Tabela Price: Verdades e Mitos

Tabela Price: Verdades e Mitos

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Tabela Price – TP ganhou destaque como a ‘ovelha negra’ dos Sistemas de Amortização a partir do início da década de 1980

comparação entre sistemas de amortização SAC e Tabela Price

Naquela época começou um período de inflação galopante – eufemismo de hiperinflação – com perda de renda e aumento do desemprego, levando a inadimplência a ameaçar os 3 dígitos e gerando uma avalanche de ações judiciais.

O cerne dessas ações judiciais era para que o reajuste das prestações passasse a ser pelo índice das variações salariais dos mutuários. Isso porque, não obstante o plano de reajuste das prestações denominasse PES – Plano de Equivalência Salarial, as prestações, até então, eram reajustadas pela UPC – Unidade Padrão de Capital. Este ‘esqueleto’ tinha permanecido anos inerte no armário porque, antes deste surto inflacionário, os salários cresciam mais do que a variação da UPC.

Como consequência, o Governo Federal concedeu uma série de benesses, todas elas às expensas do próprio SFH, ou seja, sem dizer quem pagaria a conta, culminando com a adoção efetiva do Plano de Equivalência Salarial e quase levando o SFH à falência. Mas isso é história e, portanto, voltemos à Tabela Price e onde ela entra nessa história.

Praticamente sem exceção, as ações judicias que pleiteavam a efetiva aplicação do PES, também alegavam a existência de capitalização de juros e a ‘Inversão da Tabela Price’ (essa dá um livro, … de humor!). A primeira tese ainda anda por aí, mesmo que mais desmilinguida, e a segunda só recentemente foi sepultada de vez pelo STJ. Por ser uma questão que foge ao conhecimento da maioria dos magistrados, na quase totalidade das vezes  essas duas teses eram, e ainda o são, utilizadas como artifício para retardar a execução das dívidas decorrentes de inadimplência do devedor.

A primeira vez que me deparei com essas duas teses as achei tão absurdas que acreditei não valer a pena sobre elas debruçar e gastar, mesmo que alguns poucos minutos, pois imagina que sucumbiriam logo no primeiro julgamento. Ledo engano…lá se foram décadas, dissertação de mestrado, artigos e mais artigos e não sei quantas laudas de perícias judiciais.

Aliás, sobre a demora e os custos dessa demora para enfrentamento definitivo dessas discussões, publicamos, em janeiro/2015, um artigo na Revista do S.F.I, sob o título “Risco Jurídico – Um longo caminho para comprovar o óbvio” no qual, diferentemente das abordagens anteriores, cujo foco era sobre a ótica da matemática, mostramos essas questões sobre o prisma de comparações óbvias.

Sem nenhum esforço daria para escrever mais de 100 páginas sobre este tema, mas nosso objetivo aqui não é entrar em detalhes técnicos e, então vamos detalhar os Mitos e Verdades sobre a Tabela Price.

MITOS da Tabela Price

Foi (é) responsável pela ocorrência de expressivos saldos residuais

A TP, por definição, resulta na liquidação do saldo devedor quando do pagamento da última prestação. O que provocou as chamadas dívidas impagáveis para os contratos firmados à época da hiperinflação, foi o descasamento entre a periodicidade e índices de reajustes das prestações e dos saldos devedores, levando a tal sub reajuste das prestações que estas se tornaram insuficientes até mesmo para pagamento dos juros contratuais, gerando o que ficou conhecido como ‘amortizações negativas’. No entanto, isso ocorreu com todos os sistemas de amortização atrelados ao PES, inclusive o SAC, porém, é claro, os impactos foram maiores na TP e, ainda maiores, no SINC e na Série em Gradiente.

Onera em demasia os devedores

O custo da dívida, em termos reais, não é afetado pelo sistema de amortização, desde que este seja matematicamente consistente. A variável determinante, neste caso, é a taxa de juros. O fato de, na TP, o devedor pagar mais juros do que no SAC, não decorre de nenhuma ‘maldade’ da TP, mas apenas e tão somente pelo fato de, nesta, se utilizar mais intensamente o capital tomado por empréstimo, uma vez que as prestações pagas, durante um longo período, são inferiores àquelas pagas no SAC.

