opção de redução do prazo? Ou na amortização para diminuição do valor de parcela ele aumenta também conforme saldo devedor?

    Ótimo site! Segui algumas dicas e diminui 21 anos do meu financiamento graças a vocês! Super indico.
    Obrigado.

    • Olá Bruno,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na amortização para redução da prestação os valores de A e J são reduzidos proporcionalmente ao valor amortizado em relação ao saldo devedor.
      Ou seja, se você quiser aumentar o valor do A da prestação a opção é pela redução do prazo.

      Equipe Click Habitação

  141. Gostaria de entender melhor a amortização por redução do prazo.
    Pelo que conversei com o gerente do meu banco, ele me passou que eu teria que dar um determinado valor, que seria abatido das parcelas finais. Não consegui ver vantagem alguma nisso, pois as parcelas finais tem um juros embutido e se eu pagar R$ 10.000,00 das parcelas finais, estarei amortizando um valor bem inferior aos dez mil pagos.
    Atualmente meu saldo devedor é de R$126.000,00 (a um juros de 9,4999%) e ainda restam 300 meses para pagar.
    Dentre essas duas modalidades propostas de amortização existe a possibilidade de pagar esses dez mil de uma vez e ficar com o saldo devedor em R$ 116.000,00 ?
    Se eu apenas diminuir o prazo de pagamento de 300 meses para 180 meses (diminuir dez anos) a parcela ficaria muito mais cara, é possível fazer isso?
    Att,
    Felipe

    • Olá Felipe,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos repetir a resposta ao comentário semelhante efetivado em outro artigo:

      Esclarecemos que não existe no financiamento habitacional o pagamento de parcelas finais.
      Mas, sim a amortização do saldo devedor com a redução do prazo remanescente de encargos a pagar.

      Lembramos que no financiamento habitacional os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor. Os juros contratuais são calculados e cobrados junto com a prestação (A-amortização + J-juros).

      O negócio de amortizar o contrato com a redução do prazo faz basicamente com que a prestação (a+j) seja mantida e o prazo remanescente reduzido, e por consequência o aumento do A-Amortização e a diminuição do J-Juros da prestação em função da redução do saldo devedor.

      Informamos que a redução do prazo sem relação com amortização do saldo devedor é possível e deve ser pleiteado junto ao Banco para verificar se está entre as alternativas negociais disponíveis.
      Para tal deverá ter a renda compatível com o novo encargo mensal.

      Equipe Click Habitação

  142. Gostaria de entender qual é o fator que faz a TR aumentar ou baixar.E as consequências
    para um financiamento corrigido pela taxa TR?

    • Olá Arlene

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos transcrever um trecho de um artigo do site para explicar:
      Atualização monetária
      Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.
      No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.
      A atualização é utilizada nos contratos pós-fixados, sendo que nos contrato pré-fixados não existe atualização monetária. Veja a seguir.
      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.
      A TR leva em conta em sua fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  143. Boa tarde,
    quero fazer um empréstimo com a caixa de 410 mil (em 420 meses, sistema SAC), e amortizar parte da dívida em três parcelas, 60, 90 e 50 mil nos próximos meses, para reduzir o valor das prestações. Como é feito o cálculo das novas prestações? A amortização é feita do principal da dívida (410 mil inicialmente, depois 350 mil etc) e não do saldo devedor total incluindo os juros, ne?
    Obrigada

    • Olá Lilian

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor no financiamento habitacional é desdobrado mês a mês.
      O valor dos juros é cobrado na prestação (A-amortização + J-juros)
      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Se pretende amortizar para redução da prestação esclarecemos que o cálculo é por proporção.
      Assim num exemplo citado no comentário.
      60.000 / 410.000 = 14,63%

      Assim, a prestação seria reduzida em 14,63%.
      O Seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP é reduzido da mesma forma. Já o seguro DFI e taxa de administração ficam inalteradas.

      Equipe Click Habitação

  144. Boa noite! Gostaria de ajuda de vocês para saber qual a melhor amortização podemos fazer no nosso financiamento. Os dados são: 138 mil em 349 meses, seguro 103,01, tarifas, 25,00. Estamos na prestação 42, no valor de 1.379,00. Na evolução da dívida informa-se que os juros efetivos são 8,8500%. Meu esposo não tem renda fixa e está com 55 anos. Gostaríamos de abater 40 mil. Então, por gentileza, é melhor fazê-lo no valor ou no prazo? Muito obrigada

    • Olá Adriana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se encargo mensal estiver dentro da capacidade financeira familiar sempre será melhor optar pela amortização para redução do prazo.

      Já se o encargo estiver “pesando” no orçamento familiar vocês podem optar pela amortização para redução da prestação.

      Por outro lado, uma coisa que vocês podem fazer para reduzir o encargo mensal é verificar a possibilidade de efetivar a portabilidade do seguro habitacional.
      Alguns bancos e em especial a CAIXA tem apólices mais novas e mais baratas. Veja no artigo:

      Como diminuir valor da prestação habitacional?

      Equipe Click Habitação

  145. Boa noite! fiz um financiamento em 2006 de $ 60.000,00 prazo de financiamento 240 parcelas de $700,00 é justo o valor das parcelas já foram pagas 105 parcelas e ainda existe um saldo devedor teórico em 14/05/2016 de $39.546,00 gostaria de obter orientação se esse juros estão corretos.

    • Olá Sampaio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo da amortização na prestação no sistema SAC é bem simples:
      60.000 / 240 = R$ 250,00 por mês multiplicado por 105 meses = R$ 26.250,00 (seria a amortização teórica do seu saldo após 105 prestações). O saldo neste cálculo seria de R$ 60.000 – 26.250,00 = R$ 33.750.
      Informamos que neste cálculo simplista não consideramos a atualização monetária pela TR.

      Lembramos que você ainda nem chegou na metade do prazo do contrato. O saldo devedor está coerente.

      Para entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  146. Olá
    Fizemos um financiamento imobiliário em 2015. Demos $ 50.000,00 de entrada e financiamos o restante em 180 meses. Amortizamos $ 10.000,00 no ano passado; no qual representaram para nós: menos 24 parcelas.
    Minha pergunta: se eu der outro montante de $ 10.000,00 para amortizar; ele representaria a mesma quantidade de parcelas (24), ou mais, ou menos? Pretendemos amortizar $ 30.000,00 e gostaríamos de saber a matemática da coisa.
    Grato

    • Olá Carlos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é relativamente simples.
      A base de tudo é manutenção da prestação (A + J) após a amortização.
      Você precisa ter os valores separados da A-Amortização e J-Juros.

      Você precisar recalcular por proporção o Novo J com o saldo devedor já amortizado.
      Novo J = J * (novo saldo com amortização / saldo sem amortização).

      O próximo passo é calcular o novo A em função do novo J
      novo A = Prestação (a+j) – novo J

      Para calculo aproximado do novo prazo:
      novo prazo = novo saldo com amortização / novo A

      Esperamos ter ajudado. Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação

  147. Bom dia. Entendi que financiar em menor prazo é sempre melhor, em função dos encargos e juros, mas peço sua avaliação para seguintes opções de financiamento junto a CEF:
    opção 1 – Financiar 140 mil em 120 meses com taxa efetiva de 12,5% SAC com uma prestação inicial próxima de R$2400,00.
    opção 2 – Financiar 140 mil em 240 meses com taxa efetiva de 12,5% SAC com uma prestação inicial próxima de R$1800,00.
    Suponha que eu escolha a opção 2 para reduzir a prestação, mas consiga guardar a diferença de R$600,00 durante 10 anos.
    Daqui a 10 anos se eu usar o dinheiro guardado (R$600,00 x 120 +rendimento) como amortização conseguiria “zerar minha divida”, como se tivesse feito a opção 1?
    Acho que não e mas alguns me disseram que sim, pois ao reduzir o prazo com a amortização, reduzo os juros. A questão é o valor dado como amortização consegue zerar o saldo devedor? Caso não a diferença seria muito grande? Valeria a pena esta diferença em função do “conforto” de ter uma reserva comigo para eventuais necessidades? Obrigado

    • Olá Renato,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para ilustrar melhor vamos fazer uma conta simples:

      140.000 / 120 = 1.166,67
      140.000 / 240 = 583,33

      Estes seriam o valor do A da sua prestação (a+J) nos respectivos prazos de financiamento.
      Note que no prazo de 120 meses a sua amortização mensal inicial será o dobro da amortização do prazo de 240 meses.

      Lembre-se para comparar você não deve pegar somente a taxa de juros, mas deve utilizar o CET – Custo Efetivo Total, o qual inclui os seguros e taxa.
      Raras aplicações financeiras terão a rentabilidade líquida necessária.
      Quanto maior o prazo maior a influencia da atualização monetária (TR) para reduzir a capacidade de amortização da sua prestação. Com a TR atual (maior de 2%a.a.) muitos contratos tem a amortização reduzida a metade ou mais. Assim, o seu saldo devedor reduziria muito menos se optar pelo prazo maior.

      Assim, entendemos que se tiver capacidade financeira de arcar com um prazo menor o faça!!
      O seu encargo mensal teria tendencia de cair mensalmente e você estaria amortizando bem mais o seu saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  148. Boa tarde. O meu saldo devedor em Dez/2014 era de R$ 232.873,65.
    A composição da minha prestação deste mês foi a seguinte: seguro = R$98,54 + prestação mora = R$ 2.097,25 (juros R$ 1.543,48 + Amortização R$ 553,77) + custo adm. = R$ 25,00 => Total R$ 2.220,79. O saldo devedor então foi para R$ 232.319,88. Porém ao calcular a próxima prestação, a CEF soma ao saldo devedor uma CORREÇÃO de 0,082363% de R$ 232.319,88 = R$ 191,34, elevando o saldo devedor do próximo mês para R$ 232.511,23. Ou seja, a amortização efetivamente foi de R$ 362,43 (R$553,77 – R$191,34). Há valores de correção que chegam a mais de R$ 400,00. Essa correção está baseada em qual índice? É isso mesmo? Obrigado.

    • Olá Ramon

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que de forma semelhante a conta vinculada do FGTS e da caderneta de poupança, o saldo devedor dos contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária pela TR – Taxa Referencial.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre o tema:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  149. Bom dia! Fiz uma portabilidade do meu financiamento da Caixa Economica para o Banco do Brasil há um pouco mais de 2 anos. O financiamento foi feito em 287 parcelas no sistema SAC, fora do SFH e juros efetivos de 8,75%. O meu saldo devedor inicial (quando fiz a portabilidade para o Banco do Brasil) era de R$563.316,74. Hoje após 28 parcelas pagas meu saldo devedor é de R$529.487,79, porém, considerando que o valor da amortização mensal é de R$1.962,77, eu deveria ter amortizado R$54.957,56 (R$1.962,77 x 28 parcelas = R$54.957,56), o que daria um saldo devedor de R$ 508.359,18. Logo, nesse período não amortizei R$ 21.128,61. É uma valor muito alto e não condiz com as amortizações. O banco do Brasil me disse que está correto e que incide correções, juros, TR, etc. Minha pergunta é: sendo o sistema SAC (amortização constante), eu não deveria ter amortizado constantemente e mensamente R$1.962,77 sobre o saldo devedor? Quando meu financiamento era da Caixa em 13 parcelas, amortizou-se constantemente o valor da amortização.
    Obrigado pela atenção

    • Olá Leonardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que de forma semelhante a conta vinculada do FGTS e da caderneta de poupança, o saldo devedor dos contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária pela TR – Taxa Referencial. Ou seja, é o mesmo critério que o lastro dos financiamentos habitacionais.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.
      O Governo aumentou os juros da SELIC, o mercado financeiro aumentou os juros e TR subiu junto. Hoje a TR tem uma projeção de mais de 2% a.a. isto faz muita diferença na evolução no saldo devedor do financiamento. Vamos torcer para estabilidade da economia e o recuo dos juros.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre o tema:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  150. Olá entendi …. Mas a renda familiar é só 11mil reais… As parcelas o máximo 30 % da renda familiar e sou autônomo, e ainda não tenho conta na caixa federal…..

    • Olá Rodrigo

      Orientamos a verificar a opção pelo pacote de relacionamento do banco, pois propiciará uma redução significativa na taxa de juros do financiamento.
      E aí, você poderia efetivar amortizações periódicas para redução do prazo, com as eventuais sobras.
      Mas, lembramos que é importante ter reservas, em especial por ser autônomo.

      Equipe Click Habitação

  151. Boa noite….Estou entrando em um financiamento da caixa econômica federal….,para financiar um apartamento em obra, ainda vai entregar no meio do ano, valor 350 mil reais. Pretendo financiar 279 mil reais. Financiamento em 420 meses. No início prestações 3.200,00 reais mensal, e vai reduzindo, em um período de 35 anos de parcelas, final total do financiamento ficará 806 mil reais o valor final muito alto. A pergunta é sobre amortização….

    Qual seria o melhor caminho para amortizar o financiamento no início das parcelas? Pois as primeiras parcela os tributos , juros, encargos são muitos altos, em torno de 65% em cada parcela …. Tenho a disponibilidade de ter ainda 4 mil reais ao mês foras as parcelas. Neste caso que vou iniciar o financiamento. Seria melhor reduzir os valores das parcelas ou diminuir o tempo das parcelas?Para não pagar muito juros e seus agregados Muito obrigado pela atenção. Abraço .

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção ao seu comentários podemos sugerir de cara: financie num prazo menor.
      Somente isso já aumentará o seu poder de amortização mensal do saldo devedor.
      Veja no Artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Considerando que você tem sobra de renda mensal será melhor optar por um prazo menor. Você pagará menos juros, menos seguros e menos taxa de administração.

      Se tiver sobras periódicas orientamos ir amortizando para redução do prazo do financiamento. Assim, aumentará cada vez mais o A-Amortização da sua prestação de (A + J-Juros) e por consequência o poder de amortização do saldo devedor do seu financiamento.

      Equipe Click Habitação

  152. Boa tarde,

    Tenho um imóvel, que encontra-se em um pool hoteleiro, financiado pelo sistema SAC com juros de 8,5% + TR. Saldo devedor de 160.000. Tenho um Fgts de 40.000 que rende 3% + TR. Posso usar o Fgts para amortizar o tempo de financiamento? Obs: Tenho uma loja e uma sala comercial ambos quitados.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Num pool hoteleiro …

      O contrato de financiamento é no SFH? Se não for no SFH não poderá utilizar o FGTS.
      O imóvel é comercial ou residencial? Se for comercial não pode usar o FGTS.

      Se for residencial deverá verificar na Certidão de matrícula do Cartório de Imóveis como residencial e na Prefeitura como imóvel residencial. Leve a documentação ao banco para pleitear o uso do FGTS.

      Veja os artigos:
      Impedimentos para uso do FGTS
      Como usar FGTS na compra de imóveis?

      Equipe Click Habitação

  153. Olá Valdir estou com uma dúvida referente meu imóvel estou querendo amortizar a quantidade de parcelas do meu financiamento, mas pretendo vender o imóvel futuramente daqui uns 2 anos é vantajoso fazer a amortização ?

    • Olá Wesley

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se os recursos forem do FGTS com certeza é vantagem efetivar a amortização, considerando que a remuneração da conta vinculada é muito baixa.

      Se os recursos forem próprios você precisará avaliar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento e comparar com a rentabilidade líquida que obterá com o investimento do valor no mercado financeiro.

      A amortização com redução do prazo permitirá melhores condições na evolução do saldo devedor do seu contrato.
      No momento atual o valor dos imóveis parou de subir e na hora da venda, muitas vezes o vendedor tem de reduzir o preço.

      Assim, se você pretende vender o imóvel acreditamos que poderá conseguir um investimento adequado para seu dinheiro, de forma a ter reservas para sua próxima aquisição em condições mais favoráveis.

      Equipe Click Habitação

  154. Meu banco está cobrando um taxa de correção diferente da TR. Segue as taxas e o mês da prestação.
    Fev/16 = 1,00190396
    Mar/16 = 1,00169185
    Gostaria de entender de onde banco chega nessas taxas.

    • Olá Jo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para entender a evolução do saldo devedor do seu contrato orientamos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      A Taxa Referencial – TR é divulgada diariamente pelo Banco. Ela atualiza a poupança, as contas vinculadas do FGTS e o saldo devedor dos contratos habitacionais.

      No artigo tem um link para o site do Banco Central.

      Equipe Click Habitação

  155. Boa noite!

    Outra dúvida, eu posso atualizar o valor a parcela aumento o valor da mesma para reduzir o prazo logo em seguida a amortização do saldo? Exemplo alterar o valor de R$ 1000,00 para R$ 2000,00 já somados todos os encargos?
    O intuito e reduzir os juros pagos ao fim do financiamento.
    Pode parecer estranho mas quando iniciei o financiamento ajustei a parcela a minha renda da época e hoje posso efetuar um pagamento maior que o inicial, e conforme a explicação abaixo é mais interessante já ajustar a parcela do que pegar o valor da diferença e fazer uma aplicação. O valor da rentabilidade será menor que o juros pago ao mês, correto?

    Grato
    Valdir

    • Olá Valdir

      Boa Noite!

      Informamos que existe uma negociação denominada Redução do prazo sem amortização.
      Nela você diminui o prazo do financiamento e por consequência aumenta o valor da prestação (a+j).

