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Dicas para verificar antes de comprar imóvel

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A aquisição da casa própria é um dos principais sonhos do brasileiro, assim é importante estar atento para não ser enganado na hora da compra. Dicas para compra de imóvel:

Dicas para verificar antes de comprar imóvelDicas para verificar antes de comprar imóvel

1 – Verifique se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel por meio da análise da Certidão da matrícula do Registro de Imóveis

É importante que tal documento seja extraído no início da negociação, pois este servirá de base para continuar ou não o processo de aquisição do imóvel.

A documentação deve ser verificada por meio de Certidão de Matrícula atualizada, com prazo máximo de emissão de 30 dias.

É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos 20 anos do imóvel, conhecida como Certidão Vintenária. 

Antes de tudo, é preciso conhecer os proprietários do imóvel, isto pode ser confirmado com a certidão de Ônus Reais.

Nos casos onde houver procuração passando o poder para terceiros (parentes ou amigos), é necessário analisar toda a documentação original e se estes comprovantes forem novos ou com data de emissão recente, sempre desconfie, estes são indicadores fortíssimos de que podem ser falsos.

Na compra, o interessado deverá proceder a uma leitura cuidadosa da descrição do imóvel e em todos os atos que compõe sua história.

A análise da Certidão de Matrícula tem por objetivo verificar a presença dos requisitos obrigatórios, a correção dos lançamentos de registro e averbação e ausência de espaços em branco entre os lançamentos.

A análise do conteúdo deve identificar o imóvel, sua propriedade, os ônus reais e os direitos reais de garantia incidentes sobre o imóvel.

Registro de Imóveis - Averbação e pedido de providências

2 – Levantar as certidões dos proprietários de forma a identificar a saúde financeira do vendedor

Quais situações, em relação aos vendedores, podem caracterizar ilegalidade ou representar riscos à garantia da operação? 

De maneira geral, podem caracterizar ilegalidade ou constituir riscos à transação nas seguintes situações:

  • A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor, para a satisfação do direito do credor.
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel.
  • A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel.
  • A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser analisada com muita atenção por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.

Como verificar as condições do vendedor?

A verificação deve ser efetiva por uma série de Certidões e documentos abaixo relacionados.

Certidões negativa de débitos fiscais: Como saber se o imóvel está regularizado na Prefeitura, Estado e União

Receita e Dívida Ativa da União
  • Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado
  • Fazenda Municipal – todos os tributos da competência do Município
  • FGTS

Distribuidor da Justiça Federal

Distribuidor da Justiça Estadual

  • Ações cíveis, fiscais estaduais e municipais, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.

Distribuidor do Fórum Trabalhista

Tabelião de Protestos de Letras e Títulos

Se imóvel urbano

  • Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).

É imprescindível solicitar ao vendedor o número da inscrição do imóvel na Prefeitura, pelo qual é cobrado o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), onde é possível checar parte das possíveis pendências.

Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical

  • Solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.

Se imóvel rural

  • Comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante do pagamento do CCIR do último exercício vigente.

OBSERVAÇÃO – Diversas Certidões podem ser extraídas gratuitamente pelo interessado através do endereço virtual do respectivo órgão.

3 – Imóvel Usado – Maior cuidado 

A localização, tamanho (metragem) e preço podem ser diferenciais, mas o custo de condomínio e falta de infraestrutura de lazer podem ser desvantagens para o imóvel usado.

Deve ser verificada a existência de: Mofo, goteiras, rachaduras, quedas de luz, queima de equipamentos eletrônicos e até mesmo incêndios.

Outra questão é a existência de vício aparente e oculto no imóvel. Para evitar se surpreender com defeitos ocultos, faça uma vistoria minuciosa no interior do imóvel.

O sonho de adquirir a casa própria (imóvel usado) pode se transformar em um verdadeiro pesadelo caso o imóvel adquirido tenha problemas estruturais nas instalações elétricas e hidráulicas.

Assim, a melhor saída é utilizar os serviços de um profissional técnico (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo na vistoria do imóvel.