No entanto, o critério de cálculo dos juros em ambos esses sistemas é absolutamente o mesmo. Não por acaso, os juros verificados na primeira prestação é o mesmo – SAC e TP ou qualquer outro sistema em que os juros são pagos no vencimento. Os pagamentos de juros a menor, no SAC, nos meses subsequentes, nada mais é do que os juros que deixam de incidir sobre a parcela a maior paga nas prestações desse sistema.

Existe capitalização de juros na Tabela Price

Por definição, capitalizar juros significa ‘tornar juros em capital’, passando estes a compor a base de cálculo de juros para os períodos subsequentes. A única condição para que isso possa ocorrer é que os juros vencidos não sejam pagos e, sim, incorporados ao saldo devedor.

No caso do crédito imobiliário, isso somente pode ocorrer naquelas situações em que a prestação se tornou insuficiente para quitar os juros, a chamada amortização negativa, muito comum na chamada ‘massa velha’ (contratos firmados até 1998, no PES) ou quando se dá carência para os pagamentos das prestações, como ocorre naqueles contratos em que damos a chamada “pausa”.

Ademais, se houvesse capitalização de juros na TP, também existiria no SAC ou qualquer outro sistema, pois, afinal, o critério de cálculo dos juros é o mesmo.

No citado artigo “Risco Jurídico – Um longo caminho para comprovar o óbvio”, apresentamos um exemplo de um devedor que contrai um financiamento pela Tabela Price versus um financiamento de igual valor, a juros simples, em que ao final de cada mês, após fazer um pagamento equivalente à prestação da TP, se refinancia o saldo restante em outro banco, também a juros simples.

Algumas VERDADES sobre a Tabela Price

Maior exposição da garantia

Mesmo em períodos de estabilidade econômica, por ter a dívida amortizada mais lentamente, a relação dívida x garantia, na TP, é menos favorável do que no SAC. Essa situação se agrava em períodos de instabilidade econômica, principalmente quando a evolução dos preços não acompanha a inflação.

Provoca maior endividamento

Essa é, provavelmente, a questão mais crítica, pois na TP é possível obter um financiamento aproximadamente 30% superior àquele que se obteria no SAC. Se o cliente está utilizando sua capacidade máxima de pagamento, significa um grande impacto em termos de endividamento, se comparado ao que ocorreria no SAC e, portanto, implica em maior exposição a risco para a Instituição Financeira.

O ponto que requer ainda mais atenção é quando se está em períodos de queda da demanda, quer em termos de volume quer em termos de qualidade, e os vendedores se valem da TP para atrair essa demanda menos qualificada e, também, para manter preços artificiais. No caso brasileiro, entendemos ser este o ‘calcanhar de Aquiles’ da TP.

Onera mais o orçamento familiar

No SAC, as prestações se iniciam com um valor aproximadamente 30% superior à TP, porém, vão decrescendo ao longo do tempo, diminuindo o comprometimento da renda. Assim, com o passar dos anos, mitiga os riscos de inadimplência por conta de eventual redução de renda por parte do devedor.

Ademais, por amortizar mais rapidamente a dívida, nessas circunstâncias, fica mais fácil para o devedor vender o imóvel e, na hipótese de um default inevitável, são maiores as chances de a Instituição Financeira reaver o capital emprestado.

No caso da TP, não ocorre essa diminuição do comprometimento da renda e nem tampouco queda mais rápida do valor da dívida e, a possibilidade de a prestação crescer, em termos nominais, diante a elevação da TR, é bem mais expressiva do que no SAC e, assim, potencializa o risco de inadimplência em uma eventual queda futura da renda.

Maior risco de saldo residual

Se as prestações não forem atualizadas mensalmente pelo mesmo índice que reajusta o saldo devedor, na presença de maiores índices de inflação, além de a prestação passar a ser crescente, também é maior o risco de ocorrência de saldo residual ao final do prazo de amortização.

Facilita a securitização do crédito

Por ser o Sistema de Amortização mais utilizado no mundo, tanto nos países de economia madura quanto nos países periféricos, os investidores, principalmente os internacionais, tem preferência por esse sistema.

No entanto, no caso de securitizações para investidores nacionais, a preferência recai sobre o SAC e a TP pode até mesmo ser vista como um empecilho à securitização.

Importante – Tabela Price

Em uma economia com amplo histórico de estabilidade, não existe nenhuma restrição à Tabela Price e, não por acaso, é o sistema de amortização mais utilizado no mundo.

