Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

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O aumento do prazo do financiamento de 10 para 15, 20, 25 ou 30 anos resulta em encargos mensais com diferenças pequenas, mas o impacto sobre a projeção da soma dos valores a serem pagos é considerável 

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?O prazo é uma variável importante quando se pensa no crédito imobiliário, aliás, em qualquer tipo de crédito. Alguns consideram o prazo como inimigo do crédito e do comprador.

Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento, mas isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo maior o desembolso de juros ao longo do contrato.

Nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos financeiros.

Nos últimos anos tivemos grandes facilidades na concessão de crédito imobiliário, aliado a taxa de juros menor, em função da competição entre os bancos pelos clientes e o advento da regulamentação da portabilidade do crédito imobiliário.

Embora o cenário possa ser modificado, inclusive atualmente já está diferente é importante planejar para que a aquisição da casa própria seja vantajosa.

A facilidade de crédito foi acompanhada por prazo de financiamento cada vez maior. Hoje temos um prazo médio de 28,6 anos (ago/15) nos financiamentos, sendo que a média em 2011 era de 20,8 anos, quando o Banco Central iniciou a medição.

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
Fonte: Banco Central e ABECIP

O alongamento do prazo do financiamento é a melhor opção para compra da casa própria?

Se a aquisição do imóvel for por meio de um financiamento imobiliário, é importante pensar que essa operação se estenderá por um longo prazo. Assim é imprescindível analisar como são controladas as despesas hoje e prever como elas ficarão no futuro. Assim, avaliar sua capacidade de pagamento e os valores que serão desembolsados durante todo esse período.

Além de pagar juros contratuais por mais tempo, haverá maior desembolso de encargos acessórios a prestação: a taxa de administração e seguro habitacional.

O custo administrativo, em geral, é um valor fixo limitado a R$ 25,00. O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro. Em algumas apólices o coeficiente de seguro migra em faixas de idade e vai ficando cada vez mais caro.

Vamos fazer exemplo para verificar:

R$ 25,00 * 360 = R$ 9.000,00 – com taxa de administração

Lembramos que a taxa de administração e seguro habitacional não amortizam o saldo devedor e representam custos. Embora o seguro habitacional seja uma importante garantia com relação às coberturas para MIP – Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físicos no imóvel.

O alongamento do prazo do financiamento, muitas vezes excessivo, acaba colocando o comprador em uma promoção ao contrário – o valor a ser pago, sem alteração no prazo original pode ser quase três vezes o valor financiado.

A opção pelo maior prazo possível no financiamento é estimulada, em especial pelas construtoras, considerando que a aquisição da moradia é a maior dívida feita pela maioria das pessoas. Em contrapartida, podemos lembrar que, quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros e acessórios (seguros e taxas).

Com algumas simulações, é possível constatar que o valor da prestação (A + J) não varia tanto em 20, 25 ou 30 anos, mas o impacto final na dívida é imenso. E existem custos fixos e não variáveis no tempo, como a taxa de administração, ou seja, quanto maior prazo mais despesas terá.

Os compradores no momento da aquisição, em geral, não fazem essas contas e querem financiar o máximo possível. Muitas vezes é uma única forma de comprar “a aquele imóvel dos sonhos”.

Veja mais:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?Constatamos na simulação efetivada no simulador do Bradesco que o valor total despendido pelo comprador aumenta 158% quando o sistema de amortização é SAC e 222% quando opta pela Tabela Price, em comparação do valor do financiamento.

Outra questão relevante é o valor do encargo mensal. Ele reduz relativamente pouco com o aumento do prazo. Vejamos:

Por exemplo a comparação de 300 meses para 360 meses

Encargo Mensal

SAC – de R$ 2.316,90 para R$ 2.205,81 – R$ 111,60 com 60 meses a mais para pagar.

Price – de 1.817,58 para R$ 1.751,11 – R$ 66,47 com 60 meses a mais para pagar.

Outra questão relevante em termos de aumento de custos é com os seguros habitacionais. No quadro vemos uma coluna com os percentuais do Custo Efetivo do Seguro Habitacional – CESH onde constamos aumento significativo do custo quando maior for o prazo de financiamento:

Seguros

SAC – de 1,8218% em 120 meses para 3,8954% em 360 meses

Price – de 1,9548 em 120 meses para 4,8709% em 360 meses

Análise do comportamento das prestações nos sistemas de amortização

Podemos observar que na Tabela Price, as prestações iniciais são menores que as do sistema SAC, entretanto são crescentes, ao longo do tempo, até a última prestação.

No SAC, as prestações iniciais são maiores, mas, como o mecanismo de cálculo tem uma razão de decréscimo mensal, desde que a TR – Taxa referencial se mantenha baixa, a prestação tenderá a ser decrescente, ao longo do tempo.

O total de pagamentos é diferente. Na Tabela Price, o total de pagamentos termina maior, por que nesse sistema, como as prestações mensais iniciais são menores, amortizam menos o saldo do empréstimo do que no sistema SAC.

Dessa forma, nas fases posteriores os pagamentos mensais da Tabela Price precisam ser maiores, para compensar as diferenças não amortizadas na fase inicial, levando a um pagamento total maior.

Prazo do financiamento e o desdobramento do tempo

Muitas vezes para viabilizar o financiamento a única alternativa é efetivar com o maior prazo possível, mas isso pode mudar durante o andamento do financiamento.

Outra opção é efetivar o planejamento financeiro para comprar à vista, dar uma entrada maior ou financiar num prazo menor.

