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Como consultar saldo devedor do financiamento

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Saiba como consultar saldo devedor do financiamento. O Sonho da compra da casa própria já foi realizado, agora o novo objetivo é a quitação do financiamento

Como consultar saldo devedor do financiamentoO mutuário que pretende liquidar a dívida precisa, em primeiro lugar, aprender os conceitos de Encargo Periódico (prestação e acessórios) e Saldo devedor do financiamento.

Lembre-se que ao tomar o valor emprestado do banco você terá que pagar os encargos da dívida. As parcelas de um financiamento englobam, também, os juros contratuais e encargos acessórios (taxas de administração e os seguros habitacionais obrigatórios)

Encargo Periódico – Prestação ou Parcela

O Encargo periódico é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros).

Mas, somente parte da prestação relativa a amortização é que é deduzida do saldo devedor financiamento.

O valor da prestação é calculado em função: do valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento. Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo. Assim, o ideal é financiar no menor valor possível, obter a menor taxa de juros e contratar no menor prazo possível.

Com relação ao sistema de amortização veja o artigo:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Porém, nem sempre poderemos efetivar o ideal, pois é muito importante a avaliar/compatibilizar a questão da capacidade de pagamento. Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de 30% da renda, porém o ideal é sempre que seja em torno de 20%, ou a menor possível.

Cabe lembrar que o encargo periódico normalmente é mensal, porém pode ser efetivado de várias formas (bimestral, trimestral, semestral, anual, etc.), dependendo do que foi negociado e estipulado em cláusula contratual.

Encargo durante a Fase de Construção

Na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas. Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.

A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando.

Somente o valor da amortização da Prestação não será cobrada durante a fase de construção.

Saldo Devedor Financiamento

O saldo devedor financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar. Trata-se da dívida a pagar, que é corrigida periodicamente.

Atualização monetária

Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.

No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.

A atualização é utilizada nos contratos pós-fixados, sendo que nos contrato pré-fixados não existe atualização monetária. Veja a seguir.

Contratos pós-fixados

Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.

Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.

Os saldos devedores dos contratos de financiamento, empréstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidade integrante do SFH serão ajustados pela remuneração básica dos depósitos de poupança, efetuada na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o critério “pro rata die” para eventos que não coincidam com aquela data.

A amortização decorrente do pagamento de prestações deve ser subtraída do saldo devedor do financiamento depois de sua atualização monetária, ainda que os dois eventos ocorram na mesma data, conforme definido na Resolução 1.980/93 do Conselho Monetário Nacional – CMN.

Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação (A+J) o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.

A TR leva em conta em sua fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.

Por que a prestação do financiamento pode aumentar?

Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.

Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter reajustes ou recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

Em especial no sistema de amortização PRICE, dependendo do índice da atualização monetária, pode acontecer de se ver saldo devedor aumentando. Isto é uma preocupação do Banco Central.

No reajuste a prestação é atualizada pela variação da TR.

No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerando: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.

O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

Veja detalhes no artigo:

Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

Os seguros habitacionais tem recálculo mensal:

Para o cálculo do Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente o valor base de cálculo é o Saldo Devedor na data do Encargo Periódico, já considerada a amortização ordinária do valor do componente amortização “A”. O coeficiente pode variar em função de mudança de faixa de idade, este pode ser um fator de aumento do encargo mensal.

Seguro habitacional varia pela idade

Para o cálculo do Seguro DFI – Danos Físicos no imóvel o valor base de cálculo é o valor da Garantia Atualizada na data do Encargo Periódico.

Atualização Monetária pela TR

Para acompanhar a evolução da atualização monetária deve-se pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês. Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura ou data de vencimento do encargo mensal no dia 13) em 13/08/15.

Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (Por exemplo: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente.
A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês. A atualização será efetivada na data do vencimento do encargo mensal.

Veja o acesso a base de dados de índices do BACEN:
TR – BACEN

Contratos pré-fixados

Nestes contratos não existe atualização monetária para o saldo devedor, mas em compensação o Banco ou Construtora embutem uma estimativa na taxa de juros. Neste contratos a taxa de juros é superior aos contratos pós-fixados.

Esta opção é pouco utilizada no mercado e exige uma maior capacidade de pagamento, pois a prestação (A+J) será superior e taxa de juros será maior.

Saldo Devedor na Fase de Construção

O Saldo devedor na fase de construção é composto pelas parcelas do financiamento liberadas devidamente atualizados monetariamente de acordo com o indexador definido em contrato (normalmente a TR).

Desta forma, o saldo devedor vai aumentando de acordo com o andamento da obra e liberação de novas parcelas.

Por consequência, os juros contratuais serão cada vez maiores a medida em que as parcelas são liberadas.

Vejamos em exemplos a evolução do saldo devedor:

1) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

Financiamento habitacional: Prestação e Como consultar saldo devedor do financiamentoA = amortização  –  J = Juros  –  SD = Saldo Devedor

Cálculo do A = Financiamento / prazo = 200.000 / 180 = 1.111,11

Cálculo do J = SD corrigido pela TR * taxa juros / 1200 = 200.167,80 * 9 /1200 = 1.501,26

Assim, para calcular o J você deve atualizar o saldo devedor original ou do final do mês anterior pelo índice da TR multiplicar pela Taxa de juros e dividir por 1200.

Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.

Depois deste período, a CAIXA recalcula novamente o A com base no saldo devedor atualizado dividido pelo prazo remanescente. E continua Fixo por mais 12 meses.

 

2) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 8% a.a. ; SAC

Financiamento habitacional: Prestação e Como consultar saldo devedor do financiamento

O que podemos observar e falar sobre os exemplos acima?

  • O saldo devedor financiamento tende a cair mensalmente;
  • O saldo devedor do financiamento é atualizado, quando devido, antes da dedução do valor da amortização da prestação;
  • A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – $ 200.167,80 – $ 1.111,11 = $ 199.056,69;
  • O valor da amortização do encargo (A) não varia, apesar da alteração na taxa de juros;
  • O Valor da prestação e do Encargo total ficam menores em função do valor dos juros;
  • O valor dos seguros e taxa não variam em função da taxa de juros;
  • O valor dos seguros são recalculados mensalmente;

Notamos que no início do contrato a maior parte da prestação é voltada para o pagamento dos juros, porém no decorrer do tempo haverá uma inversão, considerando a redução periódica do saldo devedor.

Fica evidente, também, que quanto menor a taxa de juros menor será o valor do encargo, embora o saldo devedor seja o mesmo, o valor desembolsado é menor.

Uma opção inteligente ao se conseguir uma taxa de juros menor é contratar o financiamento habitacional num prazo menor, mantendo-se o valor da prestação, como podemos observar abaixo, num exemplo de prazo de 160 meses:

3) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 160 meses ; Taxa de juros = 8% a.a. ; SAC

Financiamento habitacional: Prestação e como consultar saldo devedor
Observamos que o valor da Prestação no novo prazo (160 meses) é próximo ao do exemplo 1, porém o valor da amortização (A) é superior passando de $ 1.111,11 para $ 1.250,00, e o valor dos juros (J) menor em decorrência da redução da taxa de juros (9% a.a para 8% a.a.) passando de 1.501,26 para 1.334,45.

Assim, mantem-se o valor do desembolso mensal e reduz-se o número de meses a pagar!

Menor prazo – a melhor escolha

A facilidade de crédito, mais opções de financiamento e a possibilidade de alongamento do prazo de financiamento, às vezes excessivo, pode facilitar a aquisição, mas acaba colocando o comprador a pagar muito mais juros e custos (seguros e taxas) ao alongar o prazo.

A opção pelo maior prazo possível parece uma boa opção, considerando que se trata da maior dívida da família. Porém, em termos de finanças e economia (educação financeira), quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros.

Não é costume de quem está comprando o imóvel ter esse “olhar” e costuma pedir o maior prazo possível.

A amortização do saldo devedor ao longo do financiamento também pode ser uma boa alternativa para quem deseja encurtar o prazo.

Veja mais no artigo:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

Como consultar o Extrato do saldo devedor do financiamento CAIXA? Como consultar dívida CAIXA?

Pode-se acompanhar a evolução do saldo devedor por meio do boleto mensal. Lá constam informações importantes sobre o seu contrato:

  • Nº do contrato
  • Prazo do financiamento Remanescente (restante)
  • Nº da prestação
  • Taxa de juros
  • Saldo devedor teórico na data do vencimento da prestação
  • Juros contratual – J – do mês
  • Amortização do mês
  • Extrato de evolução FGTS na prestação
  • Descrição dos últimos pagamentos das prestações
  • Valor do encargo
  • Prestação Mensal
  • Seguro Mensal
  • Taxa mensal

Desta forma, por meio do Boleto Mensal pode-se consultar: saldo devedor do financiamento, o valor dos juros contratuais e da amortização mensal.

O saldo devedor constante no boleto é teórico, ou seja, considera que os encargos vencidos, inclusive o na data do vencimento estejam pagos.

Veja mais:

Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

Veja modelo de Boleto Mensal da CAIXA

Onde você tem todas essas informações, em especial o Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

boleto habitação - Como consultar saldo devedor do financiamento

Ficou alguma dúvida? Não hesite em perguntar ou questionar!

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

No artigo abaixo você poderá consultar com mais detalhes a descrição dos campos do encargo mensal:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

577 COMENTÁRIOS

  1. Bom Dia ! sou João Batista e tenho um financiamento na CEF , fui a agencia que fiz o financiamento a fim de quitar meu saldo devedor usando o meu FGTS que e valor superior a divida mas fui informado que não consigo quitar usando somente ele , achei estranho eles disseram que posso usar apenas uma parte 50% esta certo e isso mesmo estou com duvida ? desde já agradeço a equipe pelo trabalho prestado a nos !!! muito bom parábens

    • Olá João Batista

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Situação estranha …
      Cremos que o atendente está desinformado!
      orientamos a retornar e pedir para falar com o gerente!

      Se já utilizou FGTS neste financiamento anteriormente poderá efetivar o pedido por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  2. Olá Pessoal,

    Gostaria de uma luz. Fiz um financiamento habitacional em 2014, de 90.000,00, pagos pela Tabela PRICE, em 360 x de 746,93, conforme consta no contrato. Pago parcela menor por conta dos benefícios com recebimento do salário e desconto e conta BB. Ocorre que, pretendo quitar meu financiamento, e ao solicitar o valor o banco afirma que eu devo pagar R$ 92.155,99, ou seja, sem amortização nenhuma do que eu já paguei. Não entendi, poderiam me explicar?? É isso mesmo??

    No cronograma de reposição do financiamento consta que o valor seria de 87.077,00, mas eu sei que esse valor não está atualizado. Ao que parece só to pagando juros!! kkkkk

    Parabéns pelo excelente trabalho desenvolvido por toda a equipe. São artigos muito esclarecedores.

    Obrigada!

    • Olá Suelen

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      3 fatores estão “atrapalhando” a evolução do saldo devedor:
      sistema de amortização escolhido – PRICE
      Neste sistema apesar das prestações serem mais baixas, a amortização mensal é bem menor.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Prazo máximo –

      Quanto maior o prazo de amortização menor será a amortização mensal do contrato de financiamento.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      – Atualização monetária
      Desde de meados de 2013 tivemos aumento nos juros do mercado financeiro e por consequência a TR-Taxa Referencial aumentou o que teve reflexo nos contratos habitacionais, pois os saldos são atualizados pela TR.

      Assim, o conjunto destes fatores podem ter prejudicado a evolução do saldo devedor.

      Mas, o aumento foi significativo. Assim, sugerimos solicitar uma planilha de evolução do saldo para verificar o que aconteceu.

      Equipe Click Habitação

  3. Boa noite.
    Tenho uma dúvida sobre o saldo devedor.
    No meu boleto consta R$95 mil, mas quando liguei lá, eles informaram que o saldo devedor na verdade era de R$99 mil.
    isso pode realmente acontecer, me refiro ao saldo devedor real ser maior do que o saldo devedor teórico que consta no boleto? você sabe informar o porque desta diferença?

    Grato

    • Olá Henrique

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor que consta no boleto é o saldo teórico na data do vencimento do encargo e já considera a amortização da prestação que ainda vai ser paga, por isso é teórico. Ou seja, é um saldo devedor futuro, que será concretizado na data do vencimento da prestação e após o pagamento do encargo que vence na mesma data.

      Agora, se você pedir o saldo devedor atual será computado da seguinte forma:
      – saldo devedor na data do último vencimento do encargo mensal, somando-se a atualização monetária pro-rata desde o último vencimento até a data requerida e este saldo devedor atualizado deve-se somar os juros contratuais pró-rata desde o último vencimento do encargo até a data requerida.

      Assim, o saldo devedor atual será maior que o saldo no boleto, pois este último é teórico e considerando a amortização a ser paga no vencimento.
      Mas, se for quitar o saldo devedor atual não precisará pagar o encargo que ainda vencerá.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa tarde!

    No mês de julho fiz uma negociação na caixa e minha prestação baixou de 1.915,61 para 1.677,46. Sistema de amortização SAC
    As próximas prestações foram:
    mês 08= 1.677,46
    mês 09=1.688,37 ( aniversário do contrato)
    mês 10=1.449,46
    mês 11= 1.633,44
    mês 12= 1.659,07 ( ainda a vencer)
    Sabe me informar o pq das variações? A unica que entendi foi a do aniversário do contrato.

    • Olá Alinne

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não temos como avaliar a questão sem a analise da planilha de evolução do financiamento.

      Cremos que no mês 10 existiu alguma diferença de acerto. Mas precisa ser verificado junto ao Banco.

      O aumento no mês 12 pode ser oriundo de alguma diferença de prestações anteriores ou até de aumento da alíquota do seguro (aumento por faixa de idade).
      A questão de diferenças de prestação é abordado no artigo:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Somente o banco pode esclarecer. Orientamos a questionar formalmente o banco e pedindo o devido esclarecimento.

      Equipe Click Habitação

  5. Possuo um financiamento de um imóvel, preciso saber saldo devedor deste imóvel mas no extrato não marca o valor, somente marca o valor da prestação, não posso comparecer a agência, sendo uma informação tão simples porque não me vem explicita no contrato, estou querendo quitar o imóvel.
    A caixa deveria simplificar as informações e deixar claro na pagina do contratando.

    Obrigado

    • Olá Sidney

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo o valor do saldo devedor na data do vencimento do encargo consta no boleto de pagamento.

      Se tiver conta no banco poderá efetivar a quitação por débito em conta do próprio banco. Veja:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Saiba os serviços por telefone:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Você pode comparecer em qualquer agência do banco para efetivar a quitação!

      Ainda existe a opção do APP CAIXA Habitação. Veja no artigo:
      APP HABITAÇÃO CAIXA financiamento imobiliário

      Equipe Click Habitação

  6. Bom dia !
    Estou com uma dúvida sobre saldo devedor da caixa.
    Em 10 de agosto de 2017 eu liquidei meu saldo devedor do meu imóvel na caixa economica.
    Foi feito da seguinte maneira:
    Extrato de evoluçao: saldo devedor x
    +juros x
    +Amortização x – a soma de tudo isso foi o valor que fiz a quitação.
    A prestação que venceria nesse mesmo dia também estava inclusa
    no valor da quitaçao segundo o atendente da caixa. Mas no mes seguinte para minha surpresa
    dia 10/09/2017 veio outra prestação que foi debitado em minha conta já que as prestaçoes são em débito automatico. Será que isso está correto ?
    Agradeço desta já sua atençao.

    • Olá Izabel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Provavelmente houve algum problema na apropriação da quitação.
      Orientamos a procurar o seu gerente de relacionamento para verificar a ocorrência, solicitar o Termo de Quitação e pedir a devolução do valor pago indevidamente.

      Equipe Click Habitação

  7. Prezado Gilberto, boa tarde.

    Por favor, epço sua ajuda para esclarecer uma dúvida. Tenho um financiamento na caixa, sistema SAC, com saldo devedor de R$ 260.116,33. Paguei 23 de 360 parcelas e a próxima com vencimento em Outubro será de 2.505,17. A taxa de juros é de 7,5810. Ontem fui na caixa conversar com minha gerente pois pretendo realizar uma amortização no valor de R$ 50.000,00. Optei pela redução do prazo, no entanto ela me informou que, nessa condição a parcela passaria dos atuais R$2500 para R$2700. Ela não conseguiu me esclarecer a que se refere essa diferença de R$200 na prestação. Por gentileza, peço sua ajuda para entender. Agradeço desde já.

    • Olá Lucas

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A resposta é simples e vários clientes tem perguntado.
      O sistema da CAIXA faz o cálculo do valor da prestação com os juros cheios …
      E você tem taxa de juros reduzida, em função do relacionamento, assim quando a amortização for apropriada os juros serão acertados, pode ficar tranquilo.
      A filosofia básica da redução do prazo é a manutenção aproximado do valor da prestação (A+J).

      Aproveitamos para avisar que publicamos um livro: DESMISTIFICANDO O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
      No link: http://www.clickhabitacao.com.br/landing-livro/ Você pode capturar um Livro DEMO.

      Equipe Click Habitação

  8. Boa tarde
    se comprei a casa pelo sistema de amortização sonhando que um dia pagarei uma prestação mais baixa..se por causa da TR as prestações podem subir… minha dívida e o seguinte… quando chegará às prestações mais baixas..ou nuncam chegarão durante todo contrato? obrigado

    • Olá Rodrigo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a medida que você vai amortizando o saldo devedor o valor dos juros serão reduzidos e podendo iniciar o processo de baixa de valor da prestação.
      Lembre-se que o financiamento é de longo prazo e após a metade do prazo isso poderá melhor verificado.
      No momento atual tivemos a redução dos juros no país, assim a TR será menor e em breve será ZERO, propiciando a amortização do saldo devedor e uma melhor evolução do saldo devedor.
      Enfim, o equilíbrio da economia será positivo na evolução do saldo devedor do seu contrato.

      Equipe Click Habitação

  9. Bom dia.

    Venho mais uma vez pedir sua ajuda, na minha ultima pergunta, obtive a resposta:
    “Olá Luis
    Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
    O Banco deve ser CEF (CAIXA) e não CAF.
    Orientamos a abertura de SAC no site do Banco, pois a redução de prazo sem amortização existe no Banco, talvez seja desconhecimento do atendente.
    Equipe Click Habitação”

    Poderiam me orientar melhor sobre como abrir o protocolo no SAC da CEF… minha gerente disse que abriu e o retorno é que não é possível realizar esta operação. Novamente muito obrigado pelo serviço que vocês prestam aqui, sem esse tipo de ajuda nós consumidores leigos ficaríamos perdidos.

  10. Boa tarde!

    Tenho uma dúvida referente ao meu saldo devedor. No contrato que assinei consta que é R$214.000,00, porém ao consultar no site da Caixa, na consulta da parcela, consta que é R$199.000,00.

    Porque essa diferença grande de valores?

    • Olá Fábio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a consultar o banco, não temos como informar sobre a questão.
      Abra um SAC ou procure seu gerente.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Flavia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente é estranho …
      Você fez alguma negociação com incorporação de valores?
      Em caso negativo, sugerimos questionar junto ao seu gerente de relacionamento e pedir uma planilha de evolução do saldo devedor para verificar o que aconteceu na evolução do saldo no tempo.

      Equipe Click Habitação

  11. Tenho um financiamento que o saldo devedor está em torno de R$ 130.000,00; na epoca o contrato foi na taxa de juros de 08.7800, prazo de 370 meses; já paguei 28 parcelas. Tenho em mãos o valor de r$ 100.000,00 ; voce me orienta amortizar o financiamento ou com esse valor que tenho em mãos investir em outro investimento?

    • Olá Cleyde

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a decisão entre aplicar o valor ou amortizar com redução do prazo do financiamento está atrelada a comparar o rendimento líquido de eventual aplicação financeira com o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento acrescido da projeção da TR.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      O valor informado é bom e poderá conseguir um bom rendimento, mas os juros estão com viés de baixa. Faça seus estudos para decidir.

      Equipe Click Habitação

  12. Olá novamente Gilberto.
    Tentei conversar com a CAF, sobre reduzir o prazo do meu financiamento SEM amortização, aumentando o valor da parcela. Tenho renda consideravelmente superior de quando abri o contrato, (cerca de 2 anos atras, renda subiu 50%), e a atendente da CAF me informou que não é possível realizar esta alteração de prazo, somente por meio de amortização. Pergunta, existe alguma obrigação legal do banco em renegociar este prazo?

    • Olá Luis

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O Banco deve ser CEF (CAIXA) e não CAF.
      Orientamos a abertura de SAC no site do Banco, pois a redução de prazo sem amortização existe no Banco, talvez seja desconhecimento do atendente.

      Equipe Click Habitação

  13. Olá Gilberto.

    Conferi o meu financiamento, montando uma tabela seguindo os cálculos aqui explicados, e realmente tudo bate. No entanto fui sobrado por valores indevidos durante a abertura do financiamento, como um seguro adicional de 500 reais que fui obrigado a contratar e uma tarifa de abertura de 1500 reais, e verifiquei que a cobrança de ambos é ilegal. Entrei em contato com a associação de mutuários de são Paulo, a AMSPA, e me informaram que minha prestação deveria ser R$629,00 ao invés dos R$1232,00 que estou pagando, uma redução de quase metade. Quando a doação é demais o santo desconfia. O que vc me diz com sua experiência sobre essas ações revisionais de contrato? Vou ligar ainda hoje para eles para entender melhor como chegaram nesses números.

    • Olá Luis

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o seguro adicional pode ser cancelado de imediato junto a Seguradora.
      A tarifa de contratação existe, sendo que se o financiamento for com recursos do FGTS está limitada a 1,5% do valor do financiamento e se for recursos de poupança ou livre do banco não existe tabela, depende da tarifa constante na Tabela de Tarifas dos Bancos.
      Veja no artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      Bom, com relação a redução da sua prestação citada no seu comentário, apenas orientamos a ter cuidado, pois os contratos atuais, em especial no sistema de amortização SAC tem prestações decrescentes e não há vinculação com o salário dos compradores.
      Assim, uma redução desta magnitude é estranha e merece verificação. Parece milagre …
      Cuidado e boa sorte!

      Equipe Click Habitação

  14. Ola boa noite o Sait me ajudou muito a dirar algumas duvidas mais ainda tenho uma duvida q nao conseguir encontra a repotas.
    Adquiri um apartamento recente mente pelo sitema price .
    Fiz um empretimo de 170,000 mil com uma taxa de 8% ao ano pra pagar em 360 parcelas.
    Como fazo pra saber o valor de cada parcela q eu teria q paga a cada mes.
    Gotaria de saber para pode me programa .
    Gotaria q vc me ajuda-se com esse problema se vc puder por favor .
    Muito obrigado pela atençao LEONARDO

    • Olá Leonardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os valores constam no seu contrato de financiamento.
      E conforme informamos no artigo constará no seu boleto mensal de pagamento, que o banco irá enviar ou estará disponível na internet.
      Veja no artigo:
      Prestação Habitacional – Como emitir o boleto

      Equipe Click Habitação

  15. Boa noite, em 2005 financiei um imóvel pela Caixa, em 15 anos, só faltam 3 anos para quitar. Guardei um dinheiro e quero quitar o restante da minha dívida. Como proceder?

    • Olá Rossita

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deve comparecer ao banco e pedir o saldo devedor para quitação e efetivar o pagamento.
      Após a quitação o banco terá o prazo de 30 dias para emitir o Termo de Quitação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  16. Gilberto, muito bom artigo. Quando assinei meu contrato, recebi a tabela de evolução do financiamento, porém ela estava com o juros balcão, e como abri conta salário na caixa, a taxa de juros baixou. Sabe onde consigo gerar a tabela real, com essa taxa reduzida que efetivamente esotu pagando?

    • Olá Luis

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a Planilha CET entregue na contratação serve para fins de comparação entre as ofertas de crédito.
      Nela não está inclusa a variação da atualização monetária. Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Este tipo de planilha não é disponibilizada com base no saldo devedor do financiamento. Você poderá pedir uma Planilha de Evolução do Financiamento em sua agência, mas o saldo devedor será desdobrado até o mês presente. Você poderá continuar a evolução numa planilha com base nos boletos mensais emitidos.

      Equipe Click Habitação

  17. Olá. Muito bom o seu Post. bem elaborado
    Poderia me ajudar com um calculo. Tenho um financiamento imobiliário, feito pela Minha Casa Minha Vida, hoje tenho 20 mil para abater, a ideia é baixar o valor das parcelas que nesse momento esta deixando meu orçamento no limite. Teria como eu saber quantos ficaria as parcelas do resto do montante? ou é melhor eu investir esses 20 mil em CDB, LCI ou LCA?
    Segue alguns dados do contrato:
    Prestação do Mês Nº 013
    Prazo do Financiamento 360
    Taxa de Juros Contratual 7,6600
    Ind.Reaj.Prest.Mês 1,78500
    Ind.Reaj.S.Dev.Mêsl 1,00076
    Saldo devedor em: R$ 85.948,36
    Sistema de Amortização SAC
    L. Financ./Or. Recursos 306/25
    TP 310
    Juros do Mês: R$ 550,22
    Amortização do Mês: R$ 247,49
    Seguro: R$ 20,15
    Taxa Op. Mensal: R$ 25,00

    Certo de sua anuência, antecipadamente agradeço.

    • Olá Phelix

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos simular a amortização para redução do prazo e da prestação para melhor avaliação por você:

      Informamos que o cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = 176 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 797,71

      Redução da prestação
      Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 23,27%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 612,08

      Assim, em termos financeiros a opção pela amortização com redução de prazo sempre será a melhor opção. A não ser que o encargo mensal esteja comprometendo o orçamento familiar. Veja detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Com relação a aplicar os recursos ou amortizar o financiamento você deve comparar o CET-Custo Efetivo Total do Financiamento + projeção da TR com o rendimento líquido do investimento (descontado o IR, se houver). Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  18. Olá. Excelente post. Bastante esclarecedor.
    Poderia me tirar um dúvida. Tenho um financiamento imobiliário, feito pela Minha Casa Minha Vida, que está com um saldo devedor de 93 mil. Tenho condições de quitar 73 mil desse valor. Teria como eu saber como ficaria as parcelas do resto do montante?
    Segue alguns dados do contrato: Prestação do Mês Nº 43
    Prazo do Financiamento 300
    Taxa de Juros Contratual 6,0000
    Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000
    Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00076
    Categoria Profissional 000.000-0
    Taxa de Juros c/ Relacionamento 6,0000
    Sistema de Amortização SAC
    L. Financ./Or. Recursos 308/25
    TP 310

    Agradeço muito se puder me ajudar
    att

    • Olá Victor

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na amortização para redução da prestação o valor da nova prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado do saldo devedor.
      No seu exemplo teremos uma redução de 78,49% da prestação (A+J).

      Sugerimos verificar a opção da amortização com redução do prazo, pois em termos de finanças pessoais é a melhor opção. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  19. Olá,
    gostaria que a equipe me esclarecesse sobre o que seria mais viável sobre amortização. Exemplo; tenho 10 mil reais e meu prazo de pagamento são de 360 meses. Eu abateria esse valor no prazo ou no valor das parcelas?

    • Olá Esdras

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que se o valor do encargo mensal atual estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor alternativa em termos financeiros e da evolução do saldo devedor do financiamento é a amortização para redução do prazo.

      Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  20. Olá, gostaria de uma ajuda pra entender o boleto da habitação.

    No boleto que venceu em 10.05.17, constou os seguintes dados:
    saldo devedor teórico em 10.05: 76.543,54
    Juros/correção: 524,22
    Amortização: 546,72
    Taxa de juros: 8,16
    Ind. Reaj. Prest.mes: 1,01918
    Ind. Reaj. S. Dev. Mês: 0,99999

    No boleto que vai vencer em 10.06.17, consta os seguintes dados:
    saldo devedor teórico em 10.06: 76.055,30
    Juros/correção: 520,90
    Amortização: 546,72
    Taxa de juros: 8,16
    Ind. Reaj. Prest.mes: 0,00000
    Ind. Reaj. S. Dev. Mês: 1,00076

    Fiz os cálculos de várias formas, mas não consegui descobrir pq o saldo devedor teórico em 10.06 não vai baixar de 76 mil.

    Desde já, obrigada pela atenção.

    • Olá Risoletta

      Boa Noite!

      A explicação é bem simples e consta no artigo: é a atualização monetária pela TR… Veja o trecho do texto:
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação (A+J) o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Demonstração:
      Atualização do saldo: 76.543,54 * 1,000764 (conforme Banco Central- consta no boleto 1,00076) = 76.602,02
      Saldo Atualizado – Amortização – 76.602,02 – 546,72 = 76.055,30

      A TR com a queda da SELIC está com viés de baixa e isto é favorável a evolução do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

    • boa noite,
      Faz um ano que estou pagando meu apartamento e o financiamento total é em 360 meses. Minha ideia é guardar um dinheiro durante 5 anos e juntar com o fgts e se for possível quitar toda a divida. Isso é aconselhável de se fazer? existe um tempo ideal para se fazer isso, ou em 5 anos compensa fazer?
      grato,
      Paulo H.

    • Olá Paulo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o FGTS deve ser utilizado de imediato a cada 2 anos para amortização da dívida, em especial para redução do prazo do financiamento, pois o rendimento é bem menor que o custo do financiamento.

      Com relação eventual aplicação financeira para amortização futura orientamos a verificar o rendimento líquido do investimento (menos IR) em comparação com o CET – Custo Efetivo Total do financiamento + projeção da TR. Investimentos de baixo valor, em geral, tem rendimentos menores, assim verifique.
      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  21. Olá,

    Como poderei obter um extrato pela compra de habitação à Caixa, com o valor de desde o início do contrato até à data de hoje?
    Grata.
    Melhores cumprimentos.

    • Olá Sonia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que uma planilha de evolução do saldo devedor pode ser obtida na agência do Banco.
      Poderá existir tarifa para emissão. Verifique.

      Equipe Click Habitação

  22. Boa noite,no boleto da caixa veio assim
    sg rge mf06s
    l.financ/or.recursos 307/025
    tp 310

    o que isso tudo significa,estou curioso,obrigado.

    • Olá Robson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      São códigos internos do Banco. Infelizmente não temos conhecimentos de todos.
      A Or. recursos é Origem de recursos e o código 025 indica que foram Recursos do FGTS.
      A L.financ = linha de financiamento
      O tp 310 é código de pagamento de boleto normal.
      Sugerimos verificar com seu gerente de relacionamento no banco.

      Equipe Click Habitação

  23. Gilberto,

    Muito obrigado pelo esclarecimento sobre o comentário (dia abr 11, 2017 at 19:26). Isso acabou me gerando uma outra dúvida. A cálculo dos juros não deveria considerar o saldo devedor já atualizado pela TR?

    Obrigado,

    Fabrício Costa

    • Olá Fabrício

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que na data da assinatura do contrato não há como saber qual a TR, pois ainda não estava publicada pelo Banco Central.
      O cálculo dos dados do contrato são baseados no valor do financiamento.
      Na data do primeiro vencimento os juros contratuais serão baseados no valor do saldo atualizado, conforme determina as regras estabelecidas pelo CMN, via Banco Central.

      Equipe Click Habitação

  24. Gilberto,
    Estou tentando entender a conta da parcela de juros do meu contrato (SAC) no detalhe, mas a conta minha conta não fecha com a conta da caixa sobe nenhum ângulo! Para facilitar, vou pegar os dados da primeira prestação que consta no contrato:
    Valor financiado: R$ 220.000,00
    Taxa de juros nominal: 7,5343%
    Prazo: 360
    Prestação (a+j): 1.992,39
    Prêmio de seguros: 53,14
    TA: 25,00
    Total: 2.070,53

    Quero entender no detalhe como o a+j foi calculado. Para isso, estou realizando o seguinte conta:

    a = 220.000/360 = 611,11
    j= 220.000 * (1+tr) * (1+tm)

    Para tr estou considerando 0,0200%, que corresponde a tr do dia 21/03/2014 (https://www.portalbrasil.net/2014/economia/tr_diaria.htm). Isso está certo??

    Para tm, estou considerando (7,5343%+1)^(1/12) -1 = 0,60717%. Isso está correto? Já tentei considerar fração por dia corrido 30/365, por dias úties 22/252, mas a conta não bate sobe nenhum aspecto.

    De forma, chego no valor do juros de R$ 1.335,79. Então, a+j = R$ 1.946,90 , que não bate com o valor de a+j descrito no contrato 1.992,39.

    Sabe dizer o que estou fazendo errado?

    Obrigado!

    • Olá Fabrício

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo é por juros simples:
      7,5343 / 1200 = 0,006279 * 220.000 = 1381,28 – J mensal
      1381,28 + 611,11 = 1992,39

      Equipe Click Habitação

  25. Bom dia Gilberto,

    Tenho uma duvida, meu financiamento é pelo sistema SAC, onde consultando os extratos dos IR’s dos últimos dois anos, não estou entendendo o sistema de amortização,
    Exemplo:
    Saldo devedor em 31/12/2015: R$100.000,00
    Amortização: R$5.000,00
    Juros: R$15.000,00
    Saldo Devedor em 31/12/2016: R$98.000,00
    O saldo em 31/12/2016 não teria que ser R$95.000,00 pois amortizei R$5.000,00??
    O mesma máxima vale para as amortizações das prestações mensais…
    Se puder ajudar, agradeço.
    Abraços!

    • Olá Bruno

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que os contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária, da mesma forma que a poupança ou as contas do FGTS, que são os funding dos financiamentos.
      A atualização é efetivada pelo índice da TR-Taxa Referencial.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação (A+J) o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      O artigo procurar informar como funciona a evolução do saldo devedor nos financiamentos habitacionais.

      Lembramos que o Banco Central tem reduzido os juros da taxa SELIC e por consequência os juros do mercado financeiro e a TR tem viés de baixa, com reflexo positivo na evolução do saldo devedor do seu financiamento.

      Equipe Click Habitação

  26. Fiz a amortização usando o FGTS do contrato: 155552837760, agora não consigo mais visualizar os meus boletos, o sistema mostra contrato decursado. Como posso saber o meu saldo devedor e quais seriam as possíveis parcelas restantes?

    • Ola Marcos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Situação é estranha. Pode ser falha temporária.

      Orientamos a ligar para o atendimento pós-venda do Banco:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  27. Boa tarde Gilberto,
    Fiz um financiamento junto à Caixa e ao FAR através de um Programa de Arrendamento Residencial em 2005.
    Cinco anos depois, mudei meu contrato para Mutuário ao invés de continuar como Arrendatário.
    Já paguei onze anos de financiamento e na época nos foi informado de que não haviam valores residuais.
    Hoje, tenho a necessidade que vender o imóvel.
    De que forma posso verificar meu saldo devedor, ou sendo este tipo de Programa, seria multiplicar as parcelas que ainda vão vencer e pagar.
    Desde já agradeço pela atenção.

    • Olá Cristiane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que você fez a opção de compra e financiamento do imóvel o saldo devedor na data do vencimento do encargo pode ser consultado no seu boleto de pagamento. Já uma boa referência para a venda do imóvel.
      Se quiser um valor para fora da data do vencimento orientar a pedir em qualquer agência do Banco.

      Equipe Click Habitação

  28. Boa noite, fiz um financiamento de minha casa pelo BANCO DO BRASIL pelo sistema de parcela fixa, no entanto, todo ano quando declaro imposto de renda eu percebo que meu saldo devedor aumenta, exemplo, em 12/2015 meu saldo devedor era de R$ 96.894,94, e em 12/2015 R$ 97.010,35, em 12/2016 R$ 97.433,34. Estou com dificuldades para entender. Grato.

    • Olá Carlos

      boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que grande problema é que no sistema PRICE o valor do A-amortização é baixo e lembre-se conforme descrevemos no artigo o saldo devedor tem atualização monetária e os juros no mercado financeiro estavam em alta até recentemente, somente agora o Governo começou o processo de redução dos juros da taxa SELIC.
      A Taxa Referencial-TR atualiza o saldo devedor, da mesma forma que a poupança e as contas vinculadas do FGTS.
      Com o aumento dos juros no mercado a TR, também, estava com viés de alta.

      “Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”

      No seu financiamento o valor da atualização monetária estava superior ao valor do A-Amortização da prestação (A+J).
      Com a redução da TR nos próximos meses poderá começar a notar que o saldo devedor começará a reduzir.

      Equipe Click Habitação

  29. Olá Gilberto. Bom dia.
    Pelo tema do artigo achei que o mesmo iria me orientar como eu consultar o saldo devedor do meu financiamento via portal, e não por boleto, coisa que por motivo de custo com uma correspondência a Caixa deixou de me enviar boletos.
    Vi que o senhor é especialista no assunto sobre crédito imobiliário mas não resolveu meu problema. Achei que o senhor está mais preocupado em fazer propaganda do seu trabalho do que orientar como consultar o saldo devedor do meu financiamento.

    Abraço

    • Boa tarde. Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo excelente artigo. Após ver que o saldo devedor de meu contrato de financiamento (valor financiado R$ 382.000,00), após o pagamento de 26 parcelas de em média R$ 3.540,00 está em R$ 371.000,00 procurei explicações que me fizessem entender o porquê da redução do saldo ser tão pequena frente ao montante pago na prestação. Somente neste site encontrei explicações completas e elucidativas, detalhadamente expostas.
      Em segundo lugar gostaria de saber se existe a possibilidade de disponibilizar planilha de excel com os cálculos para que possamos inserir a taxa TR e acompanhar a atualização do saldo devedor, de forma a verificar se os valores cobrados estão corretos?
      Poderia ser semelhante a planilha utilizada na explicação. seria de muito auxílio.
      Desde já agradeço a atenção e conhecimentos repassados. Obrigado.

    • Olá Eduardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que infelizmente o autor da planilha não autoriza a disponibilização.

      Orientamos a pedir uma planilha de evolução junto ao Banco e depois montar no Excel. Cremos que não há grande dificuldade de montar a planilha.

      Equipe Click Habitação

  30. Bom dia !!
    Fiz uma amortização utilizando FGTS, na data 20/02/2017 o valor foi retirado da minha conta do FGTS, porem até a data de hoje 09/03/2017 o valor do saldo devedor não foi atualizado.
    Gostaria de saber após o dinheiro sair da conta do FGTS, quanto dias o saldo deve ser atualizado?
    Obrigado.

    • Olá Jorge

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha.
      Mas, precisa verificar onde está pesquisando o saldo …
      Se for pelo Boleto disponibilizado na internet lembramos que ele é gerado com antecedência e é estático, somente no próximo o saldo estará sensibilizado.
      De qualquer forma abra um SAC no site do Banco e questione a amortização.