O artigo 75 da Lei 11.977/2009, que introduziu os artigos 15-A e 15-B na Lei 4.380/64, que foi fruto de uma longa batalha de mais de 30 anos para superarmos o imbróglio da falácia da capitalização de juros no crédito imobiliário em geral, e na TP em particular, estabeleceu que os Bancos têm que oferecer aos mutuários, no mínimo, dois sistemas de amortização, sendo um deles obrigatoriamente o SAC e o segundo, qualquer sistema matematicamente consistente, podendo ser, inclusive, a TP ou o SACRE. No entanto, dentre os dois sistemas ofertados, o direito de escolha é do mutuário.

Não podemos impedir que o cliente exerça por esta sua opção. Nem há ambiente para deixarmos de ofertar a TP, porém, nada impede que utilizemos argumentos para convencer os clientes quanto às vantagens de este optar pelo SAC.

TEOTONIO COSTA REZENDE

VICE-PRESIDENTE DE HABITAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

Atua no setor financeiro há 40 anos, 35 dos quais dedicado ao setor habitacional

Veja mais:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Bases de sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário

42 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite a construtora diz que nao e possivel fazer o distrato sera que eu preciso contratar um advogado para me ajudar.

    • Olá Elandro

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o distrato é um acordo entre as partes, se a construtora não concorda a solução será a vida judicial.
      Sugerimos preliminarmente ver com o PROCON se eles podem analisar a situação e auxiliar na defesa dos seus interesses.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa tarde, obrigado pela resposta ja falei com a construtora me disseram que nao e possivel fazer o distrato, sera que eu preciso contratar um advogado.

  3. boa noite, estou com uma duvida comprei um apartamento pelo grograma minha casa minha vida
    ja assinei o financiamento com o banco do brasil e ainda tou pagando para a construtora, a previsao de entrega do imovel e para o ano que vem, mas estou passando por dificuldades financeira o que quero saber e se posso pedir o distrato o do imovel

    • Olá Elandro

      Boa Noite!

      O distrato é possível, pois é um acordo entre as partes.
      Assim, o primeiro passo é conseguir a anuência da Construtora. E depois ambos irem ao Banco para a formalização.
      Provavelmente a Construtora se aceitar irá reter uma parte dos valores pagos.

      Verifique a possibilidade de conseguir um comprador.

      Equipe Click Habitação

  4. boa tarde,
    fiz financiamento habitacional MCMV tabela price, 30 anos, e nos 2 primeiros anos, o saldo devedor diminuiu, pouco, mas diminuiu,,,,agora no 3º ano, atualmente, eu continuo pagando, as parcelas aumentaram muito, e o saldo devedor está maior que no início,,,preciso de ajuda para entender,,,pois dá sensacao que to pagando e a dívida so aumentando e nunca quitarei…obrigado

    • Olá Douglas

      Boa Noite!

      Esclarecemos que vemos 3 motivos especiais do porquê que o saldo devedor não está “abaixando” a medida do pagamento dos encargos mensais.

      1) Prazo de financiamento – quanto maior o prazo menor será o valor da Amortização mensal da prestação (A-Amortização + J-Juros), assim o prazo é chamado de inimigo do crédito.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      2) sistema de amortização escolhido foi PRICE – O sistema Price não tem nada de errado, por ter uma prestação inicial menor tem menor capacidade de amortização do saldo devedor. E tem tendência de acréscimo no decorrer do tempo, em função da atualização monetária do saldo devedor. Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      3) Atualização monetária – TR – Tivemos a partir do final de 2013 um aumento dos juros no mercado financeiro e por consequência da Taxa Referencial – TR, a qual atualiza o saldo da poupança e das contas do FGTS e do saldo devedor dos financiamentos habitacionais.

      Todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerandos: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  5. Boa noite. Comprei uma casa com a caixa e tabela Price. O empréstimo foi de 108500,00 porém já paguei 3 parcela e o saldo agora é de 108900,00. Vi Tb que o saldo devedor atualiza através da TR. Ou seja o valor amortizado é menor que o reajuste da TR. Se continuar assim daqui uns anos vou está pagando prestação e meu saldo
    Devedor vai está em 250000,00. E minha dívida nunca irá acabar. Isso está correto?

