2. Simulação

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SimuladorPassos para comprar um imóvel – Simulação

Na busca da melhor opção, vale a pena comparar as condições de cada banco. A simulação é fácil com ajuda dos simuladores disponíveis nas páginas da internet dos grandes bancos

Passos para comprar um imóvel – SimulaçãoSimuladores de financiamento imobiliário dos principais Bancos:

Lembre-se que ao fazer a simulação, algumas variáveis devem ser observadas e comparadas como:

Limite de Financiamento

Não é possível financiar 100% do valor da compra/venda. O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN depende do sistema de amortização escolhido, limitado até 80% do valor do imóvel. Se optar pelo SAC, alguns bancos aceitam até 90% do valor do imóvel. O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento.

Valor da Entrada

O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel. Esse valor pode ser maior estando sujeito ao sistema de amortização escolhido ou disponível, da capacidade de pagamento (encargo mensal), dentre outros fatores. O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento. No caso de uso do FGTS como poupança na aquisição com ou sem financiamento, o imóvel não pode ter sido transacionado também com FGTS a menos de 03 anos conforme verificação na matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis.

Comprometimento de Renda

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja em torno de 20%, ou o menor possível. A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito. O comprometimento de Renda no máximo de 30%.

Encargo Mensal

Encargo Mensal = Prestação (Parcela de amortização – A + Parcela de juros – J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

  • Parcela de amortização – A: é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
  • Parcela de juros – J: calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes. O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.
  • Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.  A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
  • Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH. Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas).

Sistema de Amortização

Basicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de amortização: SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE – Sistema de Amortização Francês. No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será menor e no PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor maior.

  • SAC: pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
  • PRICE: pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.

Prazo de Amortização

O prazo de amortização é o prazo contratado para finalizar a dívida mediante pagamentos periódicos. Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento. Isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo, maior o desembolso de juros ao longo do contrato. Atentar que o prazo também é limitado a idade: 80 anos e 6 meses, portanto o prazo pode ser menor.

O prazo máximo é de 420 meses ou 35 anos.

Taxa de Juros

A taxa de juros influencia diretamente no cálculo do encargo mensal. Dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas taxas de juros ofertadas (em geral para ter uma taxa de juros menor o banco exigirá algumas reciprocidades: conta salário, conta, cartão de crédito e cheque especial, dentre outras). A taxa de juros é um dos componentes que mais influência na tomada de decisão para se fazer a portabilidade habitacional.

CET

O CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo. Criado pelo Banco Central para dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing, o CET traz informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar.

CET = Taxa de Juros + Taxas + Demais Encargos

CESH

O CESH é outra importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo. É calculado considerando-se os fluxos de pagamentos de prêmios previstos, referentes às coberturas mínimas obrigatórias dos seguros Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

CESH = Prêmios de Seguro MIP + DFI

SFI x SFH

A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamentos. As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral, dois sistemas: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda, do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do mutuário.

 

2 COMENTÁRIOS

  1. Bom dia.
    Eu e o meu marido temos um finaciamentos.Mas ficarei com restrição no CPF eu posso usar mesmo assim o FGTS para amortização?
    Obrigada

    • Olá Loreta

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que restrição cadastral não é impedimento para uso do FGTS, desde que atenda as condições de uso.

      Equipe Click Habitação

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