Custos para comprar imóvel

Custos para comprar imóvel

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Fonte: Click Habitação
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Além do valor e do custo do financiamento, existem despesas com compra de imóvel como: imposto (ITBI),  Cartório (custas) e mais “X” outras que podem pesar no bolso na hora da compra. Conheça cada uma delas

Custos para comprar imóvelA compra da casa própria não é apenas uma questão de juntar um valor para dar de entrada e fazer a parcela do financiamento caber no orçamento. A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamento.

Existem alguns gastos no processo de compra que nem todo mundo leva em consideração. Além do dinheiro da entrada e dos encargos mensais do financiamento, existem despesas com: impostos, documentação, mudanças e reformas.

O comprador deve estar preparado para pagar! Veja a lista custos para se comprar um imóvel e como eles vão pesar no seu orçamento e planejamento:

Valor da entrada

A partir de 30/09/2013 , por meio da Resolução 4.271 do Conselho Monetário Nacional – CMN, o limite máximo de financiamento é de 80% do valor de avaliação do imóvel.

Este limite pode ser de 90% do valor do imóvel se o adquirente optar pelo sistema de amortização SAC.

Assim não existe financiamento de 100% do valor do imóvel. Todos devem se preparar para arcar com a entrada.

A entrada mínima será de 10% e poderá ser superior dependendo do sistema de amortização escolhido, capacidade de pagamento ou o estipulado pelo Banco.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Entrada deve ficar em aplicação de baixo risco

O dinheiro reservado ao pagamento da entrada de um imóvel deve ser mantido em aplicações de baixo risco. A poupança é uma opção a ser considerada se o prazo de guarda do valor for inferior a 1 (um) ano.

Acima desse prazo, o ideal é buscar outras aplicações conservadoras, em especial, as que seguem a taxa Selic como:

  • LCI (Letras de Crédito Imobiliário – isentas de Imposto de Renda)
  • LCA (Letras de Crédito do Agronegócio – isentas de Imposto de Renda)
  • Fundos DI com taxa baixa de administração e;
  • CDB (Certificados de Depósitos Bancários) pós-fixados

Outra alternativa são os títulos públicos, os quais tem dado bom retorno, como o Tesouro Direto. As NTN-B (Nota do Tesouro Nacional Série B), agora denominado Tesouro IPCA. O título paga ao investidor uma taxa de juro pré-fixada, mais a variação da inflação medida pelo IPCA. A vedete do momento, em função do aumento da inflação.

Já a renda variável deve ser evitada, considerando os riscos envolvidos e que o dinheiro da entrada é sagrado. A não ser que você esteja com um objetivo de mais longo prazo e tenha um perfil de investidor mais arrojado e não tenha temor a riscos.

Uso do FGTS

O uso do FGTS é uma das prerrogativas mais relevantes na compra da casa própria. Tem sido uma boa solução para quem quer comprar a casa própria e não tem todo o dinheiro.

A possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, no que se refere ao atendimento dos requisitos relativos à propriedade de imóvel em condições impeditivas à utilização do FGTS, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro, para cada regime.

O atendimento às condições previstas para os requisitos do trabalhador e do financiamento é atestado pelo trabalhador mediante declaração firmada sob as penas da lei, além de outros documentos conforme o caso, de que não é titular de imóvel nas condições impeditivas ao uso do FGTS, conforme o período de vigência pertinente ao contrato de financiamento objeto do FGTS.

Veja mais:

Como usar FGTS na compra de imóveis?

O FGTS pode possibilitar a diminuição do valor a ser financiado e ao mesmo tempo diminuir o prazo do financiamento em função da redução do valor. Assim, você pode manter o valor do encargo mensal e pagar em menos tempo!

Custos - Custos para comprar imóvel

Custo Efetivo Total (CET) do financiamento

No financiamento é muito comum as pessoas somente se atentarem para a taxa de juros do contrato, porém existem outros custos inerentes ao financiamento e que são importantes na decisão e escolha do Banco.

Veja também:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Seguro habitacional

Existem 2 tipos de prêmios/cobertura previstos: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos no imóvel – DFI.

As alíquotas variam de Seguradora para Seguradora. Os Bancos devem oferecer, no mínimo 2 opções de Seguradora para escolha do cliente.

Em geral, o prêmio de MIP utiliza faixas de idade para cálculo do valor, alguns tem essa alíquota fixa e outras tem a migração de faixas de idade no decorrer do contrato, ou prêmio em que a alíquota é variável em função da idade atual do cliente.