    • Olá Vinicius

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente os índices da TR estão prejudicando a evolução do saldo devedor.
      Mas, existem outros fatores de escolha: sistema PRICE e prazo de financiamento.

      Esclarecemos nos financiamentos da CAIXA existe o recálculo periódico da prestação (A+J) (hoje – anual) para fins de equilibrar a relação prestação e saldo devedor.
      Mas, o encargo mensal terá aumentos periódicos significativos.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  6. Gostaria de saber: fiz uma pergunta aqui outra hora, mas ainda estou com dúvida, é que, Porque no SAC era para diminuir as prestações e no caso que tenho só aumenta, as prestações estão aumentando cada vez e não decrescendo, e o seguro habitacional que era 77 reais passou a ser mais de 100 reais? saliente-se que o comprador nasceu em no mês de JULHO DE 1964 e o contrato foi firmado em 360 meses com a 1º prestação em JULHO DE 2012, O PROBLEMA É O SEGURO?.
    OUTRA COSIA, a AMORTIZAÇÃO não deveria ser uma parcela “ÚNICA”? no contrato varia, isso pode?

    desde já agradeço.

    • Olá Lima

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no sistema SAC o valor do A-amortização é constante.
      Não necessariamente haverá redução da prestação. Isso foi possível durante anos no Brasil, em função de inflação mais baixa, bem como atualização monetária mais baixa.
      Estamos vivendo uma época de alta de juros e portanto a TR- Taxa Referencial está mais alta. Ela foi durante grande tempo até 2013 por muitos meses ZERO, mas agora está variando de 2 a 2,3% a.a.

      Atualização monetária

      Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.
      No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      A-Amortização no SAC
      Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.
      Depois deste período, a CAIXA recalcula novamente o A com base no saldo devedor atualizado dividido pelo prazo remanescente. E continua Fixo por mais 12 meses.

      Para entender como funciona o saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Com relação ao seguro habitacional, esclarecemos que o seguro de MIP-Morte e Invalidez Permanente tem coeficiente do prêmio que varia em função da idade e a maioria das apólices existe migração de faixa de idade, a medida que o comprador fica mais velho. Isto ocorre em vários seguros de mercado: saúde, vida, por exemplo.
      Para entender mais leia o artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Equipe Click Habitação

  7. Boa tarde! Primeiro, parabéns pela matéria! Me esclareceu muita coisa.

    Mas ainda tenho uma dúvida muito importante: Fiz a compra de um apartamento no valor de 195 mil. Pela simulação no stand de vendas, eu pagaria 35 mil até a entrega (20 meses) e financiaria 160 mil com a CEF. Porém não me informaram que esse cálculo era pela tabela Price.
    Fazendo as contas em alguns simuladores, comprar pela PRICE equivaleria a 50 mil a mais no valor pago, se não amortizar nada (pela SAC eu pagaria 320mil pelos 160 mil emprestados, e pela PRICE pagaria 370 mil). Infelizmente, pela SAC, eu não conseguiria comprar o imóvel, pois precisaria pagar mais 30 mil durante as obras.

    Tenho 4 dúvidas muito importantes, que não encontro em lugar nenhum:
    1. Vale a pena amortizar parcelas na Price? Considerando que os juros vem no começo, vale mesmo a pena diminuir o tempo de financiamento, comparado com manter o dinheiro rendendo no tesouro direto a quase 14% ao ano?
    2. Ainda existe esse tal de valor residual na PRICE? Vi muitas matérias de pessoas reclamando de valores exorbitantes que surgiram pra pagar, após terminar de quitar o imóvel.
    3. Na simulação, no site da CEF, mostra os valores da primeira até a última parcela, e não fala nada sobre correção da TR. Essa correção existe mesmo, anualmente, e no caso da PRICE, aumentaria as parcelas? E essa correção é encima do valor total, ou do valor da parcela?
    4. É possível, com um valor bom de amortização, mudar de PRICE para SAC depois de ter assinado e pago várias parcelas?

    MUITO obrigada!

    • Olá Julianna

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção as suas perguntas temos a falar:

      1) Você precisa analisar não a taxa de juros, mas o CET + projeção da TR para comparar com o rendimento líquido de uma aplicação financeira.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      2) A probabilidade de saldo residual para os contratos da Tabela Price é maior, mas esclarecemos que a prestação (A+J) são recalculadas periodicamente, no caso da CAIXA anualmente. Assim, a relação entre a prestação e o saldo devedor é reequilibrada, o eventual resíduo será apenas relativo aos 12 últimos meses.
      Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      3) Esclarecemos que na Planilha CET por determinação do Banco Central não pode incluir índices, assim a planilha CET serve para você comparar as condições com os demais bancos.

