5. Análise do Crédito

5. Análise do Crédito

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Analise de CreditoPassos para comprar um imóvel – Análise do Crédito

A partir dos documentos de comprovação apresentados, o Banco faz a análise documental, cadastral e da capacidade de pagamento para análise do crédito

Passos para comprar um imóvel - Análise do CréditoA apuração da renda irá considerar as características dos rendimentos apresentados em relação à sua continuidade, às variações de curto prazo e à duração de seu recebimento.

Com certeza o grau e o tempo de relacionamento serão considerados. Quando houver a comprovação de mais de uma renda, a apuração normalmente será feita separadamente.

Os critérios para apuração da capacidade de pagamento e de risco de crédito variam para cada tipo de documento apresentado, bem como com os estipulados por cada Agente Financeiro.

Definida a capacidade de pagamento, poderá ser verificado o valor máximo de financiamento. A aprovação do crédito tem validade. Veja e fique atento ao prazo estipulado por seu Banco.

Apresentamos abaixo variáveis importantes que devem ser consideradas:

Composição de Renda

A questão da composição de renda nos financiamentos depende de posicionamento de cada Banco. Há alguns que aceitam, mas outros exigem vínculo familiar, que podem ser:

  • Marido e mulher
  • União estável
  • Noivos
  • União homoafetiva
  • Pais e filhos e parentes

Existem Bancos que aceitam até amigos que comprovem renda e idoneidade cadastral.

Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Os demais tipos de composição de renda: como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra. Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhado de solicitação de documentação complementar.

No caso um dos candidatos ter problema de restrição cadastral, com toda certeza o crédito não será aprovado, mesmo para débitos (ou pendências) antigos ou de pequeno valor.

Comprometimento de Renda

O comprometimento de Renda no máximo de 30% mas o ideal é que seja em torno de 20%, ou o menor possível. A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito.

Análise do crédito

A partir dos documentos de comprovação apresentados, o Banco faz a análise documental, cadastral e da capacidade de pagamento para análise do crédito.

Os critérios para apuração da capacidade de pagamento e de risco de crédito variam para cada tipo de documento apresentado, bem como com os estipulados por cada Banco.

A avaliação da suficiência da renda para pagamento do encargo mensal do financiamento deve ser efetuada com base em documentos que demonstrem as despesas e os rendimentos mensais declarados pelo pretendente ao crédito, considerando período de tempo que permita a verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários, conforme as políticas de gerenciamento de risco de crédito da instituição concedente.

A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

As avaliações mencionadas acima devem levar em consideração as informações existentes na própria instituição concedente do crédito, no Sistema de Informações de Crédito (SCR), em sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.

Restrições Cadastrais 

O processo de análise de risco envolve a verificação da existência de restrições para os compradores.
São identificados atrasos nas operações de credito internos do Banco, os quais impedem a contratação de novos créditos.
As restrições externas nos cadastros, tais como: SERASA, SCPC e CADIN são analisadas para efeito de impedimento da aprovação do crédito pleiteado.
Identificada alguma restrição durante a avaliação, o credito não será aprovado.

Análise do crédito (Risco) e Cadastro do Comprador

A análise de risco de credito tem o propósito de identificar o perfil do cliente individual ou dos compradores, a fim de aprovar crédito adequado as suas condições, considerando as informações econômicas e financeiras, informações demográficas, tamanho do grupo familiar e capacidade de pagamento.

A proposta de crédito a ser analisada considera as condições do cliente:

  • Impacto que esse compromisso terá na vida financeira do comprador e
  • Perfil das condições para cumprir os pagamentos das parcelas no tempo

As informações cadastrais dos compradores são de grande importância para a avaliação de risco de credito:

  • Dados pessoais e de endereço (nome, número do RG, escolaridade, estado civil, etc.);
  • Dados patrimoniais e de credito (bens, veículos, cheque especial e cartão de credito de outros bancos/lojas);
  • Dados econômicos (rendas, despesas, compromissos financeiros em outras instituições/lojas);
  • Identificação dos participantes do financiamento, inclusive todos os dados cadastrais.