Existe o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional o qual visa apurar o valor do custo dos seguros habitacionais no financiamento. O CESH visa propiciar a comparação dos tipos de seguro oferecidos para a escolha do cliente.

Mais informações:

Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

Tarifa mensal

Esta tarifa é permitida nas operações contratadas dentro do SFH e se relaciona aos custos administrativos de manutenção do contrato pelo Banco.

Nos contratos FORA do SFH não é permitida a cobrança dessa tarifa, e os custos devem estar embutidos na taxa de juros contratual.

Tarifa de contratação e avaliação do imóvel

Taxas compra imóvel financiado

Todos os imóveis financiados devem ter a avaliação da garantia do empréstimo, a qual visa definir a aceitabilidade do bem como garantia, bem como seu valor define o valor máximo do financiamento.

Além da avaliação, o banco cobra os custos com a análise da documentação, análise jurídica e todos os serviços e pesquisas para emissão do contrato.

Nos financiamentos com funding FGTS

Por exemplo: Programa Minha Casa Minha Vida, Programa Carta de Crédito FGTS, Material de Construção e Programa Pró-cotista é cobrada a Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia conforme autorização do Conselho Curador do FGTS:

1,5% sobre valor financiamento no caso de aquisição ou sobre o valor liberado no financiamento para construção/material de construção.

Financiamento com recursos SBPE (poupança) ou outras fontes (exceto FGTS)

A tarifa de contratação é livre e cada Banco estipula a sua.

Veja mais:

Tarifas cobradas no crédito imobiliário

Impostos

No crédito imobiliário não existem impostos sobre o valor do financiamento.

Não se paga imposto de renda na aquisição de imóveis. Quem vende a propriedade é quem recolhe o tributo e a alíquota de 15% sobre o lucro imobiliário. A diferença entre o preço que paga na compra e o preço de venda – deve ser paga já no mês seguinte ao negócio.

Já para quem compra um imóvel, o único imposto que incide é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que geralmente é cobrado na hora de registrar a escritura. Trataremos a questão em item a parte.

Em algumas cidades do litoral brasileiro é frequente deparar-nos com imóveis que citam a cobrança de laudêmio,  que incide sempre que se realize uma transferência onerosa ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União. Vamos detalhar mais em item específico.

Para algumas operações de crédito pessoal, com garantia de imóvel, podem existem impostos (ex. Imposto de Operações Financeiras – IOF). Se enquadram nesta modalidade os Empréstimos denominados Refinanciamento ou Home Equity.

Assim, a verificação do CET e do CESH são importantes na definição da melhor opção de crédito ou até na Portabilidade do crédito imobiliário.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

ITBI - Custos para comprar imóvel

Este imposto é cobrado pela Prefeitura sempre que alguém compra um imóvel.

Para entender como é feito o cálculo do imposto, você precisa saber que existem dois valores para um mesmo imóvel: o valor venal (preço de mercado, ou seja, que poderia ser cobrado) e o valor de transação (o preço que foi pago).

Geralmente, o ITBI é cobrado pelo valor de transação, mas isso varia em cada cidade, pois o imposto é uma lei municipal.

Alguns municípios dão benefícios ou descontos no ITBI para algumas modalidades de financiamento, em especial as de construções de moradias populares ou com subsídios governamentais (ex. Programa Minha Casa Minha Vida, COHAB, etc).

Existem cidades que dão descontos para aquisições de imóveis dentro no SFH, assim o ideal é consultar a legislação municipal. A maioria das cidades tem informações e o cálculo do imposto e dos descontos, se houverem, em seus sites na internet.

Outros municípios não dão desconto algum.

A alíquota média é de 2%, mas pode variar. Alguns municípios grandes como São Paulo e Belo Horizonte aumentaram a alíquota recentemente.

Laudêmio, Foro e Taxa de Ocupação

O laudêmio é a receita patrimonial correspondente à compensação que a União recebe pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize uma transferência onerosa ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União.

Quem é responsável pelo pagamento do laudêmio?

O alienante ou cedente de direitos do domínio útil do imóvel ou da ocupação.

O que é multa de transferência?

A multa de transferência é a receita patrimonial decorrente da perda do prazo de 60 dias a partir da escritura pública ou de instrumento particular com força de escritura nos casos do regime de ocupação e a partir do registro do título nos casos de aforamento para requerer a averbação de transferência na SPU. A alíquota da multa de transferência é 0,05% ao mês ou fração de mês, e a base de cálculo o valor atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias nele construídas.