      Equipe Click Habitação

  31. Olá Gilberto, boa tarde!

    Onde tenho acesso ao valor que já paguei no meu financiamento habitacional para declarar no IR 2017? No meu extrato consta somente as prestações pagas durante o ano e o valor total da dívida, porém não sei o valor que devo colocar no bem em 31/12/2015, pelo que entendi eu preciso desse valor + as prestações pagas em 2016, certo?

    Grato!

    • Olá Marcos

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click habitação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

      Você não Declarou no ano passado?
      Se não deverá efetivar uma Declaração Retificadora.

      Os dados de 2015 deverão ser obtidos somente nas agências, se o contrato for da CAIXA.
      Não se esqueça de incluir todos os custos desembolsados na compra do imóvel como: ITBI, custo do Cartório, corretor, etc. Veja detalhes no artigo:
      Custos com aquisição imóvel no IR

      Equipe Click Habitação

  32. Olá Gilberto,

    Fiz um financiamento pelo Sistema Sac – Pro cotista no valor de 84.000 em 60 parcelas , paguei as 12 primeiras parcelas sempre decrescentes, porém com correção do saldo devedor todo mês, percebi essa correção e pedi uma planilha para gerente que me cedeu. Ocorre que agora na 13ª parcela o valor subiu em torno de 30 reais (visto que a 12ª foi no valor de 1,960 e estava caindo 10 reais por mes, portanto a 13ª deveria ser em torno de 1,950 porém veio no valor de 1,980). Fui até a gerente e essa me disse que além da correção mensal também há uma correção anual sobre o saldo devedor porém não soube explicar que taxa é essa (Obs: não houve correção dos seguros, só do saldo devedor mesmo), gostaria que vc me tirasse essa dúvida.

    Obrigado.

    • Olá Gustavo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Você está no artigo certo!
      Nele explicamos a evolução do saldo devedor e o recálculo periódico da prestação.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerandos: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Recentemente o Governo Federal começou o processo de redução da SELIC e por consequência haverá redução da TR e o que será positivo daqui para frente na evolução do saldo devedor dos contratos de financiamento habitacional.

      Equipe Click Habitação

  33. Bom dia!!
    Fiz um financiamento no valor de R$ 168.000,00. Estou na segunda parcela e notei uma pequena diferença, comparada a parcela anterior. Uma diferença pequena, mas que me deixa preocupada com a evolução, o que está diferente da planilha de evolução que o banco me passou. Meu financiamento é pela PRICE.

    Uma outra dúvida é: Caso eu antecipe o pagamento da parcela (dias antes da data de vencimento) tenho algum benefício no quesito “juros”? Pagar a ultima parcela, sempre que puder, ajuda também?

    Grata!
    Erika

    • Olá Erika

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a releitura do artigo.
      Esclarecemos que a planilha CET entregue na concessão do financiamento serve para análise e comparação de oferta entre os bancos.
      Nela, por decisão do Banco Central não está embutida a atualização monetária sobre o saldo devedor.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Conforme consta no artigo:
      Todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Esclarecemos que a redução de juros por pagamento antecipado de encargo é possível, mas é de pequena monta e não mexe com o seu saldo devedor do financiamento.

      A melhor escolha é a amortização com redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  34. Boa noite.

    Fiz um financiamento de uma casa no banco Santander:
    – Valor do imóvel: R$ 220.000,00
    – Valor financiado: R$ 175.415,00
    – Prazo: 228 meses
    – Sistema Amortização: SAC
    – Tx de juros s/saldo devedor: nominal: 8,4638%a.a Efetiva: 8,80%a.a / 0,71%a.m
    -Aliquota seguros MIP: 0,040000% S/ SALDO DEVEDOR
    DFI: 0,010000% MENSALS/ VALOR IMÓVEL
    -TSA : R$ 25,00
    -Tarifa aval. garantia: R$ 990,00, PAGO NA ASSINATURA DO CONTRATO

    CET TOTAL: 9,98% a.a

    Tentei juntamente ao banco, uma forma de diminuir os valores das parcelas, mas foi negado. Queria saber se as cobranças de tudo está correta e como posso fazer para conseguir que diminuam a prestação, pois está bem salgada pra mim rs.

    • Olá Priscila

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como diminuir valor da prestação habitacional?

      Se você tiver FGTS existem boas alternativas: uso para pagamento de parte de prestação (até 80%) ou amortização para redução da prestação.

      Se não tiver cremos que a única alternativa seria a Dilação do prazo do financiamento, veja se o Banco possui esta alternativa negocial.
      Embora a dilação de prazo não seja tão eficaz, num período de “vacas magras” pode ser útil.

      Equipe Click Habitação

  35. Boa tarde ! Tenho um financiamento na caixa e tenho uma duvida , quando financie o valor era de R$145.246,72 , hoje 31 parcelas depois , o saldo devedor meu saldo devedor é de R$ 147.701,11 como pode isso acontecer . o valor do saldo devedor é maior do que o valor financiado . Taxa de juros 6,87 % , sistema de amortização PRICE , 360 meses .

    • Olá Robson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não passou dados da contratação, mas pelas informações passadas podemos falar que algumas escolhas que fizerem com que a evolução do saldo devedor fosse prejudicada:
      1) Sistema de amortização PRICE – nele você tem uma prestação (A+J) menor, mas uma menor capacidade de amortização do saldo devedor. Veja detalhes no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      2) Prazo máximo de financiamento = Quanto maior o prazo mais juros e encargos serão pagos ao longo do tempo. A prestação (A+J) será menor, mas tem consequências … Veja mais no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Estes 2 fatores somados ao aumento dos juros no mercado financeiro é que não facilitam a amortização do saldo. A Taxa Referencial-TR estava em alta e somente agora com o começo da redução dos juros pelo Governo há perspectiva de baixa da atualização monetária dos saldo devedores.

      A TR atualiza o saldo devedor e diante das escolhas muitas vezes o valor da atualização é maior que o valor da A-amortizacão da prestação e o saldo devedor aumenta invés de diminuir.
      Sugerimos a releitura dos artigos e dos comentários que contém informações ricas para sua avaliação.

      Se tiver FGTS utilize-o para amortizar com redução do prazo, isto será positivo para evolução do saldo devedor do seu contrato. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  36. Boa noite, fiz um financiamento de um imóvel pela caixa no valor de R$ 120.000,00 dei de entrada R$ 25.066,29 mais R$ 2.113,00 do FGTS, o valor da divida R$ 92.820,71 em 300 meses, pelo SAC. Em 08 de novembro de 2012, o valor da minha primeira prestação foi de R$ 720,65 em 08 de dezembro de 2012, foi amortizando até 08 de novembro 2013 que foi de R$ 706,43, mas quando chegou em 08 de dezembro de 2013 o valor foi para R$ 730,23. Com isso desde dessa data o valor volta ao mesmo todo ano, tenho a tabela de evolução que não segue o meu valor das prestações que pago, fui ao banco e eles me informaram que é assim mesmo, mas não estou conformada gostaria que você me esclarecesse. Agradeço desde da já!

    • Olá Lucilene

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Planilha CET que você recebeu na contratação foi criada pelo Banco Central para permitir a comparação de condições entre os bancos e você escolher a melhor das opções de crédito.
      Por regra do Banco Central nela não se apresenta a atualização monetária do saldo devedor.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      O presente artigo procura mostrar como funciona a evolução do saldo devedor. Vemos repetir alguns trechos:
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerandos: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Recentemente o Banco Central começou o processo de redução dos juros (SELIC) e por consequência teremos um índice de TR menor, isto será benéfico para evolução do saldo devedor e no recalculo anual da sua prestação.

      Equipe Click Habitação

  37. Bom dia!
    Parabéns pelo site, o mesmo vem me ajudando desde o inicio quando estava procurando um imóvel para comprar.
    tenho um financiamento na Caixa pela modalidade minha casa minha vida, meu saldo devedor teórico no mês de dezembro/2016 era de R$ 97.719,51, esse mês quando peguei o extrato na parcela para pagamento o valor de Juros era de R$ 530,22, minha taxa de juros é 6,5% ao ano, mas não consigo chegar nesse valor de juros, se pegar o saldo devedor do extrato anterior, atualiza-lo pelo valor da TR do mês que foi 0,1700% e multiplicar pela taxa equivalente mensal, chego em um valor aproximado de R$ 513,00, não consigo entender de onde a caixa tira esse valor de juros que me cobra todo mês, to achando que tem alguma coisa errada no meu financiamento. Está correto isso? Vocês que tem mais conhecimento sobre financiamento me ajudem por favor.

    • Olá Jorge

      Boa Tarde!

      Fizemos uma conta básica no Excel:
      6,5 / 1200 * 97.719,51 = 529,3140125

      Equipe Click Habitação

  38. Comprei uma casa na planta da Construtora Direcional, à 6 anos, depois de pago o periodo da chave, fiz o financiamento com a Caixa, apos o financiamento a construtora não entregou as chaves alegando que tinha uma divida de residuo de financiamento, eu recusei a pagar, tanto porque não tinha o dinheiro, o valor na epoca era de 18000,00 hoje esta 52000,00, bom, hoje continuo a pagar a prestação da casa de 1600,00 por mes e mais aluguel, procurei a Caixa se eles podia fazer alguma coisa, falaram que não, mas o imovel não e a garantia da divida, ja pensei em abandonar o financiamento, e deixar ver o que acontece, pois ta ficando complicado pagar aluguel e uma casa que não tenho, e já tem 21 mil de condominio. voces podem me dar uma orientação, do que fazer

    • Olá Luiz Paulo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o Banco lhe emprestou o dinheiro do financiamento para pagamento a Construtora.
      A entrega das chaves é uma relação entre você e a Construtora.

      Orientamos a procurar o PROCON para análise da situação e eventual intermediação de eventual acordo com a Construtora.

      Equipe Click Habitação

  39. Parabéns pelo site!
    Tenho uma dúvida. Quando o Sr. se refere ao texto:

    “A Resolução 4.537 do Conselho Monetário Nacional – CNM estabeleceu condição adicional a ser observada na contratação dos financiamentos. Os contratos não podem admitir qualquer espécie de aumento do saldo devedor ao longo do período de financiamento. As operações aprovados pelos agentes financeiros até 31 de janeiro de 2017 poderão ser finalizados, até 31 de março de 2017, com a observância das condições do SFH anteriormente vigentes.”

    Estou com um financiamento pela Tabela PRICE e o saldo devedor só aumenta, devido a todas as informações que aprendi pelo site.
    Gostaria de saber se esta resolução 4.537 define que eu poderia renegociar meu contrato com meu banco até Março de 2017, alterando a tabela em uso? Ela me dá esta garantia ou não há o que fazer enquanto a TR está alta?

    Obrigado!

    • Olá Henrique

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a mudança proposta na Resolução 4.537 somente alterará os novos contratos.

      Os contratos já lavrados continuarão na sistemática prevista no contrato.
      Os juros começaram a baixar e com ele a TR também cairá, o que será melhor para evolução dos contratos habitacionais, em especial os contratos com Tabela Price como sistema de amortização.

      Uma saída seria você, em especial se tiver FGTS, ir amortizando o saldo devedor para redução do prazo.
      O prazo menor faz com que o A-amortização da prestação (a+j) suba e desça o J-Juros, melhorando a evolução do saldo devedor.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  40. Boa tarde!
    tenho um financiamento na Caixa pela modalidade minha casa minha vida, meu saldo devedor teórico no mês de dezembro/2016 era de R$ 97.719,51, esse mês quando peguei o extrato na parcela para pagamento o valor de Juros era de R$ 530,22, minha taxa de juros é 6,5% ao ano, mas não consigo chegar nesse valor de juros, se pegar o saldo devedor do extrato anterior, atualiza-lo pelo valor da TR do mês que foi 0,1700% e multiplicar pela taxa equivalente mensal, chego em um valor aproximado de R$ 513,00, não consigo entender de onde a caixa tira esse valor de juros que me cobra todo mês, to achando que tem alguma coisa errada no meu financiamento. Está correto isso? Vocês que tem mais conhecimento sobre financiamento me ajudem por favor.

  41. ola eu financiei uma casa pelo programa minha casa minha vida. ja tem 3 anos o saldo devedor inicial era de 125.900 reais. as parcelas que ja paguei dao um vaolor de 22.000 mas agora no boleto esta constando que agora o saldo devedor e de 126.143,55 porque nao esta diminuindo o saldo ,esta e aumentando cada vez mais?

    • Olá Weliton

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não passou dados da contratação, mas pelas informações passadas podemos falar que algumas escolhas que fizerem com que a evolução do saldo devedor fosse prejudicada:
      1) Sistema de amortização PRICE – nele você tem uma prestação (A+J) menor, mas uma menor capacidade de amortização do saldo devedor. Veja detalhes no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      2) Prazo máximo de financiamento = Quanto maior o prazo mais juros e encargos serão pagos ao longo do tempo. A prestação (A+J) será menor, mas tem consequências … Veja mais no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Estes 2 fatores somados ao aumento dos juros no mercado financeiro é que não facilitam a amortização do saldo. A Taxa Referencial-TR estava em alta e somente agora com o começo da redução dos juros pelo Governo há perspectiva de baixa da atualização monetária dos saldo devedores.
      A TR atualiza o saldo devedor e diante das escolhas muitas vezes o valor da atualização é maior que o valor da A-amortizacão da prestação e o saldo devedor aumenta invés de diminuir.

      Sugerimos a releitura dos artigos e dos comentários que contém informações ricas para sua avaliação.

      Equipe Click Habitação

  42. olá , boa noite .
    não recebo esses boletos , apenas aparece o valor para pagar na conta corente , gostaria de saber um site para que eu veja quantas faltam …. você tem o link ?

    • Olá David

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que os boletos de contratos da CAIXA podem ser obtidos pela Internet. Veja como no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Você tem uma série de serviços por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  43. Olá, boa tarde.
    Tinha um contrato de financiamento que foi quitado devido à venda do meu apartamento. As prestações venciam todo dia 30. A quitação no banco já ocorreu pq o comprador assinou um contrato de financiamento de parte do valor com a Caixa (um documento da caixa detalhando o valor residual que será creditado na minha conta data de 12/01/2017). Minha dúvida seria se ainda precisarei pagar a prestação que vence dia 30/01 (já está nos lançamentos futuros da minha conta). Acredito que não seria justo pagar essa prestação, até pq ela é referente ao mês inteiro. O saldo devedor descrito no documento da caixa é maior do saldo devedor teórico do boleto da prestação atual (acredito que tenham feito uma proporcionalização).
    Desde já obrigado pela ajuda

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que já foi efetivada a transferência do financiamento o débito é indevido.
      A programação do débito em conta é efetivada com antecedência.
      Procure seu gerente e peça providências de cancelar o lançamento de débito futuro de imediato.

      Equipe Click Habitação

  44. Li nos comentários e nas explicações que a amortização embutida na prestação não diminui o saldo devedor que deveria diminuir porque os juros + TR chegam a “comer” o valor amortizado, muitas vezes ficando o saldo até maior depois de algum tempo pagando as prestações. Não seria esse o caso de botarmos o banco na Justiça por “Propaganda Enganosa”?? Uma vez que não seria possivel quitar o financiamento no prazo que eles dizem que vai quitar: x meses ou y meses.

    • Olá Rosemere

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no artigo também explicamos que a relação entre a prestação e o saldo devedor sofre recálculos periódicos para que a prestação (A+J) seja compatível com o prazo remanescente.
      A CAIXA efetiva atualmente este recalculo anualmente.
      “O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      O Governo já começou o processo de redução de juros (SELIC) e por consequência haverá redução da TR, assim os reflexos serão positivos na evolução do saldo devedor daqui para frente.

      Equipe Click Habitação

  45. Olá, bom dia!!!
    Tenho um financiamento e caso fosse quitar teria algum desconto?
    Saldo Devedor Teórico em 10/01/2017 R$ 55.616,13
    Juros/Correção do Mês (R$)209,45
    Amortização do Mês (R$)236,27
    Tabela SAC
    Taxa de Juros Contratual 4,5%
    Prestação do mês: 68
    Prazo do financiamento: 300 meses
    Obrigado!!!

  46. Bom dia. Hoje tenho uma prestação de 573,00 com encargos. Se eu amortizar 5.000 diretamente do saldo devedor, como ficaria minhas parcelas? Caso também diminuísse o tempo, quais as vantagens? Peguei 104.000,00 de financiamento e já estou na parcela de número 17. Meu saldo devedor aumentou e está em 104.600,00…. Se continuar desse jeito, nunca vou terminar a dívida????
    Muito obrigada e Parabéns pelo site!!!!
    Dados de hoje
    Parcela número: 17
    Saldo devedor: 104.681,85
    Amortização: 144,88
    Juros: 393,11
    Seguro: 35,34
    Taxa de juros contratual: 4,5

    Se não tiver condições de abater o saldo devedor, como faço para rever esses valores e fazer com o saldo devedor vá diminuindo ao invés de aumentar? A caixa pode rever isso?

    Sistema PRICE em 360 parcelas (já li que são as piores formas de financiamento, e por isso a minha preocupação)

    • Olá Kátia,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que algumas escolhas que fizerem com que a evolução do saldo devedor fosse prejudicada:
      1) Sistema de amortização PRICE – nele você tem uma prestação (A+J) menor, mas uma menor capacidade de amortização do saldo devedor. Veja detalhes no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      2) Prazo máximo de financiamento = 360 meses – Quanto maior o prazo mais juros e encargos serão pagos ao longo do tempo. A prestação (A+J) será menor, mas tem consequências … Veja mais no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Estes 2 fatores somados ao aumento dos juros no mercado financeiro é que não facilitam a amortização do saldo. A Taxa Referencial-TR estava em alta e somente agora com o começo da redução dos juros pelo Governo há perspectiva de baixa da atualização monetária dos saldo devedores.
      A TR atualiza o saldo devedor e diante das escolhas muitas vezes o valor da atualização é maior que o valor da A-amortizacão da prestação e o saldo devedor aumenta invés de diminuir.

      Com relação a amortização do saldo devedor é boa opção e se o encargo mensal estiver dentro de sua capacidade de pagamento orientamos a optar pela reduçào do prazo de financiamento.
      Nesta opção, você mantêm o valor aproximado da prestação (A+J), mas reduz o J-Juros e aumenta e A-amortização propiciando uma melhor evolução do saldo devedor.

      Esclarecemos que não temos como efetivar o cálculo aproximado do novo prazo no sistema PRICE, efetivamos somente para o sistema SAC.

      Lembramos que como descrevemos no artigo a prestação (A+J) tem recálculo anual para reequilibrar a relação entre o saldo devedor e a prestação para fins de minimizar o eventual saldo devedor residual no final do prazo do financiamento.
      Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      A orientação é que você faça amortizações periódicas para redução do prazo, em especial com o uso do FGTS a cada 2 anos, isso melhorará o perfil da evolução do saldo devedor e possibilitará a quitação antecipada futura.

      Equipe Click Habitação

  47. Boa tarde,
    Em dezembro/2015, fui até a agência e verifiquei (através do SIACI – Demonstrativo de débito Caixa) que meu saldo devedor era de R$ 78.331, faltando 238 parcelas pro fim do financiamento.
    Considerando que a amortização mensal está em média de R$ 300,00 (verificado no boleto mensal), hoje eu esperava ver uma dívida de aprox. R$ 75.000
    No entanto, fui até o banco e o gerente buscou a informação no CIWEB (Sistema de admnistração de carteiras imobiliárias), não sei se é o mesmo ambiente da primeira informação, mas tem algumas informações e visual diferentes… Enfim, hoje, um ano depois, a dívida está em R$ 81.400

    Isso está correto? será que nesse última versão tem juros a serem abatidos?

    Grato

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que fica complicado opinar sem uma verificação documental.

      Orientamos a questionar formalmente o gerente o banco e pedir os devidos esclarecimentos sobre a evolução do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  48. Boa tarde, tenho R$ 22.000,00 no FGTS para abater na minha prestação, quantas prestações diminuiria e o valor da parcela cairia para quanto. Grato pela ajuda de vocês.

    Prestação do Mês Nº 24
    Prazo do Financiamento 420
    Taxa de Juros Contratual 8,7873
    Índice de Reajuste Prestação no Mês 0
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês 1,00164
    Categoria Profissional 000.000-0
    Complemento 0
    SG RGE MTRMS
    L. Financ./Or. Recursos 162/15
    TP 310

    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico em 10/12/2016 R$ 275.413,14
    Juros/Correção do Mês (R$) 1.829,96
    Amortização do Mês (R$) 681,33

    • Olá Marcos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que efetivamos a simulação de cálculo com base nas informações do seu comentário e no sistema de amortização SAC.

      Novo prazo aproximado = 307 meses
      A nova prestação (A+J) será aproximadamente igual a atual = R$ 2.511,29

      Equipe Click Habitação

  49. Boa tarde, Equipe Click Habitação.
    Queria tirar uma duvida simples.
    No meu contrato da caixa consta a taxa de juros anual de 7.4409% a.a. E no boleto que pago todo mês consta ‘Taxa de Juros Contratual : 8,5101’ isto está certo?

    • Olá Victor

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a resposta é simples: a taxa de juros do seu contrato deve ser 8,5101 e você em função da reciprocidade com o banco tem direito a uma redução nos juros cobrados.

      No boleto sempre vai aparece a taxa de juros do contrato, pois se você deixar de cumprir a reciprocidade a taxa de juros cobrada no seu contrato será modificada, ou seja é uma taxa de juros de relacionamento.
      Verifique no seu contrato devem constar as duas taxas.

      Equipe Click Habitação

  50. Tenho um financiamento habitacional com o Banco Bradesco. Sempre que solicito uma simulação de amortização extraordinária percebo que a planilha que me é apresentada não abate o valor antecipado integralmente do saldo devedor. Exemplo: quando pretendo antecipar R$10.000,00 (para diminuir a quantidade de prestações) só é amortizado algo em torno de R$9.700,00 do saldo devedor, ficando a parte restante (R$300,00) sob a rubrica “VL. DIF. A AMORT.”. O que seria isso? Porque a amortização náo é integral? Quando a simulação é para reduzir o valor das prestaçòes, a amortização é integral.

    • Olá Jorge

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se você efetivar a amortização na data do vencimento do encargo não são devidos juros diários, desta forma a amortização será integral.
      Caso a amortização seja efetivada em data diversa da do vencimento do encargo são deduzidos o valor dos juros contratuais e atualização monetária pró-rata desde o último vencimento até o dia da amortização.

      Tal fato, também, ocorre na quitação antecipada.

      Assim, acreditamos que a diferença é isso. Orientamos a questionar ao Banco para ratificação.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Jorge,
      estou com o mesmo problema (também tenho financiamento com o Bradesco).
      Pela previsão que pedi hoje, adiantando 5 mil fica VL.DIF.A AMORT: 186,09, com 9 mil fica VL.DIF.A AMORT: 59,89, e para 10 mil fica VL.DIF.A. AMORT: 372,18.
      Ou seja, muito estranhamente, parece mais vantajoso pagar 9 mil do que 10 ou 5… Você já conseguiu algum esclarecimento do banco sobre isso? Tentei hoje e não obtive resposta satisfatória.
      E isso parece não seguir bem a resposta da Equipe Click Habitação aqui abaixo, pois fiz os orçamentos no mesmo dia, então não me parece ser problema de diferença na data do vencimento.
      Gostaria muito de saber ao certo o que isso significa. Obrigado!

  51. Boa tarde , fiz um financiamento direito com a construtora de 215,000 em 96x , com juros corrigido pelo ipca , ja paguei o valor de 48,000 e fui ver meu saldo devedor para poder quitar e ele passou dos 215 que financiei para 249,000 , esta certo isso mesmo depois de pagar 48mil ?

    obrigado pela atenção

    • Olá Paulo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click habitação

      Esclarecemos que se você tivesse feito o financiamento num banco poderia pegar um índice de atualização bem melhor para você: a TR.

      O IPCA tem aumento muito significativo nos últimos anos.
      Você pode verificar os índices no site do Banco central:
      https://www.bcb.gov.br/pec/Indeco/Port/indeco.asp

      Sugerimos consultar o PROCON para análise do saldo apresentado pela Construtora.

      Equipe Click Habitação

  52. Boa noite, primeiramente gostaria de elogiar o site de vocês pelo suporte que estão oferecendo a todos.
    A minha duvida se baseia que durante o período de obra, pago os encargos de fase de obra mensalmente para a caixa na operação 012, no entanto recebi um extrato de poupança habitacional recentemente, cujo tenho um saldo superior ao meu próximo pagamento, gostaria de saber, se eu deixar de pagar este mês , se iria abater deste saldo que tenho? e no próximo eu dava a diferença que resta?

    Obrigado

    • Olá Patrick

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a conta vinculada do financiamento (Op. 012) é para liberação das parcelas da construção.
      Assim, cremos que não será debitada da citada conta se você não pagar a parcela de juros e encargos do mês.

      Somente no final da construção o valor disponível na conta poderá ser utilizada para amortizar a dívida ou eventualmente pagar a parcela ou parte dela.

      Equipe Click Habitação

  53. Bom dia!
    Tenho um financiamento junto a CEF, pelo programa minha casa minha vida de um apartamento que adquiri na planta em julho de 2013.
    Em abril de 2016, na fase de amortização, o saldo devedor inicial era de R$ 99.692,01, pelo sistema de amortização misto (SAM), em 360 meses, com CET de 5,35%.
    Acontece que já estou na parcela nº 09 e o saldo devedor ainda é de R$99.418,21. Desse jeito o saldo devedor nunca vai diminuir.
    Pago a média mensal de 635,00 (A 207 + J 415) + FGHAB de 12,45. Seria uma boa opção ir abatendo as últimas parcelas (360, 359, 358…)?
    Mais uma coisa, no meu contrato consta que a amortização é pelo SAM. Como saber se de fato a CEF esta utilizando do SAM para seus cálculos? Desde já agradeço.

    • Olá Camila

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a ocorrência pode ter ocorrido por 2 fatores:
      1) Prazo de amortização – Você escolheu o prazo máximo = 360 meses
      Se sim, este é um fator que diminuiu o potencial de amortização da prestação (A+J). Quanto maior o prazo menor será a amortização mensal, pois o saldo devedor é para zerar somente no final do prazo do financiamento. Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      2) Atualização monetária – O saldo devedor do financiamento tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e a conta vinculada do FGTS.
      Talvez seja este o pior fator. Tivemos desde 2013 aumento nos juros no mercado e com reflexos no aumento índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Recentemente o Governo começou a reduzir os juros (SELIC), isto é um fator positivo, pois o mercado financeiro espera uma redução maior a partir de agora. A TR agora está com viés de queda, o que é favorável para a amortização dos saldo devedores dos financiamentos habitacionais.

      O sistema de amortização SAM, a prestação mensal será de valor menor que a prestação do SAC e maior que a do Price, na realidade é a média entre os 2 sistemas de amortização.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Esclarecemos que efetivamos uma cálculo aproximado e a prestação está calculada no sistema SAM.
      Você poderá pedir uma planilha de evolução do financiamento na agência para verificar a evolução do saldo devedor. A planilha é passível de cobrança de tarifa.

      Com relação a sua indagação sobre “ir abatendo as últimas parcelas” esclarecemos que não funciona bem assim.
      O termo correto é a amortização com redução do prazo. Nesta modalidade de amortização você mantem o valor da prestação (A+J) e diminui o número de prestações a pagar.
      Se o encargo mensal estiver dentro do orçamento mensal familiar sempre será a melhor estratégia, com o objetivo de antecipar a quitação do financiamento. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  54. Financiei 128.000 pela Price em Outubro2014, Programa Minha casa minha vida, taxa 4,5 a.a, ficando prestação 360x 666,00
    Porem, meu saldo ainda era 128.000 em Outubro 2016,… fiz o abatimento do FGTS no valor de 9.000 em Outubro2016, mas este mês minha prestação de Novembro/2016, 02 anos depois veio, 719,00, mais de 50,00 de aumento, mesmo abatendo FGTS no mês passado. Está certo?

    • Olá Thiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a ocorrência pode ter ocorrido por 3 fatores:
      1) Escolha do sistema de amortização PRICE, onde a prestação (A+J) é mais baixa, o valor da Amortização mensal é muito pequena.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      2) Prazo de amortização
      – Você escolheu o prazo máximo = 360 meses
      Se sim, este é outro fator que diminuiu o potencial de amortização da prestação (A+J). Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      3) Atualização monetária
      – O saldo devedor do financiamento tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e a conta vinculada do FGTS.
      Talvez seja este o pior fator. Tivemos desde 2013 aumento nos juros no mercado e com reflexos no aumento índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Recentemente o Governo começou a reduzir os juros (SELIC), isto é um fator positivo, pois o mercado financeiro espera uma redução maior a partir de agora. A TR agora está com viés de queda, o que é favorável para a amortização dos saldo devedores dos financiamentos habitacionais.

      O aumento do encargo é provavelmente decorrente do recalculo da prestação para reequilíbrio da relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor e minimizar o risco de saldo devedor residual.
      Se tiver dúvida orientamos a abrir SAC no site do Banco e solicitar o devido esclarecimento quanto ao aumento do encargo mensal.

      Equipe Click Habitação

  55. Boa noite!

    Senhores a minha parcela do plano minha casa minha vida que tenho a algum tempo esta vindo no boleto uma taxa a mais, DIFERENÇA DE PARCELA o que é isso???

    • Olá André

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Para saber qual a razão da diferença você pode pedir explicação por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  56. Olá! Eu e minha esposa estamos aflitos, pois tivemos uma surpresa desagradável, a caixa econômica não nos comunicou que a parcela que era de R$ 471,00 iria subir para R$ 481,00 o porque que isso ocorreu ?, fizemos um financiamento pelo sistema PRICE em 360 meses e na planilha entregue pela CEF consta que a parcela não sofreria reajustes até 2027, outra questão é sobre a amortização que não está decrescente apenas sobe e chegamos 13ª parcela e não houve nenhum abatimento, e corremos o risco de pagar saldo residual já que a amortização não cai ? esse saldo residual ainda existe ? desde já agradeço, ótimo site!

    • Olá Roberto

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a ocorrência, se você não fez nenhuma incorporação de débitos em atraso ao saldo devedor, pode ter ocorrido por 3 fatores:
      1) Escolha do sistema de amortização PRICE, onde a prestação (A+J) é mais baixa, o valor da Amortização mensal é muito pequena.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      2) Prazo de amortização – Você escolheu o prazo máximo = 360 meses?
      Se sim, este é outro fator que diminuiu o potencial de amortização da prestação (A+J). Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      3) Atualização monetária – O saldo devedor do financiamento tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e a conta vinculada do FGTS.
      Talvez seja este o pior fator. Tivemos desde 2013 aumento nos juros no mercado e com reflexos no aumento indice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Recentemente o Governo começou a reduzir os juros (SELIC), isto é um fator positivo, pois o mercado financeiro espera uma redução maior a partir de agora. A TR agora está com viés de queda, o que é favorável para a amortização dos saldo devedores dos financiamentos habitacionais.

      O Eventual saldo residual será limitado a aproximadamente ao valor de 1 encargo, justamente pois anualmente existe o recalculo da prestação.

      Com relação a planilha CET entregue no ato da contratação esclarecemos que o Banco não pode incluir indexador, pois a finalidade é a comparação para a escolha do melhor crédito pelo cliente. Veja no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  57. Boa tarde,

    Hoje tenho uma prestação de R$650,00 com encargos fica R$ 700,00, se utiliza-se o fundo de garantia, R$5.000, a prestação ficaria quanto?

    Atenciosamente,

    MAYKON OLIVEIRA

    • Olá Maycon

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não definiu qual o tipo de utilização do FGTS que você gostaria de fazer.

      Se for para pagamento de parte da prestação:
      5.000 / 12 = R$ 416,67 por Mês
      Assim, você pagaria em dinheiro – R$ 700,00 – 416,67 = R$ 283,33

      Se for para amortizar o saldo devedor necessitamos de mais detalhes como: o saldo devedor e os valores separados do encargo – Prestação (a+J).
      Veja detalhes no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  58. Olá, a 30 meses atrás assinei o contrato do MCMV com saldo devedor de 94.687,00 pela tabela Price, hoje 30 parcelas depois o saldo devedor subiu para 95.196,90, o saldo devedor pode ser alterado e subir o valor após a assinatura do contrato?

    • Olá Jonathan

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você provavelmente fez pelo menos 2 escolhas que contribuem para isto:
      – Sistema de amortização PRICE – prestação é menor e o A-Amortização da prestação é menor
      – Prazo de financiamento – quanto maior o prazo menor será a amortização mensal da prestação.

      Veja nos artigos:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Outro fator que está atrapalhando a amortização do saldo devedor é a atualização monetária. Desde meados de 2013 o Governo aumentou os juros e por consequência houve aumento no índice da TR-Taxa Referencial, este índice é o mesmo que atualiza a poupança e as contas do FGTS.
      Recentemente o Governo começou a baixar os juros, o que baixará os índices da TR, isto será positivo para a melhor amortização do saldo devedor.

      O saldo devedor está subindo em função de todos estes fatores.

      Assim, se você tiver FGTS uma alternativa interesse para melhorar estes fatores seria amortizar com a redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Você mantem a prestação (A+J) num valor aproximadamente igual a atual, mas terá um prazo menor e um poder de amortização maior no pagamento das parcelas seguintes.

      Equipe Click Habitação

  59. Bom dia!
    gostaria de saber se é vantagem quitar 50% do saldo devedor teórico, que hoje é de 116.000,00.
    tenho 60.000,00 reais aplicados em CDI é vantagem usar este dinheiro para amortizar o financiamento que foi feito pela tabela sac. Por favor poderia me auxiliar? pois estou pagando hà 10 meses e o saldo devedor teórico não abaixa.
    Grato Thiago

    • Olá Thiago

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os saldos devedores não estão caindo como antes, em função do aumento da taxa de juros no mercado e por consequência da TR-Taxa Referencial.
      Os juros já começaram a cair e estão com viés de queda nos próximos, o que poderá ser mais favorável aos saldos devedores dos financiamentos.

      Com relação a indagação entre aplicar e amortizar o saldo devedor você precisa comparar o CET – Custo Efetivo Total do financiamento acrescido da projeção TR com o rendimento líquido da sua aplicação financeira.
      Veja os detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Se optar pela amortização prefira a amortização para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  60. Boa tarde!
    Gostaria de saber o que significa TP 310 e TP 959 que constam na planilha de evolução do financiamento.
    Grato desde já.

    • Olá Helio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que tratam-se de códigos internos no sistema de controle do banco.

      O TP 310 é recebimento normal efetivado pelo cliente
      o TP 959 é recebimento efetivado por debito da Construtora durante a fase de construção. Neste caso a construtora poderá cobrar o valor do cliente.

      Equipe Click Habitação

  61. Esqueci do saldo devedor iniciando na primeira parcela
    Nº Saldo Devedor

    1 R$ 159.767,64
    2 R$ 159.652,00
    3 R$ 159.535,62
    4 R$ 159.418,50
    5 R$ 159.300,63
    6 R$ 159.182,01
    7 R$ 159.062,63
    8 R$ 158.942,49
    9 R$ 158.821,58
    10 R$ 158.699,90
    11 R$ 158.577,44
    12 R$ 158.454,20

    • Olá Vanessa

      Boa Noite!

      Estes valores não consideram o índice de atualização monetária pela TR. É apenas a planilha CET para comparação com os demais bancos e escolha da melhor oferta de crédito.
      Veja no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Sugerimos reler o artigo e ver como funciona o desdobramento do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  62. Primeiramente, obrigada pela resposta.
    de acordo com a matéria de vcs indicada em http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/seguro-habitacional-veja-os-detalhes/
    “O valor que você paga pelo seguro habitacional e a quantia das indenizações são recalculados mensalmente, em função do saldo devedor e do valor da avaliação do imóvel (atualizado).”
    como faço este cálculo sobre o valor do saldo devedor, se a cada 3 meses terá adiantamento de parcelas? pois mesmo com as taxas do MIP repassadas anteriormente, somando-se o DFI não consigo chegar no valor repassado pela simulação da CEF.
    É possível fazer uma simulação de como funcionaria neste caso? uma ou duas parcelas de adiantamento já é suficiente para que eu faça o recálculo das parcelas restantes.

    Nº Prestação Seguro/ Tarifas Encargo Previsão de adiantamento de parcelas
    FGHAB
    1 R$ 1.135,49 R$ 41,98 R$ 25,00 R$ 1.202,47 R$ 27.400,00
    2 R$ 1.135,49 R$ 41,96 R$ 25,00 R$ 1.202,45
    3 R$ 1.135,49 R$ 41,95 R$ 25,00 R$ 1.202,44
    4 R$ 1.135,49 R$ 41,93 R$ 25,00 R$ 1.202,42 R$ 1.350,00
    5 R$ 1.135,49 R$ 41,91 R$ 25,00 R$ 1.202,40
    6 R$ 1.135,49 R$ 41,89 R$ 25,00 R$ 1.202,38
    7 R$ 1.135,49 R$ 41,87 R$ 25,00 R$ 1.202,36 R$ 1.350,00
    8 R$ 1.135,49 R$ 41,85 R$ 25,00 R$ 1.202,34
    9 R$ 1.135,49 R$ 41,83 R$ 25,00 R$ 1.202,32
    10 R$ 1.135,49 R$ 41,81 R$ 25,00 R$ 1.202,30 R$ 1.350,00
    11 R$ 1.135,49 R$ 41,79 R$ 25,00 R$ 1.202,28
    12 R$ 1.135,49 R$ 41,77 R$ 25,00 R$ 1.202,26

    Obrigada!

    • Olá Vanessa

      Boa Noite!

      Considerando que você pretende efetivar a amortização para redução do prazo periodicamente terá que parar o cálculo efetivar a amortização e recalculo dos valores do encargo mensal (prestação a+j, seguros e taxas) e seguir o desdobramento do saldo devedor.

      A projeção do futuro precisaria de saber o ÍNDICE da TR dos meses seguintes. O que não é possível, você poderá repetir o índice do mês anterior provisoriamente e depois colocar o índice correto divulgado pelo Banco Central.
      Hoje a SELIC caiu e TR deve ficar mais leve a partir de agora.