Na análise de risco de credito são verificadas as informações cadastrais e de renda, portanto todas as informações dos clientes: renda comprovada e não comprovada, tipo de documento de comprovação de renda, documentos complementares da renda não comprovada, informações de compromissos serão avaliados.

A ausência de informações importantes ou a incoerência entre as informações cadastrais e o perfil do cliente influenciam diretamente os resultados da avaliação e os valores aprovados.

Assim, os compradores devem repassar as informações corretas e coerentes, sob o risco de não aprovação do crédito ou limitação do valor a ser autorizado.

Definição da parcela máxima para contratação

A partir das informações obtidas e cadastradas, o sistema de risco de credito do Banco efetua cruzamento de dados, utiliza dados estatísticos e efetua os cálculos para encontrar a capacidade de pagamento adequada para cada proponente.

O processo de análise de crédito visa identificar o perfil de risco de crédito do comprador e a probabilidade de ser um mau ou bom pagador, e gera um valor de parcela máxima para contratação.

O valor do crédito dependerá do prazo, taxa de juros, idade, garantia, sistema de amortização, etc. A renda, comprometimento da renda e capacidade de pagamento vão nortear a proposta de credito.

Algumas informações evidenciam que para os Bancos dentre os fatores mais preocupantes na definição da concessão do crédito destacam-se: comprometimento de renda e a quota de financiamento – LTV (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Outra questão é que alguns bancos diminuem o comprometimento máximo de renda, o prazo do financiamento e a quota de financiamento quando da opção pelo sistema de amortização PRICE.

A aprovação do crédito tem validade. O cliente deverá ficar atento ao prazo de validade estipulado pelo sistema de avaliação do Banco.

40 COMENTÁRIOS

  1. Oiee..meus documentos voltaram da conformidade..agora enviei todos novamente..gostaria de saber se o processo vai comecar tudo de novo?

    • Olá Roniele

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O prazo é de 5 dias a partir da chegada na área interna no Banco.
      Verifique com seu Correspondente Bancário para mais detalhes.

      Equipe Click Habitação

  2. Bom dia
    Parabéns pelo trabalho, eu já fiz um questionamento antes, e fui respondida rapidamente. Obrigada
    Outra situação: Minha mãe tem um imovel e colocou a venda, este imovel é partilhado, entre mim, minha irma, e logicamente a minha mae, pois meu pai faleceu há muitos ano, a minha pergunta é: vamos vender para uma pessoa que irá financiar pela caixa, eu tenho restrição com a caixa, isto irá atrapalhar o financiamento deste imovel, pois mesmo não sendo a principal vendedora, terei que assinar a venda tbm, como é realizado este procedimento. Muito obriogado

    • Olá Cassia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que poderá atrapalhar sim! Verifique alguma forma de regularizar a situação ou fale com seu gerente.

      Equipe Click Habitação

  3. Conforme as respostas o periodo de conformidade dura poucos dias…como proceder quando minha documentação esta nesse periodo fazem varios dias?sera que foi reprovado?por isso esta demorando

    • Olá Angélica

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o gerente ou Correspondente que está lhe atendendo.
      Se não receber resposta abra um SAC no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Angel

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o objetivo da conformidade é verificar se a documentação entregue está correta e de acordo com as especificações do banco.
      Assim, poderão ser solicitados esclarecimentos ou documentos complementares, se for o caso.

      Equipe Click Habitação

  4. boa tarde fui demitido da empresa ..mas antes de ser demitido meu financiamento foi pré aprovado.. tem algum problema disso , porem me falaram que eu não posso assina carteira em outra empresa..pois fiz todos exames na empresa onde vou entrar e estou na duvida.
    falta apenas assinatura do contrata na caixa.