      4) Verifique com o Banco se eles aceitam a mudança do sistema de amortização de PRICE para SAC.
      E se for amortizar opte pela amortização para redução do prazo.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  8. Ola tudo bem ? Tenho uma duvida , comprei uma casa financiada pelo banco do brasil , no sistema prince, notei que minhas parcelas veio aumentando , todo mes , comecei pagando 549 e ja ta em 565 , queria saber o.porque do aumento por mes , porque minha filha comprou uma casa tambem financiada so que pela.caixa so que as prestacoes dela e reajustada por ano , queria saber melhor o porque da diferenca , porque com esses aumento no final.da prestacao vai esta miito alta ! Obrigado

    • Olá Kamilla,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em complementação a nossa conversa no Facebook podemos afirmar:

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Esclarecemos que a CAIXA faz o recálculo anual, por enquanto, mas os bancos privados e o BB fazer mensalmente.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Equipe Click Habitação

  9. Atualmente estou na aquisição de um apartamento no valor de R$ 182.000, e a entrada seria de R$ 36.000. As parcelas ficariam em torno de R$ 800,00. O Financiamento seria realizado pela tabela PRICE, durante algumas pesquisas vi que no final do financiamento ela sai mais cara do que a SAC mais até ai tudo bem, pois na minha atual condição seria o valor de parcelas que conseguiria pagar. A minha dúvida seria se considerando a TR corro o risco de aumentar MUITO o valor das parcelas a ponto de comprometer a minha renda de forma exorbitante. Ou se a taxa não é algo tão grande assim em relação ao valor da parcela.

    • Olá Lucas,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Ratificamos a resposta já repassada no facebook, ou seja, a variação da TR está entre 2 a 2,3% a. a.
      A CAIXA adota recalculo anual e os bancos privados e o BB adotam recalculo mensal.

      Assim, a variação deve ficar próxima a isso ou um pouco superior dependendo das condições de evolução do saldo devedor.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  10. Olá, tudo bem?
    Então, estou quase fechando um financiamento na tabela Price pela CAIXA, para comprar um lote e construir, pois a oferta da tabela SAC nao iria dar para construir, já na tabela PRICE consegui separar o dinheiro correto para o lote e construção, porém estou um pouco pensativa sobre a tabela que escolhi, com receio das prestações subirem muito e nisso está minha pergunta. A prestação aumenta muito? Minhas prestações serão de R$ 370,00 durante 30 anos e tendo esse valor consigo pagar tranquila. Quantos será que aumentaria, colocando um exemplo de aumento das prestações? Obrigada.

    • Olá Isis,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o aumento da prestação (A+J) será de mínimo a variação da TR do período de recalculo, que atualmente é anual.
      A TR atualmente está variando entre 2 e 2,3% a.a.
      Muitas vezes ocorrerá que o valor atualização monetária ser próxima ou superior o valor da amortização-A da prestação prejudicando ainda mais a redução do saldo devedor.

      O equilíbrio da economia possibilitará a redução dos juros e por consequência da TR.

      O ideal seria você periodicamente efetivar amortizações para redução do prazo, no decorrer do contrato, o que faria aumentar o seu A-amortização da prestação e melhorar a performance da amortização do saldo devedor, mesmo no sistema PRICE.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Assim, o ideal é a redução dos juros do mercado, o que possibilitará aumentos na prestação com menor impacto.

      Equipe Click Habitação

  11. Boa noite
    Não consegui empréstimo no banco e vou financiar fazer direto com a construtora
    Só que eles só fazem com a tabela price
    Minha pergunta é se na atual situação do país
    Corro o risco de as prestações ficarem impagáveis

    • Olá Ju

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A Tabela Price possibilitará o pagamento com prestações menores que no sistema SAC, assim é importante fazer reservas para amortizar o saldo devedor e reduzir parcelas, bem como, para possibilitar o pagamento dos eventuais reajustes ou recálculo das prestações.
      Não foi mencionado o indexador, assim o reajuste dependerá do índice de atualização. O futuro é incerto. Esperamos que a economia se estabilize e os juros reduzam.

