Consórcio de Imóveis: como funciona?

Consórcio de Imóveis: como funciona?

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Fonte: Click Habitação
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Quer adquirir, construir, reformar e/ou ampliar seu imóvel, residencial ou comercial, novo ou usado, ou ainda casa de campo, de praia, sítio ou fazenda? Você pode conseguir por meio de Consórcio de imóveis

Consórcio de imóveis

Como usar? 

O Consórcio de imóveis é uma das opções para quem deseja planejar a compra de imóvel novo ou usado ou para quem deseja realizar reformas ou construções em imóvel próprio.

Também serve de alternativa para quem já é proprietário de um imóvel financiado e deseja quitar a dívida junto a instituição financeira para fugir das altas taxas de juros praticadas e economizar um bom dinheiro.

Pode-se adquirir um imóvel vinculado a empreendimento imobiliário, desde que ofereça outro imóvel como garantia e respeite as demais condições descritas no Contrato de Adesão.

Como participar? 

Para participar, você deve procurar uma administradora. É ela que reúne as pessoas que querem um imóvel. Quando atingir um número mínimo de participantes, o consórcio começa. No entanto, antes de entrar no consórcio, você precisa saber quais são as parcelas para o imóvel que deseja. Para isso, acesse o site da administradora escolhida e faça uma simulação.

Para saber se a administradora é confiável, verificar se a empresa tem autorização no Banco Central. A lista de administradoras autorizadas está disponível no site do próprio Banco Central.

Como funciona? 

Um grupo de pessoas, formado por pessoas físicas ou jurídicas, se reúne para comprar um imóvel e cada uma paga parcelas mensais (cota) para a administradora, que fica responsável por gerenciar o dinheiro. Quando as parcelas alcançam o valor determinado – por exemplo, um consórcio de R$ 100 mil –, um participante é sorteado e pode comprar a casa.

Para adquirir uma cota de consórcio, o cliente deve assinar um Contrato de Adesão, onde estarão estabelecidas as regras que conduzirão o negócio contratado, como: valor do crédito contratado, prazo, valor das prestações, reajuste, condições de contemplação, taxas, direitos e obrigações do consorciado e da administradora, entre outros.

Os consórcios de imóveis costumam durar de 10 a 15 anos, ou seja, você pode ser sorteado no começo ou esperar anos para receber o prêmio. É por isso que ele é uma boa opção para quem não está com pressa.

Após assinado a Carta de Adesão, o que devo acompanhar? 

A administradora é quem cobra os participantes todos os meses.

Todos os participantes do grupo contribuem com a formação da poupança por meio do pagamento de prestações mensais sem juros, calculadas de acordo com o valor total do crédito contratado, mais taxa de administração e fundo de reserva.

O consórcio de imóveis não tem juros, como em um financiamento, por isso as parcelas podem sofrer reajuste uma vez por ano. Essa mudança acontece por vários motivos. Um deles é a alteração dos preços dos materiais de construção, por exemplo.

Como ser contemplado? 

A cada mês, todos os participantes do grupo concorrem, em igualdade de condições, aos sorteios para a contemplação. Existem duas maneiras de receber o imóvel. Uma delas é o sorteio mensal e a outra é dando lances.

Os consorciados também podem ofertar lances com recursos próprios ou lance embutido, que consiste em utilizar até 25% do valor do crédito para antecipar a contemplação e ter a carta de crédito liberada.

Também é possível utilizar o FGTS para dar lances ou complementar o valor da carta de crédito para adquirir o imóvel desejado, devendo-se, entretanto, observar as normas do SFH – Sistema Financeiro da Habitação.

Quando o lance do participante não é o ganhador, ele pode pegar o dinheiro de volta ou usar para quitar as próximas parcelas do consórcio.

O número de sorteios varia para cada administradora, pois elas têm regras próprias. E também varia de acordo com o número de participantes do consórcio uma vez que, quanto mais pessoas, mais dinheiro será arrecadado para comprar o bem.