      O Banco irá refazer a analise de sua capacidade de pagamento e verificar qual o encargo mensal máximo que pode assumir.
      Verifique se seu banco possui este tipo de negociação.

      Equipe Click Habitação

  156. Boa tarde!
    Gostaria de entender porque é mais vantagem abater do prazo e não da parcela se a maior parte dos juros são pagas no inicio e não no fim no financiamento com parcelas decrescentes. A amortização é fixa, a taxa adm e o seguro também, o que reduz mensalmente são os valores do juros. Sendo assim porque é vantagem reduzir a quantidade de parcelas?

    Grato.
    Valdir

    • Olá Valdir

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que diferente do crédito comercial no crédito habitacional o valor dos juros não estão embutidos no saldo devedor.
      Os juros são cobrados mensalmente na prestação (A+J).
      Assim, no crédito habitacional não existe como pagar a “parcela final”.

      Existe o desdobramento do saldo devedor mensalmente. O saldo devedor, em geral, é atualizado monetariamente.
      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor no financiamento habitacional veja no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Outra questão o seguro habitacional de MIP – Morte e Invalidez Permanente não é fixo, ele pode e na maioria das apólices disponíveis no mercado aumenta de acordo com a idade do comprador. Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Assim, ao reduzir o prazo você consegue minimizar a chance de ter aumento do coeficiente do seguro em função do aumento de sua idade. E além de pagar menos parcelas de seguro mensal e de taxa de administração (estes dois você paga e não amortizam o seu saldo devedor).

      A amortização com redução do prazo tem como principal característica a manutenção da prestação (a+j). Ou seja você mantem o valor da prestação mais diminui o valor do J-Juros (saldo devedor menor) e aumenta o valor do A-Amortização.
      Você passa a pagar o mesmo valor que antes mas amortizará mais o saldo devedor.

      Tem um velho ditado que diz que o prazo é o inimigo número 1 do crédito (vilão do crédito). Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  157. Boa tarde , gostaria de entender o calculo de uma casa de R$225.000,00 onde vou da de entrada R$70 mil , qual seria a melhor forma de financiar , e se eu antecipar as prestações vou ter desconto nas parcelas ?

    • Olá Juliana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a escolha entre amortizar para redução do prazo ou do valor do encargo mensal é pessoal e depende da situação financeira e orçamentária da família.
      Se o valor do encargo mensal estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor opção será sempre pela redução do prazo do financiamento. Nesta opção você mantem o valor da prestação (a+j) atual e reduz o numero de parcelas a pagar.
      Já se o encargo mensal está acima da capacidade orçamentária a melhor opção é manter o prazo e reduzir o valor da prestação (a+j). Neste caso você reduzirá o valor da prestação de forma proporcional a relação entre o valor da amortização e o saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  158. Boa Tarde, agradeço desde já sua explicação, mas poderia me explicar como calculo para amortizar o prazo e ver em quantos anos ficaria aproximadamente com R$30mil? muito grato.

    • Olá Jeferson

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que para o cálculo na amortização para redução do prazo precisamos do valor do J – Juros e A – amortização na prestação (A+J).
      O principio básico do cálculo é manutenção deste valor reduzindo os Juros e aumento a amortização.
      Do valor do novo saldo considerando a amortização temos que o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção).
      Assim para calcular o novo A – Amortização – teremos você deverá diminuir da prestação (a+j) inicial o valor do novo J-Juros encontrado no calculo de proporção.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      Dividir o novo saldo (já amortizado) pelo novo A-Amortização encontrado.
      A nova prestação (A + J) ficaria igual.

      Equipe Click Habitação

  159. Olá, gostaria de uma ajuda para amortizar R$ 30mil reais em meu financiamento na caixa Econômica, quanto reduziria os meses? oque vale mais a pena diminuir o tempo ou o valor da prestação? tem alguma planilha em excel que posso fazer este calculo? sege dados abaixo, grato.

    Valor do financiamento R$187.998,75 em 420 meses, taxa nominal 8,5101 e taxa efetiva 8,8500,
    Valor da prestação R$ 1.780,85 , premio de seguro R$48,02 , Taxa Adm R$ 25,00
    Total da Prestação R$ 1.853,87
    Retirei tudo do contrato…muito grato.

    • Olá Jeferson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção entre a amortização para redução do prazo ou do encargo é a capacidade de pagamento.
      Se o encargo mensal está sendo pago sem comprometer o orçamento mensal a melhor opção será sempre da amortização da redução do prazo.
      Já se o encargo mensal está “pesado” e você tem dificuldade em pagar a melhor opção será para amortização para redução do encargo.

      Informamos que para efetivarmos a simulação de cálculo para redução do prazo precisamos que os valores da prestação (A+J) separados, ou seja o A-amortização e J-Juros separado.

      Lembramos que a CAIXA disponibilizou aplicativo HABITAÇÃO CAIXA e você pode ter acesso a prestação e simulações diretamente no seu telefone. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  160. Boa tarde, uma dúvida pretendo amortizar o prazo da dívida do meu financiamento com 10 mil reais, gostaria que me informasse quanto ficaria meu prazo e parcela.

    Prestação :20
    Prazo: 420 meses
    Taxa de juros contratual : 8,7873
    saldo devedor: 90.086,01
    índice de reajuste saldo devedor no mês: 1,00154
    Juros: 633,47
    amortização: 222,24

    Grata

    • Olá Joyce,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação do novo prazo foi baseada nos dados fornecidos e para sistema SAC.
      Calculamos um novo prazo de aproximadamente 274 meses.

      A prestação (a+j) na amortização para redução não é alterada ficaria próxima a R$ 855,71.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 90.086,01 J 633,47 563,15
      Amort 10.000,00 A 222,24 292,56 273,74
      Novo SD 80.086,01 855,71 855,71

      O cálculo para amortização da prestação é mais simples. É por proporção: 10.000,00 / 90.086,01 = 11,19%.

      Se seu financiamento é com a CAIXA informamos que o banco lançou um aplicativo para celular e você poderá efetivar o cálculo sozinho. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  161. BOA NOITE,

    QUAL DAS SEGUINTES OPÇÕES VOCÊS ACHAM MELHOR OPTAR PARA UM IMÓVEL DE 280.000 COM ENTRADA DE 140.000:

    1º SISTEMA PRICE: JUROS EFETIVO, 10.0000% + TR; 1ª PRESTAÇÃO, 1735,31 E ÚLTIMA PRESTAÇÃO, 1688,55; PRAZO DE 140 MESES.

    2º SISTEMA SAC: JUROS EFETIVO, 10.0000% + TR; 1ª PRESTAÇÃO, 1771,37 E ÚLTIMA PRESTAÇÃO, 613,79; PRAZO DE 240 MESES.

    GOSTARIA QUE ME AJUDASSEM A ESCOLHER A MELHOR OPÇÃO DE FINANCIAMENTO.
    GRATO. AMBOS PELA CAIXA ECONOMICA

    • Olá Orlando,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Bem, sempre falamos que a melhor opção é sempre financiar no menor prazo possível.
      Assim, numa análise simplista a melhor opção seria pela Tabela Price.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Mas, a situação da economia atual com os juros no mercado financeiro em alta e por consequência a TR – Taxa Referencial também em alta a opção pela Tabela Price pode não ser vantajosa.
      O poder de amortização da prestação (a+j) seria prejudicado pela atualização monetária do saldo devedor.

      Considerando que você deu uma boa entrada.
      Pensamos que a médio prazo você poderá efetivar amortizações para redução do prazo.
      Cremos que com uma amortização para redução do prazo no valor de R$ 25.000,00 o seu prazo ficaria próximo do prazo se a opção fosse pela Tabela Price.
      Neste caso entendemos que a melhor opção seria pelo sistema SAC, pois a capacidade de amortização do saldo devedor no pagamento do encargo seria maior e o valor do encargo não teria aumentos significativos.

      Sugerimos a leitura dos nossos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Dicas para gerir seu financiamento – Dicas Especiais
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Equipe Click Habitação

  162. usei meu fundo de garantia e recurso proprio para liberação da ipoteca com a caixa. qual o tempo para pegar a liberação da ipoteca

    • Olá Olivando

      Bom Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se a garantia do banco for de alienação fiduciária existe o prazo legal máximo de 30 dias para entrega do Termo de Quitação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  163. Boa noite, tenho financiamento com a CEF e meu saldo devedor é de R$ 241.225,07, prazo restante de 404 com uma taxa de jerus de 8,67%a.a
    tenho uma quantia de R$ 50.000,00 e gostaria de saber quanto ficaria minhas novas prestações ou quanto tempo eu conseguiria reduzir. Se poder também quanto seria minha economia em ambos os casos.

    • Olá Fábio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para simular uma amortização para redução do prazo precisamos dos valores separados de A-amortização e J-Juros da prestação (A+J) separados.

      O cálculo para amortização da prestação é mais simples. É por proporção: 50.000,00 / 241.225,07 = 20,73%.

      Informamos que a CAIXA lançou um aplicativo para celular e você poderá efetivar o cálculo sozinho. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  164. Olá tenho um financiamento com o Banco do Brasil, R$ 150 mil por 12 anos, ja paguei 3 anos aparece no extrato um saldo devedor R$ 118 mil e gostaria de quitar esta dívida saberia me dizer qual o desconto que tenho para quitar pois o banco diz que não tem desconto nenhum.

    grata

    • Olá Fátima,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os juros no financiamento habitacional não estão embutidos no saldo devedor, portanto diferentemente dos empréstimos pessoais e comerciais não são passíveis de desconto por antecipação de pagamento.

      Os juros contratuais são calculados e pagos mensalmente junto com a prestação (A-Amortização e J-Juros).

      Para entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor do seu financiamento sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  165. ola, tenho financiamento com a CEF meu saldo devedor é de R$143.358,28, prazo restante de 407 com uma taxa de jerus de 7,9536%a.a
    tenho uma quantia de R$25.000,00 e gostaria de saber quanto ficaria minhas novas prestações ou quanto tempo eu conseguiria reduzir. e se possivel quanto seria minha economia em ambos os casos.

    muito obrigado e bela matéria.

    desde já obrigado
    Jonas Santos

    • Olá Jonas,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para efetivar o calculo para o novo prazo precisaríamos dos valores de A e J da Prestação (a+j).
      O calculo para amortização do encargo é por proporção, ou seja, o percentual que você amortiza do saldo devedor é reduz na sua prestação (a+j).

      Mas, agora você pode ter estes cálculos no seu celular. A CAIXA liberou um aplicativo que você pode sozinho efetivar os cálculos. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  166. Olá,
    Venho até este valioso site de ajuda ao perdido consumidor, obter informações relativas ao meu financiamento caixa.
    EM 31.12.2014 A SITUAÇÃO ERA ESTA:
    amortização…R$5.418,72
    juros/correção monetária…R$12.669.93
    seguros…R$1.202,93
    taxas+fcvs…R$300,00
    mora…R$2,02
    multa…R$71,07
    diferença teórico/pago…R$0,89
    total pago(Ref pagto presta. mensais…R$19.663,78
    total pago…R$19.663,78.
    No referido ano, amortizei R$90.000,00 na prestação, que caiu cerca de R$1.000,00 reais, e hoje pago o valor de cerca R$1.330,00, com o SD ficando em R$138.549,75.

    Ao pegar informações referentes ao ano de 2015, me informaram isto:
    amortização…R$4.530,08
    juros/correção monetária…R$10.230,81
    seguros…R$1.030,73
    taxas+fcvs…R$300,00
    mora …0,00
    multa…0,00
    diferença teórico/pago…0,00
    total pago…R$16.091,62
    SD EM 31.12.15…R$136.461,85
    PERGUNTO:
    Se amortizei R$4.530,08, por que o saldo devedor só caiu R$2.087,90 ?
    Agradeço pela atenção.
    José de Albuquerque

    • Olá José de Albuquerque

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      O Governo aumentou a SELIC e por consequência os juros do mercado financeiro e junto a TR. A TR também atualiza o saldo do FGTS e a poupança.

      Para saber mais como funciona a evolução do saldo devedor veja no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  167. olá ,estou financiando minha casa ,e o valor financiado sera 111,000,com os juros e financiamento foi pra 420 meses ,de 1216 reais por mes,to achando um absurvo,o que devo fazer,está certo isso?

    • Olá Adarlene

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em função da carência de recursos de poupança os juros dos financiamentos no SBPE estão com viés de alta.
      Sugerimos efetivar a simulação do financiamento:
      Simulação de Financiamento Imobiliário

      Verifique a possibilidade de enquadramento de financiamento com recursos FGTS, o qual conta com juros menores.

      Equipe Click Habitação

  168. boa tarde,

    desculpe mais ainda não entendi, se eu amortizar 40.000 de um saldo devedor de 133.376,07 ou seja meu saldo devedor será R$ 93.376,00, a prestação mensal será de R$ 1,291,11 esta certo isso?

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde

      Sim. Se efetivar a opção pela amortização para redução do prazo.
      Você reduz o saldo devedor, mantém a prestação e diminui o numero de prestações a pagar.
      Este o principio básico deste tipo de amortização. Sugerimos reler o teor do artigo.

      Agora, se optar pela amortização para redução da prestação. Haverá redução da prestação, mas o prazo fica o mesmo.
      No seu exemplo, de amortizar R$ 40.000,00 a prestação (a+j) ficaria em R$ 903,90 (redução de 29,99%).

      Equipe Click Habitação

  169. bom dia,

    Obrigado pelos esclarecimentos quanto a questão de estar desempregado.

    Quanto a amortização, quero saber o valor que ficará as prestações?

    grato.

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde!

      Lembramos que a prestação (a+j) na amortização para redução do prazo fica igual, somente modifica o valor do A (fica maior) e J (fica menor)

      nova Prest
      J 674,65
      A 616,46
      1.291,11

      Equipe Click Habitação

  170. boa noite,

    gostaria de saber quanto que ficará o valor da minha prestação se eu amortizar R$ 40.000,00 no contrato abaixo:
    outro detalhe acabo de perder o emprego, no contrato com a caixa existe alguma clausula onde o desempregado pode renegociar o financiamento?
    Prazo do Financiamento: 420
    – Prestações já pagas: 13
    – Taxa de Juros: 8,7873
    – Índice de Reajuste: 1,00131
    – Saldo Devedor Teórico: 133.376,07
    – Juros/Correção do Mês (R$): 963,65
    – Amortização do Mês (R$): 327,46
    – Prestação: 1.291,11
    grato.

    • Olá Alexandre

      Boa Noite! Agradecemos o seu retorno no Click Habitação.

      Informamos que a simulação do novo prazo foi baseada nos dados fornecidos e para sistema SAC.
      Calculamos um novo prazo de aproximadamente 152 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 133.376,07 J 963,65 674,65
      Amort 40.000,00 A 327,46 616,46 151,47
      Novo SD 93.376,07 1.291,11 1.291,11

      Informamos que a CAIXA tem um política especial para clientes adimplentes e que apresentem perda de renda por desemprego. Nela você poderá ficar alguns meses sem pagar o encargo mensal. Veja no artigo:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Acreditamos que diante da situação atual você deve planejar bem o uso dos recursos financeiros, ter reservas é muito importante.

      Equipe Click Habitação

  171. Olá, muito boa tarde, Click Habitação
    Tenho um financiamento pela CEF e gostaria de um auxílio no cálculo. Quero dar R$22.000 de recursos do FGTS para diminuir o prazo.

    Valor do ímovel: 185.000,00
    Prestação do Mês Nº: 32
    Prazo do Financiamento: 420
    Taxa de Juros Contratual: 8,5101
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês: 1,00226

    Extrato de Evolução (em 09/04/2016)
    Saldo Devedor Teórico R$ 167.819,26
    Juros/Correção do Mês R$ 1.056,34
    Amortização do Mês R$ 426,45

    Desde já agradeço
    E belo post. Meus parabéns, Click Habitação

    att
    Wesley Junior

    • Olá Wesley Junior

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a simulação de cálculo é baseada nas informações fornecidas e pelo sistema de amortização SAC.
      Encontramos um novo prazo de 259 meses

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 167.819,26 J 1.056,34 917,86
      Amort 22.000,00 A 426,45 564,93 258,12
      Novo SD 145.819,26 1.482,79 1.482,79

      Equipe Click Habitação

  172. Olá!
    Comprei um imovel pela Caixa financiado em 20 anos, por isso as parcelas ficaram bem altas. Gostaria de saber se eu pagando a do mês e a última se consigo diminuir o valor da prestaçao? Uma vez que nao tenho economias para pagar uma boa quantia para amortizar do saldo devedor.

    Obrigada

    • Olá Priscila

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em financiamento habitacional não existe a opção de pagar a última parcela junto com a atual.

      Você deve efetivar amortização da dívida para da prestação.
      Neste caso o valor da redução da prestação será proporcional ao valor amortização em relação ao saldo devedor.
      Assim, pode efetivar amortizações mensais e atingir o seu objetivo.
      Veja mais:
      Amortização extraordinária de saldo devedor

      Para saber mais sobre a evolução do saldo devedor veja mais no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Uma outra opção, se você tiver FGTS, seria utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  173. Boa tarde,
    Possuo um financiamento com tabela sac e os seguintes dados:
    – saldo devedor 486.000
    -taxa juros efetiva 8,75% ao ano
    – juros 3479
    – amort na teoria 1900
    – indice de reajuste % 0,110800
    – mip 114
    – dfi 68,85
    – prest 5574
    – numero prest restantes 255
    – taxa adm, manutenção contrato 25
    – correção monetaria 8,60
    No caso de uma amortização de 30.000, qual seria o novo prazo?
    Obrigado pela atenção.