    • Olá Jerfeson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se a documentação estiver em conformidade cremos que não haverá nenhum problema na marcação de assinatura do contrato.

      Equipe Click Habitação

    • Ola estou na mesma situação do jeferson acabou de ser mandado embora do serviço. Mas meu financiamento já passou na pré aprovação e está tudo ok . Estou pagando a taxa de corretagem da imobiliária tbm já assinei para a liberação do fgts falta assina para liberar abertura de conta. . E também falta assinatura do contrato da casa na caixa gostaria de saber quanto demorar esse processo. E se tem vai haver algum problema de pois acabou de ser demitido. . Se vai constar algo na caixa que estou desempregado.

    • Olá Wanderson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Ratificamos a resposta dada para o Jeferson.
      Se a documentação estiver correta cremos que poderá assinar o contrato de financiamento.

      Resta saber se é o momento adequado para comprar um imóvel …

      Equipe Click Habitação

  5. Boa tarde, minha cunhada é viúva e recebe dois benefícios, um auxilio doença e a pensão do marido, ela está comprando um imóvel no MCMV e a duvida é se ela é obrigada a informar as duas rendas ou se pode usar somente uma fonte de renda, pois se ela informar somente a pensão ela terá mais vantagens como o subsídio.

    • Ola Jairo,

      Boa tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Sua cunhada deve apresentar todas as rendas na análise do financiamento. Se caso ela omita, a fiscalização do FGTS pode retirar o subsídio e reenquadrar o financiamento, mesmo depois de assinado o contrato.

      Equipe Click Habitação

  6. Tenho uma renda informal de consultoria, mas sem contrato, somente os comprovantes, o correspondente pediu um contrato de prestação de serviços assinado, firma reconhecida e com a data do começo do serviço, dia 1° de Janeiro de 2015, fui pedir ao contratante para lavrarmos esse contrato, devidamente assinado e reconhecido firma. Acontece que o contratante tá com medo que gere cobrança de impostos, isso pode acontecer? Meu crédito foi aprovado com essa renda informal e sem isso fico sem documento para aprovação. O que eu posso fazer? E a caixa faz cruzamento de dados do contratante? Sou PF prestando serviço para pessoa jurídica.

    • Olá Karina

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que qualquer rendimento acima do limite de isenção de imposto de renda na fonte da Receita Federal deve ser comprovada.
      É por este motivo que o Banco quer este tipo de comprovação.
      Veja detalhes no artigo:
      Comprometimento de renda

      O ideal seria você formalizar a sua atividade.

      O contrato de prestação de serviços é somente para comprovar a vinculação da atividade, não haverá cruzamento de dados com a Receita Federal.

      Equipe Click Habitação

  7. Olá,
    Boa tarde

    Estou em processo com a CEF, na compra de um imóvel novo. Semana passada fui para uma entrevista(pois parte da renda é informal) e essa semana fui assinar uma ficha cadastral. a Correspondente me informou que minha carta foi aprovada mesmo antes da avaliação do Engenheiro ao imóvel(que também foi antes dessa entrevista). Pode dar algo errado ainda no meu financiamento ou já está tudo ok? quanto tempo tenho que esperar para assinatura do contrato definitivo ?

    • Olá Luana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se a documentação estiver tudo ok não haverá problema para a marcação da assinatura do contrato.
      A análise de conformidade tem prazo de até 5 dias.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Lisiane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que depende da politica de crédito de cada banco.
      Acreditamos que é efetivada na etapa de análise de risco de crédito e na aprovação do limite.

      Equipe Click Habitação

  8. enviei as documentações para o correspondente envia para análise , mas recebi a notícia que não foi aprovado , nunca tive nenhuma pendência com a caixa estou com o nome limpo , a renda está legal tenho FGTS e etc, poderia me informar por qual motivo foi reprovado ???