Vejam perguntas e respostas mais frequentes com dicas e informações relacionadas a aquisição de imóvel usado:

Outra questão é conhecer a região onde se localiza o imóvel pretendido e constatar que não há enchentes ou desapropriações nas proximidades.

Verifique junto aos vizinhos e comércio local sobre informações e dúvidas que podem ser importantes na hora de tomar esta decisão de compra.

Caso seja apartamento, confira o valor do condomínio. Muitas vezes o apartamento é muito bom, mas este custo pode não ser maior que o esperado ou que a média da região.

4 – Averiguar a aprovação do projeto de construção do imóvel

A aprovação do projeto é determinante, pois comprova que houve um responsável técnico pela obra (construção do imóvel). Todos os contratos de execução de serviços ou obras de Engenharia devem ser anotados no CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica – ART).

Esta questão é importante no sentido da identificação do Responsável pela obra em caso de problemas construtivos no imóvel.

Veja mais:

Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvel

5 – Habite-se – Confirmar a existência

O documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo as exigências (legislação local, especialmente o Código de Obras do município) estabelecidas pela prefeitura local para a aprovação de projetos.

6 – Verificar o tipo de uso no zoneamento e se permite ampliação do imóvel

O zoneamento é utilizado nos planos diretores das cidades, por meio do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo.

  • Zona residencial tem por objetivo a construção de edifícios que sejam casas de pessoas.
  • Zona comercial é um local onde é possível encontrar lojas.
  • Zona industrial é caracterizada por possuir instalações que funcionam como fábricas, etc.
  • Zona mista é aquela que pode ser usada para mais de um fim.

Caso não haja permissão para alteração no projeto aprovado, o novo proprietário poderá ser proibido de executar uma obra ou modificação no imóvel.

Controle da Intensidade de ocupação

Com relação ao porte da edificação, este pode controlado através de índices que estabelecem, por exemplo:

  • O número máximo de pavimentos e/ou a altura total da edificação;
  • O Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote, que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote
  • A taxa de ocupação máxima permitida para o lote
  • Os afastamentos frontal, laterais e de fundos e
  • O tamanho mínimo do lote.

7 – Imóvel Tombado é um problema?

O tombamento é um dos dispositivos legais que o Poder Público (Federal, Estadual e Municipal) utiliza para preservar a memória nacional, por intermédio de leis específicas, , impedir que venham a ser destruídos ou descaracterizados:

  • Bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental e também de valor afetivo para a população.

Um imóvel tombado pode mudar de uso?

Sim. O que será considerado é a harmonia entre a preservação das características do edifício e as adaptações necessárias ao novo uso. Atualmente, inúmeras edificações antigas, cuja função original não mais existe, são readaptadas para uma nova utilização.

Um imóvel tombado ou em processo de tombamento pode ser reformado?

Sim. Toda e qualquer obra, no entanto, deverá ser previamente aprovada pelo órgão que efetuou o tombamento. A aprovação depende do nível de preservação do bem e está sempre vinculada à necessidade de serem mantidas as características que justificaram o tombamento. A maioria dos órgãos de preservação fornece gratuitamente orientação aos interessados em executar obras de conservação, ou restauração em bens tombados.

Fonte: IPHAN

Assim, a aquisição de um bem tombado pode ser ou não um problema. Depende do objetivo do comprador. A grande questão é ter que se submeter aos órgãos competentes para qualquer tipo de adequação.

8 – Dicas antes de comprar um imóvel em leilão

É importante tomar cuidados antes de estabelecer o lance máximo que pode ser apresentado, bem como a leitura de todas as regras do edital.

A questão da situação de  imóvel ocupado é comum para compras em leilão. Assim, deve ser avaliado se vale a pena enfrentar demora na Justiça e os custos despejar os antigos moradores.

