Dicas para verificar antes de comprar imóvel

Dicas para verificar antes de comprar imóvel

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Fonte: Click Habitação
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A aquisição da casa própria é um dos principais sonhos do brasileiro, assim é importante estar atento para não ser enganado na hora da compra

Dicas para verificar antes de comprar imóvelDicas para verificar antes de comprar imóvel

1 – Verifique se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel por meio da análise da Certidão da matrícula do Registro de Imóveis

É importante que tal documento seja extraído no início da negociação, pois este servirá de base para continuar ou não o processo de aquisição do imóvel.

A documentação deve ser verificada por meio de Certidão de Matrícula atualizada, com prazo máximo de emissão de 30 dias.

É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos 20 anos do imóvel, conhecida como Certidão Vintenária. 

Na compra, o interessado deverá proceder a uma leitura cuidadosa da descrição do imóvel e em todos os atos que compõe sua história.

A análise da Certidão de Matrícula tem por objetivo verificar a presença dos requisitos obrigatórios, a correção dos lançamentos de registro e averbação e ausência de espaços em branco entre os lançamentos.

A análise do conteúdo deve identificar o imóvel, sua propriedade, os ônus reais e os direitos reais de garantia incidentes sobre o imóvel.

Registro de Imóveis - Averbação e pedido de providências

2 – Levantar as certidões dos proprietários de forma a identificar a saúde financeira do vendedor

Quais situações, em relação aos vendedores, podem caracterizar ilegalidade ou representar riscos à garantia da operação? 

De maneira geral, podem caracterizar ilegalidade ou constituir riscos à transação nas seguintes situações:

  • A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor, para a satisfação do direito do credor.
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel.
  • A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
  • A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser analisada com muita atenção por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.
Como verificar as condições do vendedor?

A verificação deve ser efetiva por uma série de Certidões e documentos abaixo relacionados.

Certidões negativa de débitos fiscais: 
  • Receita e Dívida Ativa da União
  • Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
  • Fazenda Municipal – todos os tributos da competência do Município
  • FGTS
Distribuidor da Justiça Federal
Distribuidor da Justiça Estadual
  • Ações cíveis, fiscais estaduais e municipais, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.
Distribuidor do Fórum Trabalhista
Tabelião de Protestos de Letras e Títulos
Se imóvel urbano
  • Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).

É imprescindível solicitar ao vendedor o número da inscrição do imóvel na Prefeitura, pelo qual é cobrado o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), onde é possível checar parte das possíveis pendências.

Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical
  • Solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.
Se imóvel rural
  • Comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante do pagamento do CCIR do último exercício vigente.

OBSERVAÇÃO – Diversas Certidões podem ser extraídas gratuitamente pelo interessado através do endereço virtual do respectivo órgão.

3 – Imóvel Usado – Maior cuidado 

A localização, tamanho (metragem) e preço podem ser diferenciais, mas o custo de condomínio e falta de infraestrutura de lazer podem ser desvantagens para o imóvel usado.

Deve ser verificada a existência de: Mofo, goteiras, rachaduras, quedas de luz, queima de equipamentos eletrônicos e até mesmo incêndios.

Outra questão é a existência de vício aparente e oculto no imóvel. Para evitar se surpreender com defeitos ocultos, faça uma vistoria minuciosa no interior do imóvel.

O sonho de adquirir a casa própria (imóvel usado) pode se transformar em um verdadeiro pesadelo caso o imóvel adquirido tenha problemas estruturais nas instalações elétricas e hidráulicas.

Assim, a melhor saída é utilizar os serviços de um profissional técnico (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo na vistoria do imóvel.

Vejam perguntas e respostas mais frequentes com dicas e informações relacionadas a aquisição de imóvel usado:

Outra questão é conhecer a região onde se localiza o imóvel pretendido e constatar que não há enchentes ou desapropriações nas proximidades.

Verifique junto aos vizinhos e comércio local sobre informações e dúvidas que podem ser importantes na hora de tomar esta decisão de compra.

Caso seja apartamento, confira o valor do condomínio. Muitas vezes o apartamento é muito bom, mas este custo pode não ser maior que o esperado ou que a média da região.

4 – Averiguar a aprovação do projeto de construção do imóvel

A aprovação do projeto é determinante, pois comprova que houve um responsável técnico pela obra (construção do imóvel). Todos os contratos de execução de serviços ou obras de Engenharia devem ser anotados no CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica – ART).

Esta questão é importante no sentido da identificação do Responsável pela obra em caso de problemas construtivos no imóvel.

Veja mais:

Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvel

5 – Habite-se – Confirmar a existência

O documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências (legislação local, especialmente o Código de Obras do município) estabelecidas pela prefeitura local para a aprovação de projetos.

6 – Verificar o tipo de uso no zoneamento e se permite ampliação do imóvel

O zoneamento é utilizado nos planos diretores das cidades, por meio do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo.

  • Zona residencial tem por objetivo a construção de edifícios que sejam casas de pessoas.
  • Zona comercial é um local onde é possível encontrar lojas.
  • Zona industrial é caracterizada por possuir instalações que funcionam como fábricas, etc.
  • Zona mista é aquela que pode ser usada para mais de um fim.

Caso não haja permissão para alteração no projeto aprovado, o novo proprietário poderá ser proibido de executar uma obra ou modificação no imóvel.