      Equipe Click Habitação

  12. Boa noite!mais uma dúvida sobre amortização do prazo na tabela price! Vou pagar uma parcela de 815,00 dos quais amortizarei apênas 100,00 nas primeiras parcelas o restante seriam juros certo? Se eu tivesse 8150,00 para abater no prazo eu abateria 10 parcelas exatamente ou mais parcelas? Já que deixaria de pagar os juros por estar antecipando pagamentos? Ou os juros que deixarei de pagar são referentes apenas a correção da tr nas parcelas? Quantas parcelas eu diminuiria? 10 ou mais uma vez que a mair parte das parcelas seriam juros? Obrigado

    • Olá André

      Boa Noite!

      Como dissemos não temos como efetivar cálculo para contratos na tabela price.
      Orientamos a procurar o banco ou efetivar a simulação no APP.

      Equipe Click Habitação

  13. Boa tarde! Aqui estou eu novamente.muito obrigado pelos esclarecimentos me ajudaram bastante! Mas gostaria de entender melhor a amortização,vou seguir o conselho de vocês e amortizar o prazo oque gostaria de saber é o seguinte: meu financiamento e pela tabela price prestações de 790,00+25,00seguro (Pmcmv) 815,00 se na price a maior parte das parcelas(a+j) são juros na minha tabela da 715,09 de juros e 100,00 amortização do saldo se por ex eu tiver 8150,00 para amortizar eu abateria 10 parcelas ou mais que isso? Já que adiantando pagamento deixaria de pagar os juros! É assim que funciona?eliminaria os 715,00 de cada parcela? Quanto eu abateria? Meu financiamento e de 140,000.00 cet 6,6%a.a 360 meses parcelas 815,00 iniciais. E mais uma vez obrigado! Essa dúvida surgiu por que um amigo financiou pela sac e após 2 anos ele amortizo com fgts não sei valores mas ele disse que diminuiu 10 anos da dívida.entao gostaria de saber por alto quantas parcelas reduz no financiamento por ex abraço

    • Olá André

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o cálculo na Tabela Price requer o uso do calculadora financeira. Não é simples assim.

      Como dissemos anteriormente a amortização com redução do prazo sempre será a melhor escolha, em qualquer sistema de amortização.
      Informamos que a amortização do saldo devedor não tem a ver com o cálculo inicial efetivado na planilha entregue na contratação.

      O valor da prestação será recalculado com objetivo de manter o valor atual aproximado e reduzir o numero de meses em função desse novo calculo.

      Se seu contrato é da CAIXA orientamos a simular no APP disponibilizado pelo Banco. Veja no artigo, pois não temos condições de efetivar simulações para a Tabela Price:

      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  14. boa noite, eu e meu marido estamos negociando um apartamento no valor de R$204.000,00 na tabela price, a parcela inicial fica no valor de R$1.390,00 e vamos usar R$37.000,00 de fgts como entrada, nossa renda bruta atual é R$4.500 porém estamos com muito medo das prestações ficarem impagáveis em algum momento, corremos este risco? Este apartamento está pronto para morar, fui verificar outra opção e encontrei um na planta no valor de R$179.000,00 mas ficará pronto daqui 2 nos e pode ter atraso. Bom, neste podemos fazer na tabela Sac dando o fgtS como entrada R$5.000,00 entrada para construtora e mais umas taxas que seriam para caixa( disse que não sobre muito, começaria com R$150,00 mas no final deste dois anos poderá chegar a R$900,00) Estamos com muitas dúvidas, o que seria melhor neste caso, por favor me ajude estou muito apreensiva. Tenho medo de não conseguir pagar na tabela price.

    • Olá Lidiane,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o problema das prestações na Tabela Price é que embora sejam baixas no inicio do contrato não são a melhor escolha em termos financeiros.
      Para ter uma melhor evolução do saldo devedor quanto se fala em amortização opte pela redução do prazo, pois a prestação (A+J) fica mantida mas com um saldo devedor menor a amortização da prestação vai funcionar melhor, mesmo na tabela price. Assim, quanto menor o prazo menor será o impacto da utilização deste sistema de amortização.
      O Price geralmente é ofertado pois nesse sistema de amortização se consegue “pegar” um maior valor de financiamento, o que é muito melhor para a Construtora ou para o correspondente bancário.