Quando a pessoa é sorteada, deve escolher a casa que deseja e informar para a administradora, que irá fazer todo o processo da compra. O dinheiro da carta de crédito não cai na sua conta – ele é usado na compra do bem.

Se o imóvel tiver preço diferente da carta de crédito, não há problema.  Se a casa for mais barata, você pode comprá-la e usar o resto do dinheiro para quitar as parcelas do consórcio, o IPTU e o registro do imóvel. Se for mais cara, você pode usar a carta de crédito e completar o restante do dinheiro.

Independentemente de ser sorteado cedo, você deve continuar pagando até todas as pessoas do seu grupo receberem o imóvel.

O imóvel fica hipotecado ou alienado fiduciariamente ao grupo consorciado, a critério da administradora. No caso da hipoteca, o imóvel já fica no nome do comprador, que não poderá vendê-lo até quitar a dívida. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome da administradora, que passará para o nome do comprador quando a dívida for paga totalmente.

Se houver atraso, há cobrança de juros e multa, que deverão ser pagos até o próximo sorteio. Mas se você atrasar muitas parcelas poderá sofrer consequências mais graves, como ser excluído do grupo. No caso de uma pessoa que já foi sorteada e deixou de pagar, a administradora pode entrar com um processo e fazer a apreensão do imóvel.

Se você percebeu que não está dando conta das parcelas, pode tentar três saídas: 

  • Passar a sua participação para outra pessoa, que irá comprar a cota;
  • Procurar outro bem que está sendo sorteado pela mesma administradora, pois as parcelas podem ficar mais baratas;
  • Em último caso, ir até a administradora e pedir sua exclusão do grupo. Você terá que pagar uma multa e esperar ser sorteado para receber o dinheiro que pagou nas parcelas anteriores.

Uso do FGTS no Consórcio

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser utilizado para amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações adquiridas em sistemas imobiliários de consórcio.
Pré-requisitos do trabalhador:
– O trabalhador deverá contar com três anos de trabalho sob o regime do FGTS na mesma empresa ou em empresas diferentes;
– A cota de consórcio utilizada para aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador, titular da conta vinculada a ser utilizada;
– O titular da conta não poderá ser detentor de financiamento ativo do SFH – Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do território nacional, na data de aquisição do imóvel;
– O titular da conta não poderá ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel no município de residência ou no local onde exerce a sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana, na data de aquisição do imóvel.
Pré-requisitos do imóvel:

– O imóvel adquirido por meio de consórcio deverá ser residencial urbano;
– O imóvel adquirido por meio do consórcio deverá estar registrado no Cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada;
– O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH.

O saque da conta vinculada dar-se-á em parcela única e o valor debitado será utilizado em 12 parcelas mensais, exceto nos casos em que o prazo remanescente do contrato seja inferior àquele número de parcelas, quando prevalecerá o período faltante.

O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as
operações do SFH.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Situações em que é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:

– Quando o trabalhador já tiver feito uma amortização/liquidação e quiser fazer outra, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– Quando o trabalhador já tiver realizado uma amortização com FGTS e quiser realizar uma liquidação também com FGTS na mesma operação do consórcio, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– O consorciado com prestações em atraso pode utilizar o FGTS para pagar parte das prestações, desde que tenha no máximo três prestações em atraso.

Situações em que não é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:
– Quando a carta de crédito estiver sendo usada para aquisição de imóvel comercial;
– Quando a carta de crédito já estiver sendo usada para liquidação de financiamento habitacional;
– Para aquisição de terreno;
– Para reforma de imóvel.

Cenário Atual

O setor de venda de consórcios têm crescido na medida em que houve restrição ao crédito nos bancos, com aumento de cerca de 7% em novas cotas em relação ao ano passado. Mas entenda que contratar consórcio nesse cenário de crise econômica e desemprego pode ser uma operação de risco.

É comum integrantes de grupos de consórcio ficarem inadimplentes. E o perigo ainda é maior no caso de empresas que, por falta de um gerenciamento financeiro adequado, como também devido à inadimplência de seus participantes, acabam quebrando e levando o consumidor a perder todo o seu investimento.