Controle da Intensidade de ocupação

Com relação ao porte da edificação, este pode controlado através de índices que estabelecem, por exemplo:

  • O número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação;
  • O Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote, que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote
  • A taxa de ocupação máxima permitida para o lote
  • Os afastamentos frontal, laterais e de fundos e
  • O tamanho mínimo do lote.

7 – Imóvel Tombado é um problema?

O tombamento é um dos dispositivos legais que o Poder Público (Federal, Estadual e Municipal) utiliza para preservar a memória nacional, por intermédio de leis específicas, , impedir que venham a ser destruídos ou descaracterizados:

  • Bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental e também de valor afetivo para a população.
Um imóvel tombado pode mudar de uso?

Sim. O que será considerado é a harmonia entre a preservação das características do edifício e as adaptações necessárias ao novo uso. Atualmente, inúmeras edificações antigas, cuja função original não mais existe, são readaptadas para uma nova utilização.

Um imóvel tombado ou em processo de tombamento pode ser reformado?

Sim. Toda e qualquer obra, no entanto, deverá ser previamente aprovada pelo órgão que efetuou o tombamento. A aprovação depende do nível de preservação do bem e está sempre vinculada à necessidade de serem mantidas as características que justificaram o tombamento. A maioria dos órgãos de preservação fornece gratuitamente orientação aos interessados em executar obras de conservação, ou restauração em bens tombados.

Fonte: IPHAN

Assim, a aquisição de um bem tombado pode ser ou não um problema. Depende do objetivo do comprador. A grande questão é ter que se submeter aos órgãos competentes para qualquer tipo de adequação.

8 – Dicas antes de comprar um imóvel em leilão

É importante tomar cuidados antes de estabelecer o lance máximo que pode ser apresentado, bem como a leitura de todas as regras do edital.

A questão da situação de  imóvel ocupado é comum para compras em leilão. Assim, deve ser avaliado se vale a pena enfrentar demora na Justiça e os custos despejar os antigos moradores.

Verifique as condições antes de comprar imóvel em leilão:

  • Imóvel ocupado? Pode ser problema
  • Verifique se há ações judiciais contra a execução, se for o caso
  • A visita e vistoria prévia no imóvel é imprescindível
  • Subestimar eventual reforma no imóvel
  • Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante
  • Avalie a melhor forma de pagamento
  • Preste atenção ao edital
  • Desconfie do preço de avaliação do imóvel em leilão
  • Defina um lance máximo e não pague qualquer preço (lembre-se de despesas com ITBI e registro no Cartório de Imóveis)
  • Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação
  • Tire todas as suas dúvidas com um advogado de sua confiança

A compra de imóveis em leilão pode gerar boas oportunidades de negócios, em especial a questão de preços inferiores ao valor de mercado, mas pessoas sem experiência neste mercado correm riscos de entrar numa “fria”.

Conclusão 

A compra planejada do imóvel evita que o sonho vire um problema, para isso é preciso buscar informações para fim de evitar a compra de imóvel com irregularidades.

Antes de assinar o contrato de aquisição, é importante que o comprador tenha acesso a toda documentação necessária para comprovar que o imóvel está regularizado, verificar a existência pendências jurídicas ou financeiras, bem como, a qualidade da construção/manutenção e as possibilidades/custos de reformar ou adequar o uso as suas necessidades.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: CAIXA e Exame

Veja também:

Financiar imóvel não é tão simples quanto parece. Não no sentido burocrático, mas pelo estudo e planejamento financeiro que os futuros mutuários devem fazer antes de efetivar o financiamento.

Financiar imóvel: O que você deve saber antes?

4 COMENTÁRIOS

  1. Boa tarde!

    Caro Gilberto, Estou vendo um Imovel p comprar at raves de financials to e consta na escritura uma area construida de 114 metros quadrados, porem no IPTU a area que consta é de 227m2…..e na verdade o Imovel possui somente os 114 m2. Vejo que foi lançado errado pela prefeitura local…..pergunto:
    Devo acertar o IPTU junto à Prefeitura ou não vai existir problema na Caixa para liberar o financiamento??
    Sei que se for pedir para corrigir junto à Prefeitura vou levar um certo tempo para resolver.

    Peço a sua orientação de como devo proceder.

    Desde já agradeço

    • Olá Marcelo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a situação é estranha, é muita distorção.
      Cremos que isto não será um problema para o financiamento, pois haverá uma avaliação por engenheiro credenciado pela CAIXA, onde poderá ser constatada a a área correta do imóvel.
      Em paralelo, se adquirir o imóvel orientamos a efetivar o acerto da metragem do imóvel junto a Prefeitura, em função até da cobrança do imposto devido e correto do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  2. Posso registrar a Escritura e Registrar em Niteroi/RJ, um apartamento para comprar em Jardim Aeroporto, São Paulo, o pagamento será a vista por cheque administrativo do banco do RJ.

    • Olá Celso,
      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a escritura de compra e venda pode ser efetivada em Cartório de qualquer cidade. Mas, a escritura deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis na cidade onde se localiza o imóvel.

      Orientamos a procurar o Tabelião do Cartório e verificar os trâmites para a efetivação da escritura e posteriormente para o registro no Cartório de Imóveis na cidade de localização do imóvel.

      Sugerimos verificar a autenticidade dos documentos apresentados, em especial a Certidão de matrícula atualizada e recente do Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

      Click Habitação
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