O que é taxa de ocupação?

A taxa de ocupação é a receita cobrada anualmente devida pela ocupação regular de imóvel da União, sendo o sujeito passivo o ocupante inscrito na base cadastral da SPU. A alíquota é de 2% para as ocupações inscritas ou requeridas até 30/09/88 e de 5% para as ocupações inscritas ou requeridas após esta data.

E foro?

O foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de aforamento, sendo o sujeito passivo o titular do domínio útil sendo a alíquota de 0,6% do valor atualizado do domínio pleno do terreno.

Fonte: Secretaria de Patrimônio da União – SPU

Veja mais:

Financiamento Imobiliário: Taxa de Laudêmio

Escritura pública

Os contratos de financiamento lavrados nos Agentes Financeiros do SFH (Bancos) tem força de escritura pública e, portanto não há neste tipo de financiamento necessidade de lavrar escritura em Cartório.

Nas compra à vista (diretas entre comprador e vendedor), é necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

Registro do Imóvel

Com o ITBI pago e o contrato ou escritura em mãos é hora de registrar o imóvel.

O comprador precisa levar as vias do contrato assinadas e a guia de ITBI paga ao Cartório de Registro de Imóveis para dar entrada no Registro.

Em algumas cidades também é preciso apresentar algumas certidões, que na maioria das vezes devem ser providenciadas pelo próprio vendedor. Por exemplo, algumas das certidões exigidas podem ser emitidas diretamente no site da Receita Federal, gratuitamente.

Os valores do registro também variam de estado para estado e tomam como base o valor de alienação do imóvel. Os valores das custas cartorárias podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil:

Custas/Emolumentos – IRIB

O primeiro imóvel financiado no SFH tem desconto de 50% nas custas de registro da aquisição de imóvel residencial.

Desconto registro primeiro imóvel SFH

Corretor

Corretor - Custos para comprar imóvel

Ao adquirir um imóvel através de um corretor ou imobiliária, o custo da corretagem já estará embutido no preço da transação.

A comissão para imóveis residenciais costuma variar entre 5% e 8%.

Para comprar diretamente com o proprietário, é necessário ter cautela redobrada. É importante ter o apoio e conhecimento de um profissional qualificado. Os corretores e imobiliárias podem ser responsabilizados pelos prejuízos provocados por negociações irregulares. Assim, é mais seguro.

Mudança, Mobília e utensílios domésticos

Transporte

Se for mudar de residência é preciso reservar dinheiro para fazer a transferência e transporte dos bens móveis para o novo lar.

Em geral as pessoas contratam um caminhão de mudança ou uma transportadora. Além do transporte, também tem a opção da desmontagem e montagem de móveis e do empacotamento. Veja o que está dentro das suas possibilidades.

O preço da mudança varia de acordo com a distância, a quantidade e peso de bagagem e a própria transportadora. Então, peça um orçamento e veja as referências da empresa ou transportador.

Mobília e eletrodomésticos novos

É preciso, também, reservar verba para este tipo de necessidade.

Sempre vai existir alguns itens que precisarão ser adquiridos, ou por gosto pessoal ou em função da nova residência (tamanho, numero de cômodos, etc.).

Reformas ou pequenos reparos

A casa pode ser nova ou usada, porém sempre serão necessários reparos, não tem jeito.

Assim, é importante guardar um dinheiro extra para imprevistos, como encanamento entupido, torneiras espanadas, pintura descascada, tomadas, chuveiros e entre outras situações.

Faça orçamentos e somente contrate profissional com referência. Reserve dinheiro sempre com no mínimo o dobro do valor orçado, pois também é inevitável aparecem mais coisas para reparar.

Aluguel

Para quem comprou imóvel na planta e atualmente mora de aluguel deve pensar no custo do aluguel durante a obra.

Deverá se resguardar com relação ao contrato de locação, seu tempo de duração e prever a possibilidade de atraso na entrega do imóvel pela construtora. Assim deve considerar no mínimo 6 meses a mais que a previsão de entrega, por segurança.

Muitas construtoras atrasam a entrega, assim terá o aluguel e uma eventual taxa de condomínio durante esse período.

Conclusão

O Planejamento da aquisição da moradia própria é vital para minimizar os riscos de problemas financeiros para pagar as despesas de contratação e no início do financiamento, se necessário for.