    • Olá Elias

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que efetivamos a simulação com base nos dados informados.
      Encontramos um novo prazo de 216 meses

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 486.000 J 3.479,00 3.264,25
      Amort 30.000,00 A 1.900,00 2.114,75 215,63
      Novo SD 456.000,00 5.379,00 5.379,00

      Equipe Click Habitação

  174. Gostaria de sua ajuda para saber a quantidade de parcelas que seriam eliminadas do meu financiamento Caixa e o novo prazo para pagamento se eu usar meu FGTS R$18.000,00:
    – Prazo financiamento: 240 meses
    – Prestações já pagas: 54
    – Taxa de juros nominal: 7,6600%
    – Taxa de juros efetivos: 7,9347%
    – Índice de Reajuste saldo devedor no mês: 1,00095
    – Saldo devedor teórico: R$ 45.760,49
    – Juros/correção do mês: R$293,66
    – Amortização do mês: R$244,48
    – Prestação: R$575,34
    – Seguro: R$14,53
    – Tx. Adminst.: R$22,67

    • Olá Rafael

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo foi baseado nas informações fornecidas e no sistema de amortização SAC.
      Chegamos a um novo prazo de aproximadamente 78 meses

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 45.760,49 J 293,66 178,15
      Amort 18.000,00 A 244,48 359,99 77,11
      Novo SD 27.760,49 538,14 538,14

      Equipe Click Habitação

  175. Gilberto, agradeço seu empenho em nos ajudar nos cálculos.
    Apenas mais uma duvida…

    É verdade que a caixa não deixa mais amortizar reduzindo a quantidade de parcelas? Um amigo meu disse que é permitido apenas nos contratos até 2010. Que os contratos mais novos permitem apenas reduzir o valor das parcelas. Você já ouviu esta historia?

    Amigo, muito obrigado mais uma vez!

    Abraço

    • Olá Emanuel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a CAIXA não proíbe a amortização para redução do prazo. Este tipo de negociação pode ser efetivado normalmente.

      Equipe Click Habitação

  176. Muito obrigado pelas informações, me ajudarão muito a nortear a forma como planejarei a quitação do meu imóvel.

    E parabéns pelo trabalho que vocês desenvolve, é uma grande contribuição para a sociedade.

  177. boa tarde,

    reiterando a informação abaixo, meu plano é de amortização dela tabela SAC.

    Obrigado.

  178. Olá bom dia!

    Possuo um financiamento imobiliário e desejo utilizar meu FGTS para amortizar meu saldo devedor e reduzir o prazo total do financiamento. Contudo, gostaria de saber como é realizado o calculo para o novo prazo? Pode me explicar com dados fictícios. Meu objetivo é entender como é recalculado o prazo e valores após usar o FGTS.
    Caso tenha alguma planilha para esse tipo de operação e se for possível enviar por e-mail, agradeço!
    geraldo.psjunior@gmail.com

    Obrigado,
    Geraldo.

    • Olá Geraldo

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o cálculo é relativamente simples e pode ser montado numa planilha Excel. Seguem as dicas:

      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 867,73.
      Do valor do novo saldo temos que $ 64.150,72 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 410,82.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 867,73 – 410,82= R$ 456,91.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      64.150,72 / 410,82 = 140,40 meses = 141 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 867,73.

      Equipe Click Habitação

  179. Boa noite. Desculpe pedir a gentileza de fazer mais um cálculo, depois de vários que ví já feitos aqui.

    Gostaria de ter uma idéia de qual o prazo reduziria meu financiamento, amotrizando um valor de R$ 5.000, 00 e se possível também no valor de 30.000,00, pois penso em utilizar meu FGTS para a primeira amortização e posteriormente este maior valor com recursos próprios.

    Desde já, agradeço a grande ajuda que vocês nos dão com informações tão importantes.

    – Prazo do Financiamento: 360
    – Prestações já pagas: 43
    – Taxa de Juros Nominal: 8,5101%
    – Taxa de Juros Efetiva: 8,8500%
    – Saldo Devedor Teórico (R$): 127.176,48
    – Juros/Correção do Mês (R$): 883,38
    – Amortização do Mês (R$): 387,28
    – Prestação: 1.270,66
    – Seguros: 43,10
    – Taxa Adm: 25,00

    • Olá Raimundo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação da amortização e calculo o novo prazo em função dos dados informados e no sistema SAC.

      AMORTIZAÇÃO DE R$ 5.000 – O novo prazo ficará em 290 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 127.176,48 J 883,38 848,65
      Amort 5.000,00 A 387,28 422,01 289,51
      Novo SD 122.176,48 1.270,66 1.270,66

      AMORTIZAÇÃO DE R$ 30.000 – O novo prazo ficará em 164 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 127.176,48 J 883,38 675,00
      Amort 30.000,00 A 387,28 595,66 163,14
      Novo SD 97.176,48 1.270,66 1.270,66

      Equipe Click Habitação

  180. Boa noite!

    Primeiramente quero informar que admiro seu trabalho!
    Poderia me dizer quantas parcelas restariam para meu financiamento, se eu amortizar o valor com 15.000 fgts + 5.000 de recursos próprios, por favor? Se puder calcular também amortizando com 15.000 + 35.000 (recursos próprios).
    E se puder informar o valor da ultima parcela nos dois casos, te agradeço:

    – Prazo financiamento: 420 meses
    – Prestações já pagas: 15
    – Taxa de juros nominal: 8,7873%
    – Taxa de juros efetivos: 9,15%
    – Saldo devedor teórico: R$147.535,65
    – Juros/correção do mês: R$1080,37
    – Amortização do mês: R$364,29
    – Prestação: R$1444,66
    – FGHAB: R$34,02
    – Tx. Adminst.: R$25,00

    • Olá Emanuel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação da amortização e calculo o novo prazo em função dos dados informados e no sistema SAC.

      AMORTIZAÇÃO DE R$ 20.000 – O novo prazo ficará em 250 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 147.535,65 J 1080,37 933,91
      Amort 20.000,00 A 364,29 510,75 249,70
      Novo SD 127.535,65 1.444,66 1.444,66

      AMORTIZAÇÃO DE R$ 50.000 – O novo prazo ficará em 134 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 147.535,65 J 1080,37 714,23
      Amort 50.000,00 A 364,29 730,43 133,53
      Novo SD 97.535,65 1.444,66 1.444,66

      Equipe Click Habitação

  181. Boa tarde Gilberto, fiz um refinanciamento do meu apartamento à 4 anos, no início a prestação era de R$ 2.800,00 e o saldo devedor de R$ 218.000,00, hoje a prestação está em R$ 3.300,00 e o saldo devedor em 268.000,00 o prazo é de 25 anos, está correto?

    • Olá Paulo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      A situação é estranha, mas depende de analisar as cláusulas do seu contrato.
      Qual o sistema de amortização?
      Acreditamos que seja Tabela PRICE, em função do crescimento dos valores.
      Qual o indexador?

      O refinanciamento tem taxa de juros superiores ao do crédito imobiliário.
      Nos últimos anos tivemos aumento na inflação e por consequência aumento da taxa de juros e dos indexadores utilizados no mercado imobiliário: TR, IGPM, IPCA, etc.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  182. Olá!!
    Gostaria de sua ajuda para saber a quantidade de parcelas eliminadas do meu financiamento e o novo prazo para pagamento se eu usar meu FGTS R$26.000,00:
    – Prazo financiamento: 360 meses
    – Prestações já pagas: 50
    – Taxa de juros nominal: 7,6600%
    – Taxa de juros efetivos: 7,9347%
    – Índice de Reajuste saldo devedor no mês: 1,00095
    – Saldo devedor teórico: R$90.150,72
    – Juros/correção do mês: R$577,32
    – Amortização do mês: R$290,41
    – Prestação: R$908,41
    – FGHAB: R$17,69
    – Tx. Adminst.: R$22,99

    Obrigado,
    Geraldo.

    • Olá Geraldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação da amortização e calculo o novo prazo em função dos dados informados e no sistema SAC.
      O novo prazo ficará em 141 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 90.150,72 J 577,32 410,82
      Amort 26.000,00 A 290,41 456,91 140,40
      Novo SD 64.150,72 867,73 867,73

      Equipe Click Habitação

  183. Boa tarde!
    Podem me ajudar a saber a quantidade de parcelas eliminadas, com as amortizações de R$20.000 (dinheiro)
    – Prazo do Financiamento: 114
    – Prestações já pagas: 10
    – Taxa de Juros: 8,5101
    – Índice de Reajuste saldo devedor no mês: 1,00208
    – Saldo Devedor Teórico: 68.390,25
    – Juros/Correção do Mês (R$): 433,46
    – Amortização do Mês (R$): 648,42
    – Prestação: 1.138,30

    Grata.

    • Olá Denise

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação da amortização e calculo o novo prazo em função dos dados informados e no sistema SAC.
      O novo prazo ficará em 63 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 68.390,25 J 433,46 306,70
      Amort 20.000,00 A 648,42 775,18 62,42
      Novo SD 48.390,25 1.081,88 1.081,88

      Equipe Click Habitação

  184. bom dia.
    Podem me ajudar a saber a quantidade de parcelas eliminadas, com as amortizações de 15.000 e ou 20.000 (dinheiro)
    – Prazo do Financiamento: 420
    – Prestações já pagas: 12
    – Taxa de Juros: 8,7873
    – Índice de Reajuste: 1,00184
    – Saldo Devedor Teórico: 133.610,36
    – Juros/Correção do Mês (R$): 965,29
    – Amortização do Mês (R$): 321,42
    – Prestação: 1.286,71
    – Seguros: 49,68
    – Taxa Adm: 25,00

    grato.

    • Olá Alexandre

      Bom dia!

      Efetivamos cálculos de valores aproximados das amortizações propostas, de acordo com as informações fornecidas, no sistema SAC:

      AMORTIZAÇÃO – 15.000,00 – novo prazo = 276 meses

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 133.610,36 J 965,29 856,92
      Amort 15.000,00 A 321,42 429,79 275,97
      Novo SD 118.610,36 1.286,71 1.286,71

      AMORTIZAÇÃO – 20.000,00 – novo prazo = 244 meses

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 133.610,36 J 965,29 820,80
      Amort 20.000,00 A 321,42 465,91 243,84
      Novo SD 113.610,36 1.286,71 1.286,71

      Equipe Click Habitação

  185. Olá,
    Pretendo utilizar simultaneamente meu FGTS no valor de 23 mil + 120 mil de recurso próprio para amortizar o Prazo do saldo devedor, por gentileza gostaria da sua ajuda, pois tenho dificuldades nos cálculos e não consigo chegar ao valor aproximado da parcela e novo prazo após amortização.
    Prazo do financiamento: 420 meses
    Prestações pagas: 25
    Saldo devedor: 164.401,40
    Juros/correção do mês: 1.034,81
    Índice de Reajuste da prestação no mês: 1,01759
    Índice de Reajuste Saldo devedor no mês: 1,00144
    Amortização do mês: 415,60
    Taxa de juros contratual: 8,5101
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 36,10
    Prestação: 1.450,41

    Obrigado pela atenção!!!

    Ismael

    • Olá Ismael,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que com base nos dados fornecidos efetivamos o cálculo aproximado do novo prazo é de 17 meses. Cálculo efetivado no sistema SAC.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 164.401,40 J 1.034,81 134,71
      Amort 143.000,00 A 415,6 1.315,70 16,27
      Novo SD 21.401,40 1.450,41 1.450,41

      Equipe Click Habitação

  186. Olá meu financiamento é de r$ 100000 eu gostaria de amortizar r$ 10000 atualmente se ele está financiado em 360 parcelas valor de r$ 820 como ficaria seu Desce essa matização de r$ 10000

    • Olá Ricardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivar um cálculo aproximado do novo prazo após a amortização para redução do prazo no sistema SAC precisamos que você forneça de forma separada o valor dos Juros – J e Amortização – A da sua prestação (A+J).

      Equipe Click Habitação

  187. Bom dia.

    Gostaria de seu auxilio no cálculo para uma amortização no valor de R$ 18.000 para redução no valor da prestação como manutenção do prazo de pagamento para o financiamento abaixo, e qual a composição da nova prestação entre juros e amortização:

    restação do Mês Nº 5
    Prazo do Financiamento 300
    Taxa de Juros Contratual 8,5101
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês 1.00095

    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico R$ 234.465,60
    Juros/Correção do Mês R$ 1.486,22
    Amortização do Mês R$ 788,69

    Desde já agradeço a atenção.

    Thiago

    • Olá Thiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo com base nas informações fornecidas e com sistema de amortização SAC.
      O novo prazo é de aproximadamente 240 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 234.465,60 J 1.486,22 1.372,12
      Amort 18.000,00 A 788,69 902,79 239,77
      Novo SD 216.465,60 2.274,91 2.274,91

      Equipe Click Habitação

  188. podem me ajudar a saber a quantidade de parcelas eliminadas, com a amortização de 20000.00 (FGTS)
    – Prazo do Financiamento: 360
    – Prestações já pagas: 26
    – Taxa de Juros Nominal: 8,5101%
    – Taxa de Juros Efetiva: 8,8500%
    – Saldo Devedor Teórico (R$): 181.714,78
    – Juros/Correção do Mês (R$): 1.142,85
    – Amortização do Mês (R$): 540,86
    – Prestação: 1.770,77
    – Seguros: 62,06
    – Taxa Adm: 25,00

    grato.

    • Olá Chin

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo com base nas informações fornecidas e com sistema de amortização SAC.
      O novo prazo é de aproximadamente 243 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 181.714,78 J 1.142,85 1.017,06
      Amort 20.000,00 A 540,86 666,65 242,58
      Novo SD 161.714,78 1.683,71 1.683,71

      Equipe Click Habitação

  189. bom, dia.

    Gostaria de saber quanto devo ter em recurso próprio para amortizar, para chegar numa prestação abaixo de R$ 1.000,00.
    – Prazo do Financiamento: 420
    – Prestações já pagas: 12
    – Taxa de Juros: 8,7873
    – Índice de Reajuste: 1,00184
    – Saldo Devedor Teórico: 133.610,36
    – Juros/Correção do Mês (R$): 965,29
    – Amortização do Mês (R$): 321,42
    – Prestação: 1.286,71
    – Seguros: 49,68
    – Taxa Adm: 25,00

    grato.

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que a amortização para redução da prestação é por proporção.
      Assim, para chegar a um encargo total (incluindo seguros e taxa) inferior a R$ 1.000,00 você terá que amortizar aproximadamente 27% do saldo atual, o que corresponde a aproximadamente R$ 36.000,00.

      Equipe Click Habitação

  190. Boa noitee.. gostaria da sua ajuda fiz um finaciamento na tabela price e tenho 1,300 quantas prestaçao seria abatidas??
    Prazo do financiamento ; 360
    Prestaçao pagas; 8
    Taxa de juro contratual 04.5000
    Indice de reajuste ; 1.00131
    Saldo devedor 100.639,34
    Juros do mes ; 377,89
    Amortizaçao do mes ; 129,91
    Tenho 24 anos

    Grato!!

    • Olá Diego

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Infelizmente o cálculo na Tabela Price é mais complexo. Assim, orientamos a pedir a simulação no Banco.
      Efetivamos cálculo aproximado apenas para contratos no SAC.

      Equipe Click Habitação

  191. boa tarde,

    podem me ajudar a saber a quantidade de parcelas eliminadas, com a amortização de 10.000 (dinheiro)
    – Prazo do Financiamento: 420
    – Prestações já pagas: 12
    – Taxa de Juros: 8,7873
    – Índice de Reajuste: 1,00184
    – Saldo Devedor Teórico: 133.610,36
    – Juros/Correção do Mês (R$): 965,29
    – Amortização do Mês (R$): 321,42
    – Prestação: 1.286,71
    – Seguros: 49,68
    – Taxa Adm: 25,00

    grato.

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Efetivamos o cálculo da amortização para redução do prazo no sistema SAC, considerando os dados fornecidos e chegamos a um novo prazo de 314 meses.

      Saldo devedor Prest nova Prest novo prazo
      SD 133.610,36 J 965,29 893,04
      Amort 10.000,00 A 321,42 393,67 314,00
      Novo SD 123.610,36 1.286,71 1.286,71

      Equipe Click Habitação

  192. Boa tarde. Eu tenho um financiamento habitacional pela tabela price e gostaria de saber se pela price também é mais vantajoso amortizar reduzindo o prazo do que o valor da prestação. Desde já agradeço.

    • Olá Liziane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a opção, no nosso entendimento, sempre passa pela capacidade de pagamento.
      A prestação no sistema PRICE é mais baixa e tem menor poder de amortização que na tabela SAC.
      Assim, se o valor do encargo estiver dentro da capacidade de pagamento será sempre melhor amortizar pela redução de prazo na Tabela PRICE ou em qualquer sistema de amortização.

      Diminuindo o prazo você aumentará o seu A-Amortização da prestação (A+J) e aumentará a capacidade a amortização do saldo devedor a cada encargo pago.