Verifique as condições antes de comprar imóvel em leilão:

  • Imóvel ocupado? Pode ser problema
  • Verifique se há ações judiciais contra a execução, se for o caso
  • A visita e vistoria prévia no imóvel é imprescindível
  • Subestimar eventual reforma no imóvel
  • Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante
  • Avalie a melhor forma de pagamento
  • Preste atenção ao edital
  • Desconfie do preço de avaliação do imóvel em leilão
  • Defina um lance máximo e não pague qualquer preço (lembre-se de despesas com ITBI e registro no Cartório de Imóveis)
  • Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação
  • Tire todas as suas dúvidas com um advogado de sua confiança

A compra de imóveis em leilão pode gerar boas oportunidades de negócios, em especial a questão de preços inferiores ao valor de mercado, mas pessoas sem experiência neste mercado correm riscos de entrar numa “fria”.

Conclusão 

A compra planejada do imóvel evita que o sonho vire um problema, para isso é preciso buscar informações para fim de evitar a compra de imóvel com irregularidades.

Antes de assinar o contrato de aquisição, é importante que o comprador tenha acesso a toda documentação necessária para comprovar que o imóvel está regularizado, verificar a existência pendências jurídicas ou financeiras, bem como, a qualidade da construção/manutenção e as possibilidades/custos de reformar ou adequar o uso as suas necessidades.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: CAIXA e Exame

Veja também:

Financiar imóvel não é tão simples quanto parece. Não no sentido burocrático, mas pelo estudo e planejamento financeiro que os futuros mutuários devem fazer antes de efetivar o financiamento.

Financiamento Habitacional – O que considerar?

12 COMENTÁRIOS

  1. Olá!

    Preciso de ajuda! Foram apresentadas todas a certidões de adimplência no ato da assinatura do contrato de financiamento do meu apto. Isso em 2015. Em 2016 descobri que existe inadimplência de IPTU desde de 2009 junto à prefeitura. Como o corretor nunca dá uma resposta convincente sobre o assunto (faz mais de 01 ano nessa ladainha) e não tenho mais contato com o comprador pra saber o que houve preciso de orientação com:
    1 – É dever da caixa verificar a autenticidade da documentação recebida, uma vez que o contrato diz que não devem haver pendências no imóvel quando da assinatura do contato?
    2 – É possível a prefeitura emitir certidão negativa de IPTU mesmo com pendência (prefeitura de Cuiabá)?
    3 – Existe advogado especialista nessa área, pois tô vendo que terei que contratar um?

    • Olá Domingos

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção aos questionamentos podemos falar:
      1) Não é obrigação do banco e nem ele tem como aferir. O próprio Cartório de Imóveis, também, se baseou no documento apresentado.
      A questão é: Você contratou alguém para emitir os documentos e certidões. Por que a demora na cobrança do débito? (estranho)
      Se sim, esta pessoa é quem deve ser acionado.
      A principio esta dívida é de vendedor.

      2) Isto deve ser perguntado a Prefeitura, junto a Secretaria de Fazenda ou Finanças. Como e por que aconteceu? É fraude?

      3) Provavelmente sim! Orientamos a preliminarmente procurar o PROCON para analise da situação e orientação.
      Se houve ação do Corretor, procure e denuncie o CRECI local.
      Não indicamos advogados. Procure um especialista e verifique a reputação.

      Equipe Click Habitação

  2. Pretendo usar todo o meu saldo de FGTS para dar como entrada em um financiamento habitacional. Nesta condição, posso ja pedir a amortização nas parcelas do financiamento considerando os próximos depósitos de FGTS que serão depositados na minha conta do FGTS?

    • Olá Beto

      Bom dia! agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não!
      O uso do FGTS para pagamento de parte da prestação ou até para amortização deve ser com base no saldo existente na conta vinculada na data da solicitação. Ou seja, você não pode contar com depósitos futuros, além do que não sabe se serão efetivados …

      Sugerimos a leitura do artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  3. Olá estou tentando financiar a compra da minha primeira casa na cidade de São Vicente/SP, o imóvel é usado a vendedora já aceitou a proposta vamos financiar pela caixa valor 185.000,00 aqui na minha cidade a taxa de ITBI está ate julho com 50% de desconto,poderia me orientar quais os cuidados que devo tomar daqui pra frente? Os gastos com a documentação ficarão muito caro?

