Compra de imóveis – Cuidados

Compra de imóveis – Cuidados

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Fonte: D24AM
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Quem está à procura deve dar atenção ao plano de financiamento e ao memorial descritivo na compra de imóveis

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As condições para a  realização do sonho da casa própria devem ser bem avaliadas para evitar que as dificuldades  comprometam o orçamento familiar. Os especialistas alertam que a falta de atenção ao plano de financiamento  elevam o risco do pagamento em até 30% a mais do valor inicialmente contratado.

É necessário ficar atento também às mudanças no contrato, acabamento inferior ao prometido e atraso na entrega. “O que ocorre é que determinadas pessoas, quando vão comprar, só pensam na satisfação de adquirir o primeiro imóvel e deixam de atentar para a segurança básica”, analisa o especialista em Direito Imobiliário, Sebastião Gonçalves Filho. Segundo ele, uma das principais ações para a compra de uma casa ou apartamento é a análise detalhada do contrato, que sempre fica para segundo plano.

A etapa dá um pouco de trabalho, na opinião do advogado, mas é importante para não ser pego de surpresa. O consumidor deve solicitar o memorial descritivo, que é a matrícula do empreendimento no cartório. O documento é uma espécie de radiografia do imóvel, onde tudo vem descrito, desde o material  utilizado na construção até o que vai compor a área privativa, da cerâmica à pintura.

Fazer a simulação do financiamento é considerado um dos passos mais importantes da compra. De acordo com Sebastião Gonçalves Filho, a maioria das vendas é feita no que o segmento chama de ‘poupança’. O cliente paga uma pequena parte à incorporadora ou imobiliária em um período de dois anos e depois financia o restante com o agente financeiro. A surpresa está nessa fase. “No que o comprador não simula, ele compra com um valor de poupança barato, paga um valor pequeno. Quando vê o restante, que vai financiar no banco, descobre que não cabe no bolso dele”, analisa.

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O especialista afirma que as imobiliárias não explicam ao comprador que o valor da poupança não tem relação com o que vai ser praticado no financiamento. “Entra no jogo o INCC”, comenta. O Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que calcula a produção de custos e índices da construção civil a partir do levantamento de preços de materiais e salários pagos no setor de habitação, é um dos quesitos mais importantes que o consumidor deve observar.

Se um consumidor compra um imóvel por R$ 100 mil e paga R$ 20 mil para a imobiliária como poupança, o saldo devedor que fica é atualizado mensalmente pelo INCC. O consumidor paga a primeira parte para a imobiliária, contando também com a atualização mensal do índice.

Segundo Gonçalves Filho, o consumidor não é informado, na maioria das vezes, de que o saldo devedor também é atualizado, sendo surpreendido ao pagar as ‘chaves’ do imóvel e financiar o restante. “Esses R$ 80 mil que sobraram, ajustados pelo INCC, representam R$ 120 mil”, exemplifica.

Foi o que aconteceu com o servidor público Raimundo José, que pediu para omitir  o sobrenome . Ele comprou um apartamento na planta em 2009 por R$ 160 mil. Ao pagar 28 mensalidades, incluindo a parcela anual e a chave, o servidor pagou pouco mais de R$ 41 mil. Ao procurar o banco para financiar o restante, foi pego de surpresa ao descobrir que deveria pagar mais R$ 159 mil, já que o imóvel tinha valorizado e chegado ao valor de R$ 209 mil. “Quando a gente comprou na planta, a gente sabia que as mensalidade iam subir, devido aos juros, mas não tanto”, comentou.

O servidor conta que todo mês o valor subia, em média, R$ 30 a R$ 50. Para ele, faltou clareza por parte do vendedor do imóvel e falta de atenção da parte dele como comprador. “Sempre escapa uma coisa ou outra coisa. Na próxima compra terei mais atenção”, afirmou.
Além do susto com as taxas, o servidor está enfrentando a demora para ter acesso ao imóvel.  Ele procurou orientação de um advogado, já que foi informado de que, se quisesse o ressarcimento, receberia 30% a menos do valor já pago.

Encargos devem ser detalhados

Para o  presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Amazonas (Sindmóveis), Almir de Mendonça,  a falta de detalhes na explicação dos encargos financeiros e dos custos que o consumidor terá que pagar prejudicará o futuro da renda familiar.

“Falta clareza da parte dos cartórios, dos bancos e na hora de assinar o contrato”, afirma. Só com a documentação, o gasto chega a ser de 5% a 10% do total do imóvel. “São taxas para o banco, tem o registro do imóvel, a escritura no cartório. Fica tudo maquiado”, disse o presidente do Sindmóveis. Mendonça diz ainda que o direito de pagar 50% na escritura e no registro do imóvel para o consumidor que compra o primeiro imóvel não é explicado. Para ele, o consumidor tem que ler com atenção o contrato ou pagará mais caro.

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A analista financeira Clélia Maria Marinho se sentiu enganada ao ser informada de que pagaria apenas a entrada do apartamento  e as custas cartoriais, que segundo a incorporadora, não sairiam por mais de R$ 2 mil. Clélia comprou o apartamento  em um feirão de imóveis. “Só de surpresa, pagamos quatro parcelas de R$ 100, que até hoje não sabemos o que foi. Mas o cartório que deu quase R$ 5 mil”, disse.

Durante a negociação, o imóvel valia R$ 95 mil. No ato da compra, passou para R$ 120 mil. A entrega foi adiada e a imobiliária passou a cobrar o custo da obra.

Clélia disse ainda que, durante o feirão, a imobiliária informou que as parcelas pagas ao banco, depois da entrega da chave, ficariam na faixa de R$ 500 para caber no orçamento, mas o banco elevou para R$ 770. “Ainda tenho medo de aparecer mais uma surpresa, sem contar as frustrações que sentimos quando me passam novas datas”, desabafou. Para a analista, nada foi 100% claro. “Era tudo muito simples”, concluiu.

Para Sebastião Gonçalves Filho, os compradores evitariam vários gastos se tivessem procurado a ajuda de um especialista. “Eles seriam pelo menos alertados. Seria feita uma projeção para daqui  dois anos”, afirma. O especialista reforça que a rescisão contratual implica em perda de 50% do valor já pago.

Gonçalves Filho atendeu cerca 20 pessoas com as mesmas reclamações sobre o saldo devedor. Ele lembra que depois de pagas as parcelas para a construtora, sai a cobrança do INCC e entra o geralmente o Índice Geral de Preços (IGP) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), muitas vezes acompanhado da Tabela Price, possibilidade de amortizar o débito onde as parcelas são iguais e o valor dos juros declina.

Fonte: D24AM

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