Uma opção inteligente com o tempo é amortizar o saldo devedor para a redução do prazo remanescente do financiamento, encurtando o prazo e reduzindo os valores, em especial dos acessórios (taxa de administração e seguros).

Veja mais:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

É fundamental para o bom andamento do financiamento habitacional que os compradores estejam cientes de que estão assumindo um compromisso por muitos anos, portanto, o valor das prestações não deve comprometer a capacidade de pagamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

12 COMENTÁRIOS

  1. Bom dia,
    tenho um crédito Habitação da Caixa, sistema SAC. Saldo inicial de $R 89.950 em 420 meses (amortização mensal de 214,14), e estou pagando uma parcela em torno dos R$ 905 (con juros e demais taxas). O problema, como todos os que assinaram o contrato pós-fixado, é que a TR atualiza o meu saldo devedor antes de cada amortização, de modo que o mesmo diminui muito pouco. Já estou na parcela nro. 30 (30*214=6420 de pagamentos correspondente as amortização), e meu saldo devedor teórico é de $R 88.270. Ou seja, a esse ritmo, com as TR atuais, o meu saldo devedor não vai diminuir nunca.
    Portanto, gostaria de pedir um conselho:
    1. É vantagem para mim diminuir o prazo de pagamento (baixar de 420 parcelas a 180)? sendo que tenho condições de pagar as parcelas novas. E possível fazer essa modificação de contrato com a Caixa?
    2. Ou é melhor ir abatendo as últimas parcelas (420, 419, 418…) para assim diminuir o saldo devedor e por tanto o custo financeiro da alta TR?
    Grato, Juan

    • Olá Juan

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos preliminarmente explicar que a questão do prazo de financiamento em 420, aliado ao aumento dos juros de mercado e por consequência da TR são os fatores principais que prejudicam a amortização do saldo devedor do financiamento.

      Em atenção as suas indagações podemos falar:

      1) Na opção de redução do prazo sem amortização o seu encargo mensal iria aumentar substancialmente o valor do seu encargo mensal. Você precisará ter capacidade de pagamento do novo encargo mensal.
      89.950 / 420 = 214,17
      89.950 / 180 = 499,72
      Aumentaria cerca de R$ 285,56
      Se você tiver capacidade de pagamento para isso é boa opção. Precisa ver se o Banco disponibiliza esta opção de negociação.

      2) Outra opção seria a amortização para redução do prazo. Neste caso você mantem a prestação (A+J) e diminui o prazo remanescente do prazo.
      Neste caso você precisa desembolsar dinheiro ou FGTS para amortizar o Saldo devedor.
      Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Assim, as duas opções são boas e grande diferença que é na primeira você precisa ter capacidade de assumir um encargo mensal maior e no segundo você precisa ter dinheiro ou FGTS disponível para amortizar o saldo devedor.
      Verifique o que será melhor.
      Na realidade você poderá optar pelas duas, se tiver ambas as capacidades.

      Equipe Click Habitação

  2. Com títulos públicos pagando cerca de 14% ao ano, vale a pena alongar o financiamento e aplicar a diferença em títulos pra quem tem financiamento com taxa bem menor que as taxas dos títulos?

    • Prezado Eduardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em tese deve-se financiar no menor prazo possível.
      A taxa de juros atual não é eterna pode e esperamos que baixe o mais rápido possível.

      As diferenças de valores seriam de pequena monta nas prestações e precisaria verificar o tipo de aplicação que poderia render a Taxa SELIC ou próximo dela com valores pequenos (talvez o tesouro direto).
      Lembramos que o rendimento é tributado, portanto a comparação deve ser com a taxa líquida.

      A comparação, também deve ser efetivada, não somente com a Taxa de juros, mas com o Custo Efetivo Total – CET (taxa de juros, taxa de administração e seguros habitacionais) + a projeção da TR – Taxa referencial (que atualiza o saldo devedor).
      Assim, é importante verificar se realmente será vantajoso. Talvez somente para taxas de juros mais antigas, pois as atuais taxas de juros do financiamento foram aumentados.

      Outra questão, existem valores pagos que não amortizam o saldo: taxa de administração e seguros, ou seja, quanto maior o prazo maiores serão os pagamentos com este tipo de despesa.

      O prazo maior faz com que o valor do A-Amortização da prestação (A+J) seja menor e por consequência você pagará mais juros, seguros e taxas por mais tempo.
      Faça as contas e veja se realmente será vantajoso.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Fabrício

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não existe um valor mínimo legal.
      Normalmente os bancos exigem que seja pelo menos o valor de um 1 encargo mensal para compensar os custos operacionais da transação. Mas, tem bancos com limite mínimo maior. Consulte o seu banco.
      Com uso de FGTS não existe valor mínimo.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia! Se eu financiei uma casa em 36 anos, paguei 4 anos, a prestações no valor de r$1.250,00. O valor financiado foi de r$ 140.000,00. Aproximadamente qt seria meu saldo devedor.

    • Olá Gerusa

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que os dados informados não insuficientes.
      Esclarecemos que em geral os boletos de pagamento do seu financiamento possui o saldo devedor na data do vencimento do encargo.
      Veja detalhes no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

    • Olá Antonio Carlos,

      Alguns bancos cobram tarifa pela planilha de evolução do financiamento E será a planilha real e não teórica, contendo as atualizações monetárias na evolução do saldo devedor dos financiamentos.
      Cremos que estará disponível a pedido na agência do seu contrato.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Zuleide,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que desconhecemos tal “projeto” ou promoção.

      Equipe Click Habitação

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