    • Olá Adeilson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não temos como saber o motivo.
      Solicitamos questionar ao Correspondente e verificar se foi o valor de financiamento pleiteado, pois de repente para um valor menor pode existir aprovação.
      Caso não seja atendido orientamos a questionar por SAC junto ao Banco.

      Equipe Click Habitação

  9. Olá, boa noite, se puder ajudar com minha dúvida.
    Preenchi a ficha cadastral da caixa e entreguei toda documentação a corretora, eles informaram que enviaram esse documentação para a caixa, acontece que já vai fazer 20 dias e a única resposta que tive é que: a caixa entrará em contato comigo para fazer uma entrevista, mas até o momento não recebi qq ligação da caixa. Poderiam por gentileza informar se realmente é assim que funciona e , que fase seria essa entrevista ( tipo início,ja analisaram a documentação ou não…)… desde ja agradeço…

    • Olá Jefferson,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o prazo de 20 dias já é suficiente para ter uma posição mais adiantada da análise.
      Sugerimos que retorne ao Correspondente Bancário e peça uma posição atualizada.
      Caso não seja atendido orientamos abrir um SAC no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

  10. Bom dia!

    Gostaria de saber qual é o prazo limite para que o processo de financiamento com a Caixa seja concretizado? Já ouvir falar que temos um prazo até 30 dias. Liguei na agência onde a minha correspondente está fazendo o processo e o gerente me falou que temos até 60 dias para concretizar. é verdade isso?

    Obrigado!

    • Olá Bruno

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não há um prazo formal definindo isto, porque depende de cada processo.
      Orientamos a obter a informação diretamente na agência.

      Caso não tenha sucesso sugerimos abrir um SAC no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

  11. Bom dia,
    Existe um limite de ficar corrigindo e enviando a documentação para o órgão que faz a
    “Análise Documental – Conformidade” da caixa?

    • Olá Bruno

      Boa Tarde!

      Cremos que se a documentação estiver completa e correta não haveria devolução.
      A função da conformidade é exatamente da conferência da documentação, portanto não há limite de devolução.

      Se tiver alguma crítica ou sugestão sobre o seu atendimento pelo Correspondente Bancário ou agência do Banco orientamos a abertura de SAC no site do banco.

      Equipe Click Habitação

  12. Bom dia!
    Estou realizando um financiamento na Caixa pelo programa MCMV, minha renda bruta mensal é bem próxima ao limite da Faixa II, porém nao ultrapassa. Ao levar a documentação para a correspondente da caixa a mesma analisou minha declaração de imposto de renda e disse que eu ultrapasso o limite da faixa II devido ao rendimento de uma poupança que tenho na própria caixa, ela pegou o valor desse rendimento do ano anterior, dividiu por 12 e somou na minha renda bruta mensal. Disse que é assim que funciona.
    Gostaria de saber se isso realmente existe, pois fiquei prejudicado por guardar um dinheiro para justamente dar a entrada da casa e agora terei que pagar um juros maior.
    Obrigado

    • Olá Jorge,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Por se tratar de rendimento e não saldo de poupança, o Banco pode sim considerar como renda mensal e somar a sua renda familiar.
      Infelizmente nesse caso, você será enquadrado na faixa III.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Bruno

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que o prazo é de até 5 dias.
      Mas consulte o seu Correspondente Bancário para mais informações.

      Equipe Click Habitação

  13. Por favor não entendi sua resposta o dano ao imóvel é o cupim isso não e considerado dano?
    Obrigada
    Lourdes

    • Olá Maria de Lourdes

      Boa Noite!

      Esclarecemos que cupim pode ser considerando um fator de manutenção do imóvel, de forma semelhante: a limpeza de calhas, do telhado, a fiação elétrica, etc.
      Isto pode ser comum em imóveis mais antigos ou para imóvel usado.
      Se você comprou o imóvel nestas condições o vendedor deverá responder sobre o fato, verifique com o PROCON.

      Equipe Click Habitação

  14. Olá,
    Em qual momento é feita à consulta do CPF , nos órgãos como Serasa , por exemplo.
    Estou aguardando a assinatura com a CEF.