      Equipe Click Habitação

  193. Boa tarde Gilberto, gostaríamos de sua ajuda para saber quantas prestações seriam reduzidas do nosso financiamento na CEF a partir da utilização do saldo do FGTS. Abaixo seguem os dados:

    – Valor do FGTS: 32.000,00
    – Prazo do Financiamento: 420
    – Prestações já pagas: 40
    – Taxa de Juros: 8,5101
    – Índice de Reajuste: 1,00164
    – Saldo Devedor Teórico: 111.745,15
    – Juros/Correção do Mês (R$): 703,44
    – Amortização do Mês (R$): 292,43
    – Prestação: 995,87
    – Seguros: 56,71
    – Taxa Adm: 25,00

    Agradecemos antecipadamente.

    Evaldo César.

    • Olá Evaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que com base nas informações repassadas e efetivando o calculo para o sistema de amortização SAC encontramos o novo prazo de 162 meses.

      Prest nova Prest novo prazo
      SD 111.745,15 J 703,44 502,00
      Amort 32.000,00 A 292,43 493,87 161,47
      Novo SD 79.745,15 995,87 995,87

      Apagamos o outro comentário, por ser semelhante.
      Equipe Click Habitação

  194. Tenho um financiamento pela CEF gostaria que vcs me ajudassem no cálculo. Tenho 12k de FGTS e gostaria de diminuir o prazo do contrato. Segue dados abaixo:

    Prestação 18
    Prazo 360
    Tx Contratual 8,7873
    Saldo Devedor 177.267,49
    Juros Mês 1.178,34
    Amortização 513,08
    Tx Adm 25,00
    Seguro 42,85
    Parcela 1.759,27

    Gostaria de saber qual o valor da nova parcela e quantos meses eu irei diminuir do contrato.

    Obrigado

    • Olá Mauricio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que o valor da prestação (A+J) quando da amortização com redução do prazo permanece o mesmo, havendo a redução apenas do seguro de MIP.

      No calculo encontramos novo prazo de 279 meses.

      Prest nova Prest novo prazo
      SD 177.267,49 J 1.178,34 1.098,57
      Amort 12.000,00 A 513,08 592,85 278,77
      Novo SD 165.267,49 1.691,42 1.691,42

      Equipe Click Habitação

  195. se não for pedir muito vcs poderiam mandar os cálculos pra que eu veja o novo valor da amortização e do juros.

    • Olá Alisson

      Boa Tarde!
      Seguem os dados:

      Prest nova Prest novo prazo
      SD 123.000,00 J 887,51 671,04
      Amort 30.000,00 A 367,63 584,10 159,22
      Novo SD 93.000,00 1.255,14 1.255,14

      Equipe Click Habitação

  196. bom dia, tenho um financiamento pela cef gostaria que vcs me ajudassem no cálculo quero dar 30.000 de recursos proprios para diminuir o prazo.
    saldo devedor teórico 123.000.00
    prazo financiado 340
    parcelas pagas 6
    juros efetivo 8,85
    juros nominal 8,51
    seguro 27,99
    taxa de administração 25,00
    juros do mês 887,51
    amortização 367,63
    sistema de amortização sac

    • Olá Alisson

      Bom dia!

      Esclarecemos que de acordo com os dados fornecidos calculamos que o novo prazo seria de aproximadamente 160 meses com a amortização para redução do prazo proposta.

      Equipe Click Habitação

  197. bom dia, tenho um financiamento pelo cef gostaria que vcs me ajudassem no cálculo quero dar 30,000 de recursos próprios para diminuir o prazo.
    saldo devedor 123.000.00
    prazo financiado 340
    parcelas pagas 6
    juros efetivo 8,85
    juros nominal 8,51
    seguro 27,99
    taxa de administração 25,00
    prestação atual 1.305.00
    sistema de amortização sac

    • Olá Alisson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que para efetivar o calculo aproximado precisamos do valor da Prestação (A+J) com os valores de A-amortização e J-Juros separados.

      Equipe Click Habitação

  198. Senhores,

    Estou desempregado a mais de três meses, mas tenho saldo preso no FGTS das empresas anteriores que trabalhei e que pedi demissão, no valor de R$ 22.000,00. Tenho um financiamento com uma saldo devedor de R$ 190.000,00 do meu apartamento e queria usar este valor para reduzir o prazo do financiamento. Seria possível usar este valor? qual o procedimento para isso, já que estou desempregado?

    Grato,

    • Olá Ueslei

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Temos 2 questões:
      1) o contrato deve estar no SFH e atender as condições de uso do FGTS
      Veja mais:
      Como usar FGTS na compra de imóveis?

      2) Para usar o FGTS para amortização você deverá estar em dia! Assim, proponha a negociação do atraso junto ao banco e em seguida poderá utilizar o FGTS para amortizar.
      Vejas as dicas:
      Dicas para negociar financiamento habitacional

      Orientamos a procurar o banco e ver as condições para efetivar a negociação.

      Equipe Click Habitação

    • Senhores,

      Esqueci de informar que as parcelas estão em dias e o financiamento do imóvel tem a prerrogativa de usar o FGTS, minha duvida seria se eu posso usar o FGTS já que estou a mais de três meses desempregado, assim prefiro diminuir as prestações.

      Grato,

    • Olá Ueslei

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato de estar desempregado não impede o uso do FGTS.
      Orientamos a procurar o banco para as tratativas de uso. Veja detalhes no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  199. Bom dia , gostaria que me ajudasse em 2 cálculos qual mais vantajoso.
    Tenho R$15.000 de fundo de garantia, fiz o financiamento em 360 , resta 311 parcelas decrescentes , foi feito pela minha casa minha vida.
    Saldo Devedor Teórico R$57.499,65
    Juros/Correção do Mês (R$)216,39
    Amortização do Mês (R$)205,51
    Valor Prestação (R$)421,90

    • Olá Alan

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a escolha depende da situação financeira do comprador

      Se o valor do encargo estiver dentro da capacidade de pagamento será vantagem optar para redução do prazo.
      No calculo para seu contrato e com base nos dados informados chegamos um novo prazo de 163 meses.

      Agora se o encargo mensal estiver comprometendo os demais compromissos de pagamento mensal a melhor escolha será a redução da prestação e mantendo o prazo de financiamento.
      Para redução da prestação o calculo de proporção. Haveria uma redução de 26,09% da prestação e seria de R$ 311,84.

      Cabe a você avaliar a melhor escolha para seu caso.

      Equipe Click Habitação

  200. Olá site muito bom,

    Gostaria que me ajudasse em 2 cálculos qual mais vantajoso.

    Tenho um imovel financiado em R$ 462.700,00em 420x já pagas 10 parcelas
    Tenho um valor disponível de R$ 40mil para amortizar gostaria de orientação qual melhor forma para utilizar esse valor.abatendo no saldo devedor ou na parcela?
    Saldo devedor R$ 459.135,00
    Taxa de juros nominal 8,7873
    Taxa de juros efetiva 9,1500
    Indice reajuste mês 1,00101
    Seguros R $ 119,01
    Taxa adm. R$25,00
    Juros R$3210,50
    Amortização R$ 1101,50
    Parcela R$4456.41

    • Olá Fernando

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Como dissemos no artigo a questão é de escolha e depende do momento financeiro do comprador.
      Se o encargo estiver dentro da capacidade de pagamento a melhor opção será a redução do prazo.
      Já se o encargo estiver atrapalhando o orçamento mensal a melhor opção será redução da prestação.

      A grande questão que vemos no seu exemplo é o prazo de financiamento. Ele é muito longo.
      Compare a diferença entre a amortização e os juros da prestação (A+J), a amortização é cerca de um terço dos juros pagos.
      Dizem que um dos inimigos do crédito é prazo. Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Redução da prestação:
      40.000,00 / 459.135,00 = 8,71%
      Neste caso a prestação (A+J) irá reduzir em 8,71% e o seguro de MIP – Morte Invalidez também reduzirá em 8,71%.

      Redução do prazo:
      Prest nova Prest novo prazo
      SD 459.135,00 J 3.210,50 2.930,80
      Amort 40.000,00 A 1.101,50 1.381,20 303,46 = 304 meses
      Novo SD 419.135,00 4.312,00 4.312,00

      Você manteria o valor da prestação e reduziria o prazo para aproximadamente 304 meses!

      Veja qual a melhor opção para o seu caso.

      Mas, não acabe com todas as suas reservas! Deixe algum dinheiro para emergências.

      Equipe Click Habitação

  201. Boa noite,
    ótimo site, mto esclarecedor;
    no meu caso, fiz um financiamento de um imóvel de 305 meses com valor da prestação decrescendo com o tempo.
    Tenho 40 mil na poupança e queria usá lo no financiamento, mas estou com dúvida se o melhor é diminuir o tempo do financiando ou diminuir o valor das prestações.
    1º Usando esse dinheiro da poupança, o valor da prestação cairia para quanto?
    Ou
    2º qtos anos ou qtas prestações a menos eu deixaria de pagar?

    Saldo devedor: R$ 120.267,82.
    Taxa de juros efetiva: 9,3% aa
    Custo efetivo total mensal: 0,84%
    Amortização mês: R$ 400,89 Efetivo total anual: 10,53%
    MIP = R$ 13,17 0,48%
    DFI = R$ 20,97 0,01%
    IOF = R$ 1,05 0,00%
    TARIFA D ACOLHIMENTO = 0,46%
    Seguro = R$ 25,00
    1ª de R$ 1.372,86
    Última de R$ 444,42

    • Olá Marcell

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que para o cálculo na amortização para redução do prazo precisamos do valor do J-Juros na prestação (A+J). O principio básico do cálculo é manutenção deste valor reduzindo os Juros e aumento a amortização.

      Para o cálculo da amortização para redução do encargo é bem mais simples. A redução é proporcional. Assim:
      $ 40.000,00 / 120.267,82 = 33,26%
      A prestação (A+J) e o seguro MIP serão reduzidos em 33,26%. Mas o número de parcelas a pagar ficaria igual.

      Equipe Click Habitação

  202. Ok. Mas minha duvida é sobre se essa forma de amortização do banco (da ultima parcela) ´corresponde a fórmula aplicada por vocês.

    • Olá Sergio

      Boa Noite!

      Este termo (antecipar parcelas) é utilizado muito em parcelamento de pagamentos com prestações pré-definidas.
      Como consorcio ou em parcelamento com a construtora.

      Para o financiamento habitacional o termo correto é amortização para redução do prazo, onde por meio de uma amortização é definido um novo prazo de financiamento remanescente.

      Entendemos que deva significar a mesma coisa, mas o uso não é adequado.

      Equipe Click Habitação

  203. Sobre o valor dos juros – peguei os dados abaixo no site do banco:

    Demonstrativo de Prestação
    Capital: 451,12
    Juros: 932,80
    Prestamista: 43,91
    Danos Imov.: 34,23
    Tarifa de Adm. / Manutenção de contrato: 25,00
    Correção Monetária: 22,30
    Valor da Prestação 1.509,36

    Saldo Anterior- 138.366,3
    ENCARGOS BASICOS-DEB 201,87
    ENCARGOS ADICIONAIS-DEB 934,51
    Prêmio de seguro DFI 34,23
    MIP 44,07
    Adm. e Manutenção de contrato 25,00 139.606,06
    Saldo Parcial- 139.606,06
    REPOSICAO 1.510,48 138.095,58
    Adm. e Manutenção de Contrato 25,00 138.095,58
    Saldo Final- 138.095,58

    • Olá Sergio,

      Boa Noite!

      Agora sim! os valores estão coerentes:
      A = 451,12 e J = 932,80.

      Com estes novos valores chegamos a um novo prazo de 213,97 ou 214 meses.

      Havia sido informado o valor da prestação como se fosse o A-amortização.

      Equipe Click Habitação

  204. Boa noite! Tenho um financiamento imobiliário, quero usar meu saldo de FGTS 22.634,30 para abater, mas não sei qual a melhor opção no prazo, na prestação ou uso para abater 80% do valor das prestações durante 12 meses.
    Prazo do financiamento: 300
    Taxa juros contratual: 8,5101
    Indice reajuste saldo devedor mês: 1,00169
    Saldo devedor: 102.819,86
    Juros/correção mês: R$ 672,01
    Amortização mês: R$ 381,83
    Prestação: R$ 1.053,84
    Seguro: R$59,15
    Taxa Adm: R$ 25,00

    Obrigada!

    • Olá Natalia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Entendemos que tudo depende da sua situação financeira e o comprometimento do encargo mensal do financiamento no orçamento mensal.

      Se o valor do encargo mensal estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor opção será sempre amortizar para reduzir o prazo de financiamento.
      Você mantem o valor aproximado que paga e reduz substancialmente o prazo o pagar.

      Se o encargo mensal estiver pesando e dificultando o pagamento de outras obrigações você pode utilizar o valor para amortizar para redução do encargo.
      No seu exemplo com a amortização de 22.634,30 teremos:
      22.634,30 / 102.819,86 = 22,01%.
      A prestação (A+J) reduziria de 1.053,84 para 821,85 (redução de 22,01%) acrescente o seguro e taxa.

      Se pagar o valor acima ainda estiver pesado a opção seria utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação. Teríamos assim:
      22.634,30 / 12 * 80% = 1508,95 – Mas, você somente pode utilizar 80% do encargo – 1.137,99 * 80% = 910,39
      Você pagaria em dinheiro somente R$ 227,60, o restante R$ 910,39 seria pago com FGTS.

      Esperamos ter esclarecido. Cabe a você avaliar, em que situação você se enquadra e fazer a opção.

      Equipe Click Habitação

  205. Boa noite, vou utilizar recursos do FGTS para amortizar a dívida do meu financiamento no BB. Tenho R$17.000,00 e entreguei a documentação na agência. Me surpreendi quando a atendente fez a simulação do novo prazo, pois a redução era de apenas 35 parcelas. Ela me explicou que a forma de amortização adotada por eles é simplesmente pegar as ultimas parcelas para reduzir. É correto isso? Já havia feito uma simulação nesse site e a fórmula aplicada por vocês me deu uma redução muito maior.

    Prazo do financiamento: 360 meses
    Amortização: SAC
    Prestações pagas: 69
    Saldo devedor em 20/02: 138.095,58
    Juros/correção do mês: 932,80
    Amortização do mês: 1.509,36
    Taxa de juros contratual: 8,4 a.a
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 78,14
    Índice de correção aplicada: 0,159500

    • Olá Sergio

      Boa Noite!

      Bem, o que podemos dizer é que efetivamos o cálculo com base nas informações prestadas por você.
      Um ponto que podemos falar que é estranho é o fato do valor dos Juros (932,80) estar bem inferior ao da Amortização (1509,36) nos dados que apresentou.

      Uma inversão destes números e o calculo fica totalmente diferente.

      O principio básico da amortização para redução do prazo é manutenção da Prestação (A+J) num valor igual ou bem próximo.

      Pedimos para verificar adequadamente os valores para que possamos de fato verificar a discrepância de cálculo.
      A nossa simulação se baseou nos valores informados.

      Equipe Click Habitação

  206. Boa noite, Tudo bem? tenho um financiamento imobiliário e estou com intenção de utilizar meu FGTS no valor de 10.000,00 para abater no prazo, poderia me ajudar? Não consigo evoluir na conta na hora de calcular a evolução do juros proporcional.

    Prazo do financiamento: 360 meses
    Prestações pagas: 24
    Saldo devedor: 106.870,00
    Juros/correção do mês: 491,25
    Indice de Reajuste: 1,00095
    Amortização do mês: 311,94
    Taxa de juros contratual: 5,5000
    Taxa Adm. 0,00
    Seguros: 17,18

    Obrigada!

    • Olá Suelen

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para o cálculo dos juros proporcionais utilize a fórmula:

      Novo Juros = Juros atuais * saldo devedor após amortização / saldo devedor atual
      Novo J = 491,25 * 96.870,00 / 106.870,00
      Novo J = 445,28

      Orientamos a seguir nos cálculos. Chegamos a um novo prazo de 270,66 ou 271 meses.
      Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação

  207. Bom dia, Ótima matéria!!!!

    Eu tenho um imóvel onde hoje devo a caixa 110,000 com juros de 7,66 nominal. Minha parcela é em torno de 1.184 e a amortização por parcela é de 420 reais mensais. Tenho 24 mil de FGTS e gostaria de saber qual a melhor opção, é claro li a matéria e notei que a ideia de abater as ultimas são significativas devido as taxas cobradas, porém este na minha visão é um ganho se contar o montante gasto, mas pensando em um caso situacional não seria mais viável amortizar e decair as parcelas para em um futuro próximo abater as ultimas? Tipo minhas parcelas pesam demais meu orçamento estava pensando em diminuir com estes 24 mil em torno de 150 a 200 reais a parcela, para aliviar momentaneamente e daqui a uns 2 anos usar novamente o FTGS assim como uma quantidade em dinheiro para poder abater as ultimas. Acha isso viável ou realmente as ultimas é sempre a melhor opção?

    • Olá Jeckson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A melhor opção depende da condição de cada família.
      Se o encargo mensal estiver acima da capacidade de pagamento ou está atrapalhando o orçamento familiar a melhor opção será efetivar a amortização para redução do encargo.