O segredo do sucesso é ter equilíbrio para balancear os objetivos de curto e longo prazo e ter disciplina para seguir o que foi planejado. Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores condições você terá no momento de negociar com o vendedor.

O que fazer antes pleitear o financiamento para comprar imóvel?

  • Liste e calcule todas as despesas possíveis para a aquisição, até se mudar para o imóvel
  • Faça uma poupança ou investimento, guarde para dar o máximo valor de entrada e diminuir o número de parcelas do financiamento
  • Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para quitar a entrada, financiar menos ou em menor prazo.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

21 COMENTÁRIOS

  1. Boa Noite !
    Pretendo financiar um imóvel, no entanto, tenho muitas dúvidas que gostaria de saber, se possível.
    É possível financiar sem dar valor de entrada ? Na planta talvez ?
    Tenho renda de 3.400,00 reais, sou servidor público, existe alguma possibilidade de financiamento pra mim ? Seria um empecilho o fato de eu pagar 600,00 reais de empréstimo consignado ?
    Grato !

    • Olá Thiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o Conselho Monetário Nacional não permite financiamento 100%.
      O artigo tem como objetivo alertar do proponente a ter que fazer reserva para poder financiar.
      Mesmo na planta, você terá de pagar uma parte durante a fase de obras ou como entrada do financiamento.

      Sugerimos efetivar a simulação dos sites dos Bancos e ver as condições oferecidas. Veja nos artigos:
      Simulação de Financiamento Imobiliário
      Financiamento Habitacional – O que considerar?

      Equipe Click Habitação

  2. Boa noite estou comprando um imóvel pela caixa. Usando meu FGTS como entrada. O corretor me falou que tenho que pagar 1.5% sobre o valor financiado. Que é um valor que a caixa cobra sobre o contrato. Tenho mesmo que pagar este valor?

    • Olá Darlan

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem tarifas e custos na compra de imóvel.
      O artigo mostra isso!

      Todos os bancos cobram tarifas de contratação.
      Para os contratos com recursos do FGTS (Programa Minha Casa Minha Vida e Carta de Crédito FGTS) é autorizado a cobrança de 1,5% do valor do financiamento.

      1,5% s/ valor financiamento, sendo: R$ 750,00-na Entrega da documentação Valor restante – na Assinatura do Contrato

      Veja no artigo sobre o assunto, tem link para a Tabela de Tarifas:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      Equipe Click Habitação

  3. Boa noite!
    Estou financiando um apto de 169mil pela caixa. Não utilizarei os recursos do fgts, a avaliação da engenharia já foi paga. Então pagarei apenas a taxa de 1,5% na assinarua, registro e ITBI? Tem mais alguma surpresa. Agradeço se puder me ajudar.

    • Olá Aline

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      No artigo são citados os principais custos para comprar e financiar imóvel.
      Os custos até a contratação são basicamente o que você mencionou: taxa de contratação, registros do contrato e garantia no Cartório de Imóveis e o ITBI.
      Lembre-se dos custos posteriores …

      Equipe Click Habitação

  4. Boa tarde…
    Estou querendo investir em um imóvel na planta, valor do.imóvel atual 229.000.
    Tenho 24.500 na poupança, 62.000 aplicado em LCI valor q só poderá ser resgatado em 01/2018 no montante estimado a 70.000 + FGTS no valor atual de 16.000.
    Na negociação c gerente me foo oferecido apenas 8.000 de desconto em cima do valor da tabela do imóvel em caso de adiantamento de todos esses valores q tenho guardado, desconto esse que eu considero muito baixo.
    Gostaria de saber sua opinião se seria mais vantajoso renovar essa aplicação em 01/2018 e somar o valor aplicado atual com valor da poupança que ate 01/2018 já estará em torno de 50.000, totalizando um montando de 120.000 ou valeria a pena investir nesse imóvel hj mesmo c todas as taxas q serão cobradas de ITBI, INCC e registro junto ao cartório?

    • Olá Alex

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o desconto oferecido parece baixo, ainda mais, na época atual onde muitas construtoras tem estoque de imóveis.

      Sugerimos pesquisar no mercado existem grandes oportunidades para compra de imóvel, em especial para quem tem dinheiro, pois muitas construtoras estão descapitalizadas.

      Com relação as aplicações sugerimos que o dinheiro da poupança seja aplicativo no Tesouro direto SELIC, pois terá um rendimento superior.

