Reflexões sobre Mercado e Mercado imobiliário, em particular

Reflexões sobre Mercado e Mercado imobiliário, em particular

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Fonte: Click Habitação
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Temos insistido no tema ‘crise’ e ‘superação’, destacando que o mundo capitalista vive, quase que por definição, períodos cíclicos, alternando momentos de expansão com fases de retração que, não muito raramente, se convertem em crises

Mercado imobiliário

Isso acontece tanto com as superpotências quanto com os países periféricos e, a duração dos períodos de instabilidades/crises depende, quase sempre, da capacidade de gestão dos entes públicos e dos entes privados no enfrentamento das causas, e não das consequências dessas crises e, também, da coragem de enfrentar os efeitos colaterais resultantes dos ajustes que se fazem necessários nesses períodos.

Embora possa parecer um tanto utópico, a crença e o nível de confiança dos agentes econômicos e da sociedade em geral exercem papel fundamental para a superação ou aprofundamento dessas crises. Por conseguinte, os líderes e os formadores de opinião têm grande capacidade de influenciar os rumos a serem seguidos, isto é, que destinação serão dadas às ‘pedras que existirem no caminho’ – construir ‘obstáculos’ ou ‘escadas’.

Não se deve, portanto, acreditar que a alternância entre períodos de bonança e de instabilidades seja algo autômato, ou seja, que as crises vêm e vão naturalmente. Aqui vale aquela velha máxima “Deus ajuda a quem se ajuda”.

É inegável que, tanto no contexto do mercado em geral quanto do mercado imobiliário, depois de praticamente uma década de ótimo desempenho, entramos em um período de instabilidade, ou seja, estamos em uma fase que pode ser caracterizada como uma dessas crises cíclicas.

Mercado Imobiliário

No caso específico do crédito imobiliário, uma parte relevante da retração da demanda pode ser atribuída às restrições na oferta de crédito – volume de recursos e condições dos financiamentos – principalmente para a habitação de mercado, porém, parte dessa redução também decorre da queda do nível de confiança quanto ao comportamento futuro da renda e do emprego e, também, da expectativa de queda no valor dos imóveis, não se podendo ignorar eventuais casos, mesmo que isolados, de saturação da demanda qualificada.

Particularmente desconheço exemplos de crises econômicas, inclusive e em particular no mercado imobiliário, principalmente na presença de inflação, em que tenha sido possível retomar à normalidade sem, previamente, passar por um período intermediário de baixo crescimento econômico e nível de desemprego acima do habitual.

Os efeitos colaterais decorrentes dos ajustes normalmente se apresentam como sérias externalidades negativas, principalmente no que se refere aos níveis de renda e de emprego, porém, se corretamente enfrentados, a relação custo/benefício é positiva e, via de regra, em um intervalo de um ou dois anos retorna-se a um novo período de crescimento sustentável.

Daí nossa crença que por volta dos meados de 2017 voltaremos a crescer em termos do mercado em geral e, também, no caso específico do crédito imobiliário, porém, para este será vital termos viabilizado fontes de recursos de mercado, alternativas e complementares ao crédito direcionado (Caderneta de Poupança e FGTS).

Neste contexto, principalmente para quem tem uma carteira imobiliária com estoque de algumas centenas de bilhões de reais e de alguns milhões de clientes, não se pode descuidar dos impactos, mesmo que temporários, de uma eventual redução dos níveis de valorização dos imóveis, da velocidade de vendas e dos níveis de emprego e de renda, quase todos estes com forte propensão de sensibilizar, negativamente, a capacidade e o interesse de os clientes manterem adimplentes seus contratos de financiamento.

No caso do mercado de crédito imobiliário, estamos convictos que os ajustes eram e ainda são necessários, não sendo possível continuar crescendo aos níveis verificados até 2013, principalmente no que se refere à habitação de mercado.

Nossa preocupação sempre foi em relação à velocidade e à magnitude desses ajustes, razão porque julgamos fundamental as medidas adotadas no 1º semestre/2015 para suavizar a desaceleração, mitigando os riscos de se provocar uma crise sistêmica.

Assim, em 2016, é importante que se mantenha o foco central na habitação social e, em relação à habitação de mercado, que a prioridade das Instituições Financeiras continue sendo reduzir a participação percentual da LCI como funding dessa carteira e, em ambos os casos – habitação social e habitação de mercado – a prioridade absoluta será em relação à qualidade dos créditos, tanto em relação à correta avaliação dos imóveis quanto ao rigor nas regras de governança e de seleção daqueles que obterão novos financiamentos.

Para tanto, devemos continuar priorizando ações que resultem na melhoria contínua da originação do crédito e do pós-venda, com destaque para o fortalecimento das Linhas de Defesa e de projetos que promovam a simplificação de processos e redução de riscos e custos operacionais, associados à melhoria continua do atendimento aos clientes e que, ao final, resulte no que chamamos de habitação ‘zero papel’, ou seja, 100% informatizada.

Isso, sem prejuízo do reforço permanente sobre o tripé da qualidade do crédito imobiliário:

  • apuração da renda;
  • avaliação do imóvel;
  • análise de risco de crédito

Veja também:

Comprometimento de renda

Os quais que, seguramente, são fatores decisivos para se ter baixos índices de inadimplência e essenciais para garantir a manutenção da qualidade de nossa carteira de crédito imobiliário.

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal

Veja mais:

Carteira de Crédito Imobiliário

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