      Equipe Click Habitação

  15. Bom dia! Não omiti quando disse que tinha certidão de união estável a correspondente da caixa v&v granado disse que para a caixa vale a sertidado de casamento portanto eu era solteiro. Estrangeiro mas eles são correspondentes da caixa fiz oque disseram. Mas pelo que me disse é melhor deixar como está. Só nao entendi sobre o vencimento antecipado da dívida?!

    • Olá André

      Boa Noite!

      A informação do Correspondente Bancário está incorreta.
      Se você tinha união estável deveria ter sido efetivada a apuração da renda familiar.

      Com relação ao vencimento antecipado da dívida informamos que se você apresentasse um documento que comprove que tinha União Estável antes da assinatura do contrato, isto poderia ser interpretado como ato de “falsidade ideológica e fraude” para obter vantagem com recursos públicos. E desta forma, poderia ser exigido o pagamento antecipado da dívida e a rescisão do contrato de financiamento.

      Equipe Click Habitação

  16. Bom dia! mais uma duvida RS. Fiz o financiamento no meu nome mas vivo em regime de união estável e possível usar o FGTS da minha esposa agora? Altereria o contrato? Meu financiamento foi pela price e minha casa minha vida,se fosse possível eu sairia do programa por causa das rendas?

    • Olá André

      Bom dia!

      Cuidado com esta questão. Se omitiu tal situação quando da contratação isso pode levar ao vencimento antecipado da dívida ou desenquadramento do produto com alteração nas condições contratuais (perda da taxa de juros especial e dos subsídios do governo).

      Com relação ao uso do FGTS somente pode ser efetivado por proprietários do imóvel.
      Assim, somente se houve adoção do Regime de Comunhão Universal de bens com pacto ante-nupcial incluindo o imóvel como comum ao casal poderia ser utilizado o FGTS da sua companheira.
      Se houve opção pelo regime de Comunhão Parcial (mais comum) somente a aquisição de parte do imóvel poderia propiciar o uso do FGTS por ela.
      Sugerimos a leitura dos artigos:
      FGTS e o Regime de Casamento
      Inclusão de cônjuge no financiamento

      Equipe Click Habitação

  17. Boa noite! Obrigado pelos esclarecimentos, tenho uma outra dúvidaestou pagando o tal juros de obra com débito automático mas nessa conta 012 tenho um saldo de 8,000.00 de onde surgiu este saldo? Pra que serve? O que acontecerá com ele quando eu começar a pagar o financiamento? Na caixa por incrível que pareça não souberam explicar. Uns dizem que esse valor vai ser abatido no saldo devedor (duvido) outros que simplesmente será descartado. Algumas pessoas que pagam em boleto dizem que as vezes usam esse saldo para completar e até pagar parcelas quando precisam. Nunca usei o saldo está lá! Ele é meu? Obrigado

    • Olá André

      Bom dia!

      Esclarecemos que a conta 012 é uma conta vinculada ao financiamento em construção.
      O valor do financiamento foi depositado na contratação na conta 012 e vão sendo debitadas as liberações de valores a Construtora, de acordo com o andamento da obra.
      O eventual valor da sobra na conta deve ser utilizada para amortizar a dívida quando do término da construção.
      O saldo não é seu, é do seu financiamento, e somente pode ser utilizado para tal fim.

      Equipe Click Habitação

  18. Bom dia! Na tabela price o que é melhor quando usar o FGTS para amortizar? Abater saldo devedor ou juros? Tenho um financiamento de 140.000,00 no pmcmv parcelas teóricas de 815,00 juros 6,6% aa (efetivo) uma renda de 3,200.00 corro o risco de nao conseguir pagar as parcelas? Gostaria de quitar antes dos 30 anos

    • Olá André

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo será sempre a melhor escolha, independentemente do sistema de amortização escolhido, desde o valor do encargo mensal esteja dentro da capacidade de pagamento.

      Como o uso do FGTS somente é possível de utilizar 2 em 2 anos. Neste intervalo você pode utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação propiciando economia para momentos mais difíceis e para amortizar o saldo devedor periodicamente com a sobra de renda.