Para evitar surpresas desagradáveis, antes de entrar num consórcio, faça uma pesquisa detalhada sobre a administradora. Consulte, por exemplo, o Banco Central e os órgãos de defesa do consumidor, como a Proteste, para saber se ela tem autorização para funcionar e como vai a saúde financeira do grupo.

Um golpe que tem se tornado cada vez mais comum são os casos de empresas que oferecem na internet a carta de crédito contemplada. Os clientes pagam valor de entrada e ficam aguardando a tão sonhada carta de crédito, o que acaba não ocorrendo.

Considerações Finais 

No consórcio de imóveis, o valor da prestação é menor que do financiamento habitacional, mas você só se livra do aluguel quando for sorteado. Nesse caso, o consórcio é boa opção para quem não tem pressa.

Os custos do consórcio são inferiores as do financiamento. Quanto aos riscos, no financiamento o banco corre o risco de crédito caso o cliente não pague a sua dívida. No consórcio, até receber a carta de crédito, o risco é do cliente.

Por isso, veja qual a melhor opção pra você e conquiste o sonho da casa própria.

Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: Konkero, Consórcio de Imóveis e Infomoney

Atualizado em 21/10/2015

7 COMENTÁRIOS

  1. Adquiri um financiamento imobiliário junto com meu esposo quando éramos solteiros. Tenho 30% do imóvel e ele 70%. Agora somos casados sob o regime de comunhão parcial de bens e gostaríamos de quitar o nosso financiamento por meio de consórcio imobiliário. Que cuidados precisamos ter? É possível fazer isso?
    Obrigada.

    • Olá Renata

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível sim efetivar a quitação do financiamento por meio de recursos do Consórcio Imobiliário.
      Verifique as condições com o Consórcio. Veja a idoneidade do Consórcio no site do Banco Central.

      Após a quitação e passagem para o Consórcio a grande desvantagem é não poder utilizar mais o FGTS para amortização ou pagamento de parte da prestação.
      Verifique se realmente é a melhor opção, neste costuma utilizar o FGTS.

      Equipe Click Habitação

  2. Bom dia,

    Andei pesquisando e vi alguns casos de pessoas que conseguiram quitar o financiamento habitacional com o consórcio. Tenho financiamento junto a CEF. Será que conseguiria fazer o mesmo? Se houver essa possibilidade, como eu devo proceder, partindo do pré suposto que ja tenho a carta contemplada em mãos?

    • Olá Montival,

      Bom dia!

      Esclarecemos que é possível efetivar a operação. Você deverá procurar o consórcio para verificar os procedimentos.
      Na realidade é um processo de quitação do financiamento e concomitante contrato com a administradora do consórcio.
      Haverão custos para registro da operação em Cartório de Registro de Imóveis.

      E também, para a ser impedimento o uso do FGTS:
      Situações em que não é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:
      – Quando a carta de crédito estiver sendo usada para aquisição de imóvel comercial;
      – Quando a carta de crédito já estiver sendo usada para liquidação de financiamento habitacional;
      – Para aquisição de terreno;
      – Para reforma de imóvel.

      Equipe Click Habitação

  3. Patrícia Parabéns pelo trabalho realizado.

    Eu posso utilizar o Fgts para dar o lance em um consórcio e utilizar o crédito pra construção de imóvel em terreno próprio?

    Obs: O consórcio permite utilizar o crédito para construção.

    Obrigado

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite!

      Esclarecemos que efetivamos pesquisa no Manual de Moradia Própria – MMP do FGTS e localizamos apenas menção a aquisição imóvel para operação de uso do FGTS em Consórcios.
      Mas, cremos que pode ser possível a operação.
      Orientamos a consultar a Administradora do Consórcio para confirmar.

      Equipe Click Habitação

  4. Parabéns!

    Excelente matéria em linguagem acessível e bem pormenorizada.

    Será muito útil em um caso que estou trabalhando.

    Abraços!

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