      Equipe Click Habitação

  5. Boa tarde estou comprando um imóvel financiado pela caixa no valor de 210.000,00. Qual o gasto total que terei com documentação na hora de assinar o contrato com a caixa ?
    O ITBI e cobrado em cima do valor financiado ou no valor total do imovel ?

    • Olá Luiz

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que todas essas informações devem ser auxiliadas pelo Correspondente bancário que está lhe atendendo ou o corretor.

      Para verificar a tabela de tarifas dos bancos sugerimos a leitura do artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      O ITBI depende da legislação do seu município, assim sugerimos a consulta no site da Prefeitura.

      Os custos totais podem ficar entre 3% e 7% do valor do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  6. Vou assinar um contrato de compra de casa pela cx . Já paguei a vistoria do engenheiro. Agora ba hora de assinar a cx está me cobrando um valor $2480,00. Isto é correto?
    Fora isso, tem o ITBI que eu já sabia e a escritura da casa. Tem mais alguma surpresa?
    Obrigado aguardo retorno.

    • Olá Cláudia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Trata-se da tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia, onde além da vistoria do engenheiro, são cobrados por todos os custos de análise documental e jurídica para elaborar o contrato.
      As tarifas devem constar na tabela de tarifas do banco. Veja no artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      A maioria dos custos consta no artigo. De fato não é barato cobrar a casa. Precisa de planejamento financeiro.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Financiamento Habitacional – O que considerar?

      Equipe Click Habitação

  7. Bom dia Gilberto,
    Preciso saber como fica a despesa, durante a aquisição de um imóvel, de um empreendimento já entregue que ainda não foi vendido, ou seja a construtora terminou o prédio, mas não foram vendidos todos os apartamentos, com isso a construtora paga as despesas deste imóvel.
    Minha pergunta é que estou comprando um apartamento, novo, direto da construtora deste prédio e preciso saber se é correto a construtora repassar as despesas de condominio, IPTU, a partir da data da assinatura da intenção de compra e venda, quando dei o valor do sinal.
    o contrato ainda está sendo formalizado, para que eu possa entregar no Banco e solicitar o financiamento imobiliário.
    Estas despesas serão por minha conta, mesmo sem eu ter recebido a chaves??
    Obrigada.
    Valmari

    • Olá Valmari

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o correto seria a cobrança a partir da assinatura do contrato.
      Mas, pode ser objeto de negociação entre as partes, com redução do preço de compra, por exemplo.

      Na dúvida e se achar errado orientamos a consultar o PROCON.

      Equipe Click habitação

  8. Olá boa noite,essas taxas pagas para fazer financiamento são legais? Paguei a taxa a vista mesmo não usando recursos do FGTS. E mesmo meu imóvel não sendo o minha casa minha vida eu tenho desconto no registro sendo meu primeiro imóvel? Obrigado boa noite

    • Olá Rafael

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os bancos cobram tarifas para contratar (todos).
      A tarifa deve constar na Tabela de Tarifas do Banco. Veja no artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      Os descontos nas custas de cartório valem para a aquisição de imóvel residencial financiado no SFH, ou seja, não precisa ser Programa social, apenas estar enquadrado no SFH para ter direito do desconto nas custas.
      Já o ITBI depende da legislação do município.
      Veja no artigo:
      Desconto registro primeiro imóvel SFH e Desconto ITBI

      Equipe Click Habitação

  9. Boa tarde, o ITBI tem 50% de desconto ? para o primeiro imovel ? com sistema SHF? como eu consigo ? e aonde eu pago? no cartorio.?

    • Olá Felipe

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o ITBI é um imposto municipal, assim eventuais descontos dependem da legislação de cada cidade.
      Existem cidades que dão desconto parcial ou total e outras que não dão desconto algum.
      Orientamos a consultar o site da Prefeitura ou procurar a secretaria da Fazenda ou Finanças do município.

      Veja mais detalhes no artigo:
      Desconto registro primeiro imóvel SFH e Desconto ITBI

      Equipe Click Habitação

  10. Olá Gilberto, em um imóvel de primeira locação direto da construtora, as taxas são menores ou sou isento de algumas?
    Obrigado!

    • Olá Rodrigo,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo temos:
      – O primeiro imóvel financiado no SFH tem desconto de 50% nas custas de registro da aquisição de imóvel residencial.
      – O ITBI depende da legislação municipal e do tipo de imóvel (em especial para habitação popular)

      As demais condições são semelhantes a qualquer imóvel.

      Equipe Click Habitação

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