      Equipe Click Habitação

  63. Boa tarde,
    Estou pesquisando há algumas horas e não encontrei em nenhum local qual a tabela que é utilizada para o cálculo do MIP, sei que é sobre parcela e idade, e depende dos meses/anos faltantes para quitar o imóvel.
    Mas no meu caso, estamos fechando a compra de um imóvel de R$ 225.000,00 (que na teoria financiado em 360 meses) com entrada de 45.000,00 + FGTS 20.000,00 – financiando R$ 160.000,00 porém, na entrega do imóvel faremos adiantamento de parcelas em R$ 35.000,00 diminuindo o prazo do financiamento, neste caso, haverá diminuição do saldo devedor e consequentemente no seguro/FGHAB, mas queria uma simulação mais concreta em relação aos valores deste seguro, pois no primeiro mês já haverá recálculo e não encontro em local nenhum.
    Obs: A cada 3 meses, faremos adiantamento de 1 parcela – sendo que a previsão e quitar o imóvel em 7 anos.
    Montei uma planilha com todas as evoluções e cálculos, mas não encontro quais as porcentagens utilizadas no MIP e DFI – de acordo com a idade, saldo devedor e adiantamento de parcelas – para que eu possa ter uma previsão de custo mensal com essas taxas.
    Alguém poderia me indicar onde eu encontro esta tabela ou informar qual a porcentagem cobrada pela CEF para o comprador mais velho com 39 anos?
    Obrigada,
    Vanessa

    • Olá Vanessa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que o prêmio MIP inicial tem por base o financiamento e partir do primeiro encargo mensal é o saldo devedor no mês, depois de desdobrada a prestação (A+J). Lembramos que o saldo devedor tem atualização mensal pela TR.
      O Prêmio de MIP tem migração de faixa de idade, a medida que os componentes de renda vão ficando mais velhos.
      Já o prêmio DFI é calculo inicialmente com base no valor da avaliação do imóvel e todos os meses tem atualização pela TR.

      Para Caixa Seguradora os coeficientes iniciais são:

      MIP – Faixas Etárias Taxas (%)
      18 a 25 anos 0,0115
      26 a 30 anos 0,0121
      31 a 35 anos 0,0178
      36 a 40 anos 0,0234
      41 a 45 anos 0,0318
      46 a 50 anos 0,0448
      51 a 55 anos 0,0751
      56 a 60 anos 0,1561
      61 a 65 anos 0,2781
      66 a 70 anos 0,3549
      71 a 75 anos 0,4707
      76 a 80 anos e 6 meses 0,4707

      Para os riscos de natureza material – DFI :
      0,0078 %

      Para entender como funciona o seguro sugerimos os seguintes artigos:
      Seguro Habitacional: Veja os Detalhes
      Seguro habitacional varia pela idade

      Equipe Click Habitação

  64. A soma da TR é calculada sobre o saldo devedor?

    Por exemplo, imaginando um saldo devedor de R$ 100 mil, e uma TR do último mês de 0,20%, então meu saldo devedor no próximo mês teria um acrescimento de R$ 200,00 (0,20% de 100 mil)…. é isso ou falei besteira?

    • Olá Adriano

      Bom dia!

      O raciocínio está correto. Isso mesmo.
      É idêntico a poupança ou a conta do FGTS, o saldo devedor é atualizado pelo índice da TR.

      Equipe Click Habitação

  65. Boa tarde, tenho R$ 20.000,00 entre FGTS e economias para abater na minha prestação, quantas prestações diminuiria e o valor da parcela cairia para quanto. Grato pela ajuda de vocês.

    Prestação do Mês Nº 19
    Prazo do Financiamento 420
    Taxa de Juros Contratual 8,7873
    Índice de Reajuste Prestação no Mês 0
    Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês 1,0016
    Categoria Profissional 000.000-0
    Complemento 0
    SG RGE MTRMS
    L. Financ./Or. Recursos 274/15
    TP 310

    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico em 01/11/2016 R$ 206.770,67
    Juros/Correção do Mês (R$) 1.413,96
    Amortização do Mês (R$) 508,18

    • Olá Tiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os cálculos serão baseados nos valores informados no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo – novo prazo = 300 meses. A prestação (A+J) vai ficar próxima a atual = R$ 1.922,14

      Redução da prestação – A prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado. Redução 9,67%
      Novo valor da prestação (A+J) = R$ 1.736,22

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  66. Boa Tarde.
    Estou com uma duvida, tenho um financiamento SAC e venho pagando minhas prestações regularmente e estou me sentindo enganado nesse ultimo mês, percebi que toda vez que pago a prestação o meu saldo devedor cai devido a amortização, porem esse saldo no decorrer do mês sobe novamente. de acordo com meu gerente minha amortização estaria por volta de 750 R$ pelos meus cálculos foi amortizado apenas 519 R$ no ultimo mês, depois do pagamento da prestação 14 dias para ser exato meu saldo devedor ja foi reajustado em 95,96 R$ , isso esta certo,pois estou com o sentimento que estão me enganado pois minha prestação cai em media 3 ou 4 reais tenho a amortização que não esta sendo o que era para ser e meu saldo devedor depois da amortização ainda sobe. o que me aconselha fazer?

    • Olá James

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que um dos objetivos do artigo é explicar que o saldo devedor do financiamento é atualizado monetariamente pela TR-Taxa Referencial.
      Da mesma forma que a poupança ou a conta vinculada do FGTS, que são os principais funding dos financiamentos habitacionais.

      Conforme consta no artigo:
      “Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”

      Sugerimos a releitura do artigo, onde procuramos explicar como funciona a evolução do saldo devedor.

      A subida nos juros do mercado financeiro desde o final de 2013 fez com que a TR ficasse mais alta e com consequências na atualização do saldo devedor.
      Esperamos, em breve, que o governo comece o processo de diminuição dos juros, assim a TR ficará menor e a melhorando as condições de amortização do saldo devedor dos contratos habitacionais.

      Equipe Click Habitação

  67. Olá, tenho um saldo de 10,000 no FGTS, meu financiamento começou em maio de 2015, gostaria de saber se já posso amortizar com ele, mas minha dúvida principal é a seguinte, pago R$ 2001,00 de prestação –
    SAC taxa de 8,5 a.a.
    Taxa de administração: R$ 25,00
    Seguros R$ 46,05
    Amortização R$ 499,27
    Saldo devedor de R$ 205.000,87

    Como a prestação está alta estou pensando em amortizar na prestação, teria como fazer um calculo para ver quanto ficaria na prestação e quanto ficaria no prazo para ter noção se valeria a pena ou não.

    Obrigado desde já.

    • Olá Tiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você esqueceu de informar o J-Juros da prestação. Fizemos os cálculos pela diferença dos valores informados e encontramos J= 1430,68.
      Os cálculos estão baseados na prestação (A+J) atual = 1.929,95.

      Redução do prazo – novo prazo = 343 meses

      Redução da prestação – nova prestação (A+J) = R$ 1.835,81

      Uma outra opção, se o encargo estiver pesando é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.
      Você pode abater até 80% do valor do encargo mensal.
      Assim com R$ 10.000 / 12 = R$ 833,33. Você poderia abater este valor mensalmente do valor a ser pago ao banco.
      Veja detalhes no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Com relação ao uso do FGTS na fase de retorno do financiamento o uso poderá ser efetivado após o registro do contrato em Cartório. Assim, cremos poderá utilizar de imediado, desde atenda as condições de uso. Veja no artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação

  68. Tenho um financiamento habitacional junto a Caixa Econômica Federal pelo sistema SAC no valor de R$ 160.000,00 em 144 parcelas, já paguei 24 parcelas as quais são débito em conta, e acompanhado o extrato de saldo devedor, deste mês está descrito: Juros/Correção do Mês R$ 924,70; Amortização do Mês 1.128,04; Seguros R$ 214,99; Taxa Adm. 25,00; Diferença Prestação Emitida R$ 50,47, descrições estas que montaram a prestação mensal de R$ 2.343,20. Aparece também o saldo devedor teórico em 20/09/2016 é R$ 138.387,47 desejo saber qual o valor seria para eu quitar este financiamento com recursos próprio? Seria o valor de R$ 138.387,47 ou é possível negociar para pagar um valor a menor, ou ainda se este valor possui algum reajuste para realizar a quitação?

    • Olá José Cícero

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor que consta no boleto é o saldo na data do vencimento do encargo.

      Para os financiamentos habitacionais não há margem para descontos, pois os juros não estão embutidos no saldo devedor. Os juros são calculados e cobrados mensalmente junto com a Prestação (A+J). Assim não há desconto a conceder. Veja detalhes no artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      Para saber o saldo devedor você pode procurar o seu gerente ou utilizar o aplicativo no seu celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  69. Bom dia equipe, td bem?
    Tenho um financiamento na CEF, amortização pelo SAC, tenho do mes um demonstrativo como este acima, porem gostaria de saber como faço os calculos das parcelas baseado no coeficiente do FGTS.
    Meu saldo devedor não baixa, exemplo do ultimo mês.

    parc parcela data pgto jur mês amort. Mês fghab saldo caixa
    46º 570,46 23/09/2016 304,33 253,21 12,92 80899,48

    financiei, 88900,00 em 360 meses – juros 4,5939.

    • Olá Ana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem 2 problemas que estão atrapalhando a amortização do saldo devedor do seu financiamento:
      1) Prazo do financiamento – 360 meses
      88900 / 360 = 246,94 Esta é amortização mensal que você paga junto com a Prestação (A+J). O saldo devedor zeraria, em tese, em 360 meses. Mas temos a atualização monetária …

      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      2) TR – Taxa Referencial
      Os financiamentos habitacionais pós-fixados sofrem atualização monetária da mesma forma que a poupança ou as contas do FGTS.
      Há alguns anos o governo teve de aumentar os juros do mercado financeiro, em função de problemas na economia, e por consequencia a TR está em alta e prejudica a amortização do seu contrato:
      “Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”

      Veja no exemplo do artigo:

      A atualização monetária do saldo devedor diminui a capacidade de amortização do valor pago na prestação (A+J).

      A solução é o equilíbrio da economia e a redução dos juros previstas para meados do ano que vem.

      O índice da TR é divulgado diariamente pelo Banco Central. Você deverá utilizar o índice do dia 01, pois seu financiamento tem lastro no FGTS.
      No artigo tem um link para o site do Banco Central: TR – BACEN.

      Se quiser algum esclarecimento adicional ou complemento de informações retorne

      Equipe Click Habitação

  70. Gostaria de saber porque tamanha diferença entre um financiamento da Minha Casa Minha Vida entre os estados do Nordeste e de outros estados do Brasil, bem como: Valores de financiamento e valorres das prestações. A princípio era para ser um programa UNICO, não?

    • Olá Juscelino,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      O Programa Minha Casa Minha Vida bem como o CCFGTS levam em consideração as condições e valores de mercado da região.
      Um terreno na grande São Paulo possui valor diferente no interior, ou mesmo em estados diferentes. Isso para que o padrão do imóvel nas regiões permaneçam os mesmos e evitem distorções por conta das variações de mercado.
      Ainda essa divisão é feita conforme distribuição do IBGE, conforme definição do Ministério das Cidades.

      Equipe Click Habitação

  71. 1-O QUE EU GOSTARIA QUE SE VC PUDESSE ME RESPONDER É O SEGUINTE:

    A- TENHO NO SAITE DA MRV E QUANDO FUI ASSINAR O CONTRATO NA CAIXA QUE A TABELA PRICE NÃO HAVERIA ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS DA 01 (PRIMEIRA) A ULTIMA. ESTA CORRETO OU NÃO.
    B-ME FORNECERAM UM DEMONSTRATIVO DE EVOLUÇÃO DOS JUROS A SEREM PAGOS DURANTE A CONSTRUÇÃO, ENTENDO QUE DEVO PAGAR PAGAR A TR, POIS NO CONTRATO DIZ QUE O SALDO DEVEDOR ACOMPANHA A ATUALIZAÇÃO DO FGTS, POREM DISCORDO DE 01 COISA COMO PAGO A TR MENSALMENTE, PORQUE OS JUROS SÃO SUPERIORES AOS INFORMADOS MAIS A TR DO MES.

    EXPLICO -ENTENDO QUE SE NÃO HOUVESSE A TR O VALOR CORRESPONDENTE A ULTIMA PARCELA A SER PAGAR SERIA r$ 530,00

    COMO PAGO MENSALMENTE E MEU CONTRATO É PELA TABELA PRICE, O MAXIMO QUE PODERIA PAGAR SERIA OS r$ 530,00 + A TR DO MÊS, POR HOJE MESMO FALTANDO r$ 15.000,00 A SER LIBERADORA PARA A CONSTRUTORA ESTOU PAGANDO 870,00 COM O SEGURO .
    VOCE PODE ME ORIENTAR O QUE DEVO FAZER.
    PAULO SERGIO
    AMERICANA-SP
    FONE-3468-5589
    FINANCIMENTO PELA CEF.

    • Olá Paulo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a orientação da prestação (A+J) na tabela PRICE na CAIXA é válida na fase de retorno do contrato.
      Na fase de construção você vai pagar juros contratuais sobre os valores liberados para construção do empreendimento.

      Encargo durante a Fase de Construção
      Na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas. Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.
      A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando.

      A CAIXA tem uma cartilha para explicar como funciona na fase de obras:
      Cartilha CAIXA – fase de obras

      Orientamos a questionar os cálculos por meio de SAC ou por telefone como diferença de prestação:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  72. As parcelas do meu financiamento habitacional são pags por meio de débito em conta. A primeira prestação (julho/2016), segundo o contrato, seria no valor de R$740,06. No entanto, só debitaram de minha conta R$708,82, mesmo tendo saldo superior a esse valor. Por que será que isso ocorreu?
    Outra dúvida: como acompanhar a Extrato de Evolução do saldo devedor se não recebo boleto?
    Desde já agradeço

    • Olá Daiane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que o Banco seja a CAIXA, orientamos a ligar para obter o esclarecimento da diferença de cobrança na prestação.
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Os serviços disponibilizados por telefone estão constantes no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Para obter o seu boleto de pagamento você pode conseguir pela internet. Veja no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Outra opção é no celular por meio do APP HABITAÇÃO CAIXA. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  73. Boa tarde. Vou financiar o saldo devedor do meu apartamento em abril/2017, data em que será entregue. Hoje, o saldo devedor dele é 200 mil. No fim do pagamento, será cerca de 185 mil e o valor de contrato é de 248 mil. Gostaria de saber qual valor devo utilizar na hora de simular o financiamento no site da caixa. Fiquei na dúvida se calculo sobre o valor de contrato, sobre o valor atualizado, sobre o valor atualizado abatidos os pagamentos efetuados, enfim… Desde já, agradeço pela resposta.

    • Olá Paulo,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Ao efetuar a simulação, são duas informações que você deve colocar:

      – Valor do imóvel: deverá ser preenchido o valor de compra e venda do apartamento (pelo que entendemos é R$ 248.000,00)
      – Valor do financiamento: informar o valor que você necessita como empréstimo do Banco

      A diferença entre os dois valores será entendido como valor de entrada pelo imóvel.

      Equipe Click Habitação

  74. ola, fiz um financiamento habitacional, minha casa minha vida, há 2 anos, pela PRICE, prazo 360 meses, juros 4,5% aa. acompanhando a evolucao do saldo devedor, no 1º ano ele foi reduzindo, bem pouco (paguei 6.000,00 no ano de 2014 e amortizou, na realidade, uns 1000,00 apenas). E, neste ano, observei que a partir de 2015, mesmo aparecendo na boleta que havia amortização de 120,00 e juros de 340,00, o saldo devedor aumentou e vem aumentando cada mes mais. Sei que existe a TR q atualiza o saldo devedor, porem pode ocorrer de mesmo eu pagando as prestaçoes e havendo um valor de amortizacao, mesmo q seja pequeno, o saldo devedor aumentar???? Gostaria de saber se há um erro, pois o que vejo, é que pago, há amortizacao e minha divida está aumentando…Preciso saber, se isso irá só aumentar, no final dos 360 meses eu ficarei devendo a casa? pois fiz SFH para pagar em 360,,,se mesmo havendo esses aumento do saldo devedor, no final do prazo contratado com a cef, a casa estará quitada?? \pois a sensacao que dá é que , eu pagarei prestacoes por 30 anos e no final minha divida estará maior.

    • Olá Mariana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Vamos repetir a resposta do comentário do Douglas.

      Esclarecemos que você tem 3 problemas na evolução do saldo devedor e a sua amortização:
      – Escolha do maior prazo possível, isto diminui a capacidade de amortização mensal da prestação (A+J);
      – Escolha do sistema de amortização PRICE, onde a prestação é menor e o A-amortização é muito pequeno;
      – A TR está em alta, em função da alta de juros no mercado financeiro.

      O grande problema é que as vezes o valor da atualização monetária é superior ao valor do A-amortização da prestação. Assim, o saldo devedor é atualizado em valor superior ao que está destinado a amortização pelo pagamento da prestação.
      Os 3 fatores acima citados contribuem para isso acontecer.

      Conforme consta no artigo haverá recalculo da prestação, hoje em dia, de forma anual. Neste recálculo haverá novo equilíbrio da relação entre o saldo devedor e a prestação. Em função da escolha pelo sistema PRICE haverão aumentos anuais do encargo mensal.

      Para entender melhor a questão do recalculo e do eventual saldo residual do contrato, sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Qualquer dúvida ou esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Douglas

      Boa Noite!

      Esclarecemos que sempre o primeiro comentário é monitorado, em função de spam na internet.
      Os próximos contatos serão publicados automaticamente

      Equipe Click Habitação

  75. ola, fiz um financiamento habitacional, minha casa minha vida, há 2 anos, pela PRICE, prazo 360 meses, juros 4,5% aa. acompanhando a evolucao do saldo devedor, no 1º ano ele foi reduzindo, bem pouco (paguei 6.000,00 no ano de 2014 e amortizou, na realidade, uns 1000,00 apenas). E, neste ano, observei que a partir de 2015, mesmo aparecendo na boleta que havia amortização de 120,00 e juros de 340,00, o saldo devedor aumentou e vem aumentando cada mes mais. Sei que existe a TR q atualiza o saldo devedor, porem pode ocorrer de mesmo eu pagando as prestaçoes e havendo um valor de amortizacao, mesmo q seja pequeno, o saldo devedor aumentar???? Gostaria de saber se há um erro, pois o que vejo, é que pago, há amortizacao e minha divida está aumentando…Preciso saber, se isso irá só aumentar, no final dos 360 meses eu ficarei devendo a casa? pois fiz SFH para pagar em 360,,,se mesmo havendo esses aumento do saldo devedor, no final do prazo contratado com a cef, a casa estará quitada?? \pois a sensacao que dá é que , eu pagarei prestacoes por 30 anos e no final minha divida estará maior.

    • Olá Douglas

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você tem 3 problemas na evolução do saldo devedor e a sua amortização:
      – Escolha do maior prazo possível, isto diminui a capacidade de amortização mensal da prestação (A+J);
      – Escolha do sistema de amortização PRICE, onde a prestação é menor e o A-amortização é muito pequeno;
      – A TR está em alta, em função da alta de juros no mercado financeiro.

      O grande problema é que as vezes o valor da atualização monetária é superior ao valor do A-amortização da prestação. Assim, o saldo devedor é atualizado em valor superior ao que está destinado a amortização pelo pagamento da prestação.
      Os 3 fatores acima citados contribuem para isso acontecer.

      Conforme consta no artigo haverá recalculo da prestação, hoje em dia, de forma anual. Neste recálculo haverá novo equilíbrio da relação entre o saldo devedor e a prestação. Em função da escolha pelo sistema PRICE haverão aumentos anuais do encargo mensal.

      Para entender melhor a questão do recalculo e do eventual saldo residual do contrato, sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Qualquer dúvida ou esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  76. Bom dia Gilberto!! Gostaria de esclarecer uma dúvida com o senhor. Gostaria de saber se um imóvel para ser financiado pela CEF ele obrigatoriamente precisa ter cobertura ( proteção para a LAJE ) a título de evitar vazamentos !

    • Olá Erika,

      Bom dia! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Sugerimos entrar em contato com a CAIXA para saber quais as especificações do projeto de construção de imóvel.
      Não temos essa informação.

      Equipe Click Habitação

  77. Gostaria de Saber porque na minha boleta vem escrito amortização do mês 908,72 mas só desconta 545,32 do meu saldo devedor total !

    • Olá Vinicius

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença é que o saldo devedor é atualizado monetariamente.

      Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.
      Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      A TR atualiza o saldo da poupança e do FGTS que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Estamos num momento de aumento dos juros do mercado financeiro e portanto tem reflexos no cálculo da TR, conforme consta no artigo.

      Equipe Click Habitação

  78. Bom dia !! Gostaria de saber porque o meu valor que vem na boleta não desconta totalmente do meu saldo devedor! Exemplo: prazo do financiamento 189 meses taxa de juros contratual 8,7873 SAC. Aí vem juros/correção do mês 1.114,99 amortização do mês 908,72 seguros 40,21 e taxa ADM 25 num total de 2.088,92 . Só que esses 908,72 não está sendo debitado do meu saldo devedor. Só esta sendo debitado 500 e pouco reais gostaria de saber pra onde vai o restante pois vem na boleta como amortização mas não desconta do saldo devedor total .
    Desde já agradeço!
    E fico esperando a resposta!!!

    • Olá Vinicius

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença é que o saldo devedor é atualizado monetariamente.

      Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.
      Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      A TR atualiza o saldo da poupança e do FGTS que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Estamos num momento de aumento dos juros do mercado financeiro e portanto tem reflexos no cálculo da TR, conforme consta no artigo.

      Equipe Click Habitação

  79. Gilberto, boa noite.
    Fiz um financiamento em abril/2016 com a taxa efetiva de 7,85%am, porém acabei de ver que pagamos até agora mais de 13 mil de prestação porém o saldo devedor aumentou quase 2 mil reais. Sei que a economia não ajuda, mas é possível isso acontecer em 5 meses?
    Verifiquei no boleto da caixa econômica inclusive que a minha taxa efetiva está 8,51%.
    Achei estranho pois recebi a planilha de evolução do financiamento para registrar no cartório e todo mês temos um desconto de mais de 700 reais no saldo devedor, isso que esse documento quando nos foi entregue, a taxa efetiva é maior porque temos o relacionamento que a caixa exige e nesse documento quando nos foi entregue falaram que era a garantia que se não tivéssemos mais o relacionamento, a taxa automaticamente seria essa registrada.
    Gostaria de uma ajuda no que fazer.
    Obrigada desde já.
    Livia Alves

    • Olá Livia,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo somente o A-amortização da prestação (A+J) é deduzido do seu saldo devedor.
      Assim os J-Juros, seguros e taxa de administração não amortizam o saldo devedor.
      Não temos muitas informações do seu financiamento, mas provavelmente o prazo do financiamento, o sistema de amortização e atualização monetária podem estar prejudicando a amortização do saldo devedor.
      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Vamos esperar que em breve a economia possa melhorar e as taxas de juros do mercado financeiro caiam, isto poderá melhorar a evolução do saldo devedor do seu financiamento.

      Com relação a taxa de juros constante no seu boleto informamos que aparecerá a taxa constante no contrato, pois a taxa reduzida é decorrente do relacionamento que possuem com o banco.
      O desconto nos juros é extremamente positivo e a adimplência e fidelidade ao banco a manterá até o final do contrato.
      Para entender melhor a função da planilha CET entregue junto com o contrato sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Se vocês tiverem FGTS orientamos a amortizar para redução do prazo, isso vai proporcionar uma maior amortização do saldo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

    • Boa tarde gostaria de saber o porquê que o valor que vem como amortização do mês não é descontado do saldo devedor! Exemplo fiz um contrato de 189 meses taxa de juros 8,78 SAC aí na boleta vem juros e correção monetária 1114,99 amortização do mês 908,72 aí depois as taxas uma de 25,00 e outra de 40 que da o total de 2088,71 mas esses 908,72 não é descontado do saldo devedor ! Gostaria de saber o porquê isso acontece e se isso está correto?????
      Desde já agradeço

    • Olá Vinicius

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença é que o saldo devedor é atualizado monetariamente.

      Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.
      Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      A TR atualiza o saldo da poupança e do FGTS que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Estamos num momento de aumento dos juros do mercado financeiro e portanto tem reflexos no cálculo da TR, conforme consta no artigo.

      Equipe Click Habitação

  80. Bom dia!

    Fiz um contrato com a caixa de R$ 108.500,00 tabela price. Ja paguei duas prestação de R$ 817,50, porem agora na 3 prestação meu saldo devedor teórico esta em 108.831,00 ou seja a cada prestação que pago o saldo devedor aumenta. Isso esta correto?

    Fico no aguardo, obrigado!

    • Olá Vinicius

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em primeiro lugar lembramos que nem tudo que é pago no encargo mensal amortiza o saldo devedor, conforme está descrito no artigo.
      Assim, somente o A – Amortização da prestação (A+J) é que amortiza o saldo devedor.

      Provavelmente existem 2 entraves na amortização do seu saldo devedor: Atualização monetária e prazo de financiamento longo.
      Com relação ao prazo do financiamento sugerimos a leitura do artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Com é de conhecimento notário nosso país esta passando por uma crise econômica e houve aumento nos juros de mercado financeiro, e por consequência aumento dos índices da TR – Taxa Referencial, que atualiza os saldos devedores dos financiamentos habitacionais, e também atualiza a poupança e as contas do FGTS, da mesma forma.

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.
      Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Desta forma, o valor da atualização monetária sobre o saldo devedor deve ter sido superior ao valor do A – amortização de sua prestação.
      Assim, esperamos em breve o equilíbrio da economia e a baixa dos juros para que o impacto da atualização monetária seja menor para seu contrato.

      Equipe Click Habitação

  81. Caros amigo Gilberto tenho uma duvida no meu boleto mensal esta com saldo devedor teórico zerado, mas ainda faltam 20 prestações pelo prazo de financiamento. E a caixa continua mandando os boletos com a prestação

    • Olá Francimar

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha. Sugerimos ligar e pedir esclarecimento sobre o fato:

      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Ou por meio de SAC no site do banco. Peça a avaliação da área técnica do Banco.

      Equipe Click Habitação

  82. Boa Tarde.
    Em 2013 fiz um financiamento MCMV na Caixa Econômica. Na época eu tinha a opção tabela SAC, com um financiamento de 360 meses, mas resolvi optar pela PRICE pois dai financiei em 240 meses. Agora percebi que meu saldo devedor está reduzindo cada mês que passa menos. Será que fiz uma opção errada?

    • Olá Fernando

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a opção pelo menor prazo é uma opção inteligente e adequada.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      A Tabela Price é um sistema de amortização universal e funciona em todo o mundo. O grande inimigo é a atualização monetária, nos últimos anos, em especial a partir de 2014 os juros foram elevados e por consequência houve aumento da TR.
      A amortização do saldo devedor no sistema PRICE é mais lento.

      Assim, orientamos, em especial se tiver FGTS é efetivar amortização para redução do prazo, a cada 2 anos. Isto possibilitará uma percepção melhor da amortização mensal do seu contrato.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      A Tabela SAC sem dúvida em termos de amortização mais rápida do saldo devedor é melhor, mas em contrapartida requer um desembolso mensal maior.

      Equipe Click Habitação

  83. Bom dia;
    Venho acompanhando a evolução do meu financiamento através dos boletos, onde o Sado Devedor é atualizado mensalmente através do (Índice Reajuste Saldo devedor no Mês), entretanto, neste mês além da atualização do Saldo devedor também foi inserido um outro reajuste ( Índice reajuste prestação no mês), tenho as seguintes dúvidas:
    1) Por que somente na 13a prestação houve a cobrança através do (Índice reajuste prestação no mês)?
    2) Qual é o índice utilizado para “Índice reajuste prestação no mês”? não é a TR, pois a TR esta sendo utilizado para a atualização do saldo Devedor.
    3) Qual a diferença entre “Índice Reajuste Saldo devedor no Mês” e “Índice reajuste prestação no mês”

    • Olá Guilherme

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no teor do artigo explicamos a questão do recalculo periódico da prestação (a+j). Veja:
      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Veja detalhes no artigo:”

      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      “Assim, para calcular o J você deve atualizar o saldo devedor original ou do final do mês anterior pelo índice da TR multiplicar pela Taxa de juros e dividir por 1200.
      Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.
      Depois deste período, a CAIXA recalcula novamente o A com base no saldo devedor atualizado dividido pelo prazo remanescente. E continua Fixo por mais 12 meses.”

      Com relação a índice de reajuste do saldo devedor – o saldo é corrigido todos os meses pela variação da TR.
      A CAIXA periodicamente (hoje a cada 12 meses) recalcula a prestação (A+j) para reequilibrar o contrato e minimizar o eventual saldo residual.
      Não se trata de reajuste, mas de recalculo.

      Os bancos privados optam por reajustar mensalmente a prestação pelo mesmo índice do saldo devedor. É um critério previsto em cláusula contratual.

      Equipe Click Habitação

  84. Boa noite Gilberto,
    Possuo um financiamento imobiliário com a CEF que utiliza o sistema SAC de amortização. Na verdade é um empréstimo com garantia imobiliária, que de certa forma parece seguir as mesmas regras, porém com algumas diferenças. Pelo que percebi nos comentários, no meu caso a redução do saldo devedor acontece de maneira diferente de alguns colegas que escreveram e também do exemplo mostrado por você.
    O saldo devedor diminui mensalmente na exata proporção da Amortização. Entretanto, o encargo periódico é composto por uma variável a mais: a TR. Neste caso, a CEF corrigi mensalmente o saldo devedor, mas a diferença referente a TR é inserida no total a ser pago no mês.

    Encargo total = Amortização + Juros + Seguros + Taxa + Correção da TR

    Meus questionamentos são os seguintes:
    Existe algum prejuízo financeiro relacionado a este procedimento em detrimento do acréscimo ao saldo devedor, como mostrado no exemplo ou esta é uma prática normal da CEF que não interfere no resultado final?
    Em algum momento poderei utilizar recurso do FGTS para abatimento do saldo devedor, visto se tratar de um empréstimo com garantia imobiliária e não de um financiamento imobiliário propriamente dito?
    Obrigado e parabéns pelo trabalho.

    • Olá Fábio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as condições de evolução do saldo devedor e dos encargos mensais são diferentes, pois o seu empréstimo é comercial.
      Assim, neste tipo de empréstimo o saldo devedor e a prestação (A+J) devem ser corrigidas mensalmente.
      Refinanciamento ou Home Equity: veja como funciona

      Informamos que o reajuste ou recálculo mensal da prestação (A+J) é positivo no sentido de evitar o saldo residual no final do prazo do financiamento.
      O funding deste tipo de empréstimo é diferente e mais caro que o financiamento habitacional, assim as condições são as de mercado. Todos os bancos, inclusive o BB recalculam a prestação (A+J) mensalmente.

      O uso do FGTS neste tipo de empréstimo não é possível, pois o principio básico é que seja um financiamento habitacional no SFH, e o seu é um empréstimo pessoal com garantia de imóvel (comercial).

      Equipe Click Habitação

  85. Ola amigo.

    gostaria de uma opinião.
    tenho um financiamento com a caixa de R$222.000,00 em 300 meses taxa de 8,5 %
    comecei pagando R$2450,00, ja paguei 42 parcelas e pago hj R$2205,00 porem minha divida que era de R$222.000,00 valor financiado, hj é de R$199.700,00 ou seja ja paguei mais de R$90.000,00 e só abateu quase R$23.000,00.
    Tenho por volta de R$40.000,00 em FGTS.
    Pergunto:
    Ja esta na hora de usar?
    se sim como devo usar, nas parcelas ou no prazo?
    obrigado desde já.

    • Olá Wagner

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos preliminarmente esclarecer algumas coisas. Somente o A-amortização da prestação é que reduz o saldo devedor, conforme descrito no artigo.
      Amortização mensal = 222.000 / 300 = 740,00
      O que prejudicou um pouco o poder de amortização da prestação (A+J) foi o aumento da inflação, dos juros do mercado e propriamente o aumento da TR, a qual atualiza o saldo devedor.
      O saldo devedor tem previsão de término no final dos 300 meses.

      Considerando que o FGTS tem remuneração baixa sempre será vantajoso amortizar o saldo devedor.
      A amortização com redução do prazo sempre será a melhor opção, considerando que você tem a capacidade de efetivar o pagamento do encargo mensal atual.
      Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Nesta opção você manterá o valor da prestação (A+J) em valor aproximado ao atual, mas aumentará o valor do A-amortização e diminuirá o valor do J-Juros da prestação (A+J), melhorando a perspectiva do redução do saldo devedor do seu financiamento.

      A opção pela redução da prestação deverá ser utilizada somente se o valor do encargo estiver acima de sua capacidade de pagamento.

      Equipe Click Habitação

  86. Bom dia,
    Caro Gilberto gostaria de tirar uma dúvida referente a meu financiamento, o valor que consta no boleto como SALDO DEVEDOR TEÓRICO é de fato o valor que estou devendo ao banco?
    E o que consta como AMORTIZAÇÃO DO MÊS é realmente o valor que vai ser descontado do meu saldo devedor.
    Porque estou acompanhando nos boletos mensais e pago uma parcela de R$ 1000,41 de um mês para ou outro o valor do SALDO DEVEDOR TEÓRICO caiu somente R$ 161,51 abaixo o que estava no boleto.
    Saldo devedor teórico em 09/05/2016: R$ 118.170,69
    Juros do mês : R$ 657,74
    Amortização do mês : R$ 342,67

    Saldo devedor teórico em 09/06/2016: R$ 118.009,18

    • Olá Moisés

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença é a atualização monetária no saldo devedor (igual da poupança e da conta do FGTS).

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      O Saldo devedor que consta no boleto é o saldo no dia do vencimento do encargo mensal.
      Mas, antes de deduzir a amortização mensal o saldo é atualizado, por isso fica parecendo que não amortiza tudo.

      Veja no exemplo do artigo:

      Equipe Click Habitação

  87. Boa tarde,tudo bem?tenho um financiamento junto ao banco santander,no valor de 310milpara 30anos na espoca,em 201 …me enrolei e não conseguir pagar e virou uma bola de neve…hj eles me passaram que devo 132mil de parcelas em atraso e 329mil de financiamneto,valor de 461mil de saldo,estou tentando uma quitação do valor integral,só que eles me passam como valor pra de 429mil ainda pra se analisado,não consigo entender esses calculo…mandei 350 para quitação e eles recusaram…me disseram que minha proposta é abaixo do que deve…só peguei 310mil….estou falando em adiantar mais de 20anos…

    • Olá Michele

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no financiamento habitacional não existem juros contratuais embutidos no saldo devedor, os juros são calculados e cobrados junto com o seu encargo mensal. Assim, não há desconto de juros contratuais para quitação antecipada do financiamento. Veja detalhes no artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      Assim, o banco deve estar dando desconto sobre o atrasado, provavelmente a multa de 2%, juros moratórios e juros remuneratórios.
      Sobre o saldo devedor não há desconto.

      Neste caso não existe padrão é negociação entre as partes e depende da política de crédito do banco.

      Equipe Click Habitação

  88. Boa tarde
    Tenho um contrato de empréstimo habitacional na Caixa Econômica Federal com saldo devedor de R$ 72.000,00 prazo de 360 meses, sendo que já quitei 67 parcelas. Se eu fosse reduzir o prazo, usando o meu FGTS no valor de R$ 5.000,00 para quantas parcelas mais ou menos iria? Prestação no valor de R$ 762,50 estou pagando.

  89. Bom dia.
    Tenho um financiamento na caixa mas por sistema de debito automático. Já fiz algumas amortizações. Como faço para consultar meu saldo devedor?
    Desde já, Obrigado

    • Olá Carlos

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor consta no Boleto de pagamento.
      O saldo devedor que consta no boleto é o na data do vencimento do encargo, considerando pago o encargo na data.

      Para acessar o boleto na internet, sugerimos consultar o artigo:
      Prestação Habitacional – Como emitir o boleto

      Se seu contrato for da CAIXA, pode outras opções:
      1) Pelo aplicativo no celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      2) Pelo telefone – tem diversos serviços do seu contrato:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  90. Bom dia!

    Possuo um financiamento imobiliário junto ao Banco Santander sendo:

    Taxa de juros efetiva: 8,60% a.a.
    Taxa de juros nominal 8,26% a.a.
    Prazo: 420 meses
    Valor financiado: 185.500,00
    Sistema de amortização: SAC
    Tipo: Parcelas reajustáveis

    Solicitei ao banco que me enviasse um demonstrativo de evolução do financiamento, para verificar os pagamentos e fiquei com uma dúvida sobre o saldo remanescente. Veja o caso:

    Parcela: 002/420
    Índice corr. parcela: 1,000463
    Índice corr. saldo: 1,000463
    Amortização: R$ 442,26
    Juros: R$ 1.278,38
    Prestação: R$ 1.720,64
    MIP: R$ 38,82
    DFI: R$ 24,03
    TSA: R$ 25,00
    Encargo: R$ 1.808,49
    Saldo: R$ 184.864,32

    O valor de R$ 442,26 referente à amortização, não deveria ser abatido do saldo para cálculo da próxima prestação?
    E uma outra dúvida, no sistema SAC, o valor da amortização não deveria ser constante? No meu caso, todo o mês o valor da amortização está sendo reajustado e esse valor não está sendo abatido do saldo devedor conforme evolução abaixo:

    Parcela 003/420
    Índice corr. parcela: 1,001259
    Índice corr. saldo: 1,001259
    Amortização: R$ 442,81
    Juros: R$ 1.276,94
    Prestação: R$ 1.719,75
    MIP: R$ 38,78
    DFI: R$ 24,06
    TSA: R$ 25,00
    Encargo: R$ 1.807,59
    Saldo: R$ 184.654,25

    Parcela 004/420
    Índice corr. parcela: 1,00131
    Índice corr. saldo: 1,00131
    Amortização: R$ 443,39
    Juros: R$ 1.275,55
    Prestação: R$ 1.718,94
    MIP: R$ 38,74
    DFI: R$ 24,09
    TSA: R$ 25,00
    Encargo: R$ 1.806,77
    Saldo: R$ 184.452,76

    Última parcela paga:

    Parcela: 018/420
    Índice corr. parcela: 1,001929
    Índice corr. saldo: 1,001929
    Amortização: R$ 453,56
    Juros: R$ 1.261,00
    Prestação: R$ 1.714,56
    MIP: R$ 38,29
    DFI: R$ 24,65
    TSA: R$ 25,00
    Encargo: R$ 1.802,50
    Saldo: R$ 182.333,86

    Pode me esclarecer esta dúvida?