      Equipe Click Habitação

  19. Boa noite! Por favor me tirem uma dúvida.fiz um financiamento de 140.000,00 de um apto pela tabela price no pmcmv a juros de 6,6 as+TR parcelas teóricas de 815,00 ainda não comecei a pagar.começo em 2017.não me explicaram direito como funciona,lendo alguns artigos estou assustado com medo de que as parcelas fiquem impagáveis tenho uma renda de 3.200,00 corro esse risco? E quanto a amortizar a dívida com FGTS oque faço? Amortizo juros ou o saldo devedor para que a correção das parcelas sejam sobre um valor menor e assim consiga quitar antes de 30 anos! Por favor me ajudem obrigado

    • Olá André

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o problema das prestações na Tabela Price é que embora sejam baixas no inicio do contrato não são a melhor escolha em termos financeiros.
      As taxas de juros subiram e com ela a atualização monetária. Assim, as prestações na tabela price tendem a subirem.
      Já que você tem FGTS uma alternativa inteligente, se prestação ficar mais alta e prejudicar a capacidade de pagamento, é utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Para ter uma melhor evolução do saldo devedor quanto se fala em amortização opte pela redução do prazo, pois a prestação (A+J) fica mantida mas com um saldo devedor menor a amortização da prestação vai funcionar melhor, mesmo na tabela price. Assim, quanto menor o prazo menor será o impacto da utilização deste sistema de amortização.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor e a amortização sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  20. Boa noite, gostaria de tirar uma dúvida: Vou comprar um apartamento no valor de R$ 145.000, com entrada de R$ 63.000, restando R$ 82.000 de financiamento, em 240 meses. Vou tentar o pro-cotista no BB, com juros de 9%. Fiz a simulação nas tabelas SAC e Price. Na tabela Price a parcela ficou em torno de 770, já na SAC a parcela inicial é de R$ 955,00 e notei que ela demora muito para baixar e não decresce tanto. Então peguei os valores e coloquei numa tabela. A price totalizou R$185.000,00 e a SAC totalizou R$198.000,00. Vi que as prestações só se igualam em 160 meses, quando o valor da SAC começa a ficar menor. Na penúltima parcela a SAC está em R$574,00.
    Mesmo assim é recomendado utilizar a SAC?

    • Olá Mariana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não sei como chegou aos valores.
      Mas, existem fatores que os simuladores não levam em consideração.
      Um deles é a atualização monetária. Com os juros no patamar que estamos hoje a atualização monetária elevaria em muito os encargos sob a Tabela Price.

      Gostaríamos que você lesse nosso artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Dicas Especiais

      Fizemos simulação nos 2 sistemas e o desembolso na Price é bem superior.

      A vantagem da Tabela SAC é que o valor tende a decrescer, você amortiza mais o saldo devedor.
      Na Tabela Price, o encargo mensal vai aumentar no tempo, isto não é bom.

      Como você tem FGTS, e pode ir aos poucos ir amortizando o saldo devedor e reduzindo o prazo.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Faça a opção pela Tabela Price, somente se realmente não tiver condições de fazer com o sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  21. Fiz um financiamento com a caixa de 151200,00. Minhas parcelas ficou na planilha deles em 1140,00, sabe me dizer se é fixa ou ira aumentar com o tenpo?

    • Olá Eduardo,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que depende do sistema de amortização adotado e da atualização monetária que corrige o saldo devedor do contrato.
      Se o sistema de amortização for o SAC a tendência é de queda, mas se for a Tabela Price o encargo mensal tende a crescer no tempo.

      Uma alternativa inteligente, se você tiver FGTS é o uso para pagamento de parte da prestação, onde você pode pagar parte e até 80% do encargo com FGTS.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Pagamento da prestação com FGTS
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  22. Prezado Teotônio Rezende
    Gostei muito do seu artigo sobre a Tabela Price, com certeza acompanharei pelo blog de habitação os próximos que você colocar. Recentemente apresentei minha dissertação de mestrado em matemática e o tema foi a matemática do financiamento habitacional. Um dos principais objetivos do trabalho era uma comparação entre a Tabela Price e o SAC. Meu orientador e eu fizemos várias demonstrações matemáticas para provar que sempre a prestação inicial e a parcela inicial de amortização são maiores no SAC e existe um determinado momento do financiamento que haverá a inversão, ou seja, a prestação e a parcela de amortização ficarão menores no SAC, esta inversão não ocorre simultaneamente, ou seja, em determinado período a prestação se torna menor e em outro determinado período a parcela de amortização se torna menor.

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