      Outra opção é o pagamento de parte da prestação com FGTS.
      Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  208. Prezados, boa tarde!
    Li atentamente as dicas e os comentários abaixo, mas confesso que não consegui fazer o cálculo de amortização sozinha…
    Por gentileza, poderiam me ajudar? Os dados de meu financiamento são:
    Valor financiado: R$ 500.000,00 em 380 meses
    Taxa de juros nominal 8,7412%
    Taxa de juros efetiva 9,1001%
    Encargos mensais:
    Prestação: 4.957,25
    Seguro: R$ 292,25
    TAC: não tem
    Total R$ 5250,70
    Saldo devedor atual R$ 489,582,58
    Prestação atual n.º 16 – R$ 5.198,19, sendo R$ 1.337,24
    Preciso fazer uma amortização para reduzir o valor da parcela, mas só consigo amortizar R$ 50.000,00. Gostaria de manter o mesmo prazo, mas reduzindo o valor. Por favor, poderiam me auxiliar? Desde já agradeço pela atenção!

    • Olá Simone,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo da amortização para redução da prestação é bem mais simples.
      A nova prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado do saldo devedor.

      50000,00 / 489.582,58 = 10,21%

      Assim, a prestação (A+J) será reduzida em 10,21% ficando em R$ 4.450,98.
      Com relação ao seguro habitacional somente o seguro de MIP – Morte e Invalidez Permanente será reduzido da mesma forma que a prestação e o Seguro de DFI – Danos Físicos não altera.

      Equipe Click Habitação

  209. Bom dia,
    Tenho uma duvida, tenho um financiamento imobiliário de R$ 119.420,78 em 240 meses, ja paguei 22 parcelas.
    Segue inf da ultima:
    A – R$ 538,62
    J – R$ 753,17
    Seguro – R$ 48,84
    Taxa – R$ 25,00
    Total – R$ 1.365,63
    Taxa de Juros Anual Nominal: 8,5101
    Taxa de Juros Anual Efetiva: 8,85

    Eu quero utilizar meu FGTS, ~35K.

    No caso de amortização, significa que eu iria pagar as ultimas sem juros e nas próximas parcelas a ideia seria que os valores A x J se invertessem, correto?

    Como ficaria esta simulação?

    Para quem pretende quitar o mais rapido possivel, esta seria a melhor forma?

    • Olá Renato

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A opção pela amortização com redução do prazo sempre será a melhor escolha desde o valor do encargo mensal esteja dentro da capacidade de pagamento do trabalhador.

      O cálculo é aproximado e foi baseado nas informações prestadas.
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.291,79.
      Do valor do novo saldo temos que $ 84.420,78 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 532,43.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.291,79 – 532,43 = R$ 759,36.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      84.420,78 / 759,36 = 111,17 meses = 112 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.291,79.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 112 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  210. Olá,
    Inicialmente, gostaria de parabenizar a equipe do click habitação pela excelente iniciativa!
    Tenho um Financiamento imobiliário total de R$240.000 EM 240 meses. Já paguei 40 parcelas e pretendo utilizar R$100.000,00 de recursos próprios na amortização do prazo.
    Seguem as informações complementares:
    ÚLTIMA PARCELA PAGA= R$2.677,69
    Próxima parcela: R$2.570,80
    Capital – 999,99
    Juros – 1.488.83
    Seguro – 50,66
    S/ tx de adm
    Correção monetária – 31,32
    tx juros nominal a.a. 9,11%
    tx efetiva a. a. 9,5%
    índice de reajuste – 0,165000
    Saldo devedor: R$206.770,69
    Como ficaria nesse caso?
    Obrigado!

    • Olá André

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e foi baseado nas informações prestadas.
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 2.488,82.
      Do valor do novo saldo temos que $ 106.770,69 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 768,79.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 2.488,82 – 768,79= R$ 1.720,03.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      106.770,69 / 1.720,03 = 62,07 meses = 63 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 2.488,82.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 63 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  211. Boa tarde, tenho um financiamento imobiliário e estou com intenção de utilizar meu FGTS no valor de 23.456,74 para abater no prazo, poderia me ajudar? Muito obrigado.

    Prazo do financiamento: 420 meses
    Prestações pagas: 30
    Saldo devedor em 13/03: 209.770,08
    Juros/correção do mês: 1.402,01
    Amortização do mês: 532,38
    Taxa de juros contratual: 8 a.a
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 43,85

    • Olá Roberto

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas e foi baseado nas informações prestadas.
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.934,39.
      Do valor do novo saldo temos que $ 186.313,34 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 1.245,24.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.934,39 – 1.245,24 = R$ 689,15.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      58.793,40 / 626,07 = 270,35 meses = 271 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.934,39.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 271 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  212. Bom dia,

    Tenho um financiamento imobiliário e estou com intenção de utilizar meu FGTS no valor de 23.456,74 para abater no prazo, poderia me ajudar? Muito obrigado.

    Prazo do financiamento: 420 meses
    Prestações pagas: 30
    Saldo devedor em 13/03/16: 209.770,08
    Juros/correção do mês: 1.402,01
    Amortização do mês: 532,38
    Taxa de juros contratual: 8% a.a
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 43,85
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês: 1,00144

    • Olá Oliveira

      Boa Noite!

      Respondemos o questionamento e calculo do novo prazo em função da amortização no seu outro questionamento.

      Equipe Click Habitação

  213. Bom dia equipe!
    Minha prestação não me aperta em nada, e recebi uma grana, 40 mil. Queria saber se diminuir o prazo seria a melhor opção para mim?
    Prazo 300
    Pagas 33
    Saldo devedor 98.793,40
    Juros/correção 645,69
    Amortização 364,64
    Seguros 28,94
    Taxa adm 25,00
    Prestação total 1.064,67
    Como ficaria?
    Obrigado!

    • Olá Monteiro,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas e foi baseado nas informações prestadas.
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.010,33.
      Do valor do novo saldo temos que $ 58.793,40 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 384,26.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.010,33 – 384,26 = R$ 626,07.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      58.793,40 / 626,07 = 93,91 meses = 94 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.010,33.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 94 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  214. Boa noite,
    Navegando pela net e me deparei com seu site, ele tem boas informações, porém gostaria de saber uma coisa.
    Tenho um financiamento habitacional em 300* desde 2011, soh q eu mechendo nos documentos achei uma tabela de amortização e valores de parcelas até as ultimas com os valores.
    Porem fui fazer um levantamento mes a mes do q eu estou pagando na que realmente eu deveria pagar nessa tabela… e esta dando uma diferença mesal de quase 7% em relaçao a prestação.
    Ex:
    Pela tabela seria: prest. Para 01/03/16 = 537,48
    Valor real que irei pagar 01/03/16 = 568,22
    Isso acontece desde q eu pago em 2011, soh que nos primeiros 3meses estavam batendo o valor, apos sempre variou para eu pagar a mais.
    Sendo q a tabela vem certinha todas as taxas e juros.
    Tenho algum direito nisso, ou é normal esse aumento nas prestações?? Mas lembrando que o juros contratados nao podem mudar com o decorrer do tempo, assim foi me informado na época.

    • Olá Rodrigo,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha de evolução entregue junto com seu contrato é teórica e não tem atualização monetária sobre o saldo devedor.

      Na época em que assinou a inflação estava em baixa, sendo que a partir de 2013 tivemos aumento da inflação e dos juros SELIC pelo Governo Federal.
      O aumento dos juros de mercado faz com que no cálculo da TR – Taxa Referencial pelo Banco Central também tivesse aumento.

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Veja mais no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Qualquer dúvida ou esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  215. Boa noite, tenho um financiamento imobiliário e estou com intenção de utilizar meu FGTS no valor de 17.000,00 para abater no prazo, poderia me ajudar? Se não for pedir muito, poderia simular abatimento nos valores das parcelas? Muito obrigado.

    Prazo do financiamento: 360 meses
    Prestações pagas: 69
    Saldo devedor em 20/02: 138.095,58
    Juros/correção do mês: 932,80
    Amortização do mês: 1.509,36
    Taxa de juros contratual: 8,4 a.a
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 78,14
    Índice de correção aplicada: 0,159500

    • Olá Sergio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas e foi baseado nas informações prestadas.
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 2.442,16.
      Do valor do novo saldo temos que $ 121.095,58 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 817,97.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 2.442,16 – 817,97 = R$ 1.624,19.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      121.095,58 / 1.624,19= 74,56 meses = 75 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 2.442,16.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 75 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  216. Ola. comprei uma casa no valor de R$ 255.000, dei sinal de R$ 63750, em 10/04/15,restando R$ 191250, a ser financiado pelo banco. Porem o banco nao concedeu o credito. O contrato preve multa de 2% sobre o saldo e o IGPM de 3 meses anteriores. HOJE a construtora diz que devo R$ 236.050,.
    Gostaria de saber se este valor esta correto e qual forma de calculo correta pela lei.

    • Olá Jorge Luiz

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Indicamos efetivar o calculo por meio da Calculadora do Cidadão do Banco Central. Segue o link:
      Calculadora do cidadão

      Equipe Click Habitação

  217. Boa noite, tenho um financiamento imobiliário e estou com intenção de utilizar meu FGTS no valor de 24.000,00 para abater no prazo, poderia me ajudar? Se não for pedir muito, poderia simular abatimento nos valores das parcelas? Muito obrigado.

    Prazo do financiamento: 420 meses
    Prestações pagas: 22
    Saldo devedor em 25/02: 214,068,14
    Juros/correção do mês: 1.596,22
    Amortização do mês: 536,53
    Taxa de juros contratual: 0,80
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 73,98
    Índice de correção aplicada: 1,001409

    • Olá Wagner

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 2.132,75.
      Do valor do novo saldo temos que $ 190.068,14 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 1.417,26.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 2.132,75 – 1.417,26 = R$ 715,49.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      190.068,14 / 715,49 = 265,65 meses = 266 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 2.132,75.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 266 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  218. Boa noite,
    Por que no extrato de meu financiamento consta que em 2015 foram amortizados R$20 mil , mas ao comparar o saldo devedor de 31.12.2014 com 31.12.2015 houve uma redução de apenas R$7 mil?

    • Olá Cris

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Bem, não temos os dados para efetivar uma análise mais precisa.
      O que podemos afirmar é que nem tudo que você paga no seu encargo mensal amortiza o saldo devedor.
      Assim, seu encargo é composto da Prestação (A + J) e acessórios (seguro habitacional e taxa de administração)
      Somente o A – Amortização do encargo é que de fato amortiza o saldo devedor.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Outro fator de “prejudica” a redução do saldo devedor é a atualização monetária do saldo devedor. O saldo devedor é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária. A TR atualiza a poupança e a conta do FGTS.

      Para entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  219. Sou Alex tenho 37 anos Fiz um financiamento no valor de 96.305.83 prazo de 300meses . Já estou na 38 parcela pagando R742.00 estou com R $ 13.000 de fgts para abater sobre o financiamento a melhor opção seria abater sobre o prazo? O saldo devedor atual é de R $86.680.79

    • Olá Alex,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a opção pela redução do prazo será sempre a melhor escolha se o encargo atual não estiver comprometendo em demasia o seu orçamento mensal.

      Caso o encargo mensal esteja com um valor acima da sua capacidade de pagamento opte pela redução do encargo.

      Equipe Click Habitação

  220. Boa tarde!

    Financiei R$ 660.000,00, com taxa juros contratual 8,2% ao ano, em 420 meses (SAC, 1ª parcela 6.150,00 e a última R$ 1.500,00). Já paguei 36 parcelas que totalizam R$ 216.000,00 em três anos!

    Seria uma boa opção refazer o financiamento com um prazo menor, 240 meses, por exemplo?

    Gostaria de pagar menos juros e encargos, qual seria a melhor opção para a minha situação?

    Grato.

    • Olá Oliveira,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que realmente o ditado popular diz que o prazo é o “inimigo” do crédito.
      Quanto maior o prazo do financiamento mais juros, seguros e taxas serão pagas.
      Até fizemos um artigo sobre a aquisição e o prazo de financiamento:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Assim as opções são:
      1) Se tiver dinheiro ou FGTS (se possível utilizar) – A amortização para redução do prazo do financiamento – Como descrevemos no artigo, será mantido o encargo atual aproximadamente e reduzido o prazo em função do valor amortizado.
      Você aumentará o poder de amortização da prestação (A+J) e pagará menos J – Juros em função da amortização no saldo devedor.

      2) Se não tiver dinheiro para amortizar – A redução do prazo sem amortização, neste caso, o valor do encargo sobe e o prazo é reduzido.
      Precisará ter capacidade de pagamento para o novo encargo.

      Analise as alternativas e veja a que se encaixa no seu caso e procure o Banco para negociar.

      Equipe Click Habitação

  221. Boa tarde,
    Tenho um financiamento de um imóvel e gostaria de saber quais seriam os novos valores e prazo após a amortização de R$ 16.500,00 no prazo.
    Prazo do financiamento: 148 meses
    Prestações pagas: 12
    Saldo devedor teórico em 25/02: 178.921,71
    Juros/correção do mês: 1.173,66
    Amortização do mês: 1.318,96
    Taxa de juros contratual: 8,5101
    Prestação do mês: 2.629,33 (13ª parcela)
    Taxa Adm. 25,00
    Seguros: 111,71
    Já fiz outra amortização ano passado, com recursos próprios. Na época, o prazo de financiamento era de 180 meses, já tendo pago 8 parcelas, sendo que quando fiz a amortização começou a contar novamente as prestações e passou para 148 meses o prazo de financiamento.
    Muitíssimo obrigada pela sua atenção.

    • Olá Selma

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 2.492,62.
      Do valor do novo saldo temos que $ 162.421,71 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 1.065,43.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 2.492,62 – 1.065,43 = R$ 1.427,19.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      162.421,71 / 1.427,19 = 113,80 meses = 114 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 2.492,62.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 114 meses.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  222. Boa noite!
    Temos um financiamento e gostaríamos de amortizar o prazo. Gostaríamos de saber qtas prestacoes serião reduzidas?
    Prazo financiamento 360 meses
    Prestações pagas 47
    Salvo devedor teórico 176.638,67
    Taxa juros contratual 9.56
    Amortização 554,55
    Prestação do mês $1971,78
    Tx administrativa 25,00
    Seguro 82,76
    grata

    • Olá Soraia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não mencionou o valor que irá amortizar.
      E precisamos o valor dos juros – J da prestação (A + J) para poder efetivar um calculo aproximado.
      Aguardaremos seu retorno.

      Equipe Click Habitação

    • Ok.
      Vou refazer então…
      Prazo financiamento 360 meses
      Prestações pagãs 47
      Saldo devedor teórico 176.351,41
      Juros do mês 1410,68
      Amortização do mês 554,55
      Tx adm 25,00
      Seguro 82,61
      Prestação 1965,23
      Agradeço a atenção.

    • Olá Soraia,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que você não informou o valor da amortização que pretende fazer para que possamos efetivar a simulação.

      Equipe Click Habitação

    • Prazo financiamento 360 meses
      Prestações pagãs 47
      Saldo devedor teórico 176.351,41
      Juros do mês 1410,68
      Amortização do mês 554,55
      Tx adm 25,00
      Seguro 82,61
      Prestação 1965,23
      Agradeço a atenção.
      Utilização de recursos fgts 43000

    • Olá Soraia

      Boa Noite!

      Finalmente conseguimos elaborar a simulação da redução de prazo.
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.965,23.
      Do valor do novo saldo temos que $ 133.351,41 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 1.066,71.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.965,23 – 1.066,71 = R$ 898,52.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      133.351,41 / 898,52 = 148,41 meses = 149 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.965,23.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 149 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  223. Boa tarde.
    Procurei a equipe click habitação (sensacional…ganharam um garoto propaganda) no inicio de fevereiro de 2016 com a seguinte questão:
    Possuo um financiamento junto à caixa econômica federal e resolvi amortizar extraordinariamente diminuindo desta forma o prazo do financiamento e os juros pagos, permanecendo com o mesmo valor da prestação.
    Valor do Saldo Devedor em 03/02/2016 = R$ 140.228,93
    Prazo=360 meses
    Taxa nominal = 7,9071% a.a
    Taxa efetiva = 8,4% a.a
    Número de prestações pagas = 63
    Numero de prestação a pagar = 297
    Juros/correção do mês = R$ 1054,03
    Amortização = R$ 458,08
    taxa de seguro: R$ 64,23
    Valor pago antecipadamente em 03/02/2016 = R$ 17.000,00
    Resultado preliminar da amortização (novo encargo/divida)
    Novo Valor do Saldo Devedor = R$ 123.264,47
    Novo Número de prestação a pagar = 211
    Encargo total = R$ 1.504,27
    Prestação (A + J) = R$ 1.415,00
    Acrescentando os valores solicitados pela equipe click habitação, em sua resposta, e Partindo dos dados apresentados, Pergunto: pretendo amortizar outro valor (R$ 10.000,00 em março deste ano) e gostaria de simular quantas prestações serão abatidas?

    • Olá Germano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Bem, tivemos que efetivar algumas contas para calcular o A e J da sua prestação, pois para o cálculo é necessário ter os valores separados, como dissemos na resposta do seu comentário anterior.
      Assim, para obter o A dividimos o saldo devedor pelo prazo – $ 123.264,47 / 211 = $ 584,19
      Para calcular o J subtraímos o valor da prestação do A – $ 1.415,00 – 584,19 = $ 830,81

      Do valor do novo saldo temos que $ 113.264,47 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 763,41.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.415,00 – 763,41 = R$ 651,59.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      113.264,47 / 651,59 = 173,83 meses = 174 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.415,00.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 174 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  224. Oi, por gentileza gostaria de saber se posso quitar meu financiamento, devo R$ 100.856,15 quanto de juros vai baixa, vou ganhar sobraria?

