Crédito Imobiliário – Medidas de estímulo

Crédito Imobiliário – Medidas de estímulo

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Fonte: Click Habitação
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Na semana passada tivemos importantes decisões sobre funding destinado ao crédito imobiliário do Conselho Curador do FGTS – CCFGTS e Conselho Monetário Nacional – CMN

compra e venda de imóveis - crédito imobiliário

 

Recursos do FGTS

No âmbito do CCFGTS foram aportados R$ 4,9 bilhões para o Pró-Cotista, porém, com o valor do imóvel limitado a R$ 400 mil, ao invés do tradicional limite do SFH (R$ 750 mil ou R$ 650 mil, conforme o caso).

Esse limite de R$ 400 mil foi colocado para evitar alocação de recursos do FGTS para um segmento muito descolado do perfil da habitação social e, ademais, o ticket médio de nossas operações do SBPE é em torno de R$ 400 mil.

Ainda no contexto do CCFGTS foi criada linha de crédito de R$ 2 bilhões para financiar a produção de imóveis com valor de até R$ 300 mil, porém, essa modalidade depende de regulamentação por parte do Ministério das Cidades e, por conseguinte, neste momento não é possível adiantar as regras e nem tampouco quando estará disponível para contratação.

Recursos da poupança – SBPE

Pelo lado do CMN, a principal medida foi a possibilidade dos Bancos utilizarem até 4,5% do Compulsório das Cadernetas de Poupança para os financiamentos no SFH, sendo que esta medida pode disponibilizar até R$ 22,5 bilhões para todos os Bancos e, no caso da CAIXA, algo em torno de R$ 10 bilhões.

O CMN também alterou os critérios para cumprimento do Direcionamento Básico da Caderneta de Poupança – destinação de no mínimo 65% do saldo para o crédito imobiliário – ação que denominamos de ‘fechamento dos vazamentos’.

A rigor, significa que foram fechadas as portas para os Bancos utilizar de alguns ‘subterfúgios’ para cumprir o Direcionamento Básico

Destaques das mudanças no Direcionamento Básico:

  • Extinção do multiplicador de 1,2 para os CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários;
  • Extinção da possibilidade de utilização de cotas de fundo de investimento imobiliário, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios, debêntures, carta garantia de CRI, entre outros;
  • A principal medida – extinguir a possibilidade de utilizar CRI que não estejam lastreados em operações de crédito imobiliário enquadráveis no SFH.

Essa medida tirará, da zona de conforto, os Bancos que não estavam aplicando, em crédito imobiliário, os 65% dos saldos das cadernetas de poupança e, assim, ou ampliarão seus volumes de aplicação ou venderão, a preço competitivo, DII – Depósitos Interfinanceiros Imobiliários para Bancos que queiram aplicar em crédito imobiliário.

Embora o valor sub-aplicado seja da ordem de R$ 45 bilhões, os efeitos do ‘fechamento dos vazamentos’, não obstante importantíssimo para a correta aplicação dos recursos do SBPE, só apresentará impactos no médio/longo prazo. Isso porque as alterações nas regras não serão retroativas e, como estamos em um momento de captações líquidas negativas nas cadernetas de poupança, os Bancos que estão sub-aplicadas continuarão cumprindo o direcionamento com base na engenharia financeira utilizada até então.

É importante que todos nós estejamos cientes que essas medidas foram adotadas para suavizar a transição da ‘euforia’ para a ‘realidade’ e, portanto, o foco continuará sendo viabilizar a comercialização dos estoques já produzidos ou em produção e, no caso de financiamentos de novos lançamentos de imóveis enquadrados no SBPE (SFH ou SFI) serão analisados com absoluto rigor e, no momento, isso ainda não será possível, não se devendo criar expectativas e, muito menos, prospectar novos negócios.

Mercado Imobiliário

Essas medidas foram emergenciais e, a partir de 2016 deveremos caminhar com ‘nossas próprias pernas’ e, assim, se mantivéssemos o mesmo ritmo de aplicação verificado nos anos anteriores provocaríamos o agravamento do problema para o futuro.

Na ausência de nenhuma medida contingencial, a tendência seria que as 580 mil UH financiadas por todo o mercado, com recursos do SBPE em 2014, cairia para algo em torno de 334 mil UH, ou seja, uma redução de 42% na relação 2015/2014.

Essa injeção de recursos poderá viabilizar a contratação de aproximadamente 128 mil Unidades Habitacionais – UH, fazendo com que, ao invés de 334 mil UH sejam financiadas 462 mil UH e, assim, a queda em relação a 2014 será da ordem de 20%.

Portanto, os recursos ora disponíveis se apresentam como equilibrados frente à realidade do mercado e, assim, vai depender da habilidade e responsabilidade dos gestores dos Bancos de forma a não transformar um excelente remédio em um veneno letal.

 

Teotonio Costa Rezende

Vice-Presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal,

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

Atua no setor financeiro há 40 anos, 35 dos quais dedicado ao setor habitacional

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