    • Olá Lisiane,

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que a pesquisa cadastral é efetivação no momento de avaliação de risco e de definição do valor máximo a financiar pelo Banco.

      Equipe Click Habitação

  15. Estou comprando um apartamente ja estou na fase de assinatura do contrato de financiamento. Antes de fechar a negociação com a construtora resolvi ir em dois bancos e ambas forneceram uma carta de crédito para levar ao vendedor.
    Com tudo resolvido, pedi que ambas as instituições financeiras mandassem por e-mail o fluxo de pagamento das prestações, assim como as taxas e as condições do financiamento.
    De posse dessas informações escolhi o Banco do Brasil, pois a diferença entre ele e o Santander era mínimo, e por receber salário no BB achei mais prático.
    Já recebi a mensagem de que meu contrato de financiamento já está disponível para assinatura, porém ao me dirigir a agência vi que as condições do contrato estavam totalmente diferentes da proposta, aumentando as taxas do custo efetivo em 2%. Evidentemente que me recusei a assinar aquele contrato. Pedi q a gerente entrasse em contato com o setor e resolvesse a situação.
    Bom a única resposta q obtive foi: Leia o contrato se não quiser não assine.
    E agora estou com muitas dúvidas.
    1- Quando (qual o prazo ) que posso pedir para o Santander rodar o contrato de financiamento por lá, pois não assinei o do Banco do Brasil?
    2- Minha renda está comprometida no Bacen? afinal o Banco do Brasil rodou o contrato e foi Eu q optei por não assinar?
    3- Pq o Banco do Brasil ja cobrou as taxas do financiamento se eu não assinei o contrato com eles?
    4- Qual o prazo que Eu tenho para assinar esse contrato do Banco do Brasil sem perder a validade?
    5- E por fim, posso pedir ao Santander que confeccione o contrato de financiamento sem desistir efetivamemte do contrato do Banco do Brasil? ( tenho consciência que pagarei $950, 00 para o Santander se acaso eles ordem o contrato e eu veja q as condições do Banco do Brasil são melhores, mesmo trazendo uma taxa diversa ao da proposta).

    • Olá Pollyanna

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação as suas perguntas podemos comentar:
      1) Cremos que o fato de não ter assinado com o Banco do Brasil é suficiente para pedir a contratação em outro Banco de imediato.
      2) Considerando que o contrato não foi assinado em hipótese alguma o banco poderá informar ao Banco Central.
      3) As taxas de contratação na maioria ou totalidade de bancos são pagas antes da assinatura, para cobrir os custos de pesquisas, avaliação e contratação.
      4) Não temos este tipo de informação. Orientamos a perguntar ao banco.
      5) Cremos que poderá efetivar as tratativas de contratação com qualquer banco e escolha a que melhor lhe convier.

      Sugerimos pesquisar os custos dos seguros habitacionais, eles costumam variar e podem ser diferentes de um banco para outro.

      Equipe Click Habitação

  16. Boa tarde. Em 2012 comprei um apartamento, mas como não possuía renda na época a operação foi feita no nome da minha mãe. Como hoje já tenho renda e a parcela no nome dela se torna muito alta em função do seguro, quero fazer uma operação de compra e venda para passar para o meu nome. No entanto, a imobiliária está com a seguinte dúvida: existe um normativo da caixa de 2014 que impede a venda do imóvel entre familiares. Isso ainda está em vigor? Possui exceções? Obrigada!

    • Olá Mariana,

      Agradecemos sua presença no Click Habitação!
      Esclarecemos que neste tipo de financiamento, o Banco pode pedir anuência dos descendentes/cônjuge do alienante, o que não significa ser impeditivo.
      Se você tiver irmãos e pai, cujo regime de casamento for diferente do regime de separação total de bens, estes devem consentir essa venda.

      Equipe Click Habitação

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