    • Olá Magali,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no financiamento habitacional os juros não estão embutidos no saldo devedor.
      Os juros contratuais são cobrados mensalmente na sua prestação (A+J), assim na quitação antecipada os bancos não concedem descontos.
      Tais descontos existem nos créditos comerciais (Tipo crédito pessoal).

      Assim, o saldo devedor constante no seu boleto de pagamento será atualizado monetariamente e serão cobradas juros pró-rata desde a data do último vencimento do encargo até a data da quitação da dívida.
      Para passar mais sobre a evolução do saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Os contratos atuais estão equilibrados e os bancos não concedem descontos, pois não tem interesse na quitação antecipada das dívidas.

      Equipe Click Habitação

  225. Possuo um financiamento junto a caixa econômica federal. Resolvi amortizar extraordinariamente diminuindo desta forma o prazo do financiamento e os juros pagos, permanecendo com o mesmo valor da prestação.
    Valor do Saldo Devedor antes R$ 140.500,00
    Numero de prestação a pagar 297
    Valor pago antecipadamente R$ 17.000,00
    Novo Valor do Saldo Devedor R$ 123.500,00
    Novo Número de prestação a pagar 211
    Taxa nominal 7,9091% a.a
    Taxa efetiva 8,4% a.a
    Valor financiado no inicio do contrato R$ 162.000,00
    Tempo total do financiamento 360 meses
    Gostaria de saber como chegar a formula utilizada no meu exemplo acima descobrindo que ao amortizar R$ 17.000,00 diminuirei 86 prestações. Partindo dos dados apresentados. Pergunto isso, pois pretendo amortizar outro valor e gostaria de simular para ter a noção de quantas prestações irão diminuir.

    • Olá Germano,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é simples e leva em consideração a manutenção do valor da prestação (A+J) após a amortização.
      Assim, para demonstrar precisamos saber os valores separados de A e J do seu encargo, o valor do saldo devedor e o valor a ser amortizado.

      Existem outros comentários semelhantes no artigo e já respondemos com o caminho do cálculo.
      Retorne com os valores que demonstraremos como fazer o calculo aproximado.

      Equipe Click Habitação

  226. Bom dia!

    Dei entrada na caixa para efetuar o pagamento parte de prestação utilizando meu FGTS(PPP) pela primeira vez nunca utilizei, a caixa me informou que vai analisar devido eu ter em meu nome 2 contratos de financiamento, devido esse motivo posso ficar sem utilizar meu FGTS ? tem outra solução.

    • Olá Marcos,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que o uso do FGTS na habitação tem como objetivo primordial a moradia própria.
      Se existem financiamentos do SFH ativos, somente o primeiro financiamento estaria apto a utilização do FGTS, se atender as condições de uso.

      Assim, o primeiro financiamento (o mais antigo) é o que poderá ser pleiteado o uso do FGTS, desde seja no SFH.
      Orientamos a aguardar a analise do banco.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      FGTS e a propriedade de imóveis
      Impedimentos para uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  227. Bom dia . Eu comprei minha casa em maio de 2014 usei meu fundo de garantia. Quando vou conseguir usar para amortizar as parcelas ?

    • Olá Camila

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os prazos de intervalo (interstício) entre os tipos de utilização não se misturam:
      1) na aquisição (entrada) – 3 anos para nova utilização (entrada) para compra/venda do mesmo imóvel;
      2) na amortização – se usou na entrada pode usar de imediato para amortização, podendo o trabalhador efetivar a cada 2 anos.
      3) para pagamento de parte de prestação – se usou na entrada e até para amortizar o saldo devedor poderá utilizar normalmente, podendo renovar a cada 12 meses.

      Assim, se usou na aquisição (entrada) poderá utilizar para amortizar ou pagamento de parte de prestação normalmente, desde atenda as condições de uso.

      Veja mais:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação

  228. Boa noite Gilberto,
    Mais abaixo meu cenário é parecido com o da Barbara para redução de prazo.
    Gostaria de entender qual o racional e valor para amortização da prestação ?
    Desde já muito obrigado
    Recurso próprio para amortizar: 20.500,00 (FGTS)
    Prazo financiamento: 389
    Taxa de juros: NÃO SEI
    Saldo devedor teórico: R$ 154.521,99
    Juros: R$ 972.29
    Amortização: 415,53
    Seguro: R$95,30
    Taxa adm: 25,00
    Prestação: 1.539,73

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.387,82.
      Do valor do novo saldo temos que $ 134.021,99 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 843,30.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.387,82 – 843,30 = R$ 544,52.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      134.021,99 / 544,52 = 246,13 meses = 247 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.387,82.
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 247 meses.”

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  229. Boa tarde Gilberto, tenho um financiamento imobiliário que fia há três anos atrás, já paguei 37 prestações no valor de R$ 1.960,00. Um saldo devedor de R$ 190.000.00. O financiamento foi feito em 420 meses, o valor que tomei a caixa de R$ 198.000,00. Minha pergunta e minha dúvida é: Tenho apenas R$ 35.000,00 de FGTS, existe alguma vantagem utilizar esse FGTS para amortizar o saldo devedor ou não vale apenas levando em consideração que representa um pouco mais de 18% do saldo devedor, ou você acha melhor esperar um pouco mais. Porque me parece vou dá mais juros ao banco.
    Obs: Tenho 48 anos de idade e a taxa de juros contratual é de 8.5101% ao ano.

    • Olá Levi

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que como são recursos do FGTS orientamos a efetivar a amortização de imediato, pois o rendimento do FGTS é muito inferior aos juros que você paga no financiamento.

      Se o encargo mensal estiver dentro da sua capacidade de pagamento opte pela amortização para redução de prazo.
      Você aumentará a sua amortização mensal do saldo devedor, reduzirá o valor do seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente e diminuirá substancialmente o prazo a pagar.

      A cada 2 anos você poderá efetivar nova amortização com FGTS até a quitação antecipada do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  230. Bom dia,
    Gostaria de tirar outra duvida com vocês,fiz um contato com a caixa referente a amortização das prestação,liguei para eles e me disseram que esta em processo de analise,só que fui consultar o meu fgts,e ja teve um saque,eles podem fazer o saque sem aprovar a amortização??

    18/01/2016 SAQUE DEP COD 99 539082922355571 -9.702,77
    18/01/2016 SAQUE JAM COD 99 539082922355571 -660,57

    Obrigado.

  231. Olá
    gostaria de saber o seguinte

    Comprei um ap no valor de 90 mil (5 anos atras)
    saldo devedor hoje é 52.000
    prestações de 440,00 (todas em dia)
    Prazo 300 meses
    pago 52 prestações
    tenho um fgts de 13 mil para abater nas prestações.
    O que seria melhor? onde eu ganharia mais… quitando em valores, para a prestação abaixar ou em prazo?

    • Olá Danielle

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o critério é pessoal e depende da situação de cada pessoa ou família.

      Se o encargo mensal não estiver comprometendo excessivamente o orçamento mensal a amortização para redução do prazo sempre será mais vantajosa:
      Vantagens de redução do prazo do financiamento
      ❶ Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      ❷ Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      ❸ Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      ❹ O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Caso o encargo está “alto” é melhor amortizar para redução da prestação.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Rose

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Estamos estranhando as informações repassadas, pois um financiamento habitacional não tem a elevação do saldo devedor dessa forma.
      Solicitamos verificar as informações.

      Para entender a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  232. quero quitar minha casa , terei desconto dos juros?
    tenho um financiamento de longo prazo , mas surgiu uma oportunidade para quitar , quero saber se terei desconto dos juros aplicados para essa quitaão

    • Olá Gleici

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os contratos atuais estão equilibrados e tem previsão de recalculo periódico para equilibrar a relação prestação saldo devedor, então os bancos não tem interesse na liquidação antecipada de contratos e por consequência não há descontos voluntários.

      Lembramos que os juros contratuais são cobrados mensalmente junto com a prestação (A + J), assim não há juros embutidos no saldo devedor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor do financiamento sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  233. Olá Gilberto!

    Fiz um financiamento com a Caixa/imóvel no valor de R$147.000,00. Paguei R$65.000,00(28 prestações/+- 2.400,00), e constatei que:
    – R$31.000,00 foi de redução do saldo devedor/imóvel e R$34.000,00 foi de juros e encargos.

    Relato que, para meu espanto, o Saldo devedor está em R$116.000,00 (devido a TR) ao invés de R$113,000,00.

    Hoje, tenho R$175.000,00 do FGTS e indago o seguinte:
    -devo amortizar parte do saldo devedor (cerca de R$65.00,00) ? ou
    -devo amortizar o saldo devedor total? ou
    -devo aplicar em LCI, média de R$100.000,00? ou
    -devo aplicar o montante do FGTS em LCI (1ano), para depois amortizar parte do saldo devedor?
    -ou devo continuar com as prestações e investir o FGTS noutro imóvel de menor porte para receber rendimentos de aluguel?

    Agradeço pelos seus excelente esclarecimentos!
    Grata,
    Conceição Ferreira

    • Olá Conceição

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Restou uma dúvida. Você sacou o FGTS é isso?
      Deve ser isso, pois caso contrario não poderia efetivar aplicação financeira do valor.

      A questão crucial é que o rendimento líquido da sua aplicação deve ser superior a CET – Custo Efetivo Total do seu financiamento.
      Lembre-se que além dos juros contratuais você paga: atualização monetária (TR), seguros e taxa de administração. Veja que estes valores somados são superiores ao que você amortiza do seu saldo devedor.

      Se você quitar o financiamento deixará de pagar juros, atualização, seguros e taxas e ainda restará um valor para ter uma reserva financeira.

      Assim, a aplicação financeira será vantajosa se o rendimento líquido for superior ao CET!! Verifique.
      Caso contrário orientamos a quitar o financiamento.

      Com relação a rendimento de aluguel, cremos que neste momento a aplicação financeira superará qualquer rendimento a ser auferido. Além, dos custos de administrar o imóvel e a eventual vacância do aluguel.

      Equipe Click Habitação

    • Bom Dia Gilberto!
      Obrigada pela valiosa contribuição!
      Só mais uma dúvida: fui informada de que a CEF pode favorecer um desconto, uma vez que eu pague o valor total antes do prazo previsto. Se realmente for verdade, poderia me orientar qual o percentual médio de desconto no meu caso?
      -Saldo devedor de R$116.000,0 a ser quitado em 2023
      -periodo = 120 meses
      -paguei 28 prestações
      – restam 92 prestações

      Muito Obrigada!
      Conceição

    • Olá Conceição,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que os contratos atuais estão equilibrados e tem previsão de recalculo periódico para equilibrar a relação prestação saldo devedor, então os bancos não tem interesse na liquidação antecipada de contratos e por consequência não há descontos voluntários.

      Lembramos que os juros contratuais são cobrados mensalmente junto com a prestação (A + J), assim não há juros embutidos no saldo devedor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor do financiamento sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Dicas para gerir seu financiamento

      Equipe Click Habitação

  234. olá, possuo um financiamento da seguinte maneira:

    prazo: 420 meses
    pagas:32
    taxa de juros contratual: 8.5101
    saldo devedor teórico: 159.708,49
    juros/correção do mês: 1.005,30
    amortização: 405,97
    taxa de seguro: 60,72

    gostaria de pagar (diminuir o prazo) com 15.000,00…como ficaria meu financiamento?

    Muito obrigado

    • Olá Emerson,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.411,27.
      Do valor do novo saldo temos que $ 144.708,49 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 910,88.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.411,27 – 910,88 = R$ 500,39.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      144.708,49 / 500,39 = 289,19 meses = 290 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.411,27
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 290 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  235. boa tarde,
    tenho apartamento financiado 360 MESES quanto diminuiria com 5 mil
    fPAGOS 21 MESES
    saldo devedor R$ 76.043,17
    PARCELA R$ 435,25
    JUROS R$317,25
    AMORTIZAÇÃO R$ 95,28
    TAXA SEGURO R$ 22,73

    • Olá Camila,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos um calculo simulado aproximado para contratos com sistema de amortização SAC.
      No seu caso os valores informados indicam que o sistema adotado é o PRICE.

      Neste caso, orientamos a procurar o banco e pedir a simulação de valores para amortização.

      Equipe Click Habitação

  236. Boa tarde,
    Tenho um apartamento financiado pela caixa o saldo devedor é de 60.000 , financiei em 300 meses e já paguei 24 parcelas
    Saldo Devedor Teórico em 60.030,54
    Juros/Correção do Mês (R$) 225,92
    Amortização do Mês (R$) 216,70
    Juros 4,5%
    Quantos meses conseguiria diminuir pagando 5.000.

    • Olá Aline,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 442,62.
      Do valor do novo saldo temos que $ 55.030,54 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 207,10.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 442,62 – 207,10 = R$ 235,52.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      135.047,61 / 525,16 = 233,66 meses = 234 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 442,62
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 234 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  237. Olá, gostaria de saber quanto tempo consigo amortizar usando o FGTS no valor de 15 mil.
    Recurso próprio para amortizar: 15.000,00
    Prazo financiamento:151 (pagas 24 prestações)
    Saldo devedor teórico: R$ 92.037,21
    Juros: R$ 701,32
    Amortização: 724,70
    Seguro: R$41,20
    Taxa adm: 25,00
    Prestação: 1.495,25

    • Olá Vanice,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.426,02.
      Do valor do novo saldo temos que $ 77.037,21 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 587,02.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.426,02 – 587,02 = R$ 839,00.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      135.047,61 / 525,16 = 91,82 meses = 92 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.426,02
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 92 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  238. Primeiro gostaria de agradecer pelos esclarecimentos e pelo conteúdo do site, parabéns!
    Gostaria de saber qual seria o cálculo para saber o valor para quitação antecipada do meu financiamento. Seria o devedor teórico que aparece no boleto?
    Saldo devedor Teórico: 91.206,58
    Prazo: 360 meses (37 quitados)
    Prestação: 862,25
    Juros: 583,98
    Amortização: 278,27
    Seguro: 29,57
    Tx Adm: 22,38
    Tx Juros: 7,66%

    Desde já, muito obrigada!

    • Olá Ana Cláudia

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o valor para quitação é o saldo devedor na data que pretende liquidar o financiamento.
      O saldo devedor constante no boleto é correspondente ao valor para liquidação na data do vencimento do encargo.
      Se a data for diferente você deverá acrescentar os juros contratuais pro-rata desde a data do último vencimento até a data pretendida. E acrescentar a atualização monetária da mesma forma.

      Veja detalhes no artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  239. Boa tarde, quantas parcelas consigo amortizar no meu financiamento da caixa.No tempo e na parcela.
    Recurso próprio para amortizar: 20.000,00
    Prazo financiamento:420 (pagas 17prestações)
    Taxa de juros: 8,78
    Saldo devedor teórico: R$ 155.047,61
    Juros: R$ 1.117,94
    Amortização: 380,95
    Seguro: R$42,18
    Taxa adm: 25,00
    Prestação: 1.498,88

    Obrigado.

    • Olá Fabio,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      Notamos que o seu comentário está com os mesmos dados de comentário anterior efetivado pela Barbara. Vemos repetir a resposta:

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.498,89.
      Do valor do novo saldo temos que $ 135.047,61 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 973,73.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.498,89 – 973,73 = R$ 525,16.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      135.047,61 / 525,16 = 257,16 meses = 258 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.498,89
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 258 meses.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  240. Boa tarde!
    Quando fiz meu financiamento ainda não era casada e o contrato está somente em meu nome. Hoje, após casada, poderia utilizar o FGTS do meu marido para amortizar o saldo devedor? Gostaria de compor com mais umas economias e amortizar um montante de 40 mil. É mais vantajoso reduzir as parcelas porém continuar guardando a diferença para nova amortização em 12/24 meses ou reduzir o prazo de financiamento mantendo o valor das parcelas.
    Saldo devedor Teórico: 91.206,58
    Prazo: 360 meses (37 quitados)
    Prestação: 914,20
    Juros: 583,98
    Amortização: 278,27
    Seguro: 29,57
    Tx Adm: 22,38
    Desde já, muito obrigada!

    • Olá Ana Claudia,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o uso do FGTS somente será possível para proprietários do imóvel.
      Como o imóvel foi adquirido somente no seu nome e antes do casamento este imóvel é somente seu.
      Somente se o casamento foi efetivado em Comunhão Universal de Bens e com pacto ante-nupcial o seu marido poderia ser enquadrado como proprietário e pleitear o uso do FGTS no contrato.
      Veja as condições no artigo:
      FGTS e o Regime de Casamento

      Agora, se o casamento foi efetivado no regime de Comunhão Parcial de Bens para poder virar proprietário do imóvel seu marido tem de adquirir a parte ideal do imóvel. Veja mais no artigo:
      Inclusão de cônjuge no financiamento
      Existem custos envolvidos na negociação: análise do banco, ITBI e custas de cartório. Avalie se o custo benefício compensa.

      Com relação a amortização é nossa opinião que se o valor do encargo estiver dentro do orçamento mensal familiar a melhor opção será sempre a amortização para redução do prazo.
      A amortização para redução do encargo deve ser utilizada como estratégica de reduzir o desembolso mensal com a prestação para dar “uma folga” no orçamento familiar.