    Obrigado,

    Denilton

    • Olá Denilton

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme explicamos no artigo os contratos habitacionais em geral são pós-fixados e possuem atualização monetária.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Veja o exemplo que colocamos no artigo:
      1) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC
      Evolução do Saldo devedor
      A = amortização – J = Juros – SD = Saldo Devedor

      Cálculo do A = Financiamento / prazo = 200.000 / 180 = 1.111,11

      “Cálculo do J = SD corrigido pela TR * taxa juros / 1200 = 200.167,80 * 9 /1200 = 1.501,26

      Assim, para calcular o J você deve atualizar o saldo devedor original ou do final do mês anterior pelo índice da TR multiplicar pela Taxa de juros e dividir por 1200.
      Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.
      Depois deste período, a CAIXA recalcula novamente o A com base no saldo devedor atualizado dividido pelo prazo remanescente. E continua Fixo por mais 12 meses.”

      Assim, o seu banco atualiza mensalmente o valor do A para manter o poder de amortização da prestação (A+J), em função da atualização monetária.

      Equipe Click Habitação

  91. Boa tarde, tudo bem?

    Adquiri um apartamento na planta e fiz o financiamento pela caixa, gostaria de saber a respeito da taxa de evolução de obra que pago mensalmente, pois me surgiram algumas duvidas. É realmente legal este tipo de cobrança por parte da Caixa? Pois pelo que me informaram são juros de empréstimos da própria construtora que não deveriam ser repassados aos clientes. Se sim qual o embasamento legal para tal cobrança? Visto que estas taxas que pago não são amortizadas em meu saldo devedor.

    Obrigado desde já!

    Erasmo Pratti

    • Olá Erasmo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você assinou um contrato de financiamento com o Banco e portanto o valor do financiamento você não deve mais a Construtora e sim ao Banco.
      É um financiamento de construção, e o banco cobrará durante a fase de construção os juros contratuais, de acordo com a liberação de parcelas para construção do seu financiamento. O artigo tem detalhes de como funciona. Assim, as parcelas de juros vão aumentando a medida que a obra vai evoluindo.

      Se você faz a compra do imóvel na planta sem financiamento, durante a fase de obra você não paga juros a Construtora, você pagará parcelas com atualização monetária, em geral pelo IGPM, pagará intermediárias até o final da construção quando você poderá financiar o restante da dívida com a construtora junto a um banco.

      Ou seja, a vantagem do financiamento é que você não precisa pagar intermediárias e parcelas a Construtora, apenas pagará juros e atualização monetária sobre os valores liberados para construção.

      A CAIXA tem uma Cartilha que explica isso. Veja:
      Juros na fase de obras

      Equipe Click Habitação

  92. Olá…tenho um financiamento imobiliário na caixa, no sistema SAC, Taxa de Juros Contratuasl 4,5 em 360 meses, já paguei 39 parcelas, e meu saldo devedor atual é de 97.314,37. Atualmente tenho um valor de FGTS de 10.593,77….Gostaria de saber como ficaria meu financiamento abatendo esse valor do saldo devedor…as minhas parcelas mudariam? eles recalculam minha divida? como funciona…hoje minha parcela está em 698,20
    A Caixa me oferece a opção de utilizar meu FGTS para abater ate 80% da prestação mensal por 12 meses, e tbm posso solicitar para diminuir o valor das parcelas ou a qtde de parcelas…O que compensa mais?…

    • Olá Priscila

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo será sempre a melhor opção no aspecto financeiro da questão, ou seja, se você está conseguindo efetivar os pagamentos do encargos mensais sem comprometer o seu orçamento familiar é a melhor escolha.

      Vamos focar nas vantagens de redução do prazo do financiamento (redução de parcelas):
      ❶ Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      ❷ Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      ❸ Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      ❹ O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).
      Veja mais detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Se o encargo mensal estiver “pesando” no seu orçamento mensal opte pela amortização com redução da prestação.
      Nesta opção você mantém o prazo e reduz a prestação (A+J). A redução é proporcional ao valor da amortização.
      No seu exemplo temos:
      10.593,77 / 97.314,37 = 10,89%. Sua prestação (A+J) seria reduzida em 10,89%.

      Outra opção é a utilização do valor do FGTS para pagamento de parte da prestação. Nesta opção você não amortiza o saldo devedor, mas pode reduzir o valor a pagar em dinheiro no encargo mensal do contrato, limitado a 80% do encargo mensal, no período de 12 meses.
      Veja detalhes no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Assim, a escolha depende de seus objetivos.
      Se quiser quitar o quanto antes o financiamento sugerimos amortizar para redução do prazo de financiamento.
      Se quiser ter uma encargo mensal menor opte para amortizar para redução da prestação.
      Se quiser ter um folga financeira para comprar outras coisas, por exemplo, por um período, opte para pagamento de parte da prestação.

      Equipe Click Habitação

  93. Prezados, poderiam me tirar uma dúvida?

    Ao analisar o meu saldo devedor no Itáu, aparece a seguinte informação:

    Saldo atual: 100.000
    Saldo devedor: 102.000

    Isto esta certo? Se sim, qual a diferença de saldo atual para saldo devedor?

    • Olá Junior,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Somente com essas informações não temos definir qual o conceito usado pelo Itaú.
      Sugerimos verificar junto ao seu Gerente do Banco ou abrir um SAC.

      Equipe Click Habitação

  94. Olá,

    Eu não recebo boleto mensal para pagar…pois é debito automático na minha conta correte, como faço pra ter acesso ao extrato do meu financiamento minha casa minha vida neste caso? Pois não tenho como ir ao banco realizar esta consulta. Pois quero muito saber qual meu saldo devedor e quantas parcelas já paguei…e demais detalhes do meu financiamento.

    Desde já grato,

    • Olá Rodrigo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você várias opções para ter acesso ao boleto e informações do seu contrato:

      1) Na Internet você pode captura o seu boleto mensalmente. Veja no Artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      2) Você tem um aplicativo para seu celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      3) Você pode obter informações e o boleto por SMS por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  95. Boa noite,
    Minha irmã e eu temos um financiamento pela Caixa (minha casa minha vida), sendo que o financiamento está nome dela e eu o segundo titular, porém o FGTS usado foi o meu.
    A minha dúvida é se eu posso fazer um novo financiamento (não necessariamente o minha casa minha vida), agora no meu nome, estando esse anterior ainda ativo. E quais são as opções de financiamento.
    Desde já agradeço!!

    • Olá Ezequiel

      Boa noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que você poderá efetivar novo financiamento nas linhas de crédito com recursos da poupança (SBPE).
      Informamos que não poderá utilizar o FGTS no segundo imóvel enquanto o outro financiamento estiver ativo, e mesmo depois de quitado até a retirada do seu nome, por meio de transferência de parte ideal ou a venda do imóvel, se ele se localizar na mesma região metropolitana do primeiro imóvel.

      Para saber mais do SBPE, veja o vídeo:
      #Video 9 – Financiamento no SBPE

      Equipe Click Habitação

  96. boa tarde!
    Fizemos um financiamento tabela SAC pelo Bradesco, Recebemos o extrato mensal especificando qual valor da parcela é destinado a seguro, taxa, juros e valor de amortização. A minha duvida é a seguinte, pagamos 18 parcelas com a media de R$600,00 de valor de amortização e no extrato que o banco manda consta R$ 5.000,00 amortizado. Mas se Você somar a media de valor destinado a amortização R$ 600 X 18 parcelas pagas daria uma media de R$ 10.000,00 é não R$ 5.000,00 abatido no saldo devedor estou correta? foi um erro do banco?

    obrigada!

    • Olá Fabiola

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo os contratos habitacionais em geral são pós-fixados e tem atualização monetária pela Taxa Referencial.
      Da mesma forma de a poupança ou FGTS, que são os principais funding de financiamento imobiliário.

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Veja no exemplo do artigo:

      Cálculo do A = Financiamento / prazo = 200.000 / 180 = 1.111,11
      Cálculo do J = SD corrigido pela TR * taxa juros / 1200 = 200.167,80 * 9 /1200 = 1.501,26
      Assim, para calcular o J você deve atualizar o saldo devedor original ou do final do mês anterior pelo índice da TR multiplicar pela Taxa de juros e dividir por 1200.
      Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.

      Assim, solicite uma planilha de evolução ou verifique o impacto na atualização monetária na evolução do seu saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  97. Estou na minha 4º prestação e elas apenas sobem, na agência não consigo nenhuma informação , por favor pode me ajudar?

    • Olá Gabriela

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pelo que relatou o seu contrato deve ser evoluído no sistema de amortização PRICE e deve ter sido efetivado num prazo longo de financiamento.
      Estes 2 fatores juntos aliados ao aumento nos juros de mercado e consequentemente aumento na atualização monetária pela Taxa Referencial estão prejudicando a amortização do saldo devedor.

      O seu banco deve optar pelo recálculo mensal da prestação, assim a prestação tenderá a subir nestas condições para manter o equilíbrio da relação entre o saldo devedor e a prestação (A+J).

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      O ideal seria você mudar o sistema de amortização para SAC e/ou reduzir o prazo de financiamento por meio de amortização quando puder.
      Veja mais nos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  98. Tem como obter um extrato do meu financiamento pela internet?
    Tenho um financiamento de um apartamento e gostaria de saber pelo menos o saldo devedor.
    Se existir um meio de emitir o extrato via site da caixa ou outro link qualquer por favor me informe.

    obrigado,

    Tadeu.

    • Olá Tadeu,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no boleto de financiamento você tem o saldo da data do vencimento do encargo. Veja como obter:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      A CAIXA tem aplicativo para celular. Veja como obter no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      A CAIXA tem atendimento pós-venda por telefone. Veja:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  99. Comprei imóvel com atualização de 0,8% + IGPM = tabela SACOC, não entendo como é atualizado o saldo devedor. é o valor da prestação sem correção que abate no saldo devedor? ou valor corrigido multiplicado pelo número de parcelas que faltam?

  100. Boa noite!
    Primeiro parabéns pelo site, ele é ótimo!
    Meu marido fez um financiamento da Caixa e está somente no nome dele, eu poderia utilizar o meu FGTS para abater parcelas desse financiamento?
    Obrigada!

    • Olá Carina

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que depende do regime de bens adotado no casamento.

      Se for o da Comunhão Universal sim! Poderá utilizar o FGTS desde no pacto ante-nupcial conste o imóvel no rol de bens comuns do casal. Veja detalhes dos procedimentos no artigo:
      FGTS e o Regime de Casamento

      Se o Regime de Bens for da Comunhão Parcial o imóvel pertence somente a seu marido, assim para poder usar o FGTS você precisaria adquirir parte ideal do imóvel. Veja detalhes no artigo:
      Inclusão de cônjuge no financiamento
      Neste caso, o primeiro passo é obter o aceite do banco. Haverão custos: ITBI, contratação com o Banco e registro no Cartório de Imóveis.
      Assim, avaliem se o custo/benefício compensa.

      Equipe Click Habitação

  101. Bom dia!
    Comprei um apartamento no valor de R$ 126.000,00
    Paguei a construtora cerca de R$ 30.000,00
    Ficaram cerca R$ 98.000,00 para financiar
    Agora, para receber o apartamento eles atualizaram o valor do imóvel para R$ 147.000,00, onde o banco liberou, segundo a construtora o financiamento apenas para R$ 110.000,00 e o restante eu terei que negociar com a construtora. Achei um absurdo.
    Obs.: Vou analisar o contrato para entender melhor….

    • Olá Francisco

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a levar o seu contrato junto ao PROCON e verificar o que deve e pode ser efetivado.

      Equipe Click Habitação

  102. Obrigada pelo esclarecimento e parabéns pelo site.
    Só mais uma dúvida:
    Entre as duas formas de recálculo das prestações (anual ou mensal), qual a melhor opção? Considerando o prazo total do financiamento, há alguma que incide menos juros ou não há diferença?

    • Olá Luciana

      Bom dia!

      Esclarecemos que o recalculo mensal é a melhor opção para equilíbrio da relação entre a prestação e o saldo devedor, embora as diferenças sejam pequenas.

      Equipe Click Habitação

  103. Boa noite,
    Gostaria de saber se é mais vantajoso fazer o financiamento minha casa minha vida pelo Banco do Brasil ou pela Caixa. Achei que não tinha diferença, mas ao fazer a simulação notei que pela Caixa as parcelas decrescem a cada mês; já pelo Banco as parcelas ora aumentam, ora diminuem, havendo diferenças significativas entre um mês e outro. Ambas as simulações foram feitas pelo sistema de amortização (SAC) e sem o cálculo da TR. Qual o motivo dessas oscilações das parcelas pelo Banco do Brasil? Outra dúvida é em relação à taxa de administração. Trata-se de um valor fixo? É a mesma na Caixa e no Banco?
    Obrigada.

    • Olá Luciana

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a taxa de juros é igual. Mas, algumas condições de financiamento são diferentes:
      – Os seguros são diferentes. Verifique quais os mais baratos.
      – A CAIXA faz o recalculo anual das prestações. O BB faz mensal. É essa razão da diferença na evolução dos saldos nos 2 bancos.

      A taxa de administração é limitada a R$ 25,00.

      Equipe Click Habitação

  104. BOM DIA
    A minha pergunta é se devo um valor de R$ 173.000,00 para construtora e quero pagar o total , a construtora deverá retirar o juros embutido do valor total?

    • Olá Angela

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se no saldo devedor informado estiver embutido juros até o vencimento da dívida é devido o desconto proporcional a antecipação de pagamento.
      Normalmente os juros de contratos habitacionais estão embutidos nas parcelas e não no saldo devedor. Verifique. Na dúvida consulte o PROCON.

      Equipe Click Habitação

  105. Em primeiro lugar gostaria de parabenizar pela página, informações claras e bem didáticas.

    MInha questão é que adquiri um apartamento e estou pagando as parcelas (estou na segunda), meu contrato é SAC (Amortização fixa, parcela descrescente, etc, etc) com término em 360 meses.

    SD = 133833,00
    J = 7,40% a.a.
    A = 370
    TR (junho) = 1,001533

    Minha amortização está sendo comida pela TR (A = 370; TR = 205). Supondo que a TR se mantenha nessa média até o final do financiamento, ao término dos 360 meses terei um saldo devedor de quase 40 mil ainda. Minha dúvida é:

    Em algum momento as parcelas terão que subir para compensar a TR?
    Há algum fator que está faltando no cálculo?

    • Olá Bruno,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na CAIXA existe um recalculo periódico (hoje anual) dos contratos. Neste recalculo, a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor são equilibradas novamente.
      Desta forma, o eventual resíduo será gerado somente para os doze últimos meses, e o valor será de pequena monta e de até 1 encargo mensal.
      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  106. Meu financiamento imobiliário está em débito automático. Periodicamente eu recebia o extrato com o descritivo das parcelas, porém há meses parei de receber este documento.
    Qual o procedimento? há Algum canal online onde possa reclamar?

    • Olá Flávia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que há algum tempo a CAIXA parou de enviar os boletos de prestação habitacional para os contratos com opção para débito em conta.
      A justificativa foi o princípio de economicidade e inibir a emissão de papel (sustentabilidade). Os boletos sempre estiveram disponíveis na Internet. Veja no artigo pode acessar ao seu boleto:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Recentemente a CAIXA disponibilizou um aplicativo para celular (APP) para acesso de informações do financiamento. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Se quiser continuar a receber o boleto em sua residência orientamos a pedir a adequação no sistema ao seu gerente ou abrir um SAC no site do banco.

      Equipe Click Habitação

  107. Prezado,

    Todos os bancos são obrigados a enviar extrato mensal do financiamento, ou isto varia caso a caso ?, pergunto porque estou me programando para utilizar o saldo do FGTS no final do ano para abater o saldo devedor e gostaria de simular qual das duas formas seria mais adequada ao meu orçamento.

    Att,
    Roberto Moraes

  108. GOSTARIA DE RECEBER O EXTRATO DO FINANCIAMENTO DE MINHA CASA VIA EMAIL OU PELO ENDEREÇO: AVENIDA BRASIL, 1096 – IPIRANGA – 11661200 CARAGUATATUBA/SP EM NOME DE ALESSANDRO VELOSO SILVANO, OBRIGADO…

    • Olá Alessandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não somos Banco, somos um site que procura passar informações de qualidade a todos os interessados.
      Assim, eventual pedido do boleto deve ser efetivado junto ao Banco.

      O que podemos esclarecer é que a maioria dos bancos disponibiliza informações na internet. Veja no artigo:
      Prestação Habitacional – Como emitir o boleto

      Se seu contrato for CAIXA você tem opção de acesso via aplicativo no seu celular HABITAÇÃO CAIXA. Veja no Artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Na CAIXA tem atendimento por telefone, conforme abaixo:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  109. BOM DIA SR. GILBERTO!

    EU TENHO FINANCIAMENTO HABITACIONAL NA CAIXA, FIZ O REQUERIMENTO PARA A UTILIZAÇÃO DO FGTS DIMINUINDO AS PARCELAS EM ATÉ 80%. IMPRIMI O BOLETO E TA NA DATA DE VENCIMENTO 09/05/2016 O VALOR DEVIDO DE R$ 172,59, VALOR PAGO R$ 669,31 TENDO TOTAL DE DIFERENÇA -R$ 496,72 E PARA O DIA 09/06/2016 TENHO QUE PAGAR R$ 168,52. GOSTARIA DE SABER SE ESSA DIFERENÇA DESCONTARÁ NAS PARCELAS POSTERIORES OU SERÁ REPASSADO NA CONTA CORRENTE QUE É DESCONTADO AS PARCELAS?
    DESDE JA AGRADEÇO SEU ESCLARECIMENTO
    DANI

    • Olá Danielle,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que provavelmente o comando de utilização foi comandado e você já tinha efetivado o pagamento pelo valor cheio gerando o crédito.
      Orientamos a comparecer na agência e pedir para efetivar o crédito da diferença em sua conta, pois o valor seria suficiente para o pagamento de 3 encargos.
      Depois você efetiva o pagamento pelo valor correto.

      Equipe Click Habitação

  110. To devendo minha casa ha mais de um ano np programa minha casa minha vida do governo em parceria com a caixa. Eles podem descontar da minha conta poupança da caixa?

    • Olá Diane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que somente podem debitar de sua conta se você autorizou o débito em conta. Caso contrário não é possível.

      Orientamos efetivar a composição do atraso e evitar a perda do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  111. olá, pretendo quitar meu financiamento. vejo um valor denominado “saldo devedor teórico” em 55.021, 038, todavia, se eu for amanha quitar terei eu desconto?

    • Olá Thiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você deve estar se referindo ao valor constante no Boleto de pagamento.
      Informamos que o valor equivale ao saldo devedor teórico (considerando pago o boleto) na data do vencimento do encargo.

      Se você for quitar em data diferente da do vencimento do encargo o valor será diferente. Será o saldo constante no boleto do mês anterior acrescentado de atualização monetária pro-rota e juros contratuais pró-rata (desde o último vencimento até a data da quitação).

      Os contratos habitacionais atuais estão equilibrados e os bancos não tem interesse na quitação antecipada e portando não concedem descontos para liquidação.

      Se seu contrato for da CAIXA você pode acompanhar o saldo devedor diariamente pelo aplicativo CAIXA HABITAÇÃO. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  112. Olá, podem por gentileza me ajudar a tomar uma decisão?

    O valor para quitação do meu financimento imobiliário com a Caixa é de R$95.000,00 e a parcela mensal está em R$1050,00.
    Disponho de R$10.000,00 em FGTS e gostaria de abater do valor da dívida, sem mexer no prazo do financiamento.
    1 – Existe alguma possibilidade do valor da parcela aumentar?
    2 – Esta é a melhor decisão ?

    Eu gostaria de tentar reduzir um pouco o valor da parcela e não sei se este é o melhor caminho. Aguardo ajuda e agradeço. Abs;

    • Olá Ronilton

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na amortização existem 2 formas básicas: reduzir a prestação (a+j) ou reduzir o prazo de financiamento.

      A decisão passa pelo momento financeiro familiar.
      Se o encargo mensal estiver pesando no orçamento familiar então a melhor opção é pela redução da prestação.

      Já se o encargo mensal estiver tranquilo de ser pago a melhor opção será sempre a redução do prazo do financiamento.

      Se o sistema de amortização escolhido for o SAC existe tendência de diminuir o encargo ou pode subir um pouco no recálculo periódico, em função do aumento da TR-Taxa Referencial.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  113. Bom dia Sr. Gilberto
    Já li muito sobre financiamento de imóveis e correção pela TR, mas ainda tenho dúvidas
    Pretendo comprar a tão sonhada casa própria pela CEF “minha casa minha vida” e minhas perguntas são:
    1- no simulador de financiamento da Caixa o valor da prestação já é calculado com ou sem a TR? Pois observa-se que o valor das prestações vai diminuindo +- R$ 1,00 por mês. A pessoa que me atendeu em uma imobiliaria credenciada pela Caixa me disse que no sistema “SAC” o valor das prestações vai diminuindo mesmo, e no sistema “PRICE” o valor das prestações vai aumentado mensalmente.
    2- Meu salário é reajustado anualmente com o mesmo índice de reajuste do salário mínimo nacional, minha pergunda: SERÁ QUE O REAJUSTE DA PRESTAÇÃO DO FINANCIAMENTO DA CASA NÃO SERÁ MAIOR DO QUE O REAJUSTE DO SALÁRIO? SERÁ QUE COM O PASSAR DOS ANOS TEREI CONDIÇÕES DE PAGAR A PRESTAÇÃO?

    Por gentileza, se o sr. puder me responder por e-mail fico muito grato.
    Muito obrigado.
    Alex

    • Olá Alex

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos repetir um trecho do artigo para esclarecer a questão:
      “Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Hoje vivemos um momento de instabilidade política e os juros estão em alta. Assim, com estas condições não há garantia de prestações decrescentes no sistema SAC e as prestações na Tabela PRICE tem viés de alta contínua.
      A prestação decrescente foi uma característica para o sistema SAC, mas somente ocorre com a TR em patamares baixos e quando o prazo do financiamento é o menor possível.

      Desta forma, para evitar prestações crescentes opte pelo sistema SAC e com o menor prazo possível. Faça planejamento financeiro, tenha reservas, utilize o FGTS (se tiver) para diminuir o valor a financiar e faça amortizações para redução do prazo sempre que possível. Veja nos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Esclarecemos que no simulador da CAIXA a evolução do saldo devedor é sem a TR.
      Apesar do aumento da TR, o aumento das prestações no recalculo anual é de pequena monta no sistema SAC, considerando o patamar da TR atual. Assim, fique tranquilo. A turbulência econômica deve passar e os juros voltarem a patamares mais civilizados, e por consequência voltar ao decréscimo mensal das prestações.
      Em geral, se optar pelo sistema SAC, o aumento do seu salário será superior ao aumento da prestação habitacional.

      Equipe Click Habitação

  114. Segundo estas informações podemos concluir que o financiamento não termina no prazo definido em contrato (EX:360 meses), pois todo mês o saldo devedor e reajustado? Por este motivo a amortização é menor que a teórica estabelecida em contrato.

    • Olá Natalino

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a resposta está no artigo, veja o trecho que repetimos abaixo:
      “Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  115. Gostaria de saber sobre o valor atual da minha mensalidade que é descontada diretamente da minha conta e quantas parcelas faltam e qual o valor atual da amortização,preciso dessas informações devido a tempos não receber mais os boletos em minha residencia..

    • Olá Flavio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Todas essas informações conforme dissemos no artigo podem ser obtidas no boleto de pagamento.
      O boleto está disponível na internet. Veja no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Equipe Click Habitação

  116. Fiz um financiamento imobiliário em 2001. Estou em dia com as prestações. Estou desempregada e até conseguir um novo emprego não tenho como pagar o valor da prestação. Existe alguma de forma de diluir as prestações que ficarão em atraso nas prestações vincendas?
    Aguado retorno

    • Olá Cleusa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o banco financiador e verificar as medidas negociais disponíveis.
      Esclarecemos que existem inúmeras opções de negociação, em especial, para pessoas na sua situação (moratória e incorporação). Veja no artigo:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Equipe Click Habitação

  117. Boa tarde

    Fiz um financiamento pela Caixa, e em 2014 meu saldo devedor era de R$ 68.301,94.
    Fui tirar o extrato de 2015 e o saldo devedor aumento, R$ 70.497,40.
    Isso é normal acontecer? Ou melhor procurar agência?

    Grata

    • Olá Natalia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha, pois apesar do aumento da TR-Taxa Referencial houve um amento significativo do saldo devedor.
      Pressupondo que não houve negociação com Incorporação de prestações ao saldo devedor, neste período.

      Orientamos a ligar para o atendimento da CAIXA e pedir uma explicação com relação a evolução do saldo devedor:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Informamos que a CAIXA disponibilizou aplicativo, onde você pode acompanhar o saldo e boleto e efetivar alguns negócios. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  118. Comecei a 3 anos atrás um financiamento do meu imóvel ( sac ) , o qual financiei 540.000,00 com uma prestação em torno de 6 mil , hoje esta prestação ao invés de decrescer está em 6.200,00 !!
    Estou com dificuldade pra pegar as prestações !!
    Posso pedir uma mudança no contrato para uma prestação menor que seja “fixa” ?
    Obrigado

    • Olá Gustavo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o grande problema para seu contrato deve ser a atualização monetária do saldo devedor que prejudica a amortização de sua prestação mensal.
      O problema de prestações fixas é que os juros contratuais dos contratos são maiores, pois não haveria atualização monetária. Cremos que este tipo de alteração não há disponível no mercado.

      O ideal seria efetivar uma amortização para reduzir o saldo e a prestação.
      Verifique se seu contrato é no SFH e se pode utilizar o FGTS.

      Existem opções de negociação de dependem da política de cada banco. Veja no artigo:
      Dicas para negociar financiamento habitacional

      Orientamos a procurar o banco e ver as condições de negociação para seu contrato.

      Equipe Click Habitação

  119. Boa Tarde

    Fiz o financiamento do apartamento e gostaria de uma ajuda para entender sobre a Amortização.
    No boleto de pagamento está aparecendo o seguinte: Saldo Devedor Teórico em 09/03/2016 (R$) 118.444,92 e a Amortização do Mês era de 342,67, no boleto do mês seguinte o Saldo Devedor Teórico em 09/04/2016 é (R$) 118.359,04; gostaria de saber porque só foi descontado 85,88 do Saldo Devedor Teórico do mês 03/ março para o mês 04/ abril?

    Grato de sua atenção.

    • Olá Moisés

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      O governo aumentou a SELIC e por consequência os juros de mercado e a TR subiram. A TR remunera de forma idêntica os funding de recursos dos financiamentos: poupança e as contas do FGTS.

      Veja no exemplo do artigo:
      evolução do saldo devedor

      O aumento do índice da TR diminui o poder de amortização da prestação.

      Equipe Click Habitação

  120. Olá! Boa tarde!
    Gostaria de saber do que se trata essa “Diferença Prestação Emitida”. Percebi que ela aumenta o valor pago no mês. O que preciso fazer para não haver essa tal “Diferença”?
    Desde já agradeço!

    • Olá Lívia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se tratam de diferenças geradas em função de pagamento a menor ou fora da data do vencimento (sujeita a cobrança de multa, mora e juros contratuais). Outra hipótese é a mudança de faixa de seguro habitacional, na qual o seguro de MIP – Morte e Invalidez Permanente aumenta.

      Sugerimos a leitura no nosso artigo sobre Encargo e prestação, no qual procuramos explicar melhor a questão:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Equipe Click Habitação

  121. Olá!!!

    Fiz um financiamento pelo Minha Casa Minha vida há quatro anos. Desde então espero as parcelas diminuírem, o q até aconteceu no início, mas hj, olhando a tabela fornecida pela Caixa, a parcela deveria ser de 990,00 e no entanto está 1090,00. Ou seja, após 4 anos não caiu praticamente nada!
    E normal? Trata-se da correção por conta da TR?

    • Olá Simone

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que dissemos no artigo os juros de mercado subiram e com ele a TR.
      O aumento da TR diminui a capacidade de amortização do saldo devedor e dependendo do prazo de financiamento pode ser ainda mais.
      Ou seja, quanto maior o prazo de financiamento maior será o impacto do aumento da TR, considerando que o A-Amortização será menor.

      Não temos detalhes do seu financiamento, outro fator que pode ter contribuído com o aumento do encargo mensal pode ser o seguro habitacional para cobertura de morte e invalidez – MIP. O Seguro é calculado por faixas de idade e aumenta em determinados períodos quando o comprador atinge a idade limite da faixa de coeficiente do seguro.

      Orientamos a pedir uma planilha de evolução do seu contrato junto ao banco para poder avaliar o que de fato ocorreu.

      Equipe Click Habitação

  122. Tenho uma casa financiada pela Caixa Eonomica Federal pago o seguro da mesma todos os meses junto com a prestação. A pergunta é meu imóvel está estragando a madeira o seguro paga o concerto? por favor enviem a resposta para o email acima mencionado.
    Grata
    Maria de Lourdes Ferreira

    • Olá Maria de Lourdes

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o seguro habitacional não cobre uso e desgaste e vícios construtivos.
      Existem coberturas para Danos Físicos no imóvel. Veja detalhes no artigo:
      Seguro: Danos Físicos ao Imóvel

      Equipe Click Habitação

  123. Boa tarde, creio que meu problema seja o saldo devedor. Acontece que ele é atualizado pela TR e ao pagar a prestação não está abatendo este valor, pelo contrário ele só aumenta. O que fazer neste caso? Desta forma ao final do prazo vou ter uma dívida maior do que a contratada, e pelo que andei pesquisando, terei um prazo de apenas 60 meses. Isto é um paradoxo pois se eu procurei um financiamento de 360 meses para pagar 110 mil como é que vou pagar 300 mil em 60 meses? Devo pedir revisão contratual e se preciso mover alguma ação?
    Obrigado

    • Olá Ronaldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o encargo mensal é composto de Prestação (A-Amortização e J-Juros) e acessórios (seguros e taxas).
      Somente o A-Amortização da prestação é reduzirá o seu saldo devedor.
      A TR – Taxa referencial atualiza a poupança, o FGTS e o seu saldo devedor. Ou seja, seu contrato é atualizado da mesma forma que os lastros de recursos que permitem o seu financiamento. Esclarecemos que no mercado existem indexadores com índices mais altos: IGPM, INCC, IPCA, dentre outros.
      A subida de juros no mercado aumentou o índice da TR e por consequência diminui a capacidade de amortização dos contratos, isto é fato.

      Outros fatores que podem prejudicar a amortização são: o prazo de financiamento (quanto maior – menor será a amortização mensal e a taxa de juros).
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      O sistema de amortização escolhido, também influencia no calculo da prestação (A+J) e no poder de amortização do saldo devedor. O Sistema PRICE apresenta prestação menor, mas tudo tem consequência a amortização é menor.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Orientamos a solicitação uma planilha de evolução do financiamento para você poder analisar o que está acontecendo na evolução do seu saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  124. Boa tarde!

    Gostaria de esclarecer uma dúvida referente ao saldo devedor, já li bastante questionamentos e explicações referente ao assunto mas ainda tenho uma duvida, pois achei que a diferença do meu saldo devedor está muito grande em relação ao saldo da caixa, montei uma planilha do saldo total menos as amortizações mensais e cheguei no montante de R$ 103.976,77 e quando fui na caixa ontem fazer uma amortização extraordinária fui informada que meu saldo era de R$ 108.734,80, uma diferença de R$ 4.758,03, achei uma diferença muito grande (fiz o financiamento a 1 ano e três meses). Como calculo a atualização do saldo para saber se a caixa está atualizando certo, visto que ninguém soube me explicar nada na agencia , achei um absurdo como no banco ninguém consegue explicar sobre o assunto e a gerente ainda disse que não entende de financiamento. Aproveito para agradecer os esclarecimentos sobre o assunto financiamento, pois entendi como tudo funciona pelo site, inclusive no banco ontem dei uma aula para gerente que não sabia de nada. Se puderem me ajudar, pois pretendo fazer mais uma amortização e não me conformo com essa diferença tão grande no saldo devedor.

    • Olá Lilian

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença está associada a atualização monetária pela TR- Taxa Referencial.
      Para acompanhar a evolução da atualização monetária deve-se pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês. Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura ou data de vencimento do encargo mensal no dia 13) em 13/08/15. (Contratos com origem de recursos de poupança – SBPE)

      Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (Por exemplo: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente.
      A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês. A atualização será efetivada na data do vencimento do encargo mensal.

      Veja o acesso a base de dados de índices do BACEN:
      TR – BACEN
      Pelo link você acessa o sistema SGS do Banco Central. Clicar Pesquisa – Séries mais pesquisadas. Seleciona a primeira opção 226 – TR e clicar em Consultar Séries. Depois Visualizar valores. Mostrará o período de 1 ano. Se quiser índices anteriores selecione na tela anterior.

      Esperamos ter ajudado. Se precisar de qualquer ajuda no cálculo conte conosco.
      A TR teve um aumento considerável (em função da subida dos juros de mercado) e quanto maior for o prazo ou a utilização do sistema de amortização PRICE diminuem o potencial de amortização da dívida.

      Equipe Click Habitação

  125. Caro, preciso ver o meu saldo devedor atual do financiamento de meu apartamento, mas não recebo o boleto em minha casa.
    Pelo site eu não consigo tirar uma segunda via do boleto pois a parcela está no débito automático e não existe parcela em atraso.
    Existe outra forma de saber o valor do saldo devedor do contrato?
    Obrigado

    • Olá Diego,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que a CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  126. Olá, eu tenho contrato com a caixa com parcelas decrescentes, ao retirar o extrato do ir de 2015 em comparação com 2014 o valor pago de amortização não reduziu exatamente o saldo devedor. Pode me esclarecer por qual motivo isto ocorre?

    • Olá Daiane,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no texto do artigo e nos comentários procuramos esclarecer o que está acontecendo.
      A questão está associada a subida dos juros na economia e por consequência na subida da Taxa Referencial – TR, a qual atualiza monetariamente a poupança, o FGTS e os contratos habitacionais pós-fixados.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      Desta forma, a subida na TR de certa forma diminui a amortização do saldo devedor dos contratos habitacionais.

      Equipe Click Habitação

  127. OLA..BOA NOITE..
    QUERIA FAZER UM CALCULO PARA VER O QUE VOU PAGAR SE EU QUITAR O MEU FINANCIAMENTO.
    QUERIA CONSULTAR PRESTAÇÕES PAGAS. TEM COMO FAZER ISSO PELO SITE DA CAIXA?

    • Olá Fábio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os dados que você quer estão do boleto de pagamento. Mostra as 12 últimas prestações pagas.

      Veja como capturar o boleto no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Equipe Click Habitação

  128. Sr. Gilberto Melo, boa noite!

    Muito legal o esclarecimento e tenho certeza que todos que tiverem a oportunidade de ler essa matéria terão uma outra visão dos procedimentos, ou seja maior clareza. Parabéns!
    Gostaria de aproveitar a oportunidade e solicitar um auxílio:
    Tenho um apartamento pelo plano PAR, Minha Casa Minha Vida. Tenho o interesse em vender, mas sei que não é legal fazer um contrato de gaveta. Porém gostaria de saber se eu posso quitar junto a Caixa Econômica e daí sim vender? Existe um prazo para eu ficar com imóvel e depois vender?

    Desde já agradeço e mais uma vez parabéns pelo esclarecimento acima.

    Um abraço,

    Leandro

    • Olá Leandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que até que pesquisamos mas não localizamos informações a respeito de quitação antecipada no Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1.
      Orientamos a procurar o Banco para o esclarecimento.

      Equipe Click Habitação

  129. Prezado Gilberto,

    Boa tarde,

    Primeiramente parabéns pelo site, e pena que não o encontrei antes de contratar meu financiamento. Ontem fiquei surpreso quando fui gerar o informe de rendimentos do meu financiamento habitacional para gerar minha DIRPF e vi que meu saldo devedor em 2015 é maior que o valor inicial. Me ajude a entender e o que fazer?

    Veja detalhes da contratação:
    Contrato pelo Minha Casa Minha Vida assinado em 13/08/2014, Tabela Price, Taxa de Juros Nominal 5,5%,Taxa de Juros Efetiva 5,6406%, Índice de reajuste do saldo devedor 1,00095 (conforme ultimo boleto que gerei para verificar), Total financiado R$ 116.000,00 em 360 meses, vencimento da parcela dia 13, valor da parcela inicial R$ 672,73( A = R$ 127,13; J = R$ 531,50; Seguro = R$ 14,10) em 2014 foram pagos 4 parcelas e o saldo devedor em 31/12/2014 não lembro o valor exato mas era algo em torno de R$ 115.830,00.

    Agora quando gerei o informe de 2015 o saldo devedor é de R$ 116.358,00, em 2015 foram pagos conforme extrato R$ 8.108,24 ( A = 1.556,56; J = 6.381,80; Seguro = 169,88), sendo que a partir de 09/2015 a parcela foi reajustada para R$ 681,60 ( A = 134,90; J = 532,43; Seguro = 14,27).

    Já fiz a leitura de muitas das suas respostas o que me esclareceu muito, mas nesse caso o que houve? Seria apenas o fator TR ou estou pagando uma parcela com uma amortização menor que o reajuste? O que posso fazer?

    E uma dúvida que tenho quando a amortização, como posso utilizar o FGTS a cada dois anos estou fazendo uma poupança para utilizar na amortização também a cada dois anos, é interessante aguardar esses dois anos no caso da poupança ou seria melhor amortizar a cada ano? Teria uma data melhor para se fazer amortização? Qual a sua sugestão?

    Desde já agradeço a atenção que me for dispensada e mais uma vez parabéns pelo site.

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A análise assim é muito complicada, pois não temos acesso a planilha do seu contrato.
      O saldo devedor subir é realmente estranho, considerando que não houve negociação de parcela.
      Orientamos a questionar o banco e pedir uma planilha de evolução do saldo devedor para verificar o que pode ter acontecido.

      O que podemos deduzir é que o sistema PRICE tem uma amortização mensal muito baixa e que reduz a capacidade de redução do saldo devedor aliada a subida da TR – Taxa Referencial.

      Se você possui FGTS recomendamos a utilização de imediato para amortização do saldo devedor. E posteriormente a cada 2 anos.
      Se encargo estiver dentro da sua capacidade de pagamento orientamos a efetivar a opção pela redução do prazo de financiamento. Isto aumentará o seu A-amortização do encargo e reduzirá os Juros.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  130. Bom dia
    Tenho contrato de habitação Minha casa minha vida, o valor da prestação é de R$450,00, em dezembro usamos o FGTS para amortizar no valor das prestações, só q na prestação de fevereiro veio um valor de acessórios absurdo de R$596,00 e a prestação de R$247,00. Sabe me dizer o pq desse valor alto cobrado nos acessórios??

    • Olá Ana Paula,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Infelizmente não temos como verificar a ocorrência, pois não temos acesso aos dados do seu contrato.
      Oriento a procurar sua agência e pedir o devido esclarecimento.