    • Olá Luciana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se for o seu primeiro imóvel financiado no SFH você tem direito ao desconto de 50% sobre os registros do contrato e garantia junto ao Cartório de Registros de Imóveis.
      Em geral você deve ter reservas para arcar com as despesas de contratação no valor de 3% a 7% do valor do imóvel.
      As principais despesas serão: o ITBI, as custas dos registros no Cartório de Imóveis e a taxa de contratação do banco.

      Veja os custos envolvidos no artigo:
      Custos para comprar imóvel

      Equipe Click Habitação

      Equipe

  4. Caro Gilberto.
    Realizei uma transação (permuta) de um terreno por uma unidade Geminada. Porém o cidadão tinha apenas o contrato de compra e venda.
    Sendo assim, nos encaminhamos ao vendedor do terreno, uma administradora de imóveis, que nos forneceu a declaração de quitação e autorização de transferência do imóvel para minha empresa.
    Sendo assim, finalizamos a escritura e o registro do bem para minha PJ e realizamos a construção dos geminados.
    Porém no ato do financiamento de duas unidades a terceiros, a CEF verificou que, o tempo em que o terreno foi registrado e averbado em meu nome e o ato do financiamento, não completa um ano (365 dias). Segundo eles é uma norma da CEF.
    Desta forma a CEF solicitou algumas certidões do antigo proprietário, no caso a administradora de imóveis, cujas quais se apresentaram positivas ou seja, dividas principalmente fiscais.
    A CEF me orientou a esperar a efetivação dos 365 dias do imóvel em meu nome (Abril 2017) para darmos andamento no processo de financiamento, pois, caso o jurídico da CEF reprovar o financiamento, os imóveis só poderão ser financiados daqui a 5 anos.
    O motivo alegado pela CEF deste período de 365 dias é que o imóvel ainda pode ser passível de sequestro de bens dos antigos donos para pagamento a credores.
    Isto é possível, sabendo que o mesmo esta registrado em meu nome á 8 meses?
    Obs. esta administradora tem mais de 100 imóveis ainda em seu nome.

    • Olá João Carlos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é uma questão de segurança jurídica do Banco e segurança para o comprador.
      Procure seu advogado para contrapor ou aguarde o prazo informado pelo Banco.

      Outra opção é tentar financiar em outro Agente Financeiro, mas cremos que as regras serão mais prudenciais.

      Equipe Click Habitação

  5. Boa tarde!

    Caro Gilberto, Estou vendo um Imovel p comprar at raves de financials to e consta na escritura uma area construida de 114 metros quadrados, porem no IPTU a area que consta é de 227m2…..e na verdade o Imovel possui somente os 114 m2. Vejo que foi lançado errado pela prefeitura local…..pergunto:
    Devo acertar o IPTU junto à Prefeitura ou não vai existir problema na Caixa para liberar o financiamento??
    Sei que se for pedir para corrigir junto à Prefeitura vou levar um certo tempo para resolver.

    Peço a sua orientação de como devo proceder.

    Desde já agradeço

    • Olá Marcelo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a situação é estranha, é muita distorção.
      Cremos que isto não será um problema para o financiamento, pois haverá uma avaliação por engenheiro credenciado pela CAIXA, onde poderá ser constatada a a área correta do imóvel.
      Em paralelo, se adquirir o imóvel orientamos a efetivar o acerto da metragem do imóvel junto a Prefeitura, em função até da cobrança do imposto devido e correto do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  6. Posso registrar a Escritura e Registrar em Niteroi/RJ, um apartamento para comprar em Jardim Aeroporto, São Paulo, o pagamento será a vista por cheque administrativo do banco do RJ.

    • Olá Celso,
      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a escritura de compra e venda pode ser efetivada em Cartório de qualquer cidade. Mas, a escritura deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis na cidade onde se localiza o imóvel.

      Orientamos a procurar o Tabelião do Cartório e verificar os trâmites para a efetivação da escritura e posteriormente para o registro no Cartório de Imóveis na cidade de localização do imóvel.

      Sugerimos verificar a autenticidade dos documentos apresentados, em especial a Certidão de matrícula atualizada e recente do Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

      Click Habitação
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