      Equipe Click Habitação

  241. Boa dia, quantas parcelas consigo amortizar no meu financiamento da caixa.No tempo e na parcela.
    Recurso próprio para amortizar: 20.000,00
    Prazo financiamento:420 (pagas 17prestações)
    Taxa de juros: 8,78
    Saldo devedor teórico: R$ 155.047,61
    Juros: R$ 1.117,94
    Amortização: 380,95
    Seguro: R$42,18
    Taxa adm: 25,00
    Prestação: 1.498,88

    Obrigado.

    • Olá Barbara,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.498,89.
      Do valor do novo saldo temos que $ 135.047,61 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 973,73.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.498,89 – 973,73 = R$ 525,16.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      135.047,61 / 525,16 = 257,16 meses = 258 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.498,89
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 258 meses.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  242. Bom dia,
    por favor, gostaria de saber quantas parcelas eu poderia amortizar com recursos proprios de R$10.000. E também, quanto me custaria para quitar este financiamento neste momento.
    As caracteristicas do meu financiamento são:
    Prazo de financiamento: 240 . Pagas: 92
    Taxa de juros efetivos: 8,472%
    Valor do encargo: 880,00
    Prestação A+J= 726,00
    Seguro: 36,91
    Tarifas: 21,43
    Muito obirgada pela ajuda
    Kelcy Venancio

    • Olá Kelcy

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para efetivar o calculo são necessários fornecer:
      saldo devedor atual
      Valores de amortização e juros separados na prestação.

      Equipe Click Habitação

  243. Boa tarde. Gostaria de saber quanto a minha parcela vai cair se eu amortizar no valor da prestação, e também no tempo do meu financiamento. Pois é sistema SAC, qual das duas opções é melhor para amortizar?

    FGTS: 7.000,00
    Recurso prório: 13.000,00
    Prazo de Financiamento: 420 (17 prestações pagas)
    Taxa de juros: 8,78
    Saldo devedor: R$ 155.257,17
    Valor da Prestação: 1.500,00
    Seguro: 40,12
    Taxa: 22,10

    • Olá Fabio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para fazer a simulação é necessário discriminar a prestação: em A – amortização e J – Juros – separados.

      Equipe Click Habitação

  244. Boa tarde, gostaria de saber quantas parcelas consigo amortizar se utilizar o saldo do FGTS. O financiamento está só no meu nome, efetuei quando era solteira, hoje sou casada, consigo utilizar o FGTS do meu marido para abater?
    Recurso próprio: R$ 4.900,00
    Prazo financiamento: 300(pagas 17 prestações)
    Taxa de juros: 4,5
    Saldo devedor teórico: R$ 66.705,01
    Juros: R$ 251,02
    Amortização: R$ 236,00
    FGHAB: R$ 9,93

    • Olá Patricia,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 487,02.
      Do valor do novo saldo temos que $ 61.805,01 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 232,58.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 487,02 – 232,58 = R$ 254,44.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      61.805,01 / 254,44 = 242,91 meses = 243 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 487,02
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 243 meses.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Com relação ao uso do FGTS por seu cônjuge, considerando que o imóvel foi adquirido antes do casamento, somente seria possível se o regime de bens adotado for o de Comunhão Universal de Bens.
      Veja no artigo:
      FGTS e o Regime de Casamento

      Se o Regime de Bens for o da Comunhão Parcial de bens para tornar-se coproprietário do imóvel financiado, o cônjuge/companheiro deve adquirir fração ideal do imóvel mediante a formalização da compra de fração ideal e assunção do financiamento nas condições vigentes para o SFH devidamente registrada na respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Veja no artigo:
      Inclusão de cônjuge no financiamento

      Equipe Click Habitação

  245. Boa dia, quantas parcelas consigo amortizar no meu financiamento da caixa.
    Recurso próprio para amortizar: 60.000,00
    Prazo financiamento:420 (pagas 12 prestações)
    Taxa de juros: 8,5101
    Saldo devedor teórico: R$ 187.586,87
    Juros: R$ 1.253,62
    Amortização: 457,36
    Seguro: R$78,79
    Taxa adm: 25,00

    • Olá Artur,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 1.710,98.

      Do valor do novo saldo temos que $ 127.586,87 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 852,65.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 1.710,98 – 852,65 = R$ 858,33.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      127.586,87 / 858,33 = 148,65 meses = 149 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 1.710,98
      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.
      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 149 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  246. Boa tarde, Poderia me ajudar, gostaria de saber quantas parcelas consigo amortizar, e se caso utilizar o saldo do FGTS se pago alguma taxa. Meu financiamento é sistema SAC.
    Recurso próprio: 10.000,00
    Prazo financiamento:180(pagas 11 prestações)
    Taxa de juros: 8,78
    Saldo devedor teórico: R$52.497,92
    Juros: R$386,66
    Amortização: 305,55
    Seguro: R$39,86
    Taxa: 25,00

    Obrigada!

    • Olá Julia,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 692,21.
      Do valor do novo saldo temos que $ 42.497,92 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 313,01.

      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 692,21 – 313,01 = R$ 379,20.

      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      42.497,92 / 379,207 = 112,1 meses = 113 meses
      A prestação (a+J) ficaria igual = R$ 692,21

      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      O seu encargo = Prestação (a+J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 239 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Gilmar,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que dissemos no artigo é uma escolha pessoal e no nosso entendimento depende basicamente nas condições financeiras do comprador.
      Se o encargo mensal estiver adequado a sua capacidade de pagamento a melhor opção será sempre pela redução do prazo do financiamento, mantendo o encargo próximo ao atual.
      Se o encargo mensal estiver estiver “pesando” no seu orçamento mensal a melhor opção será reduzir o encargo.

      Equipe Click Habitação

  247. Boa tarde,

    Primeiramente parabéns pelo site.

    Tenho algumas dúvidas com relação ao meu financiamento:
    Fiz um financiamento no total de 360 meses, onde 20 parcelas foram pagas. Gostaria de saber se é possível junto a CEF reduzir o número de prestações sem amortização, ou seja, aumentando o valor das parcelas diante ao banco? Sendo que minha renda atual é maior no que no ato que assinei o contrato. Desde já agradeço!

    • Olá Cassiano,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existe a modalidade de negociação para redução do prazo sem amortização. Verifique a disponibilidade para seu financiamento junto ao Banco.
      Haverá avaliação da capacidade de pagamento para o novo prazo.

      Equipe Click Habitação

  248. Boa tarde!… Este site é muito útil…
    Se possível, pode me auxiliar nos cálculos de amortização do financiamento, estarei indo no próximo mês à CEF para efetuar o abatimento, sendo:
    Prazo do financiamento: 360 (Paguei este mês a parcela 47ª)
    Taxa de Juros Contratual: 7,66
    Saldo Devedor Teórico: 92.353,53
    Juros/Correção do Mês: 591,38
    Amortização do mês: 290,01
    Seguro: 26,18
    Taxa Adm: 22,62
    Tenho 18.000,00 para amortizar
    Seriam reduzidas quantas prestações? O valor da prestação não teria alguma alteração significativa? Pode me ajudar?

    Muito obrigada!!!!

    • Olá Marta,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 881,39.
      Do valor do novo saldo temos que $ 74.353,53 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 476,12.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 881,39 – 476,12 = R$ 405,27.

      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      74.353,53 / 405,27 = 183,5 meses = 184 meses
      A prestação (a+J) ficaria igual = R$ 881,39

      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      O seu encargo = Prestação (a+J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 239 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  249. Boa noite! Adorei este site. Preciso de um apoio nos cálculos abaixo:
    Prazo do financiamento: 167
    Taxa de Juros Contratual: 4,50
    Saldo Devedor Teórico: 43.997,45
    Juros/Correção do Mês: 166,04
    Amortização do mês: 278,52
    Tenho 30.000,00 para amortizar no saldo devedor em recursos próprios.
    Qual ser a redução em numero de parcelas e valor?
    Obrigado.

    • Olá Edgar

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje.
      Assim, temos o valor de R$ 444,56.
      Do valor do novo saldo temos que $ 13.997,45 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 52,82.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 444,56 – 52,82 = R$ 391,74.

      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      13.997,45 / 391,74 = 35,7 meses = 36 meses
      A prestação (a+J) ficaria igual = R$ 444,56

      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      O seu encargo = Prestação (a+J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 239 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  250. Muito feliz pela descoberta deste site! Gostaria de ajuda:
    Saldo Devedor Teórico R$ 246.419,46, Juros/Correção do Mês (R$) 1.589,37, Amortização do Mês (R$) 607,03, Seguro R$ 71,43 , Taxa Adm: R$ 25,00 , Prazo do Financiamento: 420, Taxa de Juros Contratual: 8,78. Estou na prestação de n.º 20. Tenho R$ 40.000,00 para amortizar. Pretendo reduzir o prazo do financiamento. De quantas prestações seria essa redução ? E o novo Valor de Amortização? vocês teriam algum programa/planilha que ajude nos cálculos? Grata

    • Olá Vana,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas manhas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje.
      Assim, temos o valor de R$ 2.196,40.
      Do valor do novo saldo temos que 206.419,46 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 1331,38.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 2.196,40 – 1331,38 = R$ 865,02.

      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      206.419,46 / 865,02 = 238,6 meses = 239 meses
      A prestação (a+J) ficaria igual = R$ 2.196,40

      Sobre o valor do seguro habitacional temos a redução proporcional (a redução do saldo devedor) somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP.
      O seguro de Danos físicos-DFI ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      O seu encargo = Prestação (a+J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 239 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  251. Parabéns pelo site é muito útil e com uma linguagem fácil de entender.
    Gostaria que me auxiliasse:
    Saldo Devedor Teórico R$ 91.763,65 , Juros/Correção do Mês (R$) 581,38 , Amortização do Mês (R$) 835,11 , Seguro R$ 34,74 , Taxa Adm: R$ 25,00 , Prazo do Financiamento: 121, Taxa de Juros Contratual: 8,51 Estou na 13º prestação.
    Tenho R$ 60.000,00 para amortizar. Pretendo reduzir o prazo do financiamento. Quanto seria essa redução ? E o Valor do novo saldo devedor? Obrigado

    • Olá Emanuel,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor de $ 60000,00 será deduzido do saldo devedor atualizado e com juros pró-rata desde o vencimento do ultimo encargo até o dia da amortização.
      O novo prazo aproximado será de 27 meses.

      A prestação será aproximadamente mantida.
      O Seguro de MIP será reduzido proporcionalmente ao valor amortizado.
      O Seguro DFI será mantido.
      A taxa de administração será mantida.

      Equipe Click Habitação

  252. Informações adcionais:

    Saldo DEZ/15: R$328.568,04
    Saldo JAN/16: R$327.817, 64

    Valor da prestação: R$ 3656,54

    Encargos Básicos: R$403,81
    Encargos Adcionais: R$2364,85
    MIP: R$57,52
    DFI: R$54,82
    Adm. e man. R$25,00

    • Prezado Ricardo,

      Os dados estão inconsistentes, pois a soma não fecha com o valor da prestação.

      Precisamos de dados separados assim:
      Prestação
      Juros
      Amortização
      Seguro MIP
      Seguro DFI
      Taxa

      É necessário ter o valor dos juros para recalcular esses juros com a redução do saldo devedor. E depois calcular o novo valor da Amortização – A.
      E novo prazo depois da amortização

      Equipe Click Habitação

  253. Boa tarde,

    Gostaria de amortizar um valor de R$ 60.000,00 do meu contrato de financiamento, poderia me ajudar a calcular a redução de prazo total?

    Dados:

    Saldo restante: R$ 327.817,64
    Parcela: 16/300
    Taxa de Juros Nominal: 8,46% a.a
    Taxa Efetiva: 8,80% a.a
    Sistema: SAC

    Desde já agradeço e parabenizo pelo site.

    • Olá Ricardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para efetivar o cálculo aproximado é necessário os detalhes do encargo mensal: Prestação, amortização e juros, seguros e taxa administrativa separadamente.

      Equipe Click Habitação

  254. Para complementar a pergunta já feita. A amortização é feita pelo sistema SAC.

    Mais uma dúvida: a divisão do valor do saldo devedor pelo valor da amortização deve correspondem aos meses restantes do contrato? No meu não acontece isso, se eu dividir 380.000,00 por 1154,00 (valor da amortização ) não dá 353 (que é o prazo que consta do demonstrativo), mas 330!!!

    • Olá Tatiana,

      Realmente você tem razão na contratação o valor da amortização da prestação (A+J), no sistema SAC, é a divisão do financiamento pelo prazo.
      Esta relação vai desequilibrando com o tempo em função da atualização monetária sobre o saldo devedor sem a correspondente atualização da prestação (A+J).
      No seu exemplo deveria ser ao contrario o calculo deveria dar um prazo maior.
      Se estiver correto, em tese, o saldo devedor vai ficar nulo antes do prazo previsto contratualmente.

      Sugerimos verificar com o banco se o valor apresentado (amortização) no boleto está correto.

      Equipe Click Habitação

    • Muito obrigada!!!! De fato, não restam 353 parcelas, mas 324. Desculpe meu equivoco!
      Se eu dividir 380.000,00 por 1.154 (valor da amortização) da 329,28 (330 ), um prazo maior !

    • Olá Tatiana,

      Boa Tarde!
      Em primeiro lugar parabenizamos pelo acompanhamento do seu contrato.
      De acordo com a nova informação a divisão está coerente com desiquilíbrio na relação da prestação (A+J) e o saldo devedor. O recalculo periódico tem função de equilibrar a relação.

      Equipe Click Habitação

  255. Olá, Tenho um financiamento imobiliário restando 353 parcelas e um saldo devedor de R$380.000,00. A correção monetária, fixada pela TR, esta influenciando o saldo devedor, correto? Isso pode gerar um saldo residual? A previsão de saldo residual é legal? Pretendo quitar esse contrato bem antes do prazo contratado. Devo ficar preocupada?

    • Olá Tatiana,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na realidade é o aumento da SELIC e da taxa de juros do mercado financeiro é que fizerem com a Taxa Referencial – TR tivesse um aumento considerável e com influencia na evolução do saldo devedor dos financiamentos.

      Normalmente nos contratos de financiamento a questão do saldo devedor residual é definido em cláusula específica dos contratos. Ele é decorrente da evolução do saldo devedor no tempo. Lembramos que o lastro dos financiamentos é a poupança e o FGTS e ambos tem atualização monetária pela TR.
      Entendemos que não há ilegalidade na cobrança de saldo residual.

      Informamos que nos contratos existe cláusula de recálculo periódico da prestação.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o saldo residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Esse resíduo tende a ser de até 1 (um) encargo, portanto de pequena monta.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  256. Olá,
    Pode me ajudar com esses cálculos? Meu saldo devedor atual está em 116.437.63
    Desejo amortizar esse valor com 10.000 no valor das parcelas pois estou com dificuldades no pagamento do valor mensal. Taxas de juros contratual é de 6.6600. Sistema SAC. Com prazo de 360 meses e já paguei até agora 13 prestações. Valor prestação 983,41 Valor seguro 23.88. Taxa adm 25.39.
    Lembrando que a ultima parcela paga estava no valor de 1.032,68, como ficaria o valor da próxima com esse abatimento?
    Agradeço muito se puder me ajudar com o cálculo.

    • Olá Tatiane,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo da amortização para redução do encargo é simples.
      Ela ocorre de forma proporcional ao valor amortizado, ou seja, a prestação (a+J) é reduzida no mesmo percentual de redução do saldo devedor.
      Assim, vamos exemplificar com os seus dados:
      $ 10.000,00 / 116.437,63 = 8,59%
      Prestação (A +J) = 983,41 – 8,59% = $ 898,95
      Seguro de MIP seria reduzido em 8,59%
      Seguro DFI ficaria igual
      Taxa de administração ficaria igual

      Assim, a redução do encargo total ficaria um pouco inferior a R$ 100,00.

      Esperamos ter ajudado.

      Equipe Click Habitação

  257. Olá, Boa tarde.
    Gostei muito do site.. linguagem direta! Muito Bom.
    Dei uma caçada nos comentários mais acabei não encontrando como se faz o calculo para redução do prazo.
    Vi que para redução da parcela devo dividir o valor que se tem para amortizar pelo valor total divida restante. No meu caso é saldo devedor é de R$ 82.445,11 e tenho os R$ 10.000 para amortizar.
    10.000,00 / 82.445,11 = 12,12% de redução na parcela que hoje é de R$ 616,64 ficando R$542,64. Está correto isso?

    E no caso do calculo para redução do prazo você poderia detalhar utilizando meus dados?
    Prestação atual 24 de 300.
    Saldo Devedor Teórico em R$ 82.445,11
    Juros/Correção do Mês (R$) 310,27
    Amortização do Mês (R$) 294,05
    Taxa de Juros Contratual 4,5000

    Muito Obrigado. Estão ajudando muito.

    • Olá Leandro,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Parabéns! pelo interesse em aprender como funciona o desdobramento do encargo e os cálculos de evolução do seu financiamento.

      Bem, com relação a amortização para o valor do encargo esclarecemos que o raciocínio está correto, porém a redução é somente no valor da Prestação (A+J), assim seria 12,12% sobre a prestação (a+j) no valor de R$ 604,32 ficando no valor de R$ 531,02.

      Sobre o valor do seguro habitacional ou FGHAB a redução seria somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP. A cobertura de Danos físicos ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      Cálculo para redução do prazo
      O cálculo é aproximado e tem algumas manhas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje.
      Assim, temos o valor de R$ 604,32.
      Do valor da prestação temos que recalcular o J-Juros para depois calcular o novo A – Amortização e assim chegar no novo prazo.
      Com o novo saldo de R$ 72.445,11 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 272,64.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 604,32 – 272,64 = R$ 331,68.

      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      72.445,11 / 331,68 = 218,4 meses = 219 meses
      A prestação (a+J) ficaria igual = R$ 604,32

      Sobre o valor do seguro habitacional ou FGHAB a redução seria somente para a cobertura do Morte e Invalidez permanente – MIP. A cobertura de Danos físicos ficaria igual. A Taxa de administração também não se altera.

      O seu encargo = Prestação (a+J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 219 meses.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter ajudado. O cálculo foi efetivado com sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

    • Valeu, muito obrigado!

      Vou montar um Excel aqui e repassar a informação aos amigos.

  258. Boa noite,

    Estou na 57 parcela de 300, tenho um saldo devedor teórico de R$60.734,67 dá para quitar com R$40.000,00 ?

    • Olá Flávio,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os contratos habitacionais atuais tem equilíbrio financeiro e os bancos, em geral, não concedem descontos para quitação.

      O que você pode fazer é amortizar para reduzir o prazo, aumentar o poder de amortização da prestação mensal e quitar mais rápido o financiamento.

      Equipe Click Habitação

  259. Ola preciso de uma ajuda,tenho um financiamento de 420 meses do valor de 138.670.00 sendo que pago 1358.65 de parcela, 30.00 de seguro e 25.00 de tx adm. A txa de juros é tjn 8,41 e je 8,7. Tenho 10 mil reais para amortizar, gostaria de ver a simulação da duas formas de amortização. Desde já agradeço. Parabéns pelo site.

    • Olá Eder,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos artigos damos uma ideia de como funciona.

      Para a redução do encargo o cálculo é simples para a prestação (A+J).
      A redução da prestação é proporcional ao valor amortizado, assim no valor citado temos:
      10.000 / 138.670,00 = 7,21%
      Assim, sua prestação será reduzida em 7,21%.
      Seu seguro habitacional MIP – será reduzido em 7,21%
      O seguro habitacional DFI – será mantido
      A taxa de administração – será mantida

      Para o cálculo da amortização com redução do prazo é necessário a informação do sistema de amortização (SAC ou Price, em geral) e dos valores da Prestação (A+J) separados, bem como o prazo remanescente atual.

      Equipe Click Habitação

  260. Parabéns pelo trabalho!!!
    Tenho observado que meu saldo deveddor cai muito pouco. Existe atualização do saldo devedor?
    Diz que amortiza 405,00 R$ mais na pratica em 26 meses só caiu 7000,00 R$, o que deveria ser no meu entendimento (405x 26).

    • Olá Filipe,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A maioria dos contratos habitacionais são pós-fixados, ou seja, tem atualização monetária, em geral pela TR, de forma idêntica a poupança e ao FGTS.
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Tivemos aumentos na SELIC e nos juros no mercado financeiro, os quais influenciam na variação diária da TR.

      A TR leva em conta em sua fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  261. Muitíssimo obrigado pelos esclarecimentos. Perdoe minha insistencia mas no caso de reduzir o valor das parcelas, elas são reduzidas durante um determinado período e depois volta ao valor normal ou ela é reduzida em definitivo começando a amortização mensal deste novo valor até o final do financiamento?
    Quando vocês citam que: “Na amortização o valor dos juros proporcionais entre o dia do vencimento do último encargo e o dia da amortização serão deduzidos do valor amortizado”..Significa dizer que, se minha data de vencimento é dia 01 e eu realizo a amortização dia 05, eu pago s juros referentes a esses 4 dias de diferença?

    • Olá Jamille,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que a opção da amortização para redução do encargo (parcela) ela é reduzida proporcionalmente ao valor amortizado do saldo devedor. E seguirá fluxo normal da evolução do contrato, tendo recálculos periódicos, conforme definido em contrato. Ou seja, não voltará ao patamar anterior. Mas, a prestação e os seguros tem recálculo periódicos.

      Com relação aos juros eles são calculados para o pagamento no dia do vencimento do encargo (juros mensais). Mas, se você for amortizar ou quitar antecipadamente eles serão cobrados proporcionalmente ao número de dias decorridos desde o ultimo vencimento até o dia da negociação a ser efetivada, exatamente como você exemplificou.

      Equipe Click Habitação

  262. Bom dia. Admiro muito o trabalho de vocês, seu site é muito esclarecedor. Parabéns.

    Vejo em alguns comentários as pessoas comentando sobre amortizar e antecipar parcelas, são coisas diferentes? Eu tenho um financiamento no sistema SAC pela Caixa Economica e penso em amortizar 10mil do saldo devedor. Essa amortização vai ser abatida 100% do saldo devedor ou deve entrar algum juro nesse valor? Por exemplo, devo 100mil e vou pagar 10mil, meu saldo devedor ficará 90mil?

    • Olá Jamille,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:
      * Amortizar para redução da prestação ou
      * Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.
      Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar, pois é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

      No financiamento habitacional não existe a figura de antecipar parcelas, como no Consórcio ou nas parcelas da Construtora, pois existe o desdobramento do saldo devedor.
      Esclarecemos que no financiamento habitacional os juros são cobrados junto ao encargo mensal, ou seja, na prestação (A+J). Na amortização o valor dos juros proporcionais entre o dia do vencimento do último encargo e o dia da amortização serão deduzidos do valor amortizado. A compensação ocorrerá no primeiro encargo após a amortização, onde os juros ficarão menores, pois já foram cobrados na amortização.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor veja no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Veja as características de cada tipo de amortização
      Redução do prazo:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Se o valor do encargo atual estiver dentro do seu orçamento entendemos que sempre será vantagem amortizar para redução do prazo.

      Equipe Click Habitação

  263. Boa tarde, entro com frequência no site e gosto muito das dicas. Gostaria de esclarecer uma duvida. Tenho um financiamento imobiliário na CEF no valor total de R$137.000, o apto está em fase de obras e eu pago mensalmente os juros obra para o saldo devedor não aumentar no final. A questão é: tenho R$37.000 em conta e gostaria de realizar amortização do saldo devedor que ainda não está nos 137.000 devido a obra, mas algo em torno de 105.000. Obviamente optarei por redução do prazo. Posso realizar este tipo de amortização mesmo não estando pagando a parcela integral do financiamento? Quais seriam as vantagens?

    • Olá Bruno,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Acreditamos que a CAIXA não aceita amortização na fase de construção, em função do controle de liberação de parcelas da obra. Verifique com o Banco.

      Orientamos assim a efetivar a aplicação do valor de forma que tenha rentabilidade superior aos juros do seu financiamento. E a aplicação veja efetivada com vencimento próximo a entrega das chaves do apartamento para fins de aproveitar ao máximo o rendimento da aplicação financeira.

      Recomendamos que a amortização seja efetivada logo em seguida ao término da fase de construção.
      As vantagens estão citadas no artigo: pagamento de menos juros contratuais, menos parcelas de seguro habitacional, menor seguro de MIP, menos parcelas de taxa de administração, menor tempo para quitação da dívida.

      Equipe Click Habitação

  264. Ola pessoal, meu saldo devedor é de 70.000, tenho 10.000 no meu FGTS. Se eu usar meu FGTS para pagar as ultimas prestações meu saldo devedor sera de 60.000 ou não?
    Abraço

    • Olá Carlos André,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que realmente o valor será amortizado no seu saldo devedor, mas será deduzido os juros contratuais desde o último vencimento do encargo até a data da amortização.
      Desta forma, no seu exemplo o valor do saldo devedor será de $ 70.000 – 10000 + juros contratuais pro-rata desde a data do vencimento. Assim, o saldo devedor será um pouco superior a $ 60.000,00.

      Informamos que a redução do saldo devedor na amortização para redução do encargo funciona da mesma forma.

      Sugerimos a leitura do sobre artigo sobre o saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  265. Sou muito fã do trabalho de vocês e sempre divulgo o site para quem está num financiamento. Parabéns.

    Gostaria que me ajudassem a fazer a simulação entre as duas formas de amortização. Tenho um financiamento de 360 meses, no qual paguei apenas 4 parcelas. Restam 356 meses. O saldo devedor está em 104.085,86 e a parcela está num valor de 1010,68. Sendo a prestação R$ 952,61; o seguro R$ 33,07 e a tx adm R$ 25,00. Com juros de 7,5810% a.a; CET 9,1488% e CESH 4,0590%. Bem, agira vai a situação: Possuo 15mil em dinheiro para amortizar o saldo devedor. Reduzindo o débito de R$ 104.015,86 para R$ 89.085,86. Como ficaria o valor da parcela se eu optasse por baixar o valor dela e como ficaria o valor, caso eu abatesse no tempo?

    • Olá Junior,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que a amortização para redução do encargo é proporcional a redução do saldo devedor, assim sua prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente a redução do saldo devedor, bem como o seguro de MIP (morte e invalidez permanente), sendo que o seguro do DFI (danos físicos no imóvel) e a taxa de administração ficarão inalterados.

      Como no seu exemplo tem uma amortização no valor de 14.930,00 teremos:
      14.930,00 / 104.085,86 = 14,35% de redução da prestação e do seguro MIP
      A prestação (A + J) ficará em aproximadamente = 815,88
      O prazo continua em 356 meses.

      Na opção para redução do prazo o valor da prestação (A + J) continua aproximadamente o mesmo e o valor do seguro MIP é reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor.
      A prestação (A + J) ficará aproximadamente mantida em 952,61
      O novo prazo será de aproximadamente 231 meses, em função da redução dos Juros sobre o saldo devedor
      A sua amortização mensal passará de $ 242,00 para aproximadamente $ 386,54.

      Equipe Click Habitação

  266. Super esclarecedor esse site e suas respostas, com base nisso efetuei uma amortização reduzindo de 360/346 para 254/240, ou seja, de 30 anos há 14 meses, caiu para 20 anos… enfim, desde o inicio pensei em ir juntando uma grana e ir amortizando anualmente… teria alguma vantagem em ir amortizando numa frequencia menor? a cada dois meses por exemplo? claro que amortizações bem menores, a regra no banco é de que a amortização não seja inferior ao valor da parcela do mês… e tb não ficaria em paz sem uma reservinha na poupança neh… P.S. desde o começo pensava em reduzir a parcela, mas vcs me convenceram hehe

    • Olá Alexson,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      As amortizações podem ser efetivadas em qualquer intervalo e sempre tem vantagem. Em função da redução dos juros contratuais e das parcelas a pagar.
      Lembre-se que ter reservas financeiras é sempre importante. Sugerimos, assim ter uma reserva de emergência e a partir daí fazer as amortizações sempre que possível.

      Equipe Click Habitação

  267. mandei uma consulta a pouco por volta de 10,20h, porém pode não ter ido! refaço-a resumidamente: pedi para caixa reconsiderar os juros do meu contrato, reduzindo-os em 0,5% por ter esse direito, Pergunto-lhes: vou ter que averbar essa redução se concedida no cartório de RGI? obrigado ACHEG

    • Olá Antonio Carlos,

      Bom dia!

      Se for aceito pelo Banco o seu pleito deverá ser elaborada Ret-Ratificação do contrato original, e deverá ser averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
      O valor dos juros deverão ser ajustados no sistema de controle do banco.

      Equipe Click Habitação

  268. Olá eu tenho um contrato de 300 meses com taxa de juros de 5 %, eu tenho um saldo devedor de 28.195 no boleto que recebi atual com vencimento em dezembro está com amortização da dívida está em 117,00 reais, a prestação está atualmente de 245,89 mas só abateu 70,00 reais no saldo devedor, isso já acontece a muitos anos e a caixa econômica diz que é normal. Gostaria de saber se essa informação procede mesmo. Obrigada

    • Olá Sheilane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o “problema” está associado a atualização monetária do saldo devedor. De uns tempos para cá o Governo aumentou a taxa SELIC e por consequência os juros de mercado e a Taxa Referencial – TR.
      A TR é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      É possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.”

      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre evolução saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  269. Olá pessoal,boa tarde minha dúvida é a seguinte:
    Tenho um contrato com saldo devedor no valor de R$ 60.764,98 com prazo de 300 meses,já paguei 52 prestações. Minha parcela é decrescente e hoje pagaria em tese 497,00 contudo,como já explicaram que há variações pela TR acabo pagando 522,00 em média. Gostaria de saber ,se eu quiser diminuir o prazo para 120 meses por exemplo eu iria me dirigir a agência da caixa e pedir para fazerem essa amortização pela modalidade SAC como é o meu caso e continuaria pagando em média o valor q pago atualmente sem decrescer mensalmente o valor das parcelas? Eu não teria que pagar um valor determinado na agência, mas apenas continuar pagando mensalmente o valor das parcelas,que nesse caso permaneceriam em média o valor descrito?
    Aguardo a resposta de vocês.
    Atenciosamente.

    • Olá Rosiane,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para reduzir o prazo para 120 meses e manter o encargo no nível atual precisa amortizar aproximadamente valor próximo a metade do saldo devedor atual.

      Se não amortizar para negociar e reduzir o prazo para 120 meses necessariamente o valor do encargo mensal irá subir para possibilitar a amortização mensal no novo prazo pretendido.

      Equipe Click Habitação

  270. Boa noite, tudo bem ?
    Gostaria de saber se vale a pena eu usar o FGTS com o saldo de 5.000 ( CINCO MIL ) para abater um saldo devedor do financiamento da casa no valor de 88.000 ( Oitenta e oito mil ). A TABELA É PRICE.
    E se possível poderia fazer uma simulação de mais ou menos o valor da nova parcela ? Considerando que a atual parcela é de 490,00 ( Quatrocentos e noventa reais ) e total do financiamento é de 360 meses. Obrigado, e uma ótima noite.

    • Olá Luiz

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização será sempre um método inteligente para quitar o saldo devedor antecipadamente.
      Desde o encargo mensal não esteja pesando no seu orçamento mensal utilize para amortizar para redução do prazo.
      Solicite a simulação ao Banco pois para a Tabela Price é necessário efetivar cálculos matemáticos.

      Equipe Click Habitação

  271. Boa tarde Amigo, segue minha situação
    Tenho um financiamento de 76.541,74 e faltam 282(25 anos) meses para quitar.
    Taxa de juros contratual = 5,5%
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês = 1,00178%
    A prestação desse més é de 633,10 com 352,04 de juros e 267,81 de amortização + FGHAB de 13,25.
    Estou querendo pagar em 120 meses(10anos)ou seja, teria como calcular o valor da parcela da amortização?
    282 = 23,5 anos

    • Olá Julio,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Juntamos os 2 comentários e alteramos o nome.

      Esclarecemos que se o sistema de amortização for o SAC para calcular o valor de A é bem simples:
      Basta dividir o saldo devedor pelo prazo, ou seja,
      No seu exemplo:
      A – Amortização 76.541,74 / 120 = R$ 637,85

      Se o sistema for Price o calculo precisa ser efetiva numa calculadora. Orientamos a procurar o banco para efetivar o cálculo.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  272. Bom dia!
    Tenho um financiamento com um saldo devedor de R$100.500,00 com 385 parcelas e a prestação mensal está na casa dos R$ 970,00.
    Tenho R$ 42.000,00 aplicados em LCI e tenho uma reserva de R$ 40.000,00 aplicada em poupança. Além destes valores citados, tenho um FGTS de R$ 47.000,00.
    Diante disto, estou numa dúvida cruel com relação ao o que fazer se aplico os R$ 40.000,00 em LCA, Tesouro Direto…ou se agrupo este valor ao FGTS + uma parte do LCI e quito o meu financiamento.
    Podem me ajudar?!
    Grato pela boa vontade!

    Rodrigo.

    • Olá Rodrigo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Algumas pessoas nos perguntam sobre esta questão.
      Podemos orientar neste sentido:
      1) O valor do FGTS deve ser utilizar de imediato para amortização para redução do prazo. A remuneração do FGTS é muito pequena e inferior aos juros do seu financiamento.
      2) As outras reservas financeiras somente podem justificar o não uso para amortizar a dívida do financiamento somente se o CET do financiamento for inferior ao rendimento líquido das aplicações. Verifique.

      Lembre-se que além dos juros você paga mensalmente uma taxa de administração e seguro, os quais não estão embutidos na taxa de juros do financiamento.

      Entendemos que a quitação do financiamento será a melhor opção, considerando que você elimina um compromisso financeiro mensal e com a sobra pode efetivar aplicações mensais em renda fixa e pensar no próximo objetivo.

      Equipe Click Habitação

  273. Bom dia,
    vou passar as informações que você me pediu para fazer o cálculo:
    Saldo devedor: 27.500,00
    valor para amortização com FGTS: 14.000,00
    Taxa de juros contratual: 8,5101
    Índice de reajuste saldo devedor no mês 1,00186

    Exemplo da última parcela paga:

    amortização do mês 298,76
    juros/correção do mês 175,81
    seguros 37,11
    Taxa adm 25,00
    total 536,68

    Obrigada pela atenção!!

    • Olá Magda

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que com os valores informados efetivamos cálculos aproximados:
      Novo saldo devedor após a amortização = R$ 13.500,00
      Novo prazo = 35 meses
      Prestação = 388,26 (A) + 86,31 (J) = 474,57
      Seguros = O Seguro MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo e o seguro DFI será mantido.
      Taxa = ficará a mesma

      Equipe Click Habitação