Compra de imóvel – Guia ANEFAC

Compra de imóvel – Guia ANEFAC

473
Fonte: ANEFAC
COMPARTILHAR

O Guia ressalta as principais recomendações a quem está interessado na compra de imóvel, novo ou usado

Guia ANEFAC para compra de imóvel

Dentro de sua missão institucional, a ANEFAC – Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade, preparou um guia de orientações para aquisição de imóvel, algo muito importante na vida das pessoas e para o qual são necessários muitos cuidados para que não vire uma dor de cabeça. A fonte é Roberto Vertamatti – Diretor de Economia da entidade.

1. Ter sempre em mente que os juros no Brasil ainda são elevados, mesmo nos imóveis 

Os juros para compra de um imóvel no Brasil são dos mais baixos do mercado, mesmo porque o próprio bem é a garantia da compra, no entanto, ainda assim os juros são elevados. No financiamento imobiliário os juros variam entre 6,5% e 12%, sendo que os menores juros são para financiamentos subsidiados em programas do governo.

As prestações são compostas por amortização (do valor principal) e juros. O sistema de financiamento é o Price (prestações fixas – amortizações crescentes e juros decrescentes); SAC (prestações decrescentes – juros decrescentes e amortizações constantes); e, o SACRE (prestações decrescentes – juros decrescentes e amortizações crescentes).

Neste momento em que a inflação está pressionando preços de uma maneira geral e o governo tenta combatê-la aumentando a SELIC, o financiamento imobiliários também está sendo pressionado para aumentar os juros.

2. Muito importante ter um controle dos gastos implantado 

Não é comum para o brasileiro, mas precisamos aprender a controlar nossos gastos diariamente, mensalmente, anualmente. Quando se quer comprar um imóvel, este controle deve ser maior, pois estaremos assumindo uma dívida para muitos anos, talvez para toda a vida.
Portanto definir o quanto será gasto na aquisição de um imóvel é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. E aqui uma dica importante, nunca ultrapasse dos seus rendimentos familiares mensais, mais do que 30% em comprometimento com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria.

3. Prestar atenção em como será o mercado imobiliário em 2014 e próximos anos

Este aspecto também é importante, pois se o mercado estiver super aquecido, você poderá pagar mais caro o imóvel a ser adquirido. A falta de moradia no Brasil ainda é grande (estima-se algo entre 8 e 10 milhões de moradias) e, só este fato, demonstra a necessidade de muito investimento em imóveis por muitos anos, sem se considerar a necessidade de reposição de imóveis velhos.

De qualquer forma 2014 será um ano onde os investimentos em imóveis vão continuar, mesmo porque o déficit habitacional no Brasil ainda é muito grande. Segundo o Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) estima-se para 2013 um investimento em habitação da ordem de R$ 130 bilhões, um número parecido com o ano passado; em 2011 os investimentos foram de R$ 117 bilhões. Parte importante deste “funding” está vinculado ao SFH ( Sistema Financeiro de Habitação ), com origem significativa da Caderneta de Poupança.

Ainda assim os investimentos imobiliários, considerando as fontes bancárias e mais os investimentos dos próprios consumidores, estão na ordem de 7% do nosso PIB anual, o que ainda é bastante baixo. Para se ter uma ideia nos Estados Unidos o volume de crédito para os investimentos imobiliários é da ordem de 78% do PIB, na Alemanha é 39% e, no Chile 19%.

É também importante comentar que com a queda dos rendimentos das aplicações em renda fixa, parte importante deste dinheiro vai migrar para imóveis e também para o mercado acionário.

4. Defina que tipo de imóvel procurar 

Usado? Novo? Na planta? É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando. É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer?
No caso de apartamento há gastos com condomínio e, muitas vezes esta obrigação é pesada, dependendo das facilidades e serviços oferecidas no imóvel. A questão da distância do trabalho pode ser um fator importante em função do custo do transporte, em especial em grandes cidades, o que torna a questão da localização do imóvel algo muito importante e também pode significar altos custos de transporte para o trabalho, além do tempo gasto.

5. Estabeleça como será feito o pagamento 

Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor. Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em dinheiro para a compra do imóvel, devem ser considerados e precificados colocando tudo na ponta do lápis e, assim definir qual a melhor maneira de financiar e ou quitar a compra do imóvel.