      Se for contrato CAIXA poderá efetivar a reclamação das diferenças por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  131. Oi, bom dia! Fiz um financiamento no programa minha casa minha vida e está acontecendo um erro, pois
    adquiri meu imóvel há um ano e três mês no valor de 90.000 em que o valor do financiamento ficou por 72.000 e o sistema de amortização utilizado foi o PRICE, e o saldo devedor teórico em 04/03/16 é: 71.561,62 , sendo que eu já fiz o pagamento de 14 parcelas e entre as amortizações destes meses a menor foi 130,00,e agora a amortização esta em 137,86 , então só foi amortizado do valor geral da minha dívida até o momento apenas 438,38 . o que o senhor acha que estar acontecendo com o meu financiamento?

    • Olá Leidson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o sistema de amortização PRICE tem prestações menores, mas elas serão crescentes ao longo do tempo.
      O poder de amortização da parcela será bem inferior ao do sistema SAC.

      Veja mais no artigo e vídeo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      #Vídeo 3 – Sistema de Amortização

      Outro fator de está diminuindo a capacidade de amortização do seu financiamento é a atualização monetária. Com a subida de juros no mercado financeiro a TR – Taxa Referencial que atualiza a poupança, o saldo do FGTS e o saldo devedor do seu contrato também subiu.

      Equipe Click Habitação

  132. Tenho um financiamento Habitacional em SAC. No boleto consta:
    Prestação do Mês Nº 17 / Prazo do Financiamento 168.
    Saldo Devedor Teórico em 07/03/2016 – R$ 44.599,54.
    Juros/Correção do Mês (R$) – R$ 168,34
    Amortização do Mês (R$) – 290,64.

    Caso queira quitar o financiamento, não terei nenhum desconto? O saldo a pagar será o de 44599?

    Agradeço o auxílio.

    Jean Wander

    • Olá Jean

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que diferentemente de crédito pessoal ou comercial, o financiamento habitacional não embute no saldo devedor juros futuros, desta forma não há juros a descontar quando da quitação do saldo devedor.
      Os juros são calculados e cobrados mensalmente no seu encargo mensal, conforme falamos no artigo.
      Os contratos novos estão equilibrados e os bancos não tem interesse em antecipação de pagamentos, e portanto não concedem descontos.

      Se a quitação for efetivada no dia 07/03/16 o saldo devedor será o informado no boleto, mas terá que pagar o encargo que vence na mesma data.

      Para saber mais sobre quitação veja no artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  133. Boa tarde!

    Em 2013 fizemos um contrato com a Caixa para o prazo de 25 anos, financiamos R$ 120.000,00. Porém me separei e as duas partes são devedoras, meu ex marido tem uma parcela maior da dívida do contrato por ele ter entrado com uma renda maior. Posso alterar este contrato, deixando apenas um devedor? No caso eu?
    Obrigada.
    Rosana.

    • Olá Rosana,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deverá ser efetivado um processo de transferência de parte ideal do financiamento. Terá que ter capacidade de pagamento do encargo mensal. Procure seu banco.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  134. Boa noite! Num contrato firmado para 420 prestações (35anos), após 3 anos de pagamento, portanto, depois de pagar a prestação 384, quero saber se é possível a renegociação para que o saldo devedor seja pago novamente em 420 meses, isto é, que o contrato retorne para o prazo de 420 meses, com a consequente diminuição do valor da prestação?

    • Olá Tales,

      Agradecemos sua presença no Click Habitação!
      A opção que você quer é a dilação de prazo para diminuir o valor da prestação.
      Porém como seu financiamento já possui o prazo máximo permitido, não poderá efetuar essa opção.
      Se você tivesse assinado com 360 meses, por exemplo, poderia aumentar até 60 meses, num total de 420, e nunca superior a isso.
      O que você pode fazer para diminuir a prestação é usar o FGTS ou recursos próprios para amortizar, caso tenha saldo na conta vinculada e os pré-requisitos.

      Saiba mais sobre essa opção: Amortização extraordinária de saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  135. Olá,
    Contratei um financiamento com a Caixa em 2013, no valor de R$200.000,00 com o prazo de 420 meses. Porém, tenho observado que o saldo devedor diminuiu muito pouco.
    Eis os números, ao final dos respectivos anos.

    Ano Saldo Devedor A J Seguros Saldo Devedor
    2013 200.000,00 3.333,29 9.271,26 804,83 196.992,25
    2014 196.992,25 5.728,22 15.611,60 1.520,82 192.826,11
    2015 192.826,11 5.772,15 15.335,31 1.566,98 190.353,95

    Em 2013 foram pagas 7 prestações. No final de 2015, já haviam sido pagas 31 prestações (totalizando: R$59.609,82 pagos) e o saldo devedor reduziu apenas em R$9.646,05, pois estava em R$190.353,95.
    Valor pago/ano: 2013: R$14.074,74
    2014: R$22.860,64
    2015: R$22.674,44
    Total: R$ 59.609,82
    Há possibilidade desse cálculo estar errado? Como faço para recalcular isso, pois gostaria de quitar essa dívida o quanto antes.
    Obrigada.

    • Olá Sandra

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos fazer uma conta simples para te explicar como funciona:
      200.000,00 / 420 = R$ 476,19

      Você fez um financiamento em 35 anos, e na divisão do valor do financiamento pelo prazo temos uma amortização mensal de R$ 476,19.
      Vamos pegar o valor da amortização mensal e multiplicar por 12 e teremos um pagamento de amortização do valor de R$ 5.714,29

      Mas, conforme explicamos no artigo a sua prestação (A+J) é composta de A – Amortização e J – Juros, somente o A reduz o saldo devedor.
      O valor que você paga de acessórios: seguro habitacional e taxa de administração também não amortizam sua dívida.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Veja nos gráficos que apresentamos no artigo sobre a evolução do saldo devedor (tem atualização monetária)
      Evolução do saldo devedor com atualização monetária

      A atualização é idêntica a da poupança e do FGTS, que são os principais fontes de recursos dos financiamentos habitacionais.

      Outro fato relevante é que o Governo subiu a SELIC e por consequência os juros de mercado e a Taxa Referencial – TR aumentaram, o que fez com que os saldos devedores ficassem maiores do que antigamente ficavam.

      Sugerimos a releitura do artigo e deste novo sobre Encargo e prestação:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Esperamos ter ajudado a entender. Caso precise de mais esclarecimentos, pedimos retornar.

      Equipe Click Habitação

  136. Olá,

    Estou com um imenso problema com financiamento de habitação, meu contrato é pela tabela sac entendi que as prestações sofrem alterações… mas o saldo devedor também?… Por exemplo financiei 170 e desde a vigência do contrato a amortização foi de quase 10 mil ( somando os valores mensais q alteram mensalmente), o saldo devedor poderia estar 165? Ele pode aumentar? Fui hoje até o banco e a resposta que obtive foi que ps valores mudam anualmente, achei estranho, pois nunca ouvi falar em aumento do saldo devedor. .. Por favor se possível esclarecer essa dúvida, não sei maia onde buscar essa informação. .. obrigada!!!!

    • Olá Priscila

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor dos contratos pós-fixados tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR.
      Em função do aumento dos juros da SELIC e mercado financeiro o calculo da TR passou a apresentar índices de atualização mais altos, prejudicando a amortização do saldo devedor.
      Lembramos que a atualização monetária é a mesma para a poupança e para o saldo do FGTS, que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Veja nos exemplos de evolução que colocamos no artigo, onde o saldo evolui e é atualizado antes da dedução da amortização constante na prestação:
      Evolução do saldo devedor - Atualização do saldo

      Qualquer esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  137. Essa correção monetária nas prestações é somente a tr ou tem alguma mais,se caso a tr no dia da minha assinatura der zerada não tem correção monetaria nenhuma ou tem mais algum reajuste fora tr

    • Olá Ricardo

      Boa Noite!

      Esclarecemos que a correção monetária incide sobre o saldo devedor.
      A TR é divulgada diariamente.
      Se a TR for zero o saldo devedor não será atualizado naquele mês.
      Existem contratos, em especial com Construtoras que adotam correção pelo IGPM.

      No financiamento habitacional é adotada a TR, pois é a mesma do funding dos produtos: poupança e FGTS,

      Equipe Click Habitação

  138. Muito obrigado pelas respostas anteriores,só mais uma duvida no caso o recalculo do saldo devedor é feito todos os meses,já o da prestação normalmente é anual,com a tr alta da forma que está aumenta muito uma valor de uma ano para o outro,por exemplo eu pago 1600,no proximo ano pela sua experiência iria pra quanto,muito obrigado

    • Olá Ricardo

      Boa Noite!

      Esclarecemos que depende da clausula contratual.
      A CAIXA adota o recálculo anual da prestação (A+J). Existem bancos em que o recálculo é mensal.
      O impacto será maior para os contratos com maior prazo de amortização e com sistema de amortização PRICE.
      Informamos que o recálculo é vital para minimizar o saldo devedor residual.
      O valor em geral de temos visto de aumento do encargo é alguns reais para os contratos SAC. Assim, não é algo preocupante, com o índice atual da TR.

      Equipe Click Habitação

  139. olá.parabéns pelas informações,meu contrato de financiamento é pelo sistema pro cotista,gostaria de saber no caso a minha tr é calculada todo dia 1 ou da data do minha assinatura,sendo que se encaixa no sistema pro cotista.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os financiamentos com origem de recursos do FGTS, que o caso do Programa Pró-cotista, utilizam a TR do dia 01, da mesma forma que os saldos das contas vinculadas do FGTS.

      Equipe Click Habitação

  140. Olá,a planilha das prestações que a caixa nos fornecem com os valores da primeira a ultima,se caso a tr estivesse zerada os valores bateriam iguais ou não,no caso um exemplo,assinei meu contrato dia 14 08 2015 ai de lá ate hoje todos os meses a tr tivesse dado zerado os valores das minhas prestações estariam iguais a da planilha ou n fora o tr tem mais alguma coisa.
    Uma outra duvida vi em uma outra matéria sua q se a prestação for recalculada mensalmente n haverá saldo residual,no caso esse recalculo mensal seria esse que já vem q n bate igual o da planilha,por exemplo pela planilha era para eu pagar 1517 mas esta vindo 1591,então n corro risco de pegar saldo residual lá na frente.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde!

      A planilha entregue na concessão de crédito é apenas para demonstrar o Custo Efetivo do Total – CET do financiamento, a qual não tem atualização monetária. Aquela planilha é teórica e serve de comparação com outros tipos de financiamentos e de outros bancos.

      Se as condições constantes na planilha forem as que foram contratadas e atualização monetária fosse ZERO em tese sim, deveria ter evolução semelhante ao seu boletos mensais.

      A CAIXA adota o recálculo anual dos encargos, mas cremos que na cláusula contratual fala que poderá passar a ser trimestral.
      O recalculo reequilibra a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor do financiamento, minimiza o saldo residual.
      A tendência do saldo residual é ser inferior a 1(um) encargo mensal, portanto o valor não é significativo.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  141. Olá,antes de mais nada parabéns pelo site é de super ajuda.
    Gostaria de saber se os contratos que são assinados hoje em dia ainda correm o risco de ter saldo residual no terminos dele ou não?

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Os contratos atuais tem tendência a equilíbrio em função dos recálculos periódicos (anual, trimestral ou mensal). O eventual saldo residual será de pequena monta e de no máximo do valor de 1 (um) encargo mensal.
      Veja mais no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  142. Tenho um contrato habitacional junto a caixa pela tabela SAC firmado em 08/2014 com valor da dívida de 198.000,00 ao olhar o extrato do fgts consta valor de amortização de pouco mais de 5.000,00, porém consta meu saldo devedor atual no valor de 194.000,00. Isso está certo? Mesmo a Caixa dizendo que eu amortizado da dívida neste ano os 5.000,00 ainda devo 194.000, 00 isso fora o valor amortizado no ano anterior?
    Grata

    • Olá Giselle,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença está na atualização do saldo devedor do financiamento pela TR – Taxa Referencial.
      O Governo Federal aumentou a SELIC, e por consequência os juros do mercado subiram e junto lá foi a TR.
      O mesmo indice da TR remunera as cadernetas de poupança e o saldo do FGTS.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Equipe Click Habitação

  143. Bom dia

    Adquiri um apartamento na planta, com previsão de entrega no mês 10/16
    na planilha recebida pela caixa na assinatura do contrato , consta as taxas da
    fase de construção com inicio dia 24/08/2015 e término dia 16/05/2016 , totalizando
    o valor total de R$ 1.674,31 , até o momento , não fui cobrado nenhuma dessas parcelas,
    esta sendo cobrado apenas o FGHAB 8,97 e Juros/Correção do mês que varia de R$ 30 à R$ 40,00
    e consta no boleto Saldo Devedor Teórico de R$ 6.696,42 , onde já paguei uns 5 Boletos e esse
    saldo devedor teorico ainda continua o mesmo .
    Minha pergunta é , quando eu for receber o apartamento , vou ter que pagar esse valor de R$ 6.696,42?? pois não fui informado desse valor . Fico no aguardo de sua ajuda . Muito Obrigado

    • Olá Thiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação ao questionamento em primeiro lugar fazer repetir o texto do artigo que fala sobre o saldo devedor durante a fase de construção:
      Saldo Devedor na Fase de Construção
      O Saldo devedor na fase de construção é composto pelas parcelas do financiamento liberadas devidamente atualizados monetariamente de acordo com o indexador definido em contrato (normalmente a TR).
      Desta forma, o saldo devedor vai aumentando de acordo com o andamento da obra e liberação de novas parcelas.
      Por consequência, os juros contratuais serão cada vez maiores a medida em que as parcelas são liberadas.”

      O saldo devedor teórico informado no boleto deve ser o saldo devedor relativo as parcelas liberadas para a obra, que no final da fase de construção será o seu financiamento a pagar em parcelas definidas no seu contrato.

      Segue abaixo link de uma Cartilha da CAIXA sobre a fase de obras:
      Cartilha fase de construção

      Se continuar com dúvidas oriento a procurar o gerente de sua agência.

      Equipe Click Habitação

  144. Gilberto, caso eu resolvesse quitar nesta data o meu financiamento, hoje com saldo devedor, no valor de R$ 84.000,00, taxa de juros de 7,16, financiado em 300 meses, quanto eu pagaria? haveria algum desconto, e se sim, quanto seria?

    • Olá Francisco

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor para quitação corresponde ao saldo devedor constante no último vencimento do encargo mensal acrescido de atualização monetária pró-rata e juros contratuais pró-rata desde a data do último vencimento até a data da liquidação.

      No crédito imobiliário os juros não estão embutidos no saldo devedor assim não há margem para descontos. Os juros são cobrados mensalmente junto com a prestação (A + J). É diferente do crédito comercial.

      Os contratos em geral tem amortização mensal do saldo devedor e tem equilíbrio na relação prestação/saldo devedor e portanto não há interesse dos bancos na quitação antecipada e portanto não concedem descontos para quitação antecipada.

      Equipe Click Habitação

  145. Bom dia, estou com uma dúvida em relação ao meu saldo devedor. Faz um ano que fiz meu financiamento habitacional, financiando o valor de R$108.000,00 agoro depois desse um ano tive uma surpresa que ao conferir o meu saldo devedor pelo site de serviços ao contrato consta que
    esse saldo devedor é de R$108.203,00 como pode meu saldo devedor ter aumentado? Acredito que tenha algo errado não?

    • Olá Eliete

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor aumentar não é normal. Orientamos a efetivar consultar seu gerente ou abertura de SAC junto ao Banco.

      Lembramos que estamos num período aumento na taxa de juros e por consequência aumento na TR – Taxa Referencial que atualiza os saldos devedores dos contratos habitacionais. Assim, para contratos com sistema de amortização PRICE a atualização monetária poderá ser superior a amortização – A da prestação. Verifique.

      Equipe Click Habitação

  146. Obrigado, Gilberto.
    Veja só, entendo que deve haver um aumento, mas eu, consumidor, vou ter de suportar esse ônus de ter o aumento na prestação. Pois, no geral, o que nos leva a fazer um financiamento deste tipo é justamente o fato de ter prestações decrescentes? Gostaria de saber ainda, dadas estas variações, se é possível saber quanto eu vou pagar no final do contrato, dados: 300 prestações, juros de 7,16 ao ano, valor financiado R$ 88.000,00, prestação inicial 863,00, prestações decrescentes.
    Grato,

    • Olá Francisco Netto

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que as prestações eram decrescentes em função da conjuntura favorável das taxas de juros e inflação no Brasil.
      Em momentos de crise, as taxas podem subir e depois retroceder quando a crise se normalizar.
      Posso afirmar que durante um bom tempo tivemos em nosso economia, em passado recente, tivemos a TR = ZERO. Hoje temos uma TR com um índice maior.

      Para ter uma garantia de valor do encargo (fixo) a solução seria contratar com juros pré-fixados. Mas os juros pré-fixados tem valor tem superior aos juros pós-fixados, e com certeza teria um encargo bem maior, mas fixo.

      Esclareço que como TR não é fixa e varia não tem como calcular o valor a ser pago no tempo.

      Informamos que o recalculo do encargo visa minimizar o saldo devedor residual no final do contrato.
      Do que adiantaria ter prestações decrescentes e ter saldo residual no final do prazo do contrato?
      Assim, no mês do recalculo, haverá um pequeno acréscimo, e nos meses seguintes voltaram a decrescer até o próximo recalculo (em geral anual) até o final do prazo contratual.

      Equipe Click Habitação

  147. Boa tarde, Gilberto.

    Gilberto, tenho um financiamento habitacional junto à caixa, no programa minha casa minha vida, COM PRESTAÇÕES DECRESCENTES. Ocorre que em dezembro/2015 paguei a prestação no valor de R$ 839,00, mas, pra minha surpresa, em janeiro/2016, a prestação veio no valor de R$ 843,95, ou seja, aumentou, ao invés de diminuir, conforme previsão no contrato. Assim, se todo ano tiver este reajuste, eu não termino de pagar, pois se o desconto é de R$ 1,00 por mês, vou levar 5 meses para retornar ao valor da prestação de dezembro/2015.
    Por favor, me esclareça essa dúvida, pois estou pensando em processar a caixa.

    • Olá Francisco

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as prestações eram decrescentes com a atualização monetária baixa.
      O Governo federal subiu o juros e os indices da Taxa Referencial – TR foram junto. A TR atualiza dos saldos devedores dos contratos habitacionais na CAIXA e nos demais bancos também, ela atualiza a poupança e o FGTS, que são os funding dos financiamentos.

      Lembramos que se atualização fosse o INPC ou IGPM os índices seriam maiores ainda.

      Vamos transcrever parte do artigo que explica o que está acontecendo:
      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.
      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Assim, prestações decrescentes somente com inflação baixa e TR baixa.

      Equipe Click Habitação

  148. É desta planilha de evoluçao do contrato mesmo que estou falando. Há uma diferença entre o saldo devedor de 1.300,00.É muita grana pra pouco tempo. So amortizaram 1000 reais e na planilha ta mostrando 2300 de amortizacao do saldo devedor inicial. Mas muito obrigado pela atenção,parabéns e vida longa ao site. Sensacional a velocidade do retorno de vcs.

  149. Boa noite, Gilberto. Tou com um financiamento com a caixa e paguei o pagamento da 3 parcela será dia 19/02. No boleto diz q meu saldo devedor em 19/02 é de 318.500, mas a planilha diz q deveria ser 317.200. Sao 1300 reais de diferença. Isso tá normal? Tou pensando em abrir açao na justiça para que a caixa cumpra os valores da planilha, sei q pode haver diferença de valores, mas 1200 é muito. Muito obrigado

    • Olá Rafael

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha que deve estar falando deve ser a projeção do financiamento entrega na concessão do financiamento.
      Lembramos que aquela planilha é referência e serve apenas para a comparação de condições de financiamento entre os bancos e ela não tem a atualização monetária do saldo devedor.

      Estamos vivendo problemas na economia, inflação e governo aumentou os juros do mercado e por consequência houve aumento da Taxa Referencial – TR que atualiza o saldo devedor dos contratos habitacionais.
      Assim a diferença que deve estar constatando é a atualização monetária do saldo devedor. É o mesmo critério da poupança e das contas do FGTS, ou seja atualização pela variação da TR.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Equipe Click Habitação

    • Muito obrigado, mas continuo estranhando os valores uma vez q no boleto q tive acesso este mes, tem dizendo q a amortizacao seria de 760,00 q bate com a planilha, mas ao todo em 3 parcelas so amortizou mil reais, sendo q deveriam ser no minimo 2100.

    • Rafael,

      Esclarecemos que o saldo devedor está sendo atualizado e sua prestação não.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Veja no exemplo de evolução do saldo devedor constante no artigo:

      Na dúvida, oriento a solicitar uma planilha de evolução do seu contrato junto ao Banco.

      Equipe Click Habitação

  150. Boa tarde. Meu saldo devedor teorico atual e’ de R$ 152 mil. Como calculo o q devo de fato ao banco, caso venha a liquidar esse financiamento? em caso de negociacao do imovel, como uma troca por outro, qual o valor devo considerar? Hoje a avaliacao do meu imovel e’ de R$ 310 mil

    • Olá Augusto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no seu boleto o saldo devedor é para a data do vencimento do encargo mensal.
      Para a quitação do financiamento você pode pegar este valor como base.
      Ele será atualizado pro-rata com a atualização monetária e juros contratuais desde a data do último vencimento até a data da quitação.

      O valor para quitação será sempre o saldo devedor.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

  151. Boa Tarde,
    O cálculo do TR é mensal, mas o pagamento dele é mensal, ou a parcela só é reajustada anualmente ?
    Meu contrato é da Caixa, pois pelo que eu estava vendo se for pago isso mensalmente minha parcela que já é de R$ 3.610,00 (amortização+juros+seguro+taxas), no próximo mês virá 3610,00+TR que teoricamente a parcela vai para mais ou menos 4200 ?? Ou é reajustado anualmente, com o saldo devedor+TR do período todo menos o que foi pago e é reajustado ??

    • Olá Eduardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A TR é calculada e divulgada diariamente pelo Banco Central.
      Na CAIXA o saldo devedor é atualizado mensalmente pelo índice da TR do dia da assinatura do contrato ou dia 01 (se o lastro do financiamento for o FGTS). O critério é igual ao da poupança ou do FGTS (atualização mensal).
      Vamos repetir a explicação contida no artigo:
      “Para acompanhar a evolução da atualização monetária deve-se pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês. Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura ou data de vencimento do encargo mensal no dia 13) em 13/08/15.
      Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (Por exemplo: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente.
      A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês. A atualização será efetivada na data do vencimento do encargo mensal.”

      A prestação (A+J) tem recalculo anual buscando equilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor para minimizar o saldo residual no final do prazo do financiamento.
      Veja detalhes sobre o recalculo anual no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Veja como funciona a evolução do saldo devedor e o encargo nas imagens do artigo. Vamos repetir uma:
      null

      Sugerimos a releitura do artigo e mais do artigo abaixo para entender melhor a evolução do saldo devedor:
      Dicas para gerir seu financiamento

      Esperamos ter ajudado. Retorne caso queira mais algum esclarecimento

      Equipe Click Habitação

  152. Olá tenho um financiamento habitacional com a caixa desde 2009. Este ano recebi um imóvel de herança e gostaria de saber se a caixa aceitaria esse imóvel para quitação do meu débito.

    • Olá Jojub

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que, em geral, os bancos não aceitam imóveis em pagamento.
      Você deverá vender o imóvel e com o valor da venda quitar o seu saldo devedor, se for esse o seu desejo.

      Assim, os bancos aceitam dinheiro e FGTS, quando cabível o uso.

      Veja mais:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  153. Tenho um financiamento imobiliário pelo sistema price e gostaria de mudar para sac, mas a portabilidade não permite a alteração do sistema de amortização. O que posso fazer?

    Samira

    • Olá Samira,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a efetivar a negociação de mudança de sistema de amortização antes de pleitear a portabilidade, se esta for mais vantajosa.
      Verifique se o seu Banco tem negociação que permita tal alteração:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Quanto a portabilidade sugerimos a leitura do artigo abaixo para verificar se realmente, neste momento, de aumento de taxas de juros no mercado do crédito imobiliário é vantajosa:
      Portabilidade de Financiamento Imobiliário

      Outra opção, caso não seja possível a alteração do sistema de amortização seria a redução do prazo sem amortização, nesta negociação você diminui o prazo do financiamento e mantem as demais condições do contrato. Com o aumento da prestação (A+J) você aumentaria o poder de amortização da sua prestação.

      Equipe Click Habitação

  154. Boa tarde… Uma dúvida, caso ja tenham respondido isto me desculpem…Quando em “amortizações” eu chegar no valor TOTAL da minha dívida , ela será quitada ou terei que arcar com todos os juros da TR do saldo devedor?

    • Olá Junior,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se você amortizar o saldo total do financiamento este está quitado, não há de se falar em mais dívida.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  155. Olá, boa tarde
    Me ajudem a esclarecer uma dúvida. Eu esse mês analisei todos os boletos de financiamento já pagos por mim. Mês passado foi a prestação nº 17. Eu percebi nos boletos que o meu saldo devedor tem aumentado em lugar de diminuir e estou muito preocupada. O juros/Correção do mês está aumentando e o valor da amortização diminuindo e o mais preocupante é que meu saldo devedor tem aumentado a cada mês. O que pode estar acontecendo?

    • Olá Laryssa,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a alta da taxa SELIC pelo governo e das taxas de juros do mercado que fizeram com que a Taxa Referencial – TR tivesse aumento.
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Tal esclarecimento e exemplos constam no artigo. Sugerimos a releitura.

      Para seu saldo devedor esta subindo não é normal, só se o contrato tiver como sistema de amortização a Tabela Price, considerando o A-Amortização da Prestação é mais baixo e o valor da atualização mensal estiver sendo superior ao valor do A. Neste caso o saldo devedor iria subir.
      Oriento a procurar o banco e pedir o esclarecimento e uma planilha de evolução do saldo devedor para você poder verificar o que está acontecendo.

      Qualquer esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  156. Olá boa noite, tenho um financiamento na caixa econômica, já paguei 61 prestações mas desde do início tive dúvida sobre a amortização do saldo devedor. No início do financiamento devia R$ 54.495,79, foi pago o valor de R$ 182,19 de amortização e R$ 205,04. No mês seguinte veio um valor de saldo devedor teórico de R$ 54.390,20, teve uma redução de R$ 105,59. Está correto este novo valor de saldo devedor teórico?.

    • Olá Emerson,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que conforme consta no artigo os contratos habitacionais pós-fixados existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      A TR leva em conta em sua fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.

      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      Veja nos exemplos de desdobramento do saldo devedor nas figuras do artigo.

      Equipe Click Habitação

  157. Prezado Gilberto, Boa tarde !

    Fiz um aquisição de um imovel com valor financiado total de R$ 509.000,00, sendo da seguinte forma:

    1) R$ 209.000,00 através de 240 (duzentos e quarenta) parcelas mensais e consecutivas, cada uma delas no valor de R$ 1.880,43 (um mil oitocentos e oitenta reais e quarenta e três centavos) já acrescidos de 0,75% a.m. e correção monetária pelo IGP-M conforme dispõe abaixo o parágrafo sexto, vencendo a primeira 25/10/2014 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes;
    2) R$ 300.000,00 através de 20 (vinte) parcelas anuais e consecutivas, cada uma delas no valor de R$ 33.760,22 (trinta e três mil setecentos e sessenta reais e vinte e dois centavos) já acrescidos de 0,75% a.m. e correção monetária pelo IGP-M conforme dispõe abaixo o parágrafo sexto, vencendo a primeira 25/09/2015 e as demais nos mesmos dias e meses dos anos subsequentes.

    minhas dúvidas são: nas parcelas mensais já estou pagando quase R$ 2.150,00 mês e na anual este ano de 2015, paguei quase R$ 37 mil…está correto ?
    outra duvida é: pedi para a construtora o valor para quitação do saldo devedor, e eles me passaram o valor de 590 mil, ou seja, o valor é maior do que eu financiei, sendo que já paguei quase 70 mil neste periodo….está certo ???
    pode me ajudar neste assunto ?
    obrigado desde já
    Abçs.,
    Santos

    • Olá Marcio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que primeiramente que você tem um parcelamento da dívida, ou seja, você tem parcelas a pagar nos vencimentos, que serão atualizadas por índice definido no contrato.
      Portanto, não se trata de financiamento habitacional.

      Para efetivar a atualização como referência você pode utilizar um aplicativo do Banco Central:
      Correção de Valores – IGPM

      Com relação a dívida oriento a utilizar calculadora financeira (EX. HP) e calcular o valor presente dos parcelamentos. Ou pedir a marcha de cálculo a Construtora.
      Lembre-se você ainda deve 225 parcelas de R$ 2.150 e 19 parcelas de R$ 37.000,00.

      Equipe Click Habitação

  158. Boa tarde, uma dúvida… Tenho um financiamento na modalidade SFH, com sistema de amortização SAC. Existe a possiblidade da próxima parcela não vir menor que a anterior ou todas as seguintes devem vir menores? Parabens pelo site, agradeço desde já !

    • Olá Junior,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se o país estiver com a economia equilibrada e os níveis dos juros estiveram baixos a tendência do financiamento pelo SAC de ter prestações decrescentes será um fato.
      Recentemente no nosso país tivemos problemas de equilíbrio econômico e a Taxa SELIC e os juros de mercados subiram e muito. Por consequência a Taxa Referencial – TR que atualiza a poupança e o FGTS subiu, mas a TR, também atualiza os saldos dos contratos habitacionais.
      Com a TR alta haverá necessidade de reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor, assim periodicamente (normalmente anualmente) a prestação é recalculada e tenderá a ser um pouco maior.
      O recálculo periódico está previsto em cláusula contratual e serve para equilibrar o contrato e minimizar o saldo residual dos contratos.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  159. Bom dia,gostaria de saber como é feito o calculo da tr em cima do saldo devedor,porque eu olhei o meu saldo esta juros 1,00224 sobre o saldo devedor,mas a tr de dezembro foi 2,006,a outra duvida seria,mensalmento o saldo e corrigido pela tr,além dessa mensalmente tem uma anual,se sim qual seria a forma de calculo,muito obrigado e parabéns pelas informações

    • Olá Ricardo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a TR tem divulgação diária e não mensal como mencionou.
      Seguem abaixo as informações sobre a TR utilizada nos financiamentos habitacionais:

      *
      Para acompanhar a evolução da atualização monetária deve-se pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês. Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura ou data de vencimento do encargo mensal no dia 13) em 13/08/15.

      * Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (Por exemplo: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente. A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês. A atualização será efetivada na data do vencimento do encargo mensal.

      Veja o acesso a base de dados de índices do BACEN:
      TR – BACEN

      Esclarecemos que a atualização monetária é normalmente mensal, mas depende do que está definido no seu contrato.
      O que existe que é em geral anual é o recálculo da prestação para evitar saldo devedor residual.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  160. bom dia na prestaçao mensal veio um aviso de pos vencimento de uma parcela em atraso mas eu nao tenho como faço para acompanhar minhas prestaçoes pagas fico no aguardo obrig…

    • Olá Antonio Marcos,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que tiver o débito automático para pagamento você pode acompanhar nos lançamentos futuros de sua conta.
      Outra forma é pelo boleto habitacional. Nele você pode acompanhar os pagamentos já efetivados, bem como a evolução do saldo devedor do financiamento e diversas informações.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Equipe Click Habitação

  161. Boa noite no meu recibo de pagamento da caixa, veio cobrando diferença prestação emitida,
    é um valor bem mais alto de que a parcela. não estou entendendo porque essa cobrança.

    Ficarei grata se você poder me explicar.

    Edna

    • Olá Edna,

      Já explicamos no comentário anterior. Vamos repetir uma parte:

      “Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato.
      Na coluna Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados você poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago – então em tese o valor de diferença cobrada no boleto deve ser a soma das diferenças acumuladas entre o Valor Devido e o Valor pagto quando da emissão do boleto.

      Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver.
      Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      Pode ser oriunda de acerto cadastral no contrato.”

      Equipe Click Habitação

  162. Ola queria saber oque é Diferença prestação emitida ? ja liguei pra esse numero 08007260505 – opção 7 – e pedir esclarecimento sobre a cobrança. eles não me dissera nada

    • Olá Edna,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato.
      Na coluna Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados você poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago – então em tese o valor de diferença cobrada no boleto deve ser a soma das diferenças acumuladas entre o Valor Devido e o Valor pagto quando da emissão do boleto.

      Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver.
      Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      Pode ser oriunda de acerto cadastral no contrato.

      Se não conseguiu o esclarecimento sobre a diferença cobrada, em primeiro lugar, verifique no boleto se existe diferenças entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos anteriores. Verifique se houve pagamento fora da data do vencimento.
      Caso não consiga identificar a razão da diferença e considerando que não atendida pelo Telefone abra um SAC. O Banco terá 5 dias para te dar um esclarecimento sobre o tema.

      Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação

  163. Boa Noite,

    Tenho um financiamento MCMV, em 25 anos e saldo devedor de aproximadamente R$.70.000,00, com juros de 4,5% a.a. Já paguei 34 prestações e cada prestação está na faixa de R$.530,00. Tenho observado que, com o aumento da TR, a amortização mensal do saldo devedor, que deveria ser de R$.258,00, está na faixa do R$.130,00. Diante disso, estou pensando em fazer uma amortização extra(todos os meses) no valor dessa diferença, para garantir a redução do saldo devedor e, consequentemente um pagamento menor de juros s/ o capital. Mas estou em dúvida se essa seria a melhor escolha, já que há no mercado, aplicações que renderiam em torno de 0,90% a.m. Poderia me orientar sobre a melhor alternativa: Amortizar mensalmente ou aplicar mensalmente o dinheiro e fazer amortizações periódicas e aproveitar o rendimento da aplicação?

    • Olá Eduardo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Parabéns! Por estar acompanhando o seu saldo devedor.
      Realmente o aumento da TR está diminuindo a capacidade de amortização mensal do saldo devedor.

      Neste momento, você pode encontrar aplicações financeiras que podem superar o juros contratuais do seu financiamento.
      Mas, lembre-se, além dos juros você tem o seguro habitacional (FGHAB) e taxa mensal de administração devem ser considerados quando efetivar o calculo do rendimento necessário para valer a pena efetivar uma aplicação financeira.
      Utilize o CET – Custo Efetivo Total do seu financiamento.

      Algumas aplicações financeiras tem tributação e taxa de administração, assim precisa verificar o rendimento líquido.
      O Tesouro Direto pode ser uma boa opção.

      Verifique a alternativa de amortizar com redução de prazo no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  164. Tenho 3 financiamento com a caixa fiquei sabendo que a caixa vendeu minha dívida pra grupocovery quero saber se Não tenho dívida mais com a caixa minha dívida agora tenho que negocia com o grupocovery a não mim informaram nada

    • Olá Vera Lúcia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Desconhecemos a venda de ativos de contratos habitacionais pela CAIXA.
      Orientamos a abrir um SAC e pedir esclarecimentos ao Banco. Se não for atendida faça uma reclamação junto ao Banco Central. Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação

  165. Prezado senhores.
    Gostaria de ter acesso a minhas prestações futuras do financiamento habitacional, isso é possível?

    • Olá Elton,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a emissão ou disponibilização de prestações futuras seria possível se o seu contrato fosse com taxa de juros pré-fixada.
      A maioria dos contratos habitacionais tem a taxa de juros pós-fixadas e tem a incidência de atualização monetária (TR) no saldo devedor, impossibilitando o cálculo das prestações futuras.

      Equipe Click Habitação

  166. Boa tarde, para financiar uma casa na caixa, eles pedem 3 utimos olerites, porem o meu atualiziou este mes, ai ja conta este valor na hora de fazer a simulaçao? obrigada

    • Olá Camila,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se for apenas para simular entedemos que poderá utilizar a renda atualizada, sem problemas.

      O Banco pede 3 meses para fazer alguma média ou constatar a veracidade das informações.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Comprometimento de renda

      Equipe Click Habitação

  167. Bom dia.
    Gostaria de saber se é normal no financiamento de imoveis pre-fixado todo mês de janeiro o valor ser reajustado?

    • Olá Marcus

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando a informação de que o financiamento é com juros pré-fixados não deveria ocorrer, pois não há incidência de atualização monetária no contrato.
      Orientamos pedir explicações ao Banco.

      Equipe Click Habitação

  168. faço pagamento das prestações em debito automático e não recebo os boletos, gostaria de saber meu saldo devedor para quitação da minha casa

    • Olá Madalena

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que saldo devedor na data do vencimento consta no boleto e o boleto pode ser obtido na internet. Veja no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Se quiser a quitação do saldo devedor com débito na sua conta pode ligar para 0800-7260505.

      Equipe Click Habitação

  169. Oi gostaria de saber que taxa é essa que vem todo mês de diferença prestação emitida. E tem como resgatar o que já paguei?

    • Olá Juliana

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existe a taxa de administração que é cobrada mensalmente no boleto.
      Se existir alguma diferença cobrada, que não seja de seu conhecimento sugerimos pedir esclarecimento ao Banco.
      Se for da CAIXA você pode ligar para 08007260505 – opção 7 – e pedir esclarecimento sobre a cobrança.

      Sugerimos a leitura dos nossos artigos:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      Equipe Click Habitação

  170. Boa tarde.Gostaria de saber o saldo devedor para quitação,pois me foi informado que não é o mesmo saldo devedor teórico.Meu contrato é 8444403964319.Obrigada

    • Olá Sonia,

      Agradecemos sua presença no Click Habitação!
      A CAIXA possui um novo serviço disponibilizado pelo telefone 0800 726 0505 em que você pode consultar o Saldo Devedor e quitar a dívida, com recursos próprios ou FGTS.

      Equipe Click Habitação

  171. Boa noite! Prezados, estou com uma dúvida. Estava com três parcelas em aberto fui ao banco 5 dias após o vencimento da 3ª parcela. O gerente veio com um boleto de ~700,00 reais de juros, ele afirmou que minha parcela ficaria menor. Mas ao verificar o boleto a vencer consta a informação de Total da diferença atualizada de R$ 223,51; o que é este valor?

    Muito obrigado!

    • Olá Gleison,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os boletos são gerados com antecedência de aproximadamente 25 dias, assim pode ser que parte da diferença paga não tenha sido compensada quando da geração.

      Para verificar orientamos a ligar para o telefone 0800-7260505 – opção 7 – análise de diferenças.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo abaixo, onde entre outras coisas explicamos as penalidades de atraso e as condições de negociação que você pode efetivar:
      Dívida em Atraso
      No financiamento habitacional sobre os encargos em atraso haverá incidência de atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.
      Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.
      Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia). A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.
      Vamos listar a melhor ordem para aproveitar as melhores alternativas negociais do banco. É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo período de atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.”

      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Equipe Click Habitação

  172. Parabéns pelo site! Meu financiamento está sendo corrigido pela TR e a cada aniversário existe mais um reajuste adicional! Com isso já paguei em 5 anos um valor próximo de R$ 70.000,00 e abateu apenas R$ 15.000,00 do saldo devedor! Pelas minhas contas se não fosse esses reajustes o saldo devedor era pra ter reduzido em pelo menos R$ 20.000,00, ou seja, alem de todos os juros a TR consumiu aproximadamente R$ 5.000,00 em 5 anos! Hoje estou avaliando contratar um consorcio e utilizar a carta de crédito para quitar o financiamento habitacional! Qual a avaliação que os senhores têm dessa possibilidade? Vale a pena? Quais os riscos? A taxa de juros de meu financiamento (R$113.750,00) é de 9,51aa em 360 meses. Agradeço.

    • Olá Leonardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem acessórios pagos no encargo como: seguro habitacional e taxa de administração que não amortizam o saldo devedor.
      Outra questão é que somente o A – Amortização da prestação (A+J) é que efetivamente diminui o saldo devedor.

      A TR até meados de 2013 estava num patamar muito baixo, alias passou a ser ZERO em vários meses. No momento atual os juros subiram e por consequência a TR, mas ele também atualiza a poupança e o FGTS, os quais são os lastros dos empréstimos habitacionais.

      Avalie com cuidado a opção pelo consórcio, pois ele seria vantajoso numa contemplação imediata, caso contrário, não seria tão vantajoso.

      Se tem recursos de sobra para contratar um consórcio é melhor utilizar o valor para amortizar o financiamento com a redução do prazo ou investir no mercado financeiro que atualmente tem rendimentos mais atraentes (verificar a real vantagem na aplicação ou amortização do saldo devedor com redução do prazo do financiamento.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Consórcio de Imóvel: como funciona?

      Equipe Click Habitação

  173. ola meu contrato com a caixa estava em decrescente pois agora estão cobrando em crescente esta aumentanto o valor das parcelas começou em 1551 e a 7 parcela esta em 1603 isso esta errado o que fazer?

    • Olá Vagner,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não é normal o acréscimo na parcela mensal durante os 12 primeiros meses do contrato.
      Anualmente a prestação é recalculada e pode ter algum aumento, dependendo da evolução do saldo devedor e em especial da atualização monetária.

      Uma coisa que pode ter ocorrido é eventual mudança na faixa etária do seguro habitacional de MIP – Morte e Invalidez Permanente.
      Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Sugerimos efetivar ligação para o atendimento da CAIXA: 08007260505 e pedir esclarecimento sobre a diferença na parcela.

      Equipe Click Habitação

  174. Olá, estou passando por uma situação que esta me deixando preocupado.
    Analisando o demonstrativo de pagamentos do meu contrato, vi que os valores de amortização descritos na parcela não batem com o valor do montante total devido, por exemplo:

    na parcela do mês 9 (R$653,12):

    Saldo devedor: 88.675,13
    juros do mês: 333,68
    AMORTIZAÇÃO: 305,76

    na parcela do mês 10 (652,56): após pagamento da parcela 9

    Saldo devedor: 88.528,11

    Ou seja, a amortização que deveria ser de R$305,76, abateu apenas R$147,00 do montante devido.
    Isto está correto? de 653,12 somente 147,00 saiu do montante.

    Já fui no caixa e a mulher me enrolou e disse que era normal os valores não baterem.
    Se puder me esclarecer isso me ajudaria bastante. abraço.

    • Olá Kauê,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a divergência está no fato de que os contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária do saldo devedor.
      Assim, da mesma forma que a poupança e o FGTS tem atualização pela Taxa Referencial – TR.
      O que acontece atualmente é que o Governo Federal aumentou os juros da taxa SELIC e por consequência os juros de mercado e a TR.

      Veja no exemplo abaixo. A atualização monetária no saldo devedor ocorre antes da dedução da amortização paga na prestação:
      Evolução do Saldo devedor com atualização

      Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

    • Kauê, você não está sozinho! Já havia percebido isso em minha fatura, porém ainda não fui até a Caixa para saber. Sem palavras para expressar tamanha indignação!
      Click Habitação, há algo que pode ser feito diante disso??? Muito obrigado!

    • Olá Pedro,

      Bom noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que já respondemos ao Kauê e existem vários comentários sobre a questão da atualização monetária sobre o saldo devedor.

      Esclarecemos que a divergência está no fato de que os contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária do saldo devedor.
      Assim, da mesma forma que a poupança e o FGTS tem atualização pela Taxa Referencial – TR.
      O que acontece atualmente é que o Governo Federal aumentou os juros da taxa SELIC e por consequência os juros de mercado e a TR.

      Lembramos que existem financiamentos sem atualização monetária, mas os juros são mais altos e desfavoráveis a maioria dos mutuários e não é oferecida por todos os bancos.

      Veja no exemplo abaixo. A atualização monetária no saldo devedor ocorre antes da dedução da amortização paga na prestação:
      Evolução do saldo devedor

      Equipe Click Habitação

  175. Tenho um financiamento pela caixa, porém meu marido perdeu o emprego e a prestação para eu pagar sozinha está muito cara. Existe a possibilidade desse valor ser reduzido.

    • Olá Alexsandra

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o banco e ver as alternativas negociais para compatibilizar a atual capacidade de pagamento familiar.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Financiamento habitacional: Dicas para negociar

      As alternativas viáveis, considerando o contrato em dia, são a Pausa (ficar um mês sem pagar) e a dilação de prazo (aumentar o prazo) para diminuir o valor do encargo mensal.
      Outra alternativa inteligente é usar o FGTS para pagamento de parte da prestação, se tiver. Veja no artigo:
      Pagamento da prestação com FGTS

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  176. Bom dia!
    Meu financiamento esta na fase da obra. Mensalmente recebo o demostrativo para acompanhamento no qual este mês informou uma parcela de R$ 85,87 com vencimento em 25/10/2015.

    Porém, entrei no site da CAIXA pra tirar 2ª via e o boleto gerado esta com valor maior, de R$ 121,18 com o mesmo vencimento.

    O que pode estar ocorrendo? Qual é o certo?

    • Olá Michelli,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que provavelmente houve alguma alteração de valor posterior a emissão do boleto. Os boletos são emitidos com antecedência próxima a 30 dias, assim alguma liberação parcela da construção pode ter sido ajustada e que alterou o valor do encargo.

      Orientamos a ligar para telefone 08007260505 pedir explicação sobre a divergência.

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  177. Bom dia!!

    Minha tia financiou um imóvel pela caixa, houve demora para a entrega da chaves e tudo mais. Bom após a entrega da chaves, era de se esperar que a construtora informasse a caixa a entrega das chaves, o que não ocorreu e isso já faz 6 meses, que era para ela estar pagando a amortização do apartamento, contudo, está pagando somente os juros. A minha duvida é, existe um prazo para que a construtora informe a entregas chaves a caixa? Já fomos no banco e o mesmo informa que não recebeu a documentação.

    • Olá Blenda,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o contrato ainda não migrou da fase de construção para a fase de amortização porque provavelmente a construtora não entregou a documentação relativa ao Habite-se e averbação da construção junto ao Cartório de imóveis para o Banco.

      Orientamos a efetivação uma reclamação junto ao Banco para verificar e esclarecer o problema. Abra um SAC junto a CAIXA.
      Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  178. O valor pago na fase de construção é posteriormente abatido no valor das parcelas do financiamento, quando o imóvel é entregue? Ou é um dinheiro perdido?

    • Olá Érika,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos durante a fase de construção você vai pagar os juros contratuais sobre as parcelas liberadas e a atualização monetária sobre o saldo devedor, além do seguro habitacional obrigatório e a taxa de administração.
      Os valores pagos de juros contratuais e atualização monetária farão com que o saldo devedor não aumente e quando do término da construção o valor do encargo mensal fique compatível com o valor apurado na concessão do crédito.
      Portanto, não é dinheiro perdido.

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  179. Boa tarde, gostaria de esclarecer uma dúvida, adquiri um apartamento por meio de financiamento junto a CEF, (o valor financiado foi de 137.340,00, sistema de amortização SAC). Ocorre que como o apartamento ainda não foi entregue, estou pagando mensalmente os encargos relativos a juros e atualização, mediante débito em conta, devidos na fase na fase de construção, recebo pelos correios um demonstrativo para acompanhamento semelhante ao exposto acima. Pois bem, todos os meses o valor só aumenta, minha dúvida é se quando, finalmente, eu receber o apartamento e começar as pagar os valores relativos as prestações do financiamento, haverá algum recalculo, no qual seja realizado um abatimento nesse valor que estou pagando na fase de construção??? Obrigada, desde já, pela atenção!

    • Olá Érika,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o Saldo devedor na fase de construção é composto pelas parcelas do financiamento liberadas devidamente atualizados monetariamente de acordo com o indexador definido em contrato (normalmente a TR).

      Desta forma, o saldo devedor vai aumentando de acordo com o andamento da obra e liberação de novas parcelas.

      Por consequência, os juros contratuais serão cada vez maiores a medida em que as parcelas são liberadas.

      Neste momento, a crise econômica fez com que o Governo aumentasse a SELIC e por consequência os juros de mercado e a Taxa Referencial –TR também foram aumentados fortemente. Isto contribuiu para o aumento do valor pago durante a fase de construção.

      Lembramos que o valor pago durante a construção faz com que o saldo devedor não aumente e a prestação a ser paga na fase de amortização da dívida seja compatível com a renda apurada na contratação.

      Sugerimos a leitura da Cartilha da Caixa para Construção:
      Cartilha CAIXA – imóvel em construção

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  180. Olá, boa tarde!

    Adquiri um imóvel pelo programa MCMV em 05/2015.
    Financiei o valor de R$91.980,00, em 360 parcelas, pelo Banco do Brasil, pelo sistema PRICE ( não me deram outra opção ). Primeira dúvida é que as parcelas deveriam vir sempre no valor fixo e até o momento não vieram, estão vindo num valor um pouco menor do que o q consta no contrato. A outra dúvida é sobre o saldo devedor, que desde que comecei a pagar, em 04/2015 o saldo devedor só vem aumentando. Financiei R$91.980,00 já paguei 7 parcelas e meu saldo devedor hoje é de R$ 92.173,10. Por que? Será que o valor da amortização está sendo menor que o reajuste da TR? Se continuar assim, como será? Existe a possibilidade de acabar o prazo de financiamento e eu ainda ter um resíduo para pagar?
    A taxa de juros nominal é de 5,000% a.a. A efetiva é de 5,116% a.a. E o índice de reajuste é pela TRDB.

    • Olá Leandra,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o efeito do aumento da Taxa Referencial – TR na atualização dos contratos com opção pela sistema de amortização PRICE são maiores do que no sistema SAC, considerando que a prestação (A+J) é menor e com tendência de subir.
      Oriento a localizar no contrato a cláusula que fala sobre o recalculo periódico da prestação. Este recálculo visa reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor.
      Sugerimos, também, abrir uma Ouvidoria junto ao Banco e pedir explicações sobre o valor do encargo mensal, o fato de estar menor do que previsto no contrato e que o saldo devedor está subindo.
      Se não receber resposta satisfatória abra uma Ouvidoria junto ao Banco Central. Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação – 3º ano

    • Olá,

      Primeiramente, obrigada pelas orientações. Dei uma olhada no contrato e não localizei nenhuma cláusula sobre recalculo periódico da prestação. Mas, o que seria exatamente esse recalculo e como poderia me ajudar? Minha preocupação é de minha divida crescer a cada mês e no final do contrato ter que pagar um valor maior do que a dívida inicial. Isso pode ocorrer?

    • Olá Leandra,

      Boa Noite! Agradecemos o seu retorno!

      Esclarecemos que nos contratos habitacionais pós-fixados existe uma cláusula contratual que fala sobre a correção monetária sobre o saldo devedor.
      Assim, o seu saldo está sendo corrigido mensalmente por um índice chamado Taxa Referencial – TR.
      Só que a sua prestação (A+J) não tem correção mensal. Este fato pode desequilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor.
      O objetivo do recálculo é reequilibrar esta relação e diminuir justamente o que você mais teme: o saldo devedor residual.

      Estamos passando por uma crise econômica e o Governo elevou os juros e por consequência a TR está maior. Assim, a correção do saldo devedor está maior. O recálculo periódico da prestação visa minimizar o saldo devedor residual.
      Para a CAIXA o recálculo é anual. Assim, todos os anos a sua prestação será ajustada para equilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor. Desta forma, o eventual desequilíbrio seria somente nas 12 últimas prestações e fica em torno do valor de 1 encargo mensal.
      Os contratos atuais o risco de saldo devedor residual é pequeno.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Qualquer coisa retorne.

      Equipe Click Habitação 3º ano!

    • Muito obrigada!
      O meu financiamento é pelo Banco do Brasil, você sabe me dizer se o recálculo também é anual? E como sei que o contrato é pós fixado?

      Mais uma vez obrigada!

    • Olá Leandra,

      Boa Noite!

      Oriento a procurar cláusula contratual que deverá definir a forma de recálculo.
      Se não achar abra um SAC e peça a informação.

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  181. Olá,

    Boa tarde!
    Adquiri um imóvel pelo programa MCMV em maio/2015.
    Meu financiamento foi no valor de R$91.920,00 pelo Banco do Brasil, no sistema Price ( não me deram opção ). Taxa de juros nominal 5,000% a.a. e Efetiva 5,116% a.a. . Índice de Reajuste
    TRDB. As parcelas deveriam ser fixas, no valor de R$518,00, mas até agora não veio esse valor, a última foi no valor de R$517,23. Enfim, a dúvida é sobre o saldo devedor, que desde que eu venho pagando ( já estou na 7ª prestação ) ele vem aumentando, e bastante. Em Setembro o saldo devedor era de R$92.089,47 e hoje está em R$92.173,10. Por que? Será que o valor da amortização está sendo menor que a correção do valor pela TR? Se continuar assim, como será? Corre o risco de no final do contrato existir um resíduo?

  182. Qnd comprei minha casa estava num emprego em que eu ganhava bem , infelizmente agora não tenho condições de pagar o valor da prestação gostaria de refinancia las em um valor menor pois estou com. 3 parcelas atrasadas não quero perder meu imóvel por favor me oriente

  183. Fiz um financiamento imobiliário na Caixa e já na primeira prestação foi somada uma “Diferença Prestação Emitida” no valor de R$ 400,15, fazendo que tal prestação ficasse muito acima do projetado. Como saber a origem desse valor cobrado?

    • Olá Luiz Henrique,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a origem da diferença pode estar associada a uma taxa que não foi cobrada ou não foi processado o recebimento, sendo que o valor está próximo do valor da avaliação.
      Sugerimos verificar com o gerente da agência ou ligar para o telefone 0800-7260505 – Opção 7.

      Equipe Click Habitação

  184. olá, minha pergunta é simples, talvez até ingenua. Fiz um financiamento do meu Apartamento no valor de R$ 48000,00, em 240 meses. Gostaria de quitá-lo, e no boleto da 68ª prestação mostra que o saldo devedor teorico é de R$ 40.001,00, Juros/Correção do Mês (R$) 167,63 evAmortização do Mês (R$) 229,43. Ou seja em mais de 05 anos so foi pago R$ 8000,00, mas ai vem minha duvida, para quitar pagarei todo valor do saldo teorico ou terei algum desconto no valor?

    • Olá Bruno,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização do saldo devedor no seu contrato está previsto no prazo total de 240 meses (20 anos), se você pagou 5 anos, ainda restam 15 anos de pagamentos.

      Informamos que conforme consta no artigo os juros contratuais que você paga são mensais e não estão embutidos no saldo devedor, assim nos contratos atuais não há descontos para liquidação, pois os contratos estão equilibrados e existe cláusula de recalculo periódico da prestação para equilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor.

      Assim, se você for liquidar terá de pagar o saldo devedor teórico do contrato.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  185. olá, gostaria de saber se no boleto da CEF em relação ao índice de reajuste do saldo devedor, se a TR vier em branco ou a taxa for 0% eu devo calcular pelo índice reajuste do saldo devedor que vem no boleto? os dois significam as mesmas coisas? obrigado.

    • Olá Marcelo,

      Boa Tarde! Agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os contratos atuais de financiamento habitacional não tem reajuste.
      O reajuste nas prestações ocorriam, em especial, quando os contratos antigos tinham vinculação com os índices de reajuste dos salários dos compradores, a chamada “Equivalência Salarial”.

      Os contratos atuais tem recalculo periódico (em geral anual, mas pode ser mensal, trimestral, etc.) com objetivo de equilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor.
      O Recalculo periódico da prestação minimiza o saldo residual dos contratos atuais ao valor de 1 encargo. Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      O Índice de atualização (TR) deve aparecer no boleto, mas se não constar você pode confirmar o valor.
      O valor da TR é divulgado diariamente pelo Banco Central. No artigo informamos como funciona e tem link para o site do Banco Central.

      Portanto, índice de reajuste da prestação nada tem a ver com índice de atualização do saldo devedor. Normalmente, o índice de reajuste virá sempre 1,00000 e somente tem valor nos contratos antigos, em geral pela equivalência salarial.

      Qualquer esclarecimento adicional retorne

      Equipe Click Habitação

  186. Boa tarde, eu comprei minha casa naquele esquema de financiamento q decresce, as prestações vinham diminuindo, porém esse mês, minha prestação aumentou 12 reais em relação ao último mês, sendo q sempre pago em dia. Isso é possível??? Pode está correto??? Grato

    • Olá Jorge,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a questão do decréscimo das parcelas é um fato em situação de inflação baixa e taxas de juros baixas.
      Atualmente vemos uma situação inversa. O Governo aumentou os juros da taxa SELIC e por consequência os juros de mercado e da Taxa Referencial -TR aumentaram.

      Os contratos habitacionais pós-fixados tem Cláusula de Atualização monetária, de forma idêntica a poupança e ao FGTS, utilizando a TR. Esta atualização monetária reduz a capacidade de amortização da prestação mensal.
      Os mesmos contratos tem previsão de recalculo anual para equilibrar a relação entre a prestação (A +J) e o saldo devedor e reduzir ou minimizar o saldo devedor residual. Assim, no mês de recálculo pode acontecer que a prestação suba, em especial com o aumento da TR.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  187. Boa tarde,

    observei o seguinte:

    o saldo devedor teorico em set/15 = 80.881,37 – A=253,33, J=578,52 , Prestação= 897,11
    o saldo devedor teorico em out/15 = 80.801.54 – A=253,34 , J= 577,94, Prestação= 896,56

    gostaria de saber o porquê da diferença do saldo teórico ter dado: R$79,83?
    Observei que na tabela que está anexa, ao contrato que a diferença no saldo devedor é média R$250,00.
    Está havendo erros?

    muito grata pela ajuda!

    Rita

    • Olá Rita,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença na amortização está baseada na cláusula de atualização monetária do contrato. Normalmente os contratos habitacionais utilizam a Taxa Referencial – TR, a mesma utilizada na atualização da poupança e do FGTS, as principais fontes de recursos dos financiamentos.

      O Governo atual aumentou a taxa SELIC e por consequência aumentou as taxas de juros do mercado e a TR.
      Tal fato tem diminuído a amortização dos saldos dos contratos, pois antes de amortizar o valor pago pela prestação o saldo devedor é atualizado. Veja nos exemplos no artigo.

      Esclarecemos que a planilha recebida na contratação é apenas para comparação de juros entre os bancos, considerando que a evolução não considera a atualização monetária, pois se trata de índice divulgado diariamente pelo Banco Central.

      Resta esperar a estabilização e posterior redução dos juros, o qual fará a redução da TR. Lembramos que em passado recente a TR chegou a ser ZERO.

      Equipe Click Habitação

  188. Boa tarde Gilberto, gostaria de saber o seguinte, tenho um saldo devedor de R$ 83.289,51 e gostaria de abater R$ 20.000,00 saldo. Minha parcela está R$ 603,34. Gostaria de saber em quanto reduziria o valor da minha parcela. Meu prazo são de 360 parcelas e paguei apenas 24. Como fiquei desempregado, gostaria de reduzir o valor da parcela, pois moro em apartamento e ainda pago condomínio. Me planejei para uma parcela razoavelmente baixa por não ser funcionário público com o pensamento de que se ficasse desempregado não ficaria sufocado com uma parcela alta que na época podia pagar, mas não sabemos o que pode nos acontecer futuramente. Desde já agradeço…

    • Olá Raphael,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na amortização para redução do encargo o novo valor da prestação (A+J) será reduzido proporcionalmente ao valor amortizado.
      Assim no seu exemplo: $ 20.000 / 83289,51 * 100 = 24,01%.

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização.
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor (24,01%).
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor (24,01%).
      – O Prazo remanescente será mantido.
      O Seguro de Danos Físicos – DFI não tem redução, bem o como o custo administrativo mensal.

      Encargo Mensal
      O encargo mensal de seu financiamento é formado por quatro componentes:
      -Juros sobre o saldo devedor
      – Valor da amortização
      – Custo administrativo
      – Seguro habitacional

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  189. Após um longo período, estou na fase de Liquidação da Ação de Financiamento. Foi feito novo laudo Financeiro e no resultado foi somado ao Saldo do Financiamento o Saldo da Amortização Negativa. Isso é legal?

    • Olá Luis,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que amortização negativa era comum nos contratos mais antigos, onde existia desequilíbrio financeiro no contrato, onde o valor pago é insuficiente para o pagamento dos juros contratuais. Normalmente acontecia em contratos reajustados pela equivalência salarial.

      A questão da cobrança tem controvérsias e existem demandas judiciais.
      Você deve avaliar o valor e se achar incorreto deve procurar um advogado para analisar a questão e verificar se é possível um questionamento do valor.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Gisele,

      Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Alguma pergunta ou sugestão? Fique a vontade.

      Equipe Click Habitação

  190. Boa tarde!!! Gostaria de saber se a caixa pode aumentar o valor da minha parcela se eu deixar de receber meu salário na caixa??? É legal?? Meu financiamento é pelo sistema SBH.

    • Olá Savana,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem contratos de diversos Bancos que concedem juros especiais (mais baixos) em função da reciprocidade de serviços bancários (conta, cheque especial, cartão de crédito, etc.).
      Assim, a taxa de juros normal está prevista em contrato e a taxa reduzida está condicionada ao atendimento da reciprocidade.
      Se por inadimplência ou cancelamento dos serviços o contrato prevê o cancelamento do benefício da redução da taxa de juros.

      Desta forma, se você teve benefício de redução de juros condicionada a reciprocidade da conta salário no Banco, se retirar esta conta estará sujeita ao cancelamento do benefício e o retorno da taxa de juros ao patamar normal.

      Entendemos que este procedimento é usual do mercado bancário e está previsto em cláusula contratual e provavelmente foi esclarecido na concessão do financiamento o condicionamento e a redução dos juros em função da condição.

      Avalie, pois a redução dos juros é vantajosa para você.

      Equipe Click Habitação

  191. Olá, e parabéns pelo site que esclarece muito as dúvidas dos consumidores.
    Estou pagando um financiamento de um apartamento, e resolvi fazer uma antecipação das últimas parcelas para redução do saldo devedor.
    A construtora onde faço o financiamento deixa disponível no seu site o extrato de pagamentos com saldo devedor e valor de cada parcela que poderá ser antecipada. Fiz o pagamento de muitas parcelas, no mês de agosto/2015, quando eu tinha ciência do valor das parcelas antecipadas, porém quando fui verificar o extrato de setembro, as mesmas parcelas que antecipei haviam sido aumentadas, segundo informação da construtora, em função de juros diários relativos a data do pagamento no mês de agosto. Pergunto: isso é legal? Se as parcelas são reajustadas somente no dia 1° de cada mês e eu paguei antes do dia 1/9/2015, estas parcelas antecipadas poderiam ser mesmo reajustadas?
    No contrato está escrito: 2.7. ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTOS – O pagamento antecipado de qualquer das parcelas do saldo do preço (da dívida) dependerá do expresso consentimento da vendedora, credot e fiduciária, e somente poderá ser feito: (a) no dia de aplicação integral do índice, ou seja, no dia de vencimento mensal das parcelas, (b) com o valor reajustado “pro rata” mês até aquela data, (c) desde que tenham sido pagas as parcelas vencidas anterioremnte. Qualquer procedimento de pagamento total, parcial ou antecipado da dívida, mesmo se aplicado uma ou mais vezes, não representará novação ou modificação da presente escritura.”
    Por favor, ajude-me a antender o que está escrito nesta cláusula 2.7, e se devo entrar com alguma ação judicial, pois não houve entendimento junto a construtora. Obrigada.

    • Olá Alessandra,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a grande diferença que ocorre é que o parcelamento junto a Construtora não se constitui em financiamento habitacional.
      Desta forma a forma de apuração é diferente.

      Informamos que no financiamento habitacional o desdobramento é por meio do conceito de saldo devedor.
      Assim, no financiamento habitacional você reduz o prazo de financiamento e não antecipa parcelas.
      Já o da construtora é um parcelamento do valor e você pode antecipar uma parcela com vencimento futuro.

      Para ambos existe atualização monetária e juros contratuais.
      No financiamento habitacional para efetivação de amortização é devido atualização monetária e juros “pro-rata” desde o vencimento do último encargo até a data da amortização.

      Pelo relatado o procedimento da Construtora em cobrar os juros diários pró-prata tem coerência e o financiamento habitacional tem procedimento semelhante.

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  192. Boa Tarde, Parabéns pelo site, muito bom.
    Gostaria de tentar entender a seguinte dúvida.
    Porque se eu fizer uma amortização de saldo devedor o valor das parcelas permaneceram as mesma? Já que vou ter meu saldo devedor diminuído?
    Tenho um financiamento imobiliario a taxa de 0,713 a.m e 8,899 a.a, meu saldo devedor está em R$ 146.800,00 pretendo amortizar R$ 25.000,00 restando 292 parcelas.
    Se eu diminuir o saldo de 146.800,00 – 25.000,00 = 121.800,00 automaticamente o valor das minhas parcelas mensais não cairiam, já que estou pagando uma parte antecipada?

    Ficaria grato, caso pudessem me ajudar.

    Att.
    Valdinei

    • Olá Valdinei,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:
      * Amortizar para redução da prestação ou
      * Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.

      Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar, pois é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

      Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada.

      Redução do prazo:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Assim, o valor que amortizar vai reduzir o valor do saldo devedor, mas você pode escolher se reduzirá a prestação ou o prazo do financiamento.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

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  193. Boa noite!
    Eu fiz um abatimento pequeno do meu saldo devedor, para diminuir o valor da prestação (não o prazo de financiamento). Mas quando veio o valor da prestação, percebi que diminuiu a taxa de amortização. Até onde sei, esse valor é fixo, não? É correto isso?

    • Olá Marcelo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Neste caso orientamos a contatar o banco e pedir esclarecimento da ocorrência.
      Você pode efetivar por telefone 08007260505 – opção 7 – diferença.

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  194. Fiz um financiamento na CEF em 2004 e pago uma taxa mensal denominada taxa administrativa, esta taxa e cobrada de forma legal?

    • Olá Enio,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a taxa administrativa está autorizada pelo Conselho Monetário Nacional-CMN e está limitada a R$ 25,00.
      Ela deverá constar na tabela de tarifas do Banco.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

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  195. comprei um apê a um ano atrás e estou pagando o incc, mas nesses ultímos meses aumentaram muito o valor que agora ta maior que as prestaçoes quando eu pegar as chaves, minha prestação ta afirmada no valor de 600,00 R$ e eu to pagando 680,00 pelo incc fui na caixa e eles me falaram que e devido a TR que esta em alta no país eu to até com medo no proximo mês pode esse valor ser bem maior que as prestaçoes que a caixa estipula pra pagamento das prestaçoes

    • Olá Mayra,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente estamos tendo inúmeras reclamações aqui no Click Habitação sobre a questão.
      Esclarecemos que na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas. Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.

      A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando. Com o aumentos dos juros no mercado a TR tem aumentado o seu índice e provocado aumento na atualização monetária sobre o saldo devedor das parcelas liberadas.

      Você deve ter optado pelo sistema PRICE, com prestação menor, assim, no final da construção, em função da cobrança da atualização monetária sobre o saldo das parcelas liberadas o valor do encargo está ficando maior do que será após o término da construção.
      É uma situação temporária até o término da construção.

      Sugerimos a leitura da Cartilha da Caixa para Construção:
      Cartilha CAIXA – imóvel em construção

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  196. Boa noite eu comprei um apê a um ano atras e estou pagando taxa de evolução de obra, mas esses ultimos meses ta vindo bem mais caro que o valor que eu pagaria pelas prestações quando eu receber as chaves vou pagar 600 R$, minha taxa esse mês veio 680 R$ fui até a caixa mas eles disseram que e devido a TR que esta muito alta por isso terei que pagar pela inflação do país que ta em alta e certo isso o que eu devo fazer, se fosse no máximo o valor das prestações tudo bem mas bem acima e demais to ate com medo no próximo mês.

    • Olá Maira,

      Boa noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas. Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.

      A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando. Com o aumentos dos juros no mercado a TR tem aumentado o seu índice e provocado aumento na atualização monetária sobre o saldo devedor das parcelas liberadas.

      Sugerimos a leitura da Cartilha da Caixa para Construção:
      Cartilha CAIXA – imóvel em construção

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  197. Inicialmente, parabéns pelo site!
    Gostaria de tirar dúvida e confirmar algumas coisas.
    Tenho financiamento de imóvel, nos seguintes termos:
    Saldo devedor: R$ 243.000,00
    J = R$ 1.847,89
    A=732,44
    Prazo de 360 meses com 31 quitadas.
    Possuo aproximadamente R$ 51.000,00 de FGTS para amortizar.
    Tem como saber quantos meses restariam após a amortização? Há algum simulador de cálculo?
    A melhor sugestão para utilizar a amortização seria a redução do prazo (salientando que o encargo mensal da prestação está dentro da minha capacidade de pagamento)?
    Grato.

    • Olá Luiz Humberto,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não localizamos simuladores de amortização para redução do prazo. Mas podemos fazer algumas contas para chegar lá.
      Em primeiro lugar entendemos que a amortização com redução do prazo do financiamento será sempre a melhor escolha para o comprador, considerando a hipótese de que o valor do encargo mensal atualmente pago está dentro da capacidade de pagamento.
      Veja nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Vamos ao cálculo aproximado partindo dos dados informados:
      1) cálculo dos juros – 1.847,89/243.000 = 0,007604486
      2) cálculo do novo saldo devedor após a amortização = 243.000 – 51.000 = 192.000,00
      3) cálculo dos juros sobre o novo saldo devedor = 192.000,00 * 0,007604486 = 1.460,06
      4) Prestação (A + J) atual = 1.847,89 + 732,44 = 2.580,33
      5) cálculo novo valor da amortização após a amortização = 2.580,33 – 1.460,06 (juros novos) = 1.120,27
      6) cálculo do novo prazo após a amortização = 192.000,00 / 1.120,27 (nova amortização – A) = 171,39

      Novo Prazo aproximado = 172 meses

      IMPORTANTE – não consideramos juros diários e atualização monetária se amortização for efetivada em dia diferente do vencimento do encargo mensal.

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  198. GILBERTO, BOA TARDE
    Tenho uma duvida tenho um financiamento de habitação.
    financiamento 188.000,00 em 420 meses
    amortização com prestações de ~455,00 do saldo e juros e correção 1.150,00~ parcela total de 1.700~ com seguro e taxa
    Saldo Devedor em 31/12/2014 182.722,67 ate aqui eu tinha pago ~16 parcelas.
    hoje 01/09/15 pagos 24 parcelas meu saldo é de R$ 182.521,13 e pela amortização deveria estar em torno de R$ 177.000,00MIL me ajude como devo me proceder?
    Grato

    • Olá Nilton,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a divergência apresentada é estranha e deve ser objeto de questionamento junto ao Banco financiador.
      Peça uma planilha de evolução do saldo devedor para constatar o que aconteceu.

      Pela data citada (31/12/14) talvez esteja utilizando o saldo devedor constante no Extrato para fins de Imposto de Renda, este saldo é atualizado até o dia 31/12/14. O saldo devedor constante no boleto é na data de vencimento da prestação.

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  199. Carlos, boa tarde.
    tenho uma duvida, o meu Saldo Devedor em 31/12/2014 foi de 182.722,67 minha amortização do saldo fica ~ R$ 455,00 por mês e juros e correções 1.150,00~. Hoje em 01/09/15 meu saldo devedor teórico é de 182.521,13, não deveria estar ~R$ 177.000,00? como devo proceder para eu ficar entendido?
    total do financiamento 188.000,00mil em 420meses
    Grato

    • Acho que isso esta acontecendo com todo mundo.
      De meu emprestimo deveria ter sido amortizado 622,00 e meu saldo devedor no mes passado baixou 56,00 (cinquenta e seis reais).
      Assim fica facil emprestar dinheiro.
      Estou aguardando retorno da CEF.

  200. Ola… Tenho minha casa financiada pelo minha casa minha vida, e do mês passado para cá tenho percebido uma alteração nada interessante. Anteriormente o saldo devedor era reajustado raramente, na maioria dos meses o índice de reajuste vinha 1,000, ou seja, nada. A partir de Julho/15 isso mudou e a amortização está muito pequena. Tomando o mês atual como exemplo, o total que paguei foi 391,11 , sendo 190,46 (juros) + 191,41 (amortização) + 8,74 (seguro). No entanto, pelo segundo mês seguinte veio reajuste do saldo devedor, sendo que o índice ficou 1,0023, o que o amortizou o saldo devedor apenas 74,32. Este foi o segundo mês consecutivo que isso aconteceu. Gostaria de saber o porque esse reajuste anteriormente era raro, e se é legal o que vem ocorrendo, haja visto que isso continuar acontecendo, o financiamento torna-se praticamente inviável.

    • Olá Carlos,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo existe a atualização monetária do saldo devedor (idêntica a poupança e ao FGTS):
      “Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.”

      O ajuste econômico do Governo fez com que SELIC fosse aumentada e por consequência os juros no mercado e a TR.
      Porém, em passado recente, tivemos a TR = ZERO. Assim, a atualização monetária será reduzida a medida que as ações do governo começarem a dar resultados na inflação e na projeção da inflação futura, isso somente ocorrerá a partir de meados no ano que vem.

      Com relação ao saldo devedor, existe uma cláusula no contrato que prevê o recalculo periódico (em geral anual) da prestação (A+J). Este recalculo visa reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor, para fins de minimizar o eventual saldo devedor residual no final do prazo do contrato.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Caso queira mais esclarecimentos retorne.

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  201. Boa noite. Tenho um financiamento pela caixa e não estou entendendo o demonstrativo dela. A dúvida é a seguinte: no mês de julho eu tinha um saldo devedor teórico de 228.331,90 o juros do mês foi de 1.437,73 e a amortização do mês foi de 657,15. Porém no mês de julho o saldo devedor foi de 228.105,56. O valor do meu saldo devedor não teria que ser menor? Já sabendo que o valor amortizado foi de 657,15? O valor correto não teria que ser de

    • Olá Renar,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A questão está associada aos contratos habitacionais Pós-fixados, neles existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Desta forma fica parecendo que a amortização – A não está sendo totalmente deduzida do saldo devedor.

      A situação atual da economia e o ajuste fiscal promovido pelo governo federal tem aumentado a taxa de juros SELIC e os juros de mercado, o que tem feito a TR estar num patamar mais elevado. Por consequência, os saldos devedores tem sido atualizados em taxas mais elevadas.

      O ajuste na economia fará com que a SELIC seja reduzida novamente e o índice da TR ficará em patamares mais favoráveis aos compradores.

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    • Boa tarde! Gostaria de saber: o valor do saldo devedor teórico é crescente ao invés de decrescente? Ou este valor crescente, no final do pagamento das taxas de obra ,corresponde ao valor do financiamento total ? Esclareça-me… obrigado!

    • Olá Raquel,

      Boa tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na fase de construção/produção do imóvel na planta é cobrada a Parcela de Juros sobre o saldo de parcelas liberadas
      A parcela de juros é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.
      Assim, de acordo com o andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do saldo devedor vai aumentando e por consequência a parcela de Juros.
      No final do prazo de construção o valor do saldo devedor deverá ficar próximo ao valor financiado acrescido da atualização monetária, se liberado todas as parcelas previstas.

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  202. Caro Gilberto, parabéns pela clareza que transmite os assuntos. Não diferente dos colegas eu também tenho um dúvida, mas depois de ler o seu post temos que seja um problema. Tinha um saldo devedor de 257mil para 400 meses, onde pagava o seguro de R$75,00. Amortizei com R$20mil de FGTS saldo devedor passou a ser 237mil para 300 meses, porém o meu seguro aumentou para R$81,00 . Tinha entendido pelo seu post que diminuiria já que reduzi com a amortização. Esta correto!? o que fazer?

    • Olá Weslly,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com certeza que o seu entendimento está correto.
      Existem 2 prêmios de seguro: Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos ao imóvel – DFI.
      Considerando que a base de cálculo do prêmio do seguro MIP é o financiamento originalmente e no andamento do contrato ao saldo devedor o prêmio de MIP tende a cair mensalmente, com a amortização natural do saldo devedor. Quando ocorre uma amortização o prêmio MIP deveria cair mais ainda em função da redução extraordinária do saldo devedor.
      Já o seguro de DFI tende a crescer mensalmente, considerando que o valor da avaliação é atualizado mensalmente.

      O que pode estar ocorrendo é algumas apólices de seguro habitacional preveem a migração de faixa etária do seguro, assim periodicamente o coeficiente utilizado para cálculo pode ser alterado de acordo com a sua idade atual.
      Se você fez aniversário recentemente tal fato pode ter ocorrido.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Caso esta hipótese não seja verdadeira oriento a procurar o Banco e questionar o cálculo.

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  203. Neste post, você mostra uma exemplo de um financiamento de 200.000,00 e na tabela apresentada para o calculo da primeira prestação o saldo devedor inicial de 200.000,00 e o saldo devedor corrigido foi de 200.167,80. Gostaria de saber no referido exemplo qual foi a taxa referencial (TR) utilizada neste calculo? Referente a qual data?

    • Olá Germano,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Informamos que utilizamos valores fictícios de TR.
      No período 1 foi utilizado 0,0839% a.m
      No período 2 foi utilizado 0,0249% a.m.

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  204. Olá pessoal,

    Estou com uma dúvida. tenho um financiamento da caixa onde no extrato de imposto de renda de habitação, meu saldo devedor em 31/12/2014 é de 113.725,00, mas no demostrativo das prestações do financiamento o saldo devedor 08/2015 é de 118.254,00. afinal, o que pode está errado? É assim mesmo, toda esta diferença? lembro que em jan/2015 o saldo devedor era ainda maior que hoje.

    • Olá Marcos,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Normalmente o saldo devedor somente poderia ficar maior se houvesse uma negociação com incorporação no saldo devedor.
      Se esta hipótese não ocorreu deve ter alguma inconsistência de informação.
      Orientamos a pedir esclarecimento na agência ou pelo meio do Telefone 08007260505 – Opção diferença de prestação.

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  205. Boa tarde Gilberto
    Gostaria de saber se existe alguma cláusula, no financiamento da casa própria, que dá desconto para quem tem filhos com necessidade especiais.

    • Olá Joziani,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Desconhecemos descontos para pessoas nas condições citadas.
      Os subsídios hoje existentes são em função da renda familiar. Logicamente num processo seletivo de pessoas poderia ser adotado com um critério a ser utilizado como preferencial.

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  206. Olá, primeiro quero parabenizar pelo excelente site. Tenho uma divida de um financiamento imobiliário de aproximadamente R$ 90.000,00 e um saldo no FGTS girando em torno dos R$ 20.000,00 sendo assim é aconselhável eu abater na minha divida com a caixa agora ou mais pra frente visando uma economia (TR) mais equilibrada.

  207. Olá amigo, comprei um apartamento ma planta no sistema associativo vai ser entregue em junho de 2016, o valor do apartamento R$ 290mil, onde financiei 187mil em 35 anos, minha duvida posso vender ente apartamento neste momento? ou melhor ainda posso entregar como parte de pagamento para uma construtora em outro apartamento ?

    • Olá Jeferson,

      Bom dia!

      Esclarecemos que negociações na durante a fase de construção do imóvel são possíveis.
      Deverá obter anuência do Banco e da construtora envolvidos.

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  208. Boa Noite, fiz um financiamento da casa própria pela caixa no plano em que as prestações vão caindo, parece que estava caindo uns 2 reais por mês, mais agora aparace que a prestação pelo menos deste mês veio alta, a minha pergunta é se a caixa pode aumento minha prestação mesmo com o plano que fiz. obrigado pela informação.

    • Prezado Marcos,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as prestações (A+J) são decrescentes em função da amortização mensal do saldo devedor.
      As projeções dos bancos mostram situações ideais com a Taxa Referencial – TR = ZERO e até funcionam com valores menores.
      Mas, a situação atual da economia e o ajuste fiscal promovido pelo governo federal tem aumentado a taxa de juros SELIC e os juros de mercado, o que tem feito a TR estar num patamar mais elevado.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Evolução do saldo devedor
      Os contratos habitacionais pós-fixados tem cláusula de atualização monetária do saldo devedor, em geral é utilizada a TR (a mesma da poupança e do FGTS) e em clausula de recálculo periódico da prestação (A+J) visando minimizar o eventual saldo residual no decurso do prazo do contrato.
      Veja o artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Assim, o recálculo periódico pode aumentar a prestação e visa equilibrar o contrato e minimizar o eventual saldo residual do contrato.

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    • Olá, meu caso é igual ao citado pelo Marcos. Tenho um saldo devedor de aproximadamente 66 mil reais. Caso eu pague de uma vez 3 mil reais, além da prestações, esta situação melhoraria ou apenas diminuiria o tempo do financiamento?

    • Olá Matheus,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que quanto menor o saldo devedor menor será o impacto do desequilíbrio da relação prestação/saldo devedor.
      Assim, a amortização é positiva no sentido de diminuir a dívida e se optar pela redução do prazo terá menos encargos a pagar no futuro.

      A questão da atual política de juros (aumento da SELIC e das taxas de mercado e da TR) vai continuar desequilibrando o saldo devedor, mas quanto menor o saldo menor será o impacto.

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    • Muito obrigado pelas informações. Irei abater o saldo devedor sempre que possível!

    • Olá Juarez,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o campo TOTAL DE DIFERENÇA ATUALIZADA se refere a eventuais pagamentos efetivados de forma diferença da expectativa do sistema de apuração do Banco (CAIXA). Você tem o campo Valor Devido e Campo Valor Pago, a diferença apurada mensalmente é justamente a apuração do valor devido menos (-) o valor pago.

      Em geral a diferença pode existir por pagamento efetivado fora do vencimento e assim são cobrados multa, juros moratórios e juros remuneratórios. Outra possibilidade é um comando efetivado de forma retroativa, posterior a emissão do boleto.
      As diferenças podem ser positivas ou negativas (a favor do comprador).

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  209. oi, fiz um financiamento pela CEF e estou na minha 4° de 420 parcelas pela SAC, e constatei que o meu saldo devedor aumentou (devido entre elas a TR) e li a cima que esse saldo devedor sofre um reajuste anual para não terminar as prestações com um valor residual muito alto. no contrato a principio, não tem nada falando sobre recalculo anual, e se houver esse recalculo no contrato, a CEF pode aumentar o valor da amortização para diminuir o saldo devedor? eu devo ficar tranquilo se o saldo devedor continuar aumentando? obrigado

    • Olá Marcelo,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a atualização monetária nos contratos pós-fixados sempre existiu nos contratos habitacionais.
      A questão atual está nos problemas da nossa economia, que fizeram as taxas de juros subirem e por consequência a TR. Mas, lembramos que há pouco tempo atras a TR em muitos meses estava ZERADA.
      Assim, cremos que é uma situação pode ser revertida, aos poucos, com os ajustes na economia.

      Os contratos da CAIXA tem cláusula de recalculo periódico, em geral anual, para reequilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor.
      Assim, os resíduos contratuais, se houverem, tendem a ser até o valor de 1 encargo.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo
      Dicas para gerir seu financiamento – Dicas Especiais

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  210. Bom dia, tenho um financiamento habitacional, e falta pagar 80 mil, vendi meu carro e tenho 30 mil para abater na divida, minha duvida é: Vale a pena abater no valor ou no prazo ? (o valor da parcela esta dentro do meu orçamento)
    no aguardo

    Grato

    • Olá Eduardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A opção por reduzir o prazo ou encargo depende de fatores pessoais e objetivos do proprietário.

      Se encargo mensal estiver “pesado” para pagamento mensal a melhor opção será a redução do encargo.

      Mas, caso não esteja, a redução do prazo será bastante vantajosa. Neste tipo, você mantém o encargo em valor próximo e diminui o prazo remanescente a pagar.

      Veja detalhes no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – amortização

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  211. Boa tarde,

    Tenho um contrato de financiamento na CEF, onde meu o financiamento foi de 86.000,00. O meu subsidio foi de 17.000,00. Gostaria de saber se o saldo pra mim liquidar seria de 69.000,00 ou se o valor do subsidio eu perderia na quitação?

    • Olá Pedro,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor do subsídio nos contratos atuais não é exigido a devolução no caso de liquidação antecipada do saldo devedor.
      Lembramos que no artigo mencionamos que o valor do saldo devedor consta no seu boleto mensal.
      Verifique como obter o boleto no site da CAIXA:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

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  212. Bom dia! Tenho um financiamento de terreno e construção junto a Caixa, a minha dúvida é a seguinte, na assinatura do contrato me foi fornecida uma planilha constando os valores que seriam debitados mensalmente da minha conta, por incrível que pareça o valor debitado todo mês está um pouco abaixo do que da planilha. Só que a próxima parcela que será a de Agosto, está em torno de 40% menor que a de Julho, estou com medo que na de Setembro, venha um valor muito acima do que da planilha.
    A minha construção terminou em Abril, já estou pagando as parcelas efetivas do financiamento.

  213. Boa Tarde,

    Tenho um financiamento pela caixa (SAC – SBPE – Pós-fixada) e meu saldo devedor todo mês é reajustado pela TR, porém no contrato que assinei, não aparece nada dizendo que este saldo devedor seria reajustado. Isso é permitido ? Acredito que em alguma cláusula do meu contrato deveria aparecer que meu saldo devedor seria reajustado.

    • Olá Carlos,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato de você citar que seu contrato é pós-fixado indica que tem atualização monetária.
      Sim! Deve existir clausula contratual informando a forma de cálculo e atualização do saldo devedor.

      Lembramos que os contrato com juros fixos tem as taxas de juros mais elevada (em comparação com a pós-fixada) e normalmente não é efetivada pela maioria dos compradores.

      Oriento a procurar a sua agência e pedir esclarecimento.

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  214. Boa noite, excelente site, parabéns.
    Gostaria de saber como faço pra ver a CEF, esta me roubando ou nao. A amortizaçao do mês esta bem abaixo da demonstrada no boleto, exemplo: a amortizacao do mes seria de 350,97. Sendo que o valor do saldo devedor teorico em 05/08/15 é de 96.743,32 reais e do mes 05/07/2015 o saldo devedor teorico era de 96.871,05 reais. Sendo que minha taxa de juros contratual é de 5,50. Valor da prestacao é de 812,06 reais, indice de reajuste prestacao do mes 1,154 e indice reajuste saldo devedor no mes 1,00. Como fazer tal calculo?

    • Olá Melk,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.
      Veja no Exemplo abaixo:
      Evolução do saldo devedor
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central.
      Você deve pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês.
      No caso do Programa Minha Casa Minha Vida e Carta de Crédito FGTS é utilizado o mesmo índice de atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS, ou seja a TR do dia 01 de cada mês.

      Assim, por exemplo o Índice da TR de 01/07/15 tem Data fim em 01/08/15 com valor de 0,1813% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida no dia do vencimento do encargo mensal.
      Seja o acesso a base de dados de indices do BACEN:
      TR – BACEN

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  215. Bom dia, desde já agradeço por terem me ensinado como verificar o valor da TR a ser aplicada no mês.
    Mas depois de aprender a verificar o valor da TR acho que a caixa esta aplicando o valor errado na minha prestação da fase de obras.
    Segue abaixo os dados da prestação que estou em dúvida:

    Vencimento da prestação: 09/08/2015
    Taxa de juros contratual: 5,5000
    Saldo devedor teórico em 09/08/2015: R$ 104.723,36
    Juros correção do mês: R$ 711,66
    FGHAB: R$ 14,84
    Valor total a pagar: R$ 726,50

    A data de assinatura do meu contrato com a caixa foi 09/04/2014.
    Segue abaixo meus cálculos:

    juros de 5,5 a.a = 0,45833 a.m
    juros do mês: 0,45833% de 104723,36 = 479,98
    TR do mês para a data de 09/08/2015 de acordo o BC : 0,1983%
    TR= 0,1983% de 104723,36 = 207,66

    Prestação= juros+TR+FGHAB
    Prestação= 479,98+207,66+14,84= R$ 702,48

    Temos aí um diferença de R$ 24,02 a menos em relação ao valor que esta sendo cobrado pela caixa.
    Meus cálculos estão corretos? Apliquei a correção pela TR no meu saldo devedor de forma correta?

    • Olá Thiago,

      Parabéns! É muito importante acompanhar a evolução do saldo devedor.

      Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (EX.: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente.
      A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês.

      Sugerimos refazer os cálculos.

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  216. olá, tenho financiado terreno mais construcao, tenho a simulacao das parcelas de juros enquanto construo e depois as outras q serao depois da construcao.. veio cobrado a mais a prestacao de juros, a moca do banco disse q é por causa da inflacao.. pode acontecer isso? veio tbm uma taxa que ela disse que e do engenheiro.. mas os 2 primeiros meses nao foi cobrado… é permitido isso?
    obrigada

    • Olá Paloma,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Parcela de Juros na fase de construção é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.
      Assim, de acordo com o andamento da obra o valor do encargo vai aumentando.
      Além dos juros contratuais, são cobrados: atualização monetária sobre o saldo devedor, Taxa de administração e seguro.

      Para liberação das parcelas da construção há necessidade de vistoria de medição da obra, e cobrança de tarifa de acordo com a Tabela de Tarifas do Banco.

      Para ver a Tabela de Tarifas dos bancos. Veja o artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

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  217. Bom dia, gostaria de saber como a caixa sabe qual o valor da atualização monetária (TR) a aplicar no mês em cima do meu saldo devedor durante a fase de obras. No demonstrativo do pagamento que chega todo mês tem um campo índice de reajuste saldo devedor no mês, seria esse valor? E a onde posso confirmar se a caixa esta aplicando o valor de TR correto?

    • Olá Thiago,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo de Dicas especiais para gerir seu contrato:
      Dicas Especiais

      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central.
      Você deve pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês.
      Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura no dia 13) em 13/08/15.

      Seja o acesso a base de dados de indices do BACEN:
      TR – BACEN

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  218. Amigo,
    No boleto mensal do financiamento, aparecem as ultimas prestações que paguei. Optei pela parcela decrescente. Sendo assim, como não tenho os valores das primeiras, que já não constam no boleto, como poderei saber o montante total que já paguei com as prestações? (A soma de todas elas).
    Desde já agradeço o ajuda.

    • Olá Luiz,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o histórico de pagamentos sempre constaram nos boletos. Assim, você pode consultar o boleto de 1 ano atras e terá os pagamentos dos 12 meses anteriores e assim por diante.
      Outra alternativa é solicitar uma planilha de evolução do contrato junto ao Banco.

      E por último, o Extrato de Declaração do Imposto de Renda, nele você tem a soma dos pagamentos efetivados no ano civil.

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  219. Bom dia Equipe, estou com uma dúvida, sei que a prestação é formado por juros+amortização+tx de adm+seguros, acontece que acompanho meu financiamento pela caixa todo mês e percebo que eles colocam por exemplo que seu saldo devedor teórico é 72000,00 e a amortização é 600,00, no mês seguinte imagino que deveria vir um saldo devedor de 71400,00, porém ele vem subtraindo 450,00, bem menos do que eu achei que viria, no exemplo o novo saldo devedor ficaria em 71650,00. Neste exemplo não estou colocando o juros pois minha dúvida é saber o quanto é abatido em função da amortização que não bate. Desde já agradeço e aguardo resposta.

    • Olá Expedito,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.

      Veja no Exemplo abaixo:
      Evolução do Saldo devedor com atualização monetária

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  220. Minha amiga comprou um imóvel pela CEF, foi fornecido a ela um contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda, à vista, de imóvel residencial Urbano, datado de 03 de agosto de 2005, com registro de contrato particular de compra e venda em cartório, entre ela minha amiga e a CAIXA ECONOMICA FEDERAL, não tendo sido feito o RGI, nem pago o ITBI, constando no contrato que ela teria prazo de 30 dias a contar da data do contrato (03 de agosto de 2005), para fazer o registro e pagar o ITBI, caso contrario a CEF, promoveria tal registro, imputando ao comprador as despesas inerentes ao ato. Porém, agora se apresenta um cidadão com um contrato de compra e venda no mesmo cartório em seu nome dizendo ter comprado da CEF, com IPTU, desde 2013 em seu nome (não pago), como devo proceder.

    • Prezado Wilson,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação apresentada é estranha e merece esclarecimento por parte do Banco.
      Orientamos a questionar o que aconteceu junto a agência do Banco.

      Se não for atendido orientamos a abrir reclamação junto ao Banco Central. Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Lembramos, apenas, que foi um erro de sua amiga não ter registrado o contrato de aquisição do imóvel. “Só é dono quem registra” esse é o ditado da propriedade.

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  221. Olá Amigo, comprei um apartamento na planta e financiei na caixa econômica com aquele sistema associativo, o apartamento é para ser entregue em junho de 2016 porem enquanto isso estou pagando o seguro da Obra que está hoje já em 1.200,00 …..minha duvida é qual o valor maximo podem cobrar até a entrega da Apto? a minha prestação no contrato que assinei é 1670,00 em 420 meses pois meu medo é daqui a pouco estar pagando este seguro da obra um valor maior que a prestação que contratei?

    • Olá Jeferson,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na fase de construção/produção do imóvel na planta é cobrada a Parcela de Juros.
      A parcela de juros é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.
      Assim, de acordo com o andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando.
      Além dos juros contratuais, são cobrados: atualização monetária sobre o saldo devedor, Taxa de administração e seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP.
      Somente o valor da amortização da Prestação não será cobrada durante a fase de construção.

      Você pode acompanhar os valores cobrados no boleto mensal:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

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    • Muito grato pelas respostas, mas minha duvida é ? o valor do seguro não tem um teto pote tranquilamente ficar mais alto que minha prestação contratada de R$ 1670,00? enquanto durar a obra?

    • Prezado Jeferson,

      Esclarecemos que o valor do seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP é baseado no valor do financiamento efetivado, assim sendo ele é constante durante a fase de construção.
      O seguro de Danos Físicos no imóvel – DFI passará a ser cobrado após o término da construção.

      Assim, durante a fase de construção o que vai variar são os juros contratuais sobre as parcelas já liberadas pelo Banco à Construtora. Outro fator que pode aumentar é a atualização monetária com base na Taxa Referencial – TR, em função de aumentos na taxa SELIC.

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    • Continuo não entendendo. Só gostaria de saber se o valor do seguro pode ou não passar o valor da prestação contratada, que é de R$1670,00 (valor mensal do financiamento). Favor responder SIM ou NAO para esta pergunta, para eu não ficar confuso. Grato.

    • Olá Jeferson,

      Esclarecemos que queremos passar informações para seu conhecimento.

      O valor do seguro habitacional – MIP tem como base de cálculo o valor do financiamento. Assim o valor do seguro MIP não deve variar na fase de construção. E por consequência não deverá ultrapassar o valor do encargo mensal contratado.

      O Seguro MIP poderá variar na mudança de faixa etária, dependendo da apólice escolhida, em especial nas faixas de etárias de maior idade.
      Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

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  222. Olá, tenho um imóvel financiado pela caixa pelo sistema SAC. 420 meses, paguei 19 parcelas e gostaria de saber qual o valor ficaria para quitação hoje…não o saldo devedor, gostaria de saber o valor líquido a pagar. Obrigada

    • Olá Daniela,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no financiamento habitacional o valor da dívida corresponde ao saldo devedor.
      Não existem juros embutidos no saldo devedor, pois os juros contratuais são cobrados junto com cada encargo mensal: prestação (A-Amortização + J-Juros). Veja no artigo como funciona.

      Assim, o valor liquido a pagar é o saldo devedor.
      Como descrevemos no artigo o saldo devedor pode ser acompanhado no boleto mensal de pagamento. O saldo devedor constante no boleto é teórico, ou seja, pressupõe que o contrato esteja em dia.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Dicas Especiais – para gerir seu financiamento
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

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  223. Bom dia.
    Tenho um financiamento imobiliário pelo PRICE.
    Gostaria de utilizar meu saldo do FGTS para antecipação.
    Nesta modalidade PRICE, realizando a antecipação, tenho a opção de optar pela redução da prestação ou redução do prazo de financiamento? Obrigado

  224. Estou com uma dúvida financiei um imóvel novo no valor de R$ 85 mil, em Julho de 2013, pelo Minha Casa Minha Vida no Banco do Brasil, Entrei pra ver o Crédito Imobiliário e ele esta com Saldo Devedor em R$ 44 mil, mas no final desse ano o valor era de R$ 32 mil, está aumentando. Estou querendo saber o valor para quitação. Levo em conta esse valor de R$ 44 mil?

    Obrigada,
    Kele

    • Olá Kele,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      No nosso entendimento há alguma informação incorreta ou que merece explicação ou orientação pelo Banco.

      O saldo devedor não tem esse comportamento. Sugerimos consultar formalmente o Banco para verificar a ocorrência.
      O Banco deverá informar o valor do saldo para quitação.

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  225. Olá Bom Dia,

    Vocês citam que ” O saldo devedor financiamento tende a cair mensalmente”.

    Por que “tendem” ? Por que acontece de algumas parcelas serem maiores que as dos meses anteriores ?

    Obrigado e parabéns pelo site

    Carlos

    • Olá Carlos,

      Boa Tarde! Obrigado. Nosso objetivo é repassar nosso conhecimento aos interessados.

      Sugerimos ler os comentários anteriores do artigo.
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.

      Lembramos que existe cláusula contratual de recálculo periódico da prestação (A+J), em geral, anual para os contratos da CAIXA.
      Existe recalculo visa reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor e minimizar/inibir o saldo residual no final do prazo do contrato.
      Veja o artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      A subida da TR faz com que o saldo devedor aumente e no recalculo anual poderá ocorrer aumento do valor da prestação (A+J).

      Outro fator que pode fazer com que o encargo mensal suba é o seguro habitacional. Ele é recalculado mensalmente e o seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP pode variar de acordo com a idade do comprador.
      Veja o artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

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  226. Boa noite!

    Gostaria de tirar uma dúvida.
    Fiz uma subtração entre os saldos devedores teóricos, dos último mês com o mês atual, porém, a diferença entre esses valores é inferior ao valor da amortização do mês.
    Ex.: Amortização do mês R$ 200,00 e a diferença entre os saldos teóricos é de R$ 123,16.

    Estaria a instituição financeira abatendo o valor de forma incorreta?

    • Olá Jonas,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esta observação já foi efetivada por outros leitores. Veja nos demais comentários.

      O seu raciocínio está correto, mas nos contratos de financiamento existe uma cláusula contratual que prevê a atualização monetária, em geral pelo Taxa Referencial – TR.

      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.

      Por isso que parece que a amortização não é totalmente deduzida do saldo devedor.
      Veja no exemplo abaixo, que consta no artigo:
      Evolução do Saldo Devedor

      Retorne caso queira mais esclarecimentos, mas coloque mais dados do contrato para que possamos fazer uma análise mais completa.

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    • Boa tarde pessoal!
      Me deram uma dica que quitando um valor total somando 10 parcelas conseguimos reduzir mto mais o saldo devedor na Caixa. Isto procede?
      É melhor aguardar um montante maior ou quitar periodicamente com saldo do FGTS?
      Podem dar uma ajudinha?
      Obrigada,
      Alexsandra

    • Olá Alexsandra,

      Boa Tarde!

      Provavelmente o que as pessoas te falaram é de na amortização com redução do prazo um valor correspondente a 10 parcelas reduzirá mais de 10 parcelas do prazo do contrato.
      Sim, isto realmente acontece, pois a parcela de juros sobre o saldo devedor será menor propiciando aumentar o valor de A – Amortização da Prestação (A+J).

      Orientamos que se houver sobra de caixa fazer periodicamente amortizações, sem prejudicar eventual reserva financeira de contingência para emergências.

      A amortização com uso do FGTS para redução do prazo deverá ser efetivado a cada 2 anos.
      Isso proporcionará uma amortização cada vez maior do saldo devedor nos pagamentos dos encargos mensais e uma liquidação do saldo devedor mais rápida.

      Sugerimos a leitura das dicas sobre amortização e sobre evolução do saldo devedor:
      Amortização
      Dicas Especiais

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  227. Tenho um dúvida. Li que se eu optar por amortizar o meu financiamento na caixa, terei duas opções: reduzir o valor da parcela sem mexer no prazo ou reduzir o prazo sem mexer no valor da parcela. Achei essa última opção mais vantajosa, já que a parcela cabe no meu orçamento. Mas eu não entendi o seguinte. Se eu quito, digamos, 20 parcelas, isso diminuiria o saldo devedor. Os juros, sendo calculados mensalmente sobre o saldo devedor, pelo meu raciocínio, não teriam que diminuir também? E isso não diminuiria o valor da parcela junto?

    • Olá Rafael,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que sim o valor é amortizado do saldo devedor, e por consequência, os juros contratuais sobre o saldo devedor serão menores.
      A grande sacada é essa: você mantem o valor da prestação (A + J), os juros serão menores e o A – Amortização será maior. Desta forma, pagando o mesmo valor você amortizará um valor maior do saldo devedor com o pagamento do encargo mensal.

      Lembramos que cada vez que amortizar reduzindo o prazo, o A aumenta e J – Juros diminui. Você terá uma redução maior do seu saldo devedor a cada mês pago.

      O Seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP, também, será reduzido com a amortização.

      Sugerimos a leitura Dica para gerir seu financiamento:
      Amortização

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  228. Boa tarde

    Em relação ao financiamento de construção, estou em andamento da construção.

    A descrição do valor mensal a ser paga vem descrita em: prestação + seguro + taxa de operação de 25 reais), subindo o valor a cada mês da prestação.

    Porém além deste demostrativo vem também um outro referindo a uma taxA de operação mensal e diferença de prestação de mais R$150 reais, sendo essa fixa…

    è correto essa cobrança? pois pelo que observei no contrato, não encontrei nada sobre diferença de prestação.

    Obrigada

    • Olá Dani,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Parcela de Juros na fase de construção é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.

      Assim, de acordo com o andamento da obra o valor do encargo vai aumentando.

      Além dos juros contratuais, são cobrados: atualização monetária sobre o saldo devedor, Taxa de administração e seguro.
      Somente o valor da amortização da Prestação não será cobrada durante a fase de construção.

      Esclarecemos que como o boleto mensal é emitido com antecedência pode acontecer que de parcelas sejam liberadas e que não tenham sido computadas no saldo devedor na data de emissão do boleto.
      Esta pode ser uma das possíveis causas da diferença.

      Sugerimos consultar a agência sobre a questão, se for caso.

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  229. Bom dia
    Comprei um imovel em 300 prestações e todo mês a prestação vem caindo por volta de 1 real e agora nesse mês de número 48 a prestação subiu cerca de 2 reais pq?
    E pq tbm q a planilha q me deram dos valores no dia do fechamento do contrato não bate com o boleto?
    Pela planilha estaria pagando hoje 507,00 e estou pagando 521,00
    Obrigado

    • Olá Daniel,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença do Click Habitação.

      Lembramos que existe cláusula contratual de recálculo periódico da prestação (A+J), em geral, anual para os contratos da CAIXA.
      Existe recalculo visa reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor e minimizar/inibir o saldo residual no final do prazo do contrato.
      Veja o artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Todos somos sabedores que o momento atual a nossa economia atravessa um período de ajuste e com aumento na taxa de juros (SELIC). Este fato faz diretamente o valor da Taxa Referencial – TR subir. Lembramos que a TR atualiza monetariamente a maioria dos contratos habitacionais.
      A subida da TR faz com que o saldo devedor aumente e no recalculo anual poderá ocorrer aumento do valor da prestação (A+J).

      Outro fator que pode fazer com que o encargo mensal suba é o seguro habitacional. Ele é recalculado mensalmente e o seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP pode variar de acordo com a idade do comprador.
      Veja o artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Com relação a diferença de valores pode ter ocorrido algum acerto cadastral. Oriento a perguntar ao Banco.

      Sugiro a leitura das Dicas para o seu financiamento, em especial as Dicas Especiais sobre a evolução do saldo devedor:
      Dicas Especiais

      Esperamos ter ajudado. Qualquer esclarecimento adicional retorne.

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  230. Bom Dia!
    Tenho um duvida, como posso saber o saldo devedor, se a minha prestação e descontada em debito automático, não recebo o boleto. Já perguntei a atendente da Caixa e ela falou que somente se poderia saber, se entrasse com solicitação de quitação ou amortização. Achei um pouco estranha, tens alguma dica para mim?
    Desde já agradeço o interesse dos senhores.
    Francis

    • Olá Francis,

      Bom dia! Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a CAIXA suprimiu o envio dos Boletos de pagamentos das prestações habitacionais dos contratos com previsão de débito em conta, por questão de redução de custos e princípios de sustentabilidades (minimizar o uso de papel impresso).

      Os boletos estão disponíveis site da CAIXA na internet.
      Veja nosso artigo o caminho e detalhes sobre como obter o boleto de seu contrato:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Se você preferir poderá pedir que a emissão em papel continue, basta requerer em sua agência.

      Com relação ao acompanhamento do saldo devedor sugerimos o artigo:
      Como é mencionado no artigo por meio do Boleto Mensal pode-se consultar: saldo devedor do financiamento, o valor dos juros contratuais e da amortização mensal.
      O saldo devedor constante no boleto é teórico, ou seja, considera que os encargos vencidos, inclusive o na data do vencimento estejam pagos.

      Qualquer dúvida, retorne.

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  231. Olá! Gostaria de tirar uma dúvida. Fiz um financiamento com a caixa de um imóvel que esta em fase de construção e estou pagando o encargo de fase de obra. Gostaria de saber se o valor dessa taxa pode ultrapassar 75% do valor da minha primeira prestação da amortização. Pelo ritmo que esta aumentando o encargo de fase de obra a cada mês, não vai demorar muito para eu estar pagando um valor bem mais alto que o valor da minha primeira prestação da amortização.

    • Olá Thiago,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Parcela de Juros na fase de construção é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.

      Assim, de acordo com o andamento da obra o valor do encargo vai aumentando.
      Além dos juros contratuais, são cobrados: atualização monetária sobre o saldo devedor, Taxa de administração e seguro.

      Somente o valor da amortização da Prestação não será cobrada durante a fase de construção.

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  232. Olá! Gostaria de tirar uma dúvida. Fiz um financiamento com a caixa de um imóvel que esta em fase de construção e estou pagando o encargo de fase de obra. Gostaria de saber se o valor dessa taxa pode ultrapassar 75% do valor da minha primeira prestação da amortização. Pelo ritmo que esta aumentando o encargo de fase de obra a cada mês, não vai demorar muito para eu estar pagando um valor bem mais alto que o valor da minha primeira prestação da amortização.

  233. No extrato mensal da Caixa existe um campo onde vem “Saldo Devedor Teórico” em …
    Como estou com todas as contas em dia, se eu chegar na Caixa e quiser quitar à vista o meu financiamento, o valor cobrado será EXATAMENTE aquele ou eles abatem alguns juros ou outra coisa?

    Obrigado e parabéns pelo trabalho!

    • Olá Plínio,

      Bom dia! Obrigado! O nosso objetivo é repassar nossa experiência a todos os interessados.

      Esclarecemos que o saldo a pagar para a liquidação será no dia no vencimento do encargo mensal será o valor constante no boleto no campo “saldo devedor teórico” + o encargo do mês – o valor do seguro mensal, considerando que você paga o primeiro prêmio no ato da contratação não sendo devido o prêmio no mês da liquidação.

      Se a liquidação for efetivada em outra data posterior deverá ser acrescido ao valor do campo “saldo devedor teórico” a atualização monetária proporcional e juros contratuais proporcionais.

      Nos financiamentos habitacionais os juros contratuais não estão embutidos no valor do saldo devedor e são pagos pelo valor constante no encargo mensal. Assim, não há abatimento de juros.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Quitação de Financiamento
      Encargo e Prestação – diferenças?
      Dicas Especiais para Gerir seu financiamento

      Esperamos ter ajudado. Se houver alguma dúvida ou mais esclarecimento pedimos para retornar.

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  234. Primeiramente parabéns pelo Site, muito explicativo e esclarecedor.
    Bom, o pagamento das parcelas do meu financiamento está em Débito Automático, não recebo o boleto com a descriminação da composição da parcela. É possível consultar on-line ou tenho que solicitar o envio do boleto na Caixa e cancelar o pagamento em Débito Automático?

    Desde já agradeço a atenção,

    • Olá Gilberto,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a CAIXA suprimiu o envio dos Boletos de pagamentos das prestações habitacionais dos contratos com previsão de débito em conta, por questão de redução de custos e princípios de sustentabilidades (minimizar o uso de papel impresso).

      Os boletos estão disponíveis site da CAIXA na internet.
      Veja nosso artigo o caminho e detalhes sobre como obter o boleto de seu contrato:
      Boleto Habitação CAIXA

      Se você preferir poderá pedir que a emissão em papel continue, basta requerer em sua agência.

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    • Perfeito! Tirei minhas dúvidas quanto a composição das parcelas e ainda descobri um acesso para consultar demonstrativos de pagamento, IR etc.
      Muito obrigado!

  235. Gostaria de saber sobre o meu financiamento imobiliário. Financiei o valor de 236.617,19 e pago uma prestação em torno de 2410 atualmente. Estou indo pra oitava prestação. Porem no boleto vem mencionado que terei uma amortização do meu saldo devedor de 657,26 e isso não esta acontecendo! Td mês amortizacao do saldo devedor é de cerca de 360,00 e esse mês chegou a ser apenas 232,00 numa prestacao de 2412,00.
    Meu sistema de financiamento é SAC , com juros de 8,16 e calculado com pro rata da poupança.

    Poderia me exclarecer por favor?!

    • Olá Cristiane,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Vamos repetir parte do comentário idêntico feito em outro artigo.

      Muito bacana o seu interesse em ver como funciona o desdobramento do saldo devedor.
      Pelo que vimos a grosso modo e com pequenos cálculos o prazo do financiamento é de 360 meses.
      O cálculo é simples, basta dividir o financiamento pelo valor do amortização – $ 236.617,19 / 657,26 = 360 meses.

      O seu raciocínio está correto, mas nos contratos de financiamento existe uma cláusula contratual que prevê a atualização monetária, em geral pelo Taxa Referencial – TR.
      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.
      Por isso que parece que a amortização é menor que consta no seu boleto.

      Veja no exemplo abaixo, que consta no artigo:
      Evolução do Saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter esclarecido. Retorne caso queira mais esclarecimentos, mas coloque mais dados do contrato para que possamos fazer uma análise mais completa.

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    • Boa tarde pessoal! obrigada pelos esclarecimentos.
      Estou com a mesma dúvida da Cristiane (citado acima).
      Então quer dizer que esta diferença vista no valor da amortização e o saldo devedor é a TR paga no mês? (que não deixam visível no boleto)?
      Como faço para saber certinho o valor da TR cobrado no saldo devedor?
      Vi um link citado por vocês e inserido em uma matéria abaixo, “correção de valores pela TR” , mas não consegui entender os dados que devo inserir. Exemplo, quero saber a TR cobrada no boleto a pagar em julho/2015.
      Ao clicar no link pede:
      DATA DO INICIO DO CONTRATO: Seria a data do pagamento do boleto do mês anterior? Ex. paguei a parcela nº 26 em 08/06/2015, seria esta data. Ou a data de quando assinei o contrato?
      DATA DO VENCIMENTO DO CONTRATO: É a data do próximo pagamento/boleto 08/07/2015? Ou em 2048 (previsão de término do meu contrato que foi em 420 meses)?
      DATA DO EFETIVO PAGAMENTO: É a data do pagamento do mês anterior (08/06/2015)? ou o próximo (08/07/2015)?
      VALOR A SER CORRIGIDO: É o valor do meu saldo devedor teórico descrito no boleto pago em 08/06/2015?
      Aguardo uma ajuda de vocês e já agradeço.

    • Olá Alexsandra,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Parabéns! Esperamos que possamos ajudá-la a acompanhar a evolução do saldo devedor.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo de Dicas especiais para gerir seu contrato:
      Dicas Especiais

      Com relação a TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central.
      Você deve pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês.
      Assim, por exemplo o Índice da TR de 22/06/15 tem Data fim em 22/07/15 com valor de 0,2132% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura no dia 22) em 22/07/15.

      Seja o acesso a base de dados de indices do BACEN:
      TR – BACEN

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  236. Ola Boa Tarde!

    Tenho uma dúvida quanto ao meu demonstrativo da caixa, no qual estou pagando os juros obra. Consta que no mês 03/2015 no campo valor pago “Fiador” ao invés de constar o valor que pagamos de fato. Saberia me dizer o que isso significa?

    Desde já obrigada!

    • Olá Sandra,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na fase de obra de empreendimentos financiados pela CAIXA existe cláusula no contratos das construtoras com o Banco de que eles são fiadores da dívida, na fase de construção.

      Assim, se houver atraso no pagamento da parcela mensal, após uma determinada data o valor é debitado da conta da Construtora pelo Banco.

      Se você pagou o boleto procure sua agência para efetivar o acerto. Caso não tenha pago sugerimos contatar a construtora para fazer o acerto de contas. Provavelmente ela irá cobrar o encargo de você.

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  237. Comprei um AP pelo minha casa minha vida, estou pagando a fase de construção da obra até novembro de 2016. Pago isso através de débito em conta corrente. O valor de minha cesta no contrato era R$ 25,45 mas neste mês me cobraram R$ 31,95. O valor do débito habitacional de R$ 389,67 deste mês está previsto para o dia 18/05/15, porém, este valor foi descontado do meu limite da conta, que é de R$ 1500,00 antes desta data; ou seja, eu tinha R$ 0,11 de crédito/saldo que foram descontados do R$ 389,67 e agora aparece no extrato um saldo devedor de R$ 389,56. Isso é correto? Também a confirmar aparece um débito de R$ 389,67. Estou pagando a prestação por duas vezes? Posso pedir na agência da caixa para trocar meu pacote de serviço? Esta conta é apenas para o financiamento. O que devo fazer? Parabéns pelo site.

    • Olá Ana,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a Tabela de Tarifas para Pessoa Física da CAIXA foi alterada em JAN/15 com vigência a partir de 31/03/15. Daí a razão do aumento da cesta de tarifas escolhida.
      Sugerimos a leitura do artigo abaixo que contem link para tabela de tarifas dos principais bancos:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      A CAIXA tem diversas cestas de tarifas orientamos a buscar a mais adequada as suas necessidades.
      Ligue para 3004 1105 (capitais e regiões metropolitanas) ou 0800 726 0505 (demais localidades) ou compareça a sua agência.

      Com relação ao valor debito antecipadamente faça uma reclamação no SAC da CAIXA:
      08007260101 ou pelo site Fale conosco CAIXA

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  238. Boa noite!

    Estou com dúvidas sobre o valor pago na fase de obras.

    São os detalhes:

    Prestação 000 (ainda na fase de obras)
    Prazo do Financiamento 420 meses
    Taxa de Juros Contratual 8,78
    Índice de Reajuste do Saldo Devedor 1,00193
    Saldo Devedor Teórico 53.999,97
    Juros do Mês 452,70

    Os juros do mês, somados ao seguro de 36,65 e Taxa adm. de 25,00 totalizam o valor de R$ 514,35 de encargo a ser pago.

    Minhas dúvidas:

    Tendo por base a taxa de juros, os valores estão corretos?
    Tenho redutor de taxa (produtos CEF + Conta salário), o que a reduz para 7,72%
    Qual a taxa que está sendo cobrada? A taxa cheia ou a reduzida?

    Aguardo retorno e desde já agradeço!

    • Olá RReis,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Parcela de Juros na fase de construção é calculada em função do Saldo devedor, composto pelas já parcelas do financiamento liberadas, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido Saldo atualizado, no dia do aniversário do contrato.

      Juros = Saldo devedor atualizado * taxa de juros/1200

      A taxa de juros a ser utilizada é 7,72% a.a.

      O valor dos juros citado não corresponde ao cálculo com o saldo devedor apresentado, mas a diferença pode ser decorrente de parcelas liberadas anteriormente e não computadas no boleto do mês anterior (parcelas liberadas após a emissão do boleto anterior).
      Orientamos a questionar a agência ou abrir um SAC – 0800 726 0101 e pedir esclarecimento sobre o cálculo.

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  239. Olá a todos e parabéns pelo site, muito esclarecedor.

    Tenho um financiamento com
    Saldo Devedor Teórico em 15/05/2015 de R$144.791,17
    Taxa de juros contratual de 8,51%
    Prazo de financiamento – 240 meses
    E estou na parcela número 13.

    Juros/Correção do Mês (R$) – 969,49
    Amortização do Mês (R$) – 631,80

    Caso eu queira quitar o financiamento gostaria de saber qual seria o valor que eu teria que desembolsar para a quitação?

    Por sua atenção agradeço.

    Davi Rangel

    • Olá Davi,

      Boa Tarde! Obrigado, nós que agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no dia 15/05/15 o saldo para você liquidar o contrato será de o valor informado no boleto como saldo devedor teórico, ou seja R$ 144.791,17. Porém, este valor é teórico e já considera o pagamento do encargo com vencimento no dia 15/05/15.
      Desta forma, o saldo a pagar para a liquidação será no dia 15/05/15 R$ 144.791,17 + o encargo do mês de maio/15 o valor do seguro mensal, considerando que você paga o primeiro prêmio no ato da contratação não sendo devido o prêmio no mês da liquidação.

      Se a liquidação for efetivada em outra data posterior deverá ser acrescido ao valor do saldo devedor teórico a atualização monetária proporcional e juros contratuais proporcionais.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Retorne, caso queira mais detalhes.

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  240. Parabéns pelo site.

    Tenho um contrato com saldo devedor teórico R$82,037 o prazo de financiamento 300 meses, taxa de juros contratual de 4,500. Caso eu efetue o pagamento a vista de cerca de 50% do valor, em torno de R$ 40.000. O saldo devedor cai para R$ 42,000 ou apenas as parcelas baixam o valor.

    Desde já

    • Olá Raquel,

      Boa Noite! Obrigado, nós que agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização do saldo devedor como o próprio nome diz diminui o saldo devedor. Assim, com certeza o seu saldo devedor com uma amortização de R$ 40.000,00 passaria a ser de R$ 42.037,00.

      Na amortização você pode optar por diminuir o encargo mensal ou reduzir o prazo remanescente de pagamento.Veja os detalhes de cada um:

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Redução do prazo:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar, pois é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Amortização extraordinária de saldo devedor

      Esperamos ter esclarecido a sua dúvida, retorne para mais esclarecimento, se necessário.

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  241. Bom dia! Tenho um financiamento na caixa pelo plano minha casa minha vida, no sistema SAC. Esse mês houve um aumento de em média R$ 2,00 referente a parcela do mês anterior. A parcela não deveria ter amortização constante? está correto isso? Obrigada.

    • Olá Janeide,

      Boa Tarde! Agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que num sistema ideal a afirmação está correta. Porém, no Brasil ainda temos nos contratos habitacionais com uma variação de indexação que é a correção monetária. Em geral, os saldos devedores dos contratos habitacionais são atualizados monetariamente pela TR – Taxa Referencial.
      Recentemente o Banco Central tem aumentado a taxa SELIC, e por consequência a TR está com viés de alta.

      Em função da variação atualização monetária os contratos habitacionais preveem recálculo periódico, em geral anual. Assim, em geral anualmente as prestações são recalculadas visando reequilibrar o valor e não gerar ou minimizar o resíduo no final do prazo contratual.
      Neste recálculo o valor da prestação pode subir e o valor da Amortização – “A” pode ser alterado.

      Outro fator que pode alterar o encargo é o seguro, no seu caso por se tratar de contrato do Minha Casa Minha Vida é um Fundo denominado FGHAB, o qual tem função similar ao seguro habitacional. Este seguro tem fator que varia pela idade dos compradores, assim o seu encargo total pode variar, em função de mudança de faixa etária do FGHAB.
      O valor do FGHab varia de 2% a 7,14% sobre o valor da prestação (Amortização e Juros) e deve ser pago junto com a prestação habitacional. Esse valor varia conforme o aumento da idade dos financiados, mas não pode ultrapassar 7,14%.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo
      Seguro habitacional varia pela idade
      Minha Casa Minha Vida – Direitos e Deveres

      Retorne no caso de mais esclarecimentos.

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  242. tenho um financiamento de imovel junto a CEF, as prestações estão vindo cerca de R$300,00 superiores ao valor do demonstrativo de prestações … o que pode esta havendo? o gerente havia explicado que podem haver pequenas diferenças entre o demonstrativo e a prestação…mas esta 10% mais alto

    • Olá Janete,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença de prestação pode ocorrer se houve algum pagamento fora da data do vencimento ou em função de algum acerto cadastral no contrato.
      Em alguns casos podem ocorrem diferenças no valor do encargo mensal em função de mudança de faixa etária de seguro.

      Orientamos a procurar a agência e pedir uma análise da diferença no Encargo Mensal. Peça por escrito e peça protocolo.
      Você pode, também, abrir um reclamação no SAC da CAIXA.
      É nosso entendimento que o cliente deve preliminarmente buscar os meios de atendimento junto aos Bancos, por meio de todos os canais disponíveis.
      SAC CAIXA

      Caso não seja atendida orientamos a abrir uma reclamação no BACEN.
      Veja no artigo abaixo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

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  243. Há possibilidade de reduzir o saldo residual de um contrato de financiamento de 1997 sem FVCS?

    Quero negociar com o banco mas o valor está muito alto, quase 400% o valor da avaliação do imóvel.

    Poderia responder no email, por gentileza?

    Desde já grata

    Ana Cristina

    • Olá Ana Cristina,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato de a avaliação ser inferior ao valor da dívida é grande trunfo para negociar com o Banco.
      Logicamente depende da política de negociação.

      Sugerimos argumentar que o imóvel é a garantia do financiamento e que se for retomado, o Banco não irá recuperar todo o crédito e terá despesas de: registro, impostos, manutenção e de revenda do bem.
      Assim, a concessão de desconto poderá ser satisfatória para ambas as partes.

      Você precisa verificar o que pode oferecer e apresentar uma proposta. Talvez um valor próximo ao valor do imóvel possa ver aceito.

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  244. Boa noite,

    Tenho um financiamento na CEF, e o meu saldo devedor reduz menos do que o valor pago na amortização. Sabe me informar se isso é normal?

    • Olá Bernardo!

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo somente os componentes da prestação (A + J) tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.
      Os acessórios (Seguros e taxas) são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.
      Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo.

      Lembre-se que se trata de um empréstimo, assim parte do você paga são juros sobre o saldo devedor. Somente a parte de amortização da prestação é deduzida do saldo devedor.
      Outra questão é que a prestação é calculada para “zerar” o saldo devedor no final do prazo de financiamento.
      Além disso, o saldo devedor é atualizado mensalmente, em geral, pela TR – Taxa Referencial.

      Leia atentamente no artigo, onde colocamos exemplos da evolução do saldo devedor.
      Evolução do saldo Devedor do financiamento
      Somente o A da Prestação é reduzida do saldo devedor.

      Qualquer esclarecimento adicional retorne.

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  245. Bom dia, eu tenho um financiamento com a caixa de um apartamento que custou 60 mil fiz os cálculos de quanto já paguei e vi que já paguei 13 mil mais no site da caixa diz que meu saldo devedor é de 53 mil, no caso não seria para ser de 47 mil? Como funciona isso?

    • Olá Paloma,
      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo somente os componentes da prestação (A + J) tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.
      Os acessórios (Seguros e taxas) são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.
      Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo.

      Lembre-se que se trata de um empréstimo, assim parte do você paga são juros sobre o saldo devedor. Somente a parte de amortização da prestação é deduzida do saldo devedor.
      Outra questão é que a prestação é calculada para “zerar” o saldo devedor no final do prazo de financiamento.
      Além disso, o saldo devedor é atualizado mensalmente, em geral, pela TR – Taxa Referencial.

      Leia atentamente no artigo, onde colocamos exemplos da evolução do saldo devedor.
      http://www.clickhabitacao.com.br/wp-content/uploads/2014/01/prestaçao-e-saldo-devedor-1.png
      Somente o A da Prestação é reduzida do saldo devedor.

      Qualquer esclarecimento adicional retorne.

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  246. Boa noite,

    Assinei o contrato com a caixa em 21/01/2013 com valor da operação de R$ 93.988,00. Até o momento ainda não estou pagando as prestações do financiamento, apenas as taxas de obra. Ao final de 2013 o saldo devedor estava em R$ R$ 83.320,91 e no final de 2014 o saldo devedor está em R$ 89.156,15. Minha pergunta é, porque o saldo devedor de 2014 está maior que o de 2013? Não deveria ser menor?

    Obrigado

    • Olá Fernanda,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Bem, você mesmo afirma que não está pagando o financiamento, apenas as taxas de vistoria de obra.
      Numa análise simplificada podemos afirmar que sobre os valores liberados o Banco irá cobrar juros contratuais e atualização monetária, assim o saldo tende a aumentar a cada dia, em função da não existência de amortização (A – Prestação) durante a fase de obra.

      Sugiro analisar as cláusulas contratuais para uma melhor analise da questão. Em caso de dúvida sugiro consultar o Banco e pedir esclarecimentos.

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  247. Boa noite,

    Assinei o contrato com a caixa em 21/01/2013 com valor da operação de R$ 93.988,00. Até o momento ainda não estou pagando as prestações do financiamento, apenas as taxas de obra. Ao final de 2013 o saldo devedor estava em R$ R$ 83.320,91 e no final de 2014 o saldo devedor está em R$ 89.156,15. Minha pergunta é, porque o saldo devedor de 2014 está maior que o de 2013? Não deveria ser menor?

    Obrigado pela ajuda.

  248. Boa tarde!
    parabéns pelo site.
    Estou com dúvidas sobre qual decisão tomar, comprei um AP na planta, já paguei dois anos à construtora as parcelas reajustadas mensalmente pelo INCC, e agora tenho um saldo de R$ 200 mil, que naturalmente irá ser atualizado pelo INCC até a entrega das chaves, previsto para JAN/16.
    A dúvida, antecipo logo o financiamento bancário e começo a pagar as prestações junto ao banco financiador, ou aguardo até a proximidade da entrega das chaves, me capitalizando, para só então procurar o financiamento bancário?

    • Olá Newton,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Alguns fatores devem ser observados na sua escolha:
      – Confiança na Construtora;
      – Financiamento bancário = crédito imobiliário
      – Desconto pela antecipação de liquidação da dívida com a Construtora.
      – Juros do crédito imobiliário estão com viés de alta.
      – Sua capacidade de pagamento, faça simulações.
      – Poucos bancos financiam imóvel durante a construção e somente se estiver financiando o empreendimento.

      Assim, se conseguir desconto no valor da dívida e juros mais baratos pode ser bom antecipar. Analise os fatores.

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  249. Muito bom contar com este site.
    Quero saber se tem um momento certo para amortizar financiamento habitacional.
    O que devo levar em conta para quitar:inflação? Taxa selic? TR,enfin tem alguma coisa haver?Obrigada

    • Muito bom contar com este site.
      Quero saber se tem um momento certo para amortizar financiamento habitacional.
      O que devo levar em conta para quitar:inflação? Taxa selic? TR,enfin tem alguma coisa haver?Obrigada

    • Olá Arlene,

      Agradecemos a sua presença e estamos sempre a disposição para repassar nossa experiência.

      Com relação a sua pergunta cremos que não existe um momento ideal, a questão é a disponibilidade dos recursos.
      A amortização deve ser efetivada o mais rápido possível, considerando que o saldo devedor tem atualização monetária e juros cobrados pro rata.
      Lembramos, também, que é sempre bom ter reservas financeiras, para situações de emergência.

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  250. Boa Noite,

    Tenho uma duvida, fiz um financiamento na caixa pelo plano minha casa minha vida,estou juntando dinheiro para tentar quitar algumas parcelas do financiamento, liguei na caixa para saber se conseguia algum desconto, a atentende informou que pelo plano minha casa minha vida não tem desconto por ser um plano com juros mais baixo.Gostaria de saber se isso é certo.

    Desde agradeço,

    • Olá Adlineri,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Em primeiro lugar lembramos que os financiamentos do Programa Minha Casa Minha Vida já têm: subsídios, descontos e taxa de juros mais baixas que as de mercado visando propiciar a aquisição da moradia pela população de renda mais baixa (sem condições de financiar sem os benefícios)

      Os financiamentos habitacionais recentes permitem o equilíbrio financeiro do contrato na relação prestação e saldo devedor.

      O desequilíbrio dos contratos antigos foi decorrente do descasamento de periodicidade e de índices de reajustes dos saldos devedores e da prestação, principalmente nos contratos com prestações reajustadas pela equivalência salarial.

      Esclarecemos que qualquer incentivo de desconto para amortização ou liquidação antecipada é prerrogativa de cada Banco.

      Desconhecemos atualmente qualquer política de descontos para amortização ou liquidação de contratos de financiamento habitacional equilibrados por parte de qualquer Banco, inclusive pela CAIXA e do Programa Minha Casa Minha Vida.

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    • Olá Rogério,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Esclarecemos que a comprovação de renda para pessoas que trabalham por conta própria ou profissionais liberais pode ser efetivada de diversas maneiras. Veja como o autônomo pode financiar no artigo:
      Autônomo pode financiar a casa própria?

      Não ter vínculo empregatício ou carteira assinada por uma empresa não impedem pleitear um financiamento. É possível comprovar renda e se organizar para deixar esse processo viável.

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  251. Olá, parabéns pelo site e pelas dicas sobre habitação.

    Tenho uma dúvida sobre como funciona a amortização da divida pelo prazo de pagamento.

    Hoje tenho um saldo devedor de 64.924,83. Taxa de juros de 4,5% ao ano e existem ainda 265 parcelas a pagar.

    A pergunta é: Se utilizar meu FGTS R$ 28.000,00 para amortizar a divida, é abatido os 28 mil dos 64.924 ou não? Após amortizar, minha divida passaria a ser de 36.924? Para quantos meses cairia a divida?

    Muito obrigado pela atenção.

    • Olá Luiz Carlos.

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação. O nosso objetivo é repassar a nossa experiência a todos os interessados.

      Na amortização o saldo será reduzido pelo valor pago, deduzido os juros diários desde a data do último vencimento até a data do pagamento.
      Para cálculo do novo prazo é necessário saber a prestação (A+J) atual, pois na amortização com redução do prazo esta será mantida ou ficará próxima do valor atual. Outra questão é o sistema de amortização do contrato.
      Podemos afirmar que a redução no prazo na hipótese informada será significativo (provavelmente inferior a metade do prazo atual).

      Sugerimos consultar o banco para efetivar a simulação do novo prazo.

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  252. Bem eu já estou pagando meu financiamento pelo programa MCMV ,minha dívida é de 55.737,00 ,no ano de 2013 paguei $1231,00 juros e correçoes monetárias :969,83
    FGHAB 232,64 ,diferença teorica paga; 29,10,obra sem concluir

    No ano 2014: Extrato de imposto de renda+
    Amortizaçao :$2106,66
    juros e correçao monetária 22.749,95
    FGHAB: 347,03
    Total pago(REf pagto mensal)5.213,32
    desconto liquidaçao/renegociaçao : 460,00
    Saldo devedor : 54.076,92
    A amortizaçao do saldo devedor anterior foi baixa.Fui conferir no contrato,qual é o indexador e li que é pela coeficiente atualizados pela contas FGTS,isto é mesmo que TR?Qual diferenças e vantagens?

    • Olá Arlene,

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Em primeiro lugar parabenizamos pelo seu interesse em conhecer como funciona a evolução do saldo devedor do seu financiamento habitacional.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo o que reduz a dívida mensalmente é o A (amortização) do encargo.
      O cálculo do A do encargo mensal é simples:
      Financiamento / prazo = A – Por exemplo: Financiamento = R$ 56.000,00 e Prazo = 420 meses
      A = 56.000 / 420 = $ 133,33
      Este valor é fixo por um ano e depois existe um recálculo em função do saldo devedor e novo prazo no final dos 12 meses para manter o poder de amortização e minimizar saldo residual no final do prazo do contrato.

      Assim, a amortização do saldo devedor será lenta e quanto maior o prazo do financiamento menor será a amortização mensal, pois o objetivo é zerar o saldo no final do prazo.

      O indexador das contas do FGTS e dos contratos habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV são idênticos: TR. É o indexador da poupança e da maioria dos contratos habitacionais.

      Esperamos ter esclarecido. Qualquer coisa retorne.

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  253. Olá Gilberto, parabéns pelo site!!!!
    Por favor, esclareça uma dúvida:
    entendi bem como se faz o calculo, porém no sistema sac ainda tem a TR,minha prestação vence no dia 10, como faço o calculo do juros da TR e qual TR devo usar (diária ou mensal)? o que acontece quanto a TR é negativa?
    Pela atenção, muito obrigado!!!

    • Olá Josebie,

      Obrigado, temos como objetivo para as melhores informações aos interessados.
      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Para os contratos com previsão de atualização monetária, deve-se olhar em primeiro lugar a cláusula contratual, a qual deve conter as condições da atualização.
      Em geral é utilizada a TR diária do dia do aniversário do contrato.
      Esclarecemos que a TR não é índice de preços e portanto não fica negativa. Ela já ficou com valor zero (sem correção).

      Sugerimos utilizar o site do BACEN para pegar os índices ou fazer a correção:
      Correção de Valores pela TR

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  254. Bom dia

    Tenho um saldo devedor de 129 mil com um financiamento com a Caixa Econômica. A taxa de juros é na faixa de 8% ao ano. Minha prestação atualmente é de 1530,00. O prazo que contratei é de 20 anos, sendo que já estou caminhando para o 3º ano de pagamento.

    Gostaria de saber como faço para calcular quanto seria meu saldo devedor e o valor da nova prestação caso eu fizesse abatimentos no saldo de devedor.

    Obrigado.

    • Olá Victor,

      Boa Noite!
      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Com relação a pergunta esclarecemos que ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:
      – Amortizar para redução da prestação ou
      – Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.

      Redução do prazo:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Amortização – Conheça um pouco mais

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    • Sim, eu já até havia lido sobre isso, mas mesmo assim não consegui chegar a valores aproximados que a prestação ficaria caso eu amortizasse o saldo devedor com a diminuição da prestação. É possível ao menos uma simulação? Obrigado novamente pela atenção!

    • Olá Victor,

      O cálculo é muito simples. Cálculo de proporção. Vou utilizar como exemplo as informações prestadas por você.
      Saldo devedor = 129.000
      Prestação (a + J) = R$ 1530,00

      Vamos simular uma amortização de R$ 10.000 para redução da prestação na mesma data do vencimento da prestação, para simplificar e não ter a incidência de juros diários proporcionais sobre o saldo devedor:
      10.000 / 129.000 = 7,75%

      Assim, seu saldo devedor após a amortização será de R$ 119.000
      A prestação (A+J) será reduzida em 7,75% e ficará em R$ 1411,40

      Seguro Mensal de Morte e Invalidez – MIP será reduzido em 7,75%
      Seguro de Danos Físicos – será mantido
      Taxa de Administração – será mantida (se houver)

      Para ter os cálculos exatos orientamos a procurar o banco pedir uma simulação de cálculo de amortização.

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  255. Boa tarde!!!

    Gostaria de saber a seguinte questão,comprei meu apartamento a 1 ano na planta,mais na fase final da construção,no SBPE,meu saldo devedor com a caixa e de 72 mil,gostaria de saber se eu fosse quitar este valor avista,iria pagar estes 72 mil sem taxas de juros,pois estou antecipando todo o pagamento?

    • Olá Leonardo,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Com relação a sua indagação esclarecemos que os Bancos não costumam dar descontos para liquidação antecipada de financiamentos. Isso ocorreu no passado, onde os contratos estavam desequilibrados financeiramente e para os contratos com garantia do FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais.
      Hoje em dia, os contratos tendem a ter eventual resíduo de pequena monta.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      O desconto seria viável de ser verificado junto a Construtora, ou seja, na parte que ainda deve a ela, se houver.
      Como muitas construtoras tem necessidade de fazer caixa, elas tendem a aceitar descontos para pagamento à vista.

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  256. Boa tarde!!!

    Gostaria de saber a seguinte questão,comprei meu apartamento a 1 ano na planta,mais na fase final da construção,no SBPE,meu saldo devedor com a caixa e de 72 mil,gostaria de saber se eu fosse quitar este valor avista,iria pagar estes 72 mil sem taxas de juros,pois estou antecipando todo o pagamento?

  257. Boa Tarde. Parabéns pelo site e resposta aos comentários.

    Tenho a seguinte dúvida.

    Tenho um contrato de financiamento novo, fechado no inicio de 2015, e o saldo devedor do meu contrato é corrigido pela TR.
    Devo me preocupar com o valor residual no final do contrato? Visto que com as atualização da TR o saldo devedor ira reajustar. Pois no final do prazo em 300 meses o saldo devedor será igual a 0,00 porém devido as atualizações haverá saldo devedor? (tudo bem se tiver pouco, me preocupo se haver valores exorbitantes, após a quitação).
    Caso afirmativo, como proceder pra evitar problemas futuros.
    Meu Sistema é SFH pela tabela SAC (amortização constante).

    Atenciosamente.
    Rodrigo Mauricio

    • Olá Rodrigo,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Esclarecemos que em função da existência da TR como indexador no contrato pode ser um fator para geração de resíduo, em função do desequilíbrio na relação entre a Prestação (Amortização – A e Juros – J) e o saldo devedor.
      Os contratos habitacionais, em geral, tem cláusula de reequilíbrio periódico (recálculo) da prestação, que pode ser mensal, trimestral ou anual.
      Este recalculo tem a função de equilibrar a relação da prestação (A+J) e o saldo devedor.
      Na pior das hipóteses (anual) o eventual resíduo de saldo devedor será de pequena monta, limitada ao valor 1(uma) Prestação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

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  258. Comprei um apartamento na planta e durante 2 anos estou pagando as parcelas (durante a fase de obra e realmente as parcelas).

    Nesse financiamento fui contemplado com o plano minha casa minha vida com subsidio de R$ 25.000,00 e realizei uma entrada. O financiamento foi no valor de R$ 67.497,96 com taxa anual Nominal de 5% e Efetiva de 5,1163%.

    1° ano (fase de obra e 5 parcelas) No demonstrativo de valores cobrados – 2013: consta R$ 937,44 de amortização, R$ 2.383,02 de juros contratuais, R$ 93,58 de prêmio seguro/ comissão pecuniária, R$ 0,14 de juros remuneratórios, R$ 0,25 juros de mora e R$ 0,19 multa totalizando o valor de R$ 3.414,66 pago.

    2° ano no demonstrativo de valores cobrados – 2014: consta R$ 2.253,42 de amortização, R$ 3.292,56 de juros contratuais e R$ 110,81 de prêmio seguro/ comissão pecuniária, totalizando o valor de R$ 5656,79 pago.

    No meu extrato de imposto de renda de consta que minha divida em dezembro de 2014 é de R$ 64.738,68

    Minha dúvida é que as amortização são valores que são pagos da dívida com o banco (Pelo menos é a informação passada pela vendedora da construtora), portanto reduzidos mensalmente.

    Somando o valor da amortização do 1° e do 2° ano: R$ 937,44 + R$ 2.253,42 = 3190,86

    Subtraindo amortizações do valor da dívida inicial: R$ 67.497,96 – R$ 2.253,42 = R$ 64.307,10

    Porém não foi descontada a parcela de dezembro, devido estar em debito automático para o dia 31/12, assim não foi para o cálculo do extrato de imposto de renda 2014.

    Na planilha de evolução teórica do contrato durante a fase de amortização da caixa consta que em dezembro 2014 deveria estar em R$ 64.123,14, mas como não foi contabilizado o mês de dezembro acho que deve ser contabilizar o valor de novembro que corresponde R$ 64.310,63.

    Minha dúvida é a seguinte consta que tenho a dívida no valor de R$ 64.738,68 pelo extrato do imposto porem pela planilha de evolução teórica do contrato durante a fase de amortização minha dívida deveria ser de R$ 64.310,63 e de acordo com a subtração de todas as amortizações realizadas minha dívida deveria ser R$ 64.307,10.

    Gostaria de saber se tem um erro realmente ou estou ficando loco? rsrsrs

    Afinal não sei sobre esse assunto e estou preocupado, pois a diferença de valor é de R$ 428,05 na planilha e de R$ 431,58 no calculo de amortização. Isso contabiliza praticamente quase uma parcela a mais paga.

    Obrigado.

  259. Boa Tarde Gilberto.
    Parabéns, pelo site, muito útil.

    Tenho a seguinte dúvida.
    Acabei de assinar um contrato com HSBC (12/01/2015), pelo sistema SHF, e minha duvida é a seguinte.
    Meu contrato tem cláusula que diz que o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo SBPE (TR), financiei o valor de R$ 148.000,00 em 300 vezes, o qual pelo quadro de resumos deles ficariam uma amortização mensal de R$ 494,33. Sistema SAC
    Ai vem a pergunta, por ser um contrato novo, e o sistema SAC as parcelas são decrescente ao final do contrato o saldo devedor zera ou ainda haverá saldo para pagar devido as correções mensais? Lembrando que o contrato tem cláusula que fala, que se ao final do prazo de pagamento haver saldo devedor o mesmo deverá quita-lo.

    Fico grato caso possa me ajudar.

    Att
    Valdinei.

    • Olá Valdinei,

      Nós que agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Bem, com relação a sua pergunta esclarecemos que em função da existência da TR como indexador no contrato pode ser um fator para geração de resíduo, em função do desequilíbrio na relação entre a Prestação (Amortização – A e Juros – J) e o saldo devedor.
      Os contratos habitacionais, em geral, tem cláusula de reequilíbrio periódico (recalculo) da prestação, que pode ser mensal, trimestral ou anual.
      Na pior das hipóteses (anual) o eventual resíduo de saldo devedor será pequeno, de até uma Prestação.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

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  260. Olá estou com uma dúvida!

    Comprei um apartamento na planta e durante 2 anos estou pagando as parcelas (durante a fase de obra e realmente as parcelas).

    Nesse financiamento fui contemplado com o plano minha casa minha vida com subsidio de R$ 25.000,00 e realizei uma entrada. O financiamento foi no valor de R$ 67.497,96 com taxa anual Nominal de 5% e Efetiva de 5,1163%.

    1° ano (fase de obra e 5 parcelas) No demonstrativo de valores cobrados – 2013: consta R$ 937,44 de amortização, R$ 2.383,02 de juros contratuais, R$ 93,58 de prêmio seguro/ comissão pecuniária, R$ 0,14 de juros remuneratórios, R$ 0,25 juros de mora e R$ 0,19 multa totalizando o valor de R$ 3.414,66 pago.

    2° ano no demonstrativo de valores cobrados – 2014: consta R$ 2.253,42 de amortização, R$ 3.292,56 de juros contratuais e R$ 110,81 de prêmio seguro/ comissão pecuniária, totalizando o valor de R$ 5656,79 pago.

    No meu extrato de imposto de renda de consta que minha divida em dezembro de 2014 é de R$ 64.738,68

    Minha dúvida é que as amortização são valores que são pagos da dívida com o banco (Pelo menos é a informação passada pela vendedora da construtora), portanto reduzidos mensalmente.

    Somando o valor da amortização do 1° e do 2° ano: R$ 937,44 + R$ 2.253,42 = 3190,86

    Subtraindo amortizações do valor da dívida inicial: R$ 67.497,96 – R$ 2.253,42 = R$ 64.307,10

    Porém não foi descontada a parcela de dezembro, devido estar em debito automático para o dia 31/12, assim não foi para o cálculo do extrato de imposto de renda 2014.

    Na planilha de evolução teórica do contrato durante a fase de amortização da caixa consta que em dezembro 2014 deveria estar em R$ 64.123,14, mas como não foi contabilizado o mês de dezembro acho que deve ser contabilizar o valor de novembro que corresponde R$ 64.310,63.

    Minha dúvida é a seguinte consta que tenho a dívida no valor de R$ 64.738,68 pelo extrato do imposto porem pela planilha de evolução teórica do contrato durante a fase de amortização minha dívida deveria ser de R$ 64.310,63 e de acordo com a subtração de todas as amortizações realizadas minha dívida deveria ser R$ 64.307,10.

    Gostaria de saber se tem um erro realmente ou estou ficando loco? rsrsrs

    Afinal não sei sobre esse assunto e estou preocupado, pois a diferença de valor é de R$ 428,05 na planilha e de R$ 431,58 no calculo de amortização. Isso contabiliza praticamente quase uma parcela a mais paga.

    Obrigado.

    • Prezado Ícaro,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Em primeiro lugar Parabéns pelo interesse e pela análise realizada. É muito importante saber como funciona o desenvolvimento do saldo devedor e sua evolução no tempo. Em especial para quem quer quitar o financiamento o mais rápido possível.

      Prestação e Saldo devedor  - evolução do saldo no contrato de financiamento

      Talvez o que você não tenha considerado na sua análise é a questão da atualização monetária mensal do saldo devedor.
      Nas imagens da evolução do saldo devedor do artigo consta um campo chamado “SD corrigido“, onde demonstramos que após a amortização do encargo no saldo devedor ele será corrigido pelo indexador previsto no contrato.
      Geralmente este indexador será a TR – Taxa Referencial.

      Assim, a diferença encontrada, deve estar relacionada a atualização monetária prevista no seu contrato.

      Para uma correta verificação você pode pedir uma planilha de evolução do seu contrato na agência de vinculação.

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  261. olhar gostaria de entender porque quando vamos entra com recurso próprio para amortização existe dois valor de encargo, em dois campos um com valor da prestação, e outro segundo a gerente do sistema, porem ela não consegue atualiza quero abaixa o valor da prestação mas fiquei com duvida qual valor que será feito o calculo para amortização?

    • Olá Edvanilson,

      Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Bem, não temos acesso ao processo de cálculos dos Bancos e pelo você fala trata-se da forma como o sistema do seu banco faz.
      O que podemos falar é que algumas vezes, em especial quando se trata da amortização para a redução do prazo, pode existir algum tipo de arrendondamento e no calculo pode-se dar a opção de 2 prazos para escolha do cliente.

      A amortização do saldo devedor pode ser efetivada para redução da prestação ou redução do prazo.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Amortização – Conheça um pouco mais

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  262. queria saber como faço para saber o meu saldo devedor ,por quero vender o imóvel que comprei a pouco tempo. e quero saber quanto devo pra pagar avista o saldo . obg. e boa tarde.

    • Olá Fabio,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Para saber o seu saldo devedor deve procurar o seu Banco e solicitar o saldo para liquidação.
      Em geral, os Bancos colocam no Boleto de Pagamento algumas informações sobre seu contrato, dentre elas tem o saldo devedor posicionamento na data do vencimento.

      Alguns disponibilizam o boleto na internet, como é o caso da CAIXA, como explica o nosso artigo:
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/prestacao-habitacional-como-emitir-o-boleto/

      Orientamos a procurar o Banco e seu gerente.

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  263. Olá amigo, estou prestes a pagar a ultima parcela de um financiamento habitacional de 300 meses e no boleto possui um saldo devedor teorico de 13.500, que valo é esse?? tenho que pagar?? se tiver que pagar é a vista??

    pois quero vender o apartamento, e essa divida pode ficar para o comprador??
    pois ai eu desconto no valor do apto!!

    fico no aguardo, um abraço

    • Olá André,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Bem, trata-se do saldo devedor residual, aquele que permanece após o término do prazo contratual.

      Falamos sobre ele no artigo abaixo e recomendamos a leitura:
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/saldo-devedor-residual-no-decurso-do-prazo/

      Pelo prazo mencionado seu contrato é antigo e com certeza estava mais sujeito ao desequilíbrio na relação entre a prestação e o saldo devedor.
      Normalmente o contrato prevê em cláusula específica a forma de pagamento do saldo residual.
      Alguns bancos propiciam o pagamento num período de até metade do prazo original.

      Orientamos a procurar o banco e negociar a forma de pagamento. Veja a possibilidade de descontos.
      Após a quitação lembre-se de requerer de imediato o Termo de Quitação e faça a devida averbação junto ao Registro de Imóveis.

      Acreditamos que transferência de devedor poderá ser efetivada sem problemas.

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  264. Olá, estou as vésperas de assinar um contrato de financiamento da casa própria pelo minha casa minha vida junto a Caixa. Minha duvida consiste em saber se esse contrato que assinarei é pago, haja vista que a empresa que estou adquirindo tal imóvel informou que teria que pagar a importância de R$ 1.500,00 para caixa pela assinatura do contrato.
    Desde já agradeço pelos esclarecimentos. abraços!!

  265. Olá! antes de tudo quero agradecer pela qualidade do site, Parabéns!

    Estou na fase final de uma financiamento, porém, aqui na minha cidade o cartório gasta pelo menos 1 mês (as vezes até mais) para entregar a documentação de registro do imóvel. Hoje eu moro de aluguel, mas o Banco já está com data para pagamento da 1ª parcela, neste caso, o cartório somente fez análises dos documentos para realizar o registro e encontrando erros do banco e corretora pediu que fosse corrigidos para dar prosseguimento ao serviço. Bom, o que a lei me diz quanto a isso, o Banco pode me cobrar antes que o “BEM financiado” seja meu (mesmo que alienado)? A data da 1ª parcela está para o próximo dia 18, e o prazo do cartório ainda é para o próximo dia 28, esta cobrança é legal? Como podem me cobrar por algo que “legalmente” ainda não é meu? O que faço nesta situação?

    Agradeço desde de já!

    • Olá João Paulo

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Com relação as suas colocações esclarecemos que o prazo médio tolerável para o registro junto ao Cartório de Imóveis é de 30 dias. Então, entendo que está dentro da normalidade.
      Concordo com você quanto a importância do registro do imóvel. É a sua garantia da propriedade!

      Lembro que o contrato de seu financiamento tem cláusulas e dentre elas consta o vencimento e forma de pagamento das prestações. A partir da assinatura do contrato começam seus direitos e suas obrigações. Assim, é praxe de mercado o vencimento da prestação ser 30 dias após a assinatura do contrato.

      O maior prejudicado com o atraso no registro do contrato é o vendedor, pois normalmente somente após o devido registro do contrato que o banco libera os recursos da venda do imóvel.

      Creio que se você está de posse do imóvel e não tem outro questionamento deve efetivar o pagamento da prestação.

      A ausência do registro no cartório não impede os procedimentos de cobrança pelo banco, com base no contrato assinado.

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  266. Caro Gilberto tenho uma dúvida que ainda não consegui dirimir: Imagine que fiz um financiamento pelo SFH no valor de R$ 100 mil com um prazo contratual de 20 anos, começo a pagar e percebo que tenho uma folga no orçamento e, através de amortizações, consigo quitar o financiamento no prazo de 10 anos. Agora considere a mesmo financiamento de R$ 100 mil porém agora eu contrato o financiamento para o prazo de 10 anos, (com a mesma taxa de juros do financiamento anteriormente citado), e eu quito o financiamento no prazo contratual de 10 anos. Minha pergunta é: Há diferença no valor total pago ao final dos dois financiamentos ?

    • Olá Fábio
      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Bem, com relação a sua indagação esclarecemos que não somos especialistas em matemática financeira.

      Mas, podemos fazer algumas considerações, no sistema de amortização SAC:
      O valor da amortização das prestações mensais da primeira hipótese de financiamento (20 anos) é a metade da segunda hipótese (10 anos), assim na metade do prazo do primeiro financiamento teremos um saldo devedor de R$ 50.000,00 enquanto no outro estaria zerado.

      1) 100.000,00 / 240 = 416,67
      Financiamento = 100.000,00 – Prazo = 240
      Nº VENCIMENTO A J PRESTAÇÃO (A+J) SEGURO TARIFAS ENCARGO SALDO DEVEDOR
      1 17/03/2014 416,67 709,18 R$ 1.125,85 R$ 88,83 R$ 25,00 R$ 1.239,68 R$ 99.583,33
      2 17/04/2014 416,67 706,22 R$ 1.122,89 R$ 88,51 R$ 25,00 R$ 1.236,40 R$ 99.166,66
      3 17/05/2014 416,67 703,27 R$ 1.119,94 R$ 88,20 R$ 25,00 R$ 1.233,14 R$ 98.749,99
      4 17/06/2014 416,67 700,31 R$ 1.116,98 R$ 87,89 R$ 25,00 R$ 1.229,87 R$ 98.333,32
      Desembolso R$ 4.485,66 R$ 353,43 R$ 100,00 R$ 4.939,09

      2) 100.000,00/ 120 = 833,33
      Financiamento = 100.000,00 – Prazo = 120
      Nº VENCIMENTO A J PRESTAÇÃO (A+J) SEGURO TARIFAS ENCARGO SALDO DEVEDOR
      1 17/03/2014 833,33 709,18 R$ 1.542,51 R$ 88,51 R$ 25,00 R$ 1.656,02 R$ 99.166,67
      2 17/04/2014 833,33 703,27 R$ 1.536,60 R$ 87,89 R$ 25,00 R$ 1.649,49 R$ 98.333,34
      3 17/05/2014 833,33 697,36 R$ 1.530,69 R$ 87,26 R$ 25,00 R$ 1.642,95 R$ 97.500,01
      4 17/06/2014 833,33 691,45 R$ 1.524,78 R$ 86,64 R$ 25,00 R$ 1.636,42 R$ 96.666,68
      Desembolso R$ 6.134,58 R$ 350,30 R$ 100,00 R$ 6.584,88

      A diferença no saldo devedor a partir do segundo mês estaria nos juros pagos junto às prestações, pois a base de cálculo passará a ser diferente para cada uma das hipóteses.

      Existirá, também, diferença no valor do seguro, pois o seguro de MIP – Morte e Invalidez Permanente é calculado, em função do saldo devedor e da idade do mutuário.

      Assim, dependerá da periodicidade e do valor das amortizações periódicas a serem efetivadas na primeira hipótese.

      Para igualar os desembolsos e o saldo devedor precisaria amortizar mensalmente o valor encontrado no item 1, além da prestação paga mensalmente.

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