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O que é avaliação econômica de empreendimentos?

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Descobrir o valor de mercado de um imóvel pode ser uma tarefa trabalhosa em alguns casos, em especial na avaliação de empreendimentos de base imobiliária

avaliação de empreendimentos

Existem, grosso modo, duas formas de investimento imobiliário: a primeira é o empreendimento imobiliário onde se produz imóveis para alienar a terceiros, tipo de investimento feito, em geral, para a produção de imóveis em quantidade, pulverizados, com consequente expectativa de retorno estável, e de comparabilidade de valores de mercado.

A avaliação de valor de mercado deste tipo de imóvel (apartamentos padrão, casas em condomínio, lotes urbanizados, salas comerciais, etc.) segue o disposto na NBR 14.653 partes 1 e 2, e costuma ser feita através de três métodos diferentes: comparativo direto de dados de mercado (MCDDM); método involutivo; ou método evolutivo.

O conjunto de métodos de avaliação acima descritos conformam o mainstream da atividade do avaliador de imóveis e outros bens, constitui seu principal mercado de atuação com grande parte (para não dizer a quase totalidade) da demanda por este tipo de serviço técnico, lembrando que a avaliação de imóveis é atividade que só pode ser exercida, no Brasil, por arquitetos ou engenheiros.

Entretanto, existe uma segunda forma de investimento imobiliário, cada vez mais comum e com eventos recentes de aplicação a tipos de imóveis que até então eram realizados exclusivamente da forma tradicional acima descrita.

Trata-se do investimento em imóveis que permanecerão nas mãos do investidor, ou que serão repassadas a outro investidor que não é o seu usuário final, onde as receitas imobiliárias não são obtidas da venda, e sim da renda de sua operação. São os empreendimentos de base imobiliária, onde o valor do imóvel está intrinsecamente associado ao desempenho operacional da organização que o utiliza.

Aqui o investidor tem perfil de gestor do negócio. Exemplos típicos deste tipo de empreendimento são os hotéis, shopping centers, hospitais, postos de serviços, torres de escritórios (onde a unidade imobiliária seja o piso corporativo), centros de apoio logístico, entre outros.

O valor do imóvel nestes casos não pode ser obtido por qualquer método que deixe de considerar o resultado do empreendimento, ao qual o valor de mercado do imóvel é indissociável por várias razões.

O valor de um empreendimento hoteleiro é indissociável do valor de mercado do imóvel que ocupa, e vice-versa. Portanto, a avaliação destes tipos de imóveis precisam, obrigatoriamente, adentrar à análise do resultado do empreendimento em si. Materialmente falando, será necessário analisar fluxos de caixa e demonstrativos financeiros. Este tipo de avaliação está previsto na ABNT NBR 14.653 parte 4.

A avaliação do imóvel é, então, feita de forma semelhante à valuation, termo normalmente utilizado para a avaliação de valor de mercado de empresas, por exemplo, em momentos de abertura de capital, e parte de indicadores financeiros, do custo de oportunidade, custo do capital próprio (em geral via CAPM), WACC e taxa mínima de atratividade para converter o fluxo de caixa de período projetivo, considerado o valor residual ou perpetuidade resultante, para a avaliação do imóvel.

Ricardo Marques Trevisan

Arquiteto e Coordenador na CAIXA

1 COMENTÁRIO

  1. DISPUTA POR AVALIAÇÕES CHEGA AO FIM Corretores e Engenheiros através de uma longa batalha judicial promovida desde 2007, na qual questionava-se a legalidade das avaliações imobiliárias realizadas pelos corretores de imóveis, proposta pelas entidades representantes de cada conselho, objetivo principal era anular a resolução 957 promulgada em 2006 pela entidade. Há entre engenheiros e corretores certa concordância de que cada profissão atua numa diferente área das avaliações, contribuindo, cada qual, com um saber. Aos engenheiros compete, principalmente, determinar o valor da construção, usando em seu cálculo os conhecimentos de diferentes materiais e formas construtivas usadas na edificação. Aos corretores seria adequado externar o preço do imóvel de acordo com seu conhecimento de mercado. Mas a atuação dos corretores imobiliários em perícias judiciais não é descartada, desde que guardada as respectivas características de cada profissão. A justiça promulgou sentença favorável aos corretores de imóveis, que, a partir de agora, ganham respaldo legal para emitir suas avaliações. A sentença foi emitida pela Justiça Federal em última instância e não cabem mais apelações. Fonte: Bérgamo, L.R. (2013, online).

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