6. Observe a região do imóvel 

Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes deve calçar o tênis e ir visitar a região, tanto de dia quanto de noite. Verifique se a região onde está o imóvel é barulhenta, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e, se há infra-estrutura e quais são. Muitas vezes quando definimos o local ideal, chegamos à conclusão que o custo está muito alto, então, neste caso, verifique regiões próximas que às vezes também tem condições razoáveis de moradia e, os imóveis poderão ser mais baratos.

A internet também pode ser uma boa forma de pesquisa: procure referências da imobiliária, construtora ou incorporadora, vale também pesquisar a reputação dos bairros escolhidos, segurança, bem como ver os bairros mais caros e ou mais baratos para se ter uma moradia.

A pesquisa na internet sobre a situação das incorporadoras também é importante, especialmente se existem ações e ou reclamações de compradores quanto à qualidade das construções.

É também recomendável buscar na prefeitura da sua cidade os projetos e obras previstas para o bairro onde você deseja adquirir o imóvel. É bem verdade que grande parte das prefeituras não tem disponibilizado estas informações, o que vai contra uma boa administração que deve ser totalmente transparente, informando tudo ao cidadão, mesmo porque ele tem o direito a estas informações.

7. No caso de compra de imóvel usado 

Neste caso o ideal é listar quais as características procuradas para o imóvel desejado. Na busca do imóvel dê preferência a profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual ele está localizado. Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais, evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.

É importante levar em consideração o estado do imóvel, pois dependendo de suas condições, os gastos e reparos serão altos e devem também ser computados na compra. Também neste caso a localização, segurança da região, vizinhança, etc., devem ser levados em consideração.

No caso de compra de apartamento usado, verifique a quantidade de vagas oferecidas na garagem e se as mesmas estão incluídas no negócio. Sem dúvida que a inspeção física, não só no apartamento, mas também na garagem, é necessária.
Examine toda a documentação e, preferencialmente, peça a ajuda de um advogado para este exame. Lembre-se você está comprando algo que, provavelmente, ficará anos pagando.

8. Pagamento de comissão para o corretor 

Muitas vezes a comissão de venda de um imóvel novo já faz parte do preço. No caso de imóvel usado, quase sempre a comissão é paga pelo vendedor do imóvel. Mas, em ambos os casos, o comprador deve deixar muito claro este aspecto para evitar aborrecimentos.

9. Fazendo a proposta de compra de imóvel

Para imóveis adquiridos de construtoras e ou incorporadoras, quase sempre a proposta é feita pela mesma. Neste caso o comprador precisa descer a todos os detalhes da oferta, negociando, se o caso, cada item. No caso de imóveis usados o comprador, muitas vezes, faz a oferta (neste instante seja justo e coloque-se no lugar do vendedor). Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie. Verifique o que está incluso no montante proposto e o que não está. Pontue o que estiver escrito na proposta de contrato não deixando nenhuma dúvida. Exija respostas objetivas e claras. E, muito cuidado com a documentação do imóvel. Reitero, peça para um advogado conferir a idoneidade de todos os documentos envolvidos na negociação.

10. Saiba com quem se está fazendo o negócio 

Pesquise e informe-se acerca do histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato.

Havendo alguma dúvida, peça para que um advogado avalie toda a documentação. Se o imóvel estiver ainda em construção acompanhe a obra em todos os seus estágios, fazendo visitas periódicas. Algumas empresas oferecem, inclusive, serviços de acompanhamento pela internet.

11. Cuidado com as parcelas 

Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor. Lembre-se: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice Nacional de Custo de Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco. Mas atenção: é fundamental que a parcela, independente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.

12. Precauções pós-compra 

Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário. Dependendo da cidade, há variações de taxas, mas em média estas taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel. Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.

No caso de haver condomínio, participe das reuniões do prédio e acompanhe todos os gastos mensais e obras de manutenção e ou reformas.

Fonte: ANEFAC

Veja mais:

Comprar imóvel – Quais são os documentos

SEM COMENTÁRIO

DEIXE SUA PERGUNTA, COMENTÁRIO